公共租赁住房的现实与发展.doc

1、河北师范大学2010-2011年学年第一学期“形势与政策”课参考教案之三公共租赁住房的现实与发展小康不小康，关键看住房。住房保障是全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会的重要内容。住房水平是考察小康目标的一个重要指标，只有实现了住房小康，才能全面实现小康社会发展目标.长期以来，我国各级政府一直高度重视住房保障工作。1978年，全国城镇人均住房面积仅为6.7平方米，广大城镇职工的住房状况到了严重短缺的程度.随着住房制度改革的不断推进，特别是安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房等各类保障性住房的大规模建设，在房地产市场化、商品化和社会化作用的同步拉动下,到2009年末，在城镇化快速发展、城

2、镇居民人口大幅增长的同时，全国城镇人均住房面积已达到30平方米。2008年，全国城镇住宅竣工面积达到最高峰，突破了7亿平方米.城镇居民住房数量、品质、质量、环境均极大改善，住房建设取得了令人瞩目的成就。但是，由于房价持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力亦呈现相对下降的趋势。2010年“两会"期间,住房问题成为最热门的话题，不仅房地产界的委员、代表提交了众多提案、议案，就连与房地产业毫无关联的“两会”代表、委员也纷纷给房地产业问诊把脉,针对如何解决中低收入家庭的住房问题开出了不少药方.可以说,高房价已成为全社会关注的焦点。公共租赁住房正是伴随着中

3、国房地产业迅速发展，住房保障制度不断完善而兴起的一种有效解决中低收入家庭住房问题的保障性住房。住房体制改革是我国经济体制改革的重要组成部分。随着社会主义市场经济体制逐步建立健全，住房制度改革与城镇国有土地使用制度、财税金融制度等多项改革相互促进、共同推动了房地产业的迅猛发展。近几年，为适应国民经济发展形势和房地产市场发展需要，住房公共政策已从过去以售为主的经济适用住房向公共租赁住房转化。从全国来看，面向最低收入家庭的廉租住房和面向中低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式.各地不论是在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。20

4、10年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见,同期,全国公共租赁住房工作会议召开,国务院副总理李克强出席会议并强调要加快发展公共租赁住房,推动保障性安居工程建设。重庆、广东、上海等地已开始把公共租赁住房建设付诸实践。有媒体评论说，公共租赁住房已上升为“国家战略”，并将成为我国住房保障体系的重要组成部分。一、 公共租赁住房只为满足基本居住需求1、公共租赁住房的概念。公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源,以低于市场租赁价格的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租住房,低于商品房。公共租赁住房属于保障住房，但又不同于福利分房时

5、期的低房租公房,也不同于企业的职工宿舍,是具有社会属性的公共住房。从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。随着我国城镇化进程的不断加快，在当前的经济社会发展水平下，住房保障欲实现的目标是人人“有房住”，而不是人人“有房产",这种文字差异表现出具有中国特色的民生解决方案，这也正是公共租赁住房能够成为住房保障重要内容的深层次原因。公共租赁住房与其他类型保障性住房的最大区别是产权归属不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有,而非居民个人所有.其目的是向中低收入家庭出租住房,以改善这部分群体的住房状况。当这些受保障家庭收入情况发生变化时，有严格的退出机制。 公共租赁住房与经

6、济适用住房的产权性质差异。过去以售为主的经济适用住房,在帮助低收入家庭解决住房问题的同时也让他们获得了一份极具价值的资产，虽然需要付出一定代价,但由于房地产市场存在巨大价差，购房者将会获得巨大的投资回报.而廉租房的租户只享有居住权,而没有产权。公共租赁住房，类似于廉租住房，只是受众群体更广泛一些，住房面积更大一些（廉租住房50平方米左右,公共租赁住房平均可达60平方米，根据家庭人口，最高可达80平方米)，个人承担的房租支出更多一些。如廉租住房，住户一般象征性地按每平方米1元的标准交纳房租，或每户每月15元,或不超过双困家庭月收入的5等。公共租赁住房的房租标准一般占到家庭收入的10一30%。公共

7、租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会。符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人,只能在规定条件下承租，当收入提高或购买了其他住房后就必须退出公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房仅仅满足城镇居民的住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素。从制度设计来看，公共租赁住房根据出资人的不同可以分为两种,一种是由政府出资建设并拥有完全产权，另一种是由民间机构出资建设并拥有产权。这两种形式的公共租赁住房都必须归政府建立的专门运营机构进行统一运营和管理，租金标准可由政府统一定价。总之，公共租赁住房以改善中低收入家庭的住房困难为目的,居民只拥有居住权。2、公共租赁住房的五大基本特征。一是体现了政府的干预性。

8、公共租赁住房是在政府的公共政策规范下，由政府直接负责提供或由政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；二是需求对象的限制性。因其是保障性住房，故保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性。不论是由政府直接负责建设还是由企业开发建设,都不能以营利为目的；四是租赁价格的优惠性。公共租赁住房的租金要低于一般的市场价；五是退出的灵活性。当中低收入家庭的住房和收入情况发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式。即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房，同时,也可以在已开发的商品房或存量住房中收购一些房屋。二、公共租赁住房产生的背景我国的住房保障工作

9、一直与住房制度改革同步推进。特别是1998年国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（23号文件）,确定了新的城镇住房供应和分配体系,进一步明确了以经济适用住房供应为主，廉租住房为辅的住房保障新体系。终止住房实物分配制度，推行住房分配货币化。随后,保障性住房建设得到迅速发展，2002年,经济适用住房投资额在住房建设总投资额中曾占到17左右，有些城市占到30以上，中低收入家庭住房状况得到极大改善。但从2004年开始,随着一些地方政府以经营城市为名，大搞土地开发，对住房保障的重视程度开始逐渐削弱，特别是随着房价的快速上涨，单纯依靠市场化途径已无法满足群众日益增长的住房需求。200

10、7年,在住房制度由福利制度向社会化、货币化、商品化市场化新体制稳步推进近10年之际,以国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见为标志,住房制度改革的关注重心开始转向城镇低收入群体.在土地资源有限，房价上涨过快，低收入家庭无力购房的背景下,各地纷纷推出了以租为主的公共租赁住房。1、以经济适用住房为主体，多种住房保障方式并存发展在1998年以前,经济适用住房的前身是集资合作建房、安居房、统建房等。1998年7月，国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（23号文件）,标志着住房实物分配终结,住房分配货币化开始逐步推行.为实现住房新旧体制的平稳过渡,我国开始建立和完善以经

11、济适用住房为主体的多层次的住房供应体系。从此，我国以住房为主的房地产市场开始形成并迅速发展壮大。住房供应体系与居民住房消费能力密切相关。如北京市，在住房保障的制度设计中,依据家庭收入和住房消费能力之间的关系，将城镇家庭分为无住房消费能力、有一定住房消费能力和有完全住房消费能力三大类,在此基础上，又进一步分为特困、困难、租房能力不足、购房能力不足和购房能力充分五小类.2、住房保障以城镇户籍人口为主随着住房保障建设的推进，住房保障制度也日趋完善.各地纷纷出台了贴近本地实际情况的住房保障管理办法。如北京市已建立了分层次的保障性住房供应实施体系，包括审核、房源供应，分配和监管体系。在住房建设方面创建了

12、保障性住房实行垂直规划与区县管理相结合的方式，即建设和分配、管理权限相对集中统一的运作模式。市级保障办主要负责保障性住房的规划和住房资源配置。区县政府及其保障办公室负责保障性住房建设的具体实施,包括组织建设、审核分配属于本区的房源，管理保障性住房等.同时，采取政府主导与企业参与相结合的运作模式。由政府制订保障性住房发展规划和落实计划，通过公开招标方式，优选开发企业、建筑施工企业和物业管理企业参加开发、建设和管理工作。政府实施指导和有效监管。3、各项配套政策的倾斜使保障性住房建设快速发展土地使用制度是住房与房地产各项制度的基础性制度。受国情国力制约，我国一直实行适度从紧的土地供应政策。但各个地方

13、针对房价的快速上涨、保障性住房供需矛盾突出等问题,适时调整了供应结构，加大了保障性住房占土地供应总量的比例。如北京市已连续两年提出保障性住房用地占到总出让土地的50以上,上海市提出要占到60.重庆市提出未来几年要建设2000万平方米的保障性住房，厦门市同时开工近20个保障性住房小区.近两年的金融税收政策也更加明确了以支持自住需求为主的调控政策导向.在商业银行发放的居民住房抵押贷款政策中，对于购买经济适用住房、限价商品房和自住的第一套普通商品住宅，实行优惠贷款利率和低首付款比例政策.而对于投资、投机购买第二套住房的消费行为,则实行上浮或无贷款利率优惠和提高首付款比例等办法，以平抑旺盛的市场需求。

14、4、房价快速上涨的同时，住房保障发展相对缓慢随着经营城市理念的迅猛传播,土地出让金成为地方预算外收入的主要来源，各地划拨土地建设经济适用住房的积极性逐年下降。2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件），第一次提出房地产业是国民经济的支柱产业.2004年，国土资源部、监察部发布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,招标、拍卖、挂牌成为经营性土地的出让方式。随着房地产市场的快速发展，一些矛盾和问题日益显现：房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，供应结构不合理，土地市场供求矛盾十分突出.从2004年开始，国务院每年都要针对房地产市场出现的突出问

15、题出台相应的宏观调控政策,综合运用规划、土地、税收、信贷等经济、行政、法律手段，对房地产市场进行供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，并加大了对住房供应结构的调控力度。但总体上对住房保障的投入依然偏低。1998年至2006年政府对廉租住房投入累计仅为70亿元。到了2008年,经济适用住房的投资额占住房建设总投资额的比重仅为4。5%。与快速发展的房地产业相比，住房保障处于相对滞后状态。5、住房保障上升为基本民生问题，住房制度改革重点转向低收入困难家庭2007年8月，国务院颁布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号)，要求建立健全以廉租住房制度为重点,多渠道解决城市低

16、收入家庭住房困难的政策体系.同年,建设部还相继出台了经济适用住房管理办法、廉租住房管理办法，加大了住房保障推进力度,自此，我国住房制度经过二十多年的摸索实践，初步建立起适合我国国情和发展状况的住房新体制。2007年住房保障制度建设和保障工作取得重大突破，全年安排廉租住房资金77亿元，超过2006年以前历年累计安排资金的总和.到2008年，这一数字达到356亿元,2009年为560亿元。各地方政府不仅有步骤分阶段地加大了对城市低收入家庭住房困难户保障力度,还在实践中不断探索创新经济适用住房制度，总体发展趋势已从过去的以售为主的经济适用住房转向以租为主的公共租赁住房，如厦门市的政策性租赁住房,深圳

17、市的公租房，北京市的多层次公共租赁住房建设供应模式，重庆市的全覆盖保障性住房等.6、公共租赁住房投资与建设需要长期稳定的资金来源长期稳定的资金来源是发展公共租赁住房的重要支撑.当前，住房保障资金来源主要是住房公积金增值收益和土地出让金净收益等，而公积金增值收益受贷款比例与总额、资金运作成本以及存贷款利率变化等因素影响，土地增值收益则受出让土地数量和众多成本变化影响，都不具备稳定性。而随着以公共租赁住房供应为主的保障方式的逐步推进,则需要以财政为主渠道的长期稳定的资金来源。从发达国家的经验来看,各国在公共财政列支中都有社会公共住房一项，为住房保障提供稳定的资金来源。如英国中央财政预算中的住房保障

18、资金,就占了预算支出总额的6左右。7、公共租赁住房有利于形成长效循环机制在我国城市化快速发展、房价持续上涨的背景下，低收入家庭改善居住条件的支付能力呈相对下降的趋势，部分中低收入家庭新增住房需求和支付能力不足之间的矛盾日益突出。特别是既不在廉租住房保障范围内，又没有能力购买经济适用住房的家庭，保障性住房需求与实际供应范围间形成了较大差距.如北京市作为首都和国际化大都市，住房需求非常旺盛，而土地资源、水资源以及能源供应的紧张，导致供不应求的矛盾将长期持续，现阶段北京市住房保障需求面宽泛与实际覆盖面狭窄形成鲜明对比,导致保障房供求矛盾日益突出。公共租赁住房的最大好处是政府可以逐渐掌控保障性住房的房

19、源。从住房保障制度设计来看,可以形成长期良性的循环机制。从各国的住房保障发展实践来看，保障性住房面对的是低收入家庭，这部分家庭对居住位置的选择最为关心，除了交通成本的考虑外,在城里生活还可以为他们提供一些便利的就业机会，因此,一般的发展规律是富裕阶层逐渐迁出中心城区向郊区转移,低收入家庭留在老城区，成为这个城市低端生产力的提供者.我国各个城市在建设保障性住房时,也充分考虑了这个因素,保障性住房一般都安排在城区边缘或地铁、公共交通便利的近城区。但是，随着土地供需矛盾的日益突出，交通便利位置的地块越来越难寻找，这给地方政府带来了两难的选择。面对社会各界的呼声，必须大规模发展保障性住房,但是，如果保

20、障性住房建在偏远地段,又会受到各方的质疑，低收入家庭也不愿意接受。但现实的情况是，商品房项目都只能向郊区发展，保障性住房更是越建越远。北京市经济适用住房的发展情况充分验证了这一点。从全国来看，北京市是经济适用住房发展最好、规模最大的城市，经济适用住房不仅为广大中低收入家庭解决了住房难题，也为拉动地方经济、平抑区域房价发挥了重要作用。截至2008年，北京市已累计建成2000多万平方米的经济适用住房。如果按每套80平方米计算，已有25万户家庭的住房条件得到改善。但是，这么多房子,一旦售出，政府就失去了控制,虽然有退出机制，但实际上几乎没有退出的房源。政府 只能不停地建，不停地卖，最后也是越建越远，

21、与低收入家庭的期望值差距越来越大,形成了一个循环往复的怪圈。设想一下,如果北京市的2000多万平方米的经济适用住房都没有出售，而是以租赁形式提供给低收入家庭，政府手中掌握有25万套保障性房源,则基本可以形成良性的准入与退出机制了，即不停地有低收入家庭进住，也有收入增加后退出的,由于房源稳定，再建压力较小政府不会忙于觅地新建，其主要工作就会转向对存量的保障性住房资源进行管理和二次分配上，这样便形成了住房保障钠长期可持续发展机制。由此看来，只有租赁型的保障性住房才能形成良性循环的可持续发展机制。三、发展公共租赁住房有利于满足多层次住房需求从世界各国的住房保障经验来看，租赁型公共住房将成为我国公共住

22、房政策的重要组成部分,能够有效解决当前住房制度所面临的阶段性困境。目前，全国已有北京、夭津、重庆、上海、深圳、厦门和常州等城市进行公共租赁住房试点工作。公共租赁住房的最大优点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。1、发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足在房价上涨、住房短缺时期,加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。增加租赁型公共住房比重将是解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说，租赁型公共住房更符合我国现阶段低收入群体的住房需求现状。2、发展公共租赁住房有利于解决低收入群体的多层次需求当前，保障性住房的需求潜力较大。随着房价不断上

23、涨,许多低收入群体穷其一生也不可能买得起房,只能以较低的租金价格获得住房使用权。上海浦东张江科技园推出了面向就业者的青年公寓,只要是大专以上学历，与科技园内企业签订一年以上劳动合同且在上海无住房的年轻人，就可申请租房。每人在公寓最多只能住3年单房租金888元。南京也针对大学毕业生推出了青年公寓。厦门市的公共租赁住房起步较早，制度相对完善,运作比较规范，保障规模较大。根据厦门市政府规定，公共租赁住房的面积一般为70平方米左右,住户自己按每月每平方米17。6元的价格通过银行向市公共房屋管理中心缴纳房租。这些房租的七成随后会返还给住户，厦门市的汪秀娟全家年收入超过了3万元，既不符合申请廉租房的条件，

24、又买不起商品房，一家4口长期挤在42平方米的单位宿舍里.现在，汪秀娟已住进75平方米的厦门社会保障性租赁房。目前，厦门市已有2433户享受到了公共租赁住房带来的实。厦门市的保障性租赁房就是温总理在政府工作报告中提出的“公共租赁住房”。这些保障性住房由政府出资建设，租住的家庭或个人只要满足租赁条件就可长久租住但不可转租他人。当租房户的年收入高出保障性租赁住房的条件时,住户可以选择搬出或租金全部由自己缴纳。深圳市则率先扩大了保障范围,将保障对象延伸至五类人群：一是低收入户籍家庭；二是产业园区户籍或者非户籍单身人员，通过各类产业园区建设及升级改造中集中配套建设的公寓，宿舍予以解决；三是符合缴纳社保年

25、限等条件的非户籍低收入家庭；四是归国留学生、医生和教师等国内外引进人才，在公共租赁住房中划出一部分房源作为人才公寓向符合相关条件的人才出租，符合条件者还可通过住房分配货币化方式解决住房问题；五是机关事业单位新录用人员的周转用房。3、发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后问题当前,城镇居民在改善住房条件时，都选择了购房而非租房.这虽然有中国传统等因素的影响,但还有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性，因此，需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺.公共租赁住房概念的提出，在于帮助“夹心层

26、”家庭解决住房难问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体"和流动人口倾斜的理念转变.这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到包括已成为城市常住人口的外来务工人员在内的所有不能通过市场解决住房问题的家庭。四、 发展的基础是健全的制度设计从各国的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等国家，都按照“市场一救济型”或“市场一福利型”的二元政策导向来实现“居者有其屋"的住房发展目标。即在经济起飞初期,住房严重短缺，主要由政府主导来解决住房问题。当社会主要群体的住房问题解决之后,实施市场化为主渠道，但对低收入家庭的住房保障一直存在并形成

27、稳定的社会制度。虽然中国的国情和当前的发展状况与其他市场经济国家存在较大差异，不适宜简单照搬国外的公共住房政策，但从一些国家的住房保障实践和相对成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式选择、建设方式、分配以及管理制度等方面获得很多值得借鉴的宝贵经验。1、国外主要住房保障形式国外住房保障形式主要有三种：一是政府直接投资建设出租房，即公共住房；二是政府通过干预房价，保证低价位住房供应；三是政府直接分配住房保障资金,向中低收入者提供住房消费资金。不仅各国住房保障形式不同，即使同一国家，在不同时期，不同发展阶段，所实施的住房保障政策也不相同。这种差异根源于不同的社会历史环境和经济发展阶段，是由政府干预

28、目标、住房供求环境和政府财政支持能力决定的。不同的住房保障方式各有利弊，可交替使用,并且需要根据社会经济状况和住房供需关系变化不断进行调整。2、通过公共租赁住房实现“人人有房住”为保障无力购房者的住房需求,国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，为最低收入者提供“托底性”保障.普遍面对的是低收入群体，还有一些特殊岗位群体,如公务员、警察、消防员等。一般采取轮候制，是一种过渡性的保障方式。英国政府把持续供应可负担住宅列为重要的施政目标,在伦敦市2004年的规划中，要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房.美国的一些州政府对申请房租补贴的低收入家庭限定的房屋月租金标准为700美元以下。根

29、据其法律规定,租房家庭只需支付其收入的1/3左右作为房租剩余部分由政府付给房东。法国则是依靠企业（组织）联合体提供廉租住房.联合体的主要职责是直接建设住房和将旧房改建为公共住房后再低价出租。法国国会每年通过预算安排住房资金，支持“低租金住房”建设,低租金住房最低标准为建筑面积35平方米,“低租金住房”的租金仅为家庭收入的10.3、建立行之有效的公共租赁住房管理体系在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层.决策层负责制订政策和长期发展计划,负责与计划、财政、金融、土地、法律建设等部门协调运作。执行层具体落

30、实公共住房建设和运行。例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部,下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。4、通过完善的制度确保公共住房公平分配国外在公共住房分配方面有两条很好的经验:一是明确公共住房是为最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科学完善的准入和退出机制才能保证公共住房公平分配。国外的公共住房政策基本上都是以法律形式出现的，公共住房体系的建立也得益于法律的强力保障。5、借鉴国际经验，推进公共租赁住房发展很多国家在制订住房目标和发展规划时，都把中低收入群体的住房问题放在突出位置。在政策制定上,重视对需

31、求人群的市场细分，针对不同人群实施相应策略，从而最大限度实现社会效益和经济效益相统一。在相关住房政策颁布时,一旦缺乏法律上的支持，立法机关就会迅速进行相关立法工作,细化政府的责任、义务和权力，同时也明确了住房政策的具体操作规则,使得政策有法可依，有法可行。西方国家市场经济高度发达,政府倾向于在现有的市场框架下寻求解决住房问题的最优方法，并且在这个过程中,政府利用多种手段多管齐下，从不同方面来支持住房发展战略,如普遍运用税收、补贴、配套设施建设等措施，而从结果上看,这些措施的运用对该国住房市场的发展也起到了良好的推动作用。许多国家已将社会出租住房作为一项重要的住房保障措施。但国外有完善的准入审查

32、和退出制度，家庭收入诚信公开透明，这些都是实施公共租赁住房的关键。五、 资金来源是公共租赁住房的主要瓶颈由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也出现了一些突出问题，主要表现在以下三点：1、制度法规体系尚不健全目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法,从国家层面上还缺乏统一规范的制度法规或指导意见.而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，而且各地已出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方。另外，各地公共租赁住房的建设标准差异较大，缺乏统一的约束性,如有些地方建设标准只有40平方米，有些地方则达到了90平方米。2、覆盖人群相对较窄北京市公共租赁住房只限于

33、已通过政策性住房审核的家庭。广州、深圳和厦门的覆盖人群也仅仅针对城镇户籍人口。常州市对公共租赁房准入限制为：符合申请条件的低收入住房困难家庭必须无房、具有常州市市区城市常住户口且实际居住三年以上，家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%；符合以上条件且年满35周岁的单身人士也可申请。3、资金紧缺，房源供给严重不足按照厦门市的规划，在未来几年将投入136亿元建设45000套保障性租赁住房，基本解决“夹心层”无房户的住房难题.按照覆盖40户籍人口的目标,可以对中低收入家庭实行全覆盖。但由于面临着资金短缺，来源渠道不明确等问题，保障计划难以落实。在北京市的规划中，仅有两块公共租赁住房用地，

34、总建筑面积不到26万平方米。由于房源筹集不足，北京市的公共租赁住房登记时间一再延期。土地收益流失、资金来源不足以及管理复杂是公共租赁住房供应短缺的主要原因。4、维护成本较高，政府后续补贴较多公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求同时，由于政府持有的房源，后续的维护、更新改造以及管理方面都需投入大量人力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房建设计划中充分加以考虑.六、加大资源配给，明确发展规划虽然我国住房制度改革步伐较快，并随着市场的变化和发展不断进行政策调整,但与全面建设小康社会、构建和谐社会的发展目标相比，住房制度仍有待完善.目前，大部分城市虽已初步建立了住房保障供应体系,但还存在与低收入

35、家庭需求不匹配、与长期稳定资金需求不匹配、与完善的分配机制不匹配、与项目供应目标不匹配等一系列问题。这些都需要在实践探索中不断完善，加快制度建设，尽快解决低收入家庭住房难问题.适合各种收入阶层，易于调整的公共租赁住房具有良好的长远发展前景。1、完善法律体系，确定中长期住房发展规划目前,在住房制度建设中，还缺乏一部住宅法。大部分规定都是以政策和规章制度来体现的,立法层次不高，缺乏长效机制。解决全社会的住房问题又是一项长期性的工作，最重要的是要加强立法，把住房制度纳入法制化轨道.另外,随着房改任务的逐渐完成,住房制度改革的重心应逐步转向制定科学的住房发展规划和目标.通过制定科学的规划和明确的目标，

36、采取有效的保障手段，逐步实现全面建设小康社会的住房发展目标。2、建立长效机制,缓解供需矛盾未来保障性住房的发展趋势将从过去量大面广、以出售为主的经济适用住房、限价房向公共租赁住房转变，与廉租住房一道，共同构成保障性住房的供应体系.发展公共租赁住房，可以有效缓解土地供应紧张的矛盾，保证政府拥有大量流动性房源,长期来看，可形成可持续的住房保障供应。可以通过收购符合中低收入家庭住房标准、价格适中、户型较小的存量住房，按规定租金标准出租给受保障对象。另外，还可以通过出台刺激政策鼓励个人把小户型住房投向租赁市场，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用。对将住房用于政策性保障房的出租人实行个人所得税

37、减免等政策.3、完善管理办法，因地制宜制定切实可行的操作细则公共租赁住房租金应根据家庭收入水平、住房的地段、面积和质量，分别确定不同的标准，在房源之间形成合理级差，确保不同收入水平的家庭享受相应的比较公平合理的政府补贴。退出机制是公共租赁房制度的重要组成部分。最佳的解决方案还是承租家庭把所租的房子买下来，以前支付的租金当作首付款。 4、强化政府调控作用,鼓励企业参与市场化运作 鼓励各类机构投资者投资和经营保障住房的出租业务。除部分经济实力较强的城市能够实行政府持有和出租保障住房外，建立长期持有机制的关键还在于吸引包括开发商在内的机构投资者从事保障性住房的租赁业务。 广州已经有开发商开始探索公共

38、租赁住房模式。国内首例由开发商出资、探索解决低收入群体住房问题的项目-万汇楼已经开业,市民只需支付450元月就可以租到30一40平方米的公寓，这是广东省建设厅批准的由广东省企业投资，面向低收入群体租赁住房的试点项目。 5、发展政策性住房金融，拓宽资金来源渠道未来的政策性住房金融机构的主要责任将是向中低收入居民家庭提供优惠的低息住房贷款，同时,向公共租赁住房开发建设单位提供长期信贷资金支持，解决资金来源瓶颈问题。 还可以通过金融和房地产住房保障体系创新，发展相关的金融产品，让投资者投资买房，政府再反租。政府可把拟建租赁型保障住房的产权提前卖给社会投资者，政府再通过财政贴租的方式长期反租(例如20

39、一30年)，并允许其产权上市流通。6、做好公共租赁住房的规划设计与管理工作我国当前正处于城镇化和工业化快速发展阶段,公共租赁住房具有广阔的发展空间。在部分条件成熟的城市将逐步把公共租赁住房的保障范围扩大到城市流动人口家庭。但其发展也应本着循序渐进的原则，稳步推进，避免急于求成，带来一系列的后续问题.首先是在土地获取上，要对公共租赁住房用地给以较大的政策优惠，合理选址。因为城市低收入家庭流动性较强,所以公共租赁住房宜建在交通便利的区域。其次应合理规划，以建设小户型住房为主，遵循节约用地的原则，确定适当的住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积。在兴建保障性住房小区时，力求做到自成体系，同时加强商店、

40、学校、医院以及其他生活服务设施的建设。加强小区绿化、道路建设，特别是要防止出现重建设轻管理的问题。要注意配套公共空间的职能,如公共阅览室、大型宽敞的公共交往空间、休闲与健身场所等，居民在狭小的居住空间之外，可以拥有开展社会交往或休闲健身等活动的场所.这方面可以借鉴香港的经验.我国香港地区政府兴建的公屋面积都不大，一般在30一40平方米，以一室一厅户型为主，居住空间较为狭小但香港房屋署在长期实践中,比较重视公共空间的营造。如为公共住宅小区建造配套的大型商业中心，不仅要求商户提供价廉物美的产品，这些大型商场也成为本区域居民避暑、邻里交往的活动空间。同时，公共住宅小区的一层全部是公共建筑，设计有幼儿

41、园、老年活动中心等,这样设计有利于缓解人们在狭小空间长期居住所产生的压抑感，大部分活动可以安排在外部宽敞舒适的空间进行。7、完善住房档案信息系统建设，保障供需平衡由于我国住房档案和收入信息系统不健全,目前在住房保障制度实施过程中，都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬，从而出现保障供给与实际保障对象错配的问题。如一些地方虽然制定有公共租赁住房准入标准，但由于无法准确掌握居民的收入和住房状况，影响了保障政策的实施效果.住房档案和收入信息系统不健全，既有历史的原因,也因为政府的重视程度不够。目前我国基本上还没有建立全国联网的住房档案和收入征信信息管理系统，或即使在某一时期建立了也没有实施动态管理，导

42、致住房保障政策的制定缺乏必要的客观依据。另外，要加强基层管理力量，扩充人员编制这是保障公共租赁住房目标实现的重要因素。我国香港地区只有600多万人口,但房屋署的工作人员最多时达1万人，现在依然保持在8000多人的水平。反观内地，拥有5亿多城镇人口，从事住房保障工作的人员仅为3000人。如北京市虽然在住房保障工作中，初步搭建了市、区、街道（乡镇）三级审核架构，但基层管理力量薄弱，尤其是街道一级住房保障职能不明确没有独立的部门对保障性住房进行政策宣传、入户调查、审核公示等基础性工作进行管理。在公共租赁住房制度不断推进后,其主要工作在于加强后期管理，如后期动态监管、定期审核、物业管理等工作。如果人员

43、配备不足，势必会极大影响到公共租赁住房制度的推进和持续性。因此,随着公共租赁住房的发展，对各级政府的管理水平提出了更高的要求，也需要在人力、物力、财力和机构设置上进行较大的补充和增强。只有这样,才能适应公共租赁住房发展的需求.综合起来看，公共租赁住房的理想模式是，政府通过种种激励机制鼓励社会资金进入住房保障领域,积聚全社会的财力发展公共租赁住房，减轻政府财政负担，取得四两拨千斤的效果,以较少的投入快速缓解低收入家庭的住房困难问题，使全体居民都有房可住，构建中国特色的住房保障模式.七、大学生要树立理性的住房消费观念“金砖四国"之一的巴西是一个贫富分化较为明显的国家，在该国的一些大城市,

44、大量的私人直升机和停机坪随处可见，同时,还存在着大量的贫民窟。在巴西，一对年轻人可以在租来的房子里幸福地生活一辈子。他们并没有觉得租房就会影响幸福生活。有许多年轻人还会在工作一段时间后，拿出所有积蓄去周游世界，等钱花光了再回来重新寻找新的工作，等有了一定的积蓄后，他们还会去旅行或者求学深造.他们没有存钱的观念，也不认为一定要住在自有的房子里才会幸福,和自己喜欢的人在一起，过自己喜欢的生活到自己梦想的地方去旅游，这些就是最大的快乐。在美国等西方国家，年轻人一到18岁就要走出家门独自谋生.人的一生，只为自己这一辈子负责不用为上一代和下一代操心。在纽约州立大学有一个系主任，其夫人在波士顿大学当教授，

45、夫妻二人每个周末都要往返于两个城市间团聚。他们的儿子，原来与母亲一同生活，但到了18岁高中一毕业就出去租房子住了。虽然同在一个城市，妈妈说，一年来她只在参加一个老朋友的婚礼时与儿子见过一面.儿子靠自己打工的钱租房、交大学学费，完全靠自己打拼。在这些国家,没有“啃老族”，大家已经习惯了自食其力。这些年轻人，至少在35岁以前很少有能力买得起自有住房，大部分在租来的房子里结婚生子.等积蓄达到一定程度后，才会考虑贷款买房，并且一般是先买旧的小户型房子，在多年积累后才有能力购买新的大户型住房。 有人研究过，国外的住房消费模式一般分为租赁小户型或合租、租赁较好的公寓或独立住房、购买旧的小户型公寓、购买新的

46、大户型住房等几个阶段.据测算，美国人一生中至少要换七次住房.到了年老时，再把大户型住房反抵押给银行，拿着银行的钱过着幸福的晚年生活。国外的老年人不需要给儿女留下房产，国外的中年人也不需要出钱给儿女买房子带孩子，每一代人都为自己而活，这样就不会有上有老下有小的负担，每一代人都能活得轻松快乐. 1、传统观念依然影响着年轻人的消费行为 改革开放三十多年来，随着我国国民经济迅速发展，人民生活水平大幅度提高，收入增长了，住房条件改善了,但很多人的幸福指数却没有明显提高，还依然面临着很多压力，生活得并不轻松。这虽然与我们的医疗、养老保障等制度仍不完善有着密切关系，但中国传统的“上有老下有小”的负担则是压在

47、每一代人肩上的巨石。我们每一代都不能为自己活着，家长一方面要望子成龙，另一方面还要给儿女买下房产，置办丰厚的嫁妆,同时,还要关注父辈的身体健康,如此传下去,每一代人都拼命存钱,不敢超前消费，每一代人都活得很累. 当今的“80后”，“90后”，追逐时尚与世界同步，接受新事物、新科技很快，他们的活力、创新与视野开放程度远优于上一代人，并且已在很多方面成为社会的中坚力量。但是唯独在住房消费观念上还依然相当传统，为了追求自有房产和一步到位的较大生活空间，不得不依靠父母亲戚的支持来买房，这与他们的新潮和时尚表现存在较大反差。例如,我国自古就认为男婚女嫁,女性是嫁出去，男性是娶进来，所以新房的购置一般由男

48、方解决。在目前房价高的情况下，很多女性用来衡量男性经济条件的一个重要标准就是房子。很多男性急于买房，也是“筑巢引凤"的一种表现. 一项针对大学生住房消费观念的调查显示，租房消费模式在中国年轻人当中并不普遍。大部分大学毕业生的住房消费观并不理性，还处于“生存型”奋斗阶段时就开始追求“享受型”的奢侈生活.具体表现为:将买房视为经济实力与社会地位的象征，不惜向父母要钱、借钱或贷款也要一步到位，购买一套较大面积的住房,背负沉重的还款压力.另外，很多年轻人把“成家立业”简单理解为在自有房屋中结婚才算成家。不少人将“有房”作为结婚的硬件。许多恋爱多年、感情深厚的情侣因为住房问题而分手,有些并不具

49、备住房消费能力的人不得不为了结婚而背负沉重的负担购买婚房.有一对年轻的博士夫妇，刚工作就在单位附近买了一套120平方米的住房，双方的父母和亲朋倾尽全力,才凑齐了首付款但一年后的入住费用和装修费用却仍无着落，而夫妻俩的收入只能勉强支付月供，为了支持女儿买房，女方的父亲退休后不得已又到山东等地干起了兼职，每月挣的钱全部交给女儿.一年后收房时，在缴纳了维修基金和契税后，又没有装修和买家具家电的钱了，无奈之下,他们再次向周围的亲朋借钱。人人都知道这对夫妻已是债台高筑，很多人都对他们敬而远之。两年后,女方怀孕了，但在巨大的债务压力之下，这对已经三十多岁的小夫妻只好选择放弃孩子，等经济宽松一些时再考虑生育

50、问题。 他们虽然没有每天只吃白水煮面,但也基本上舍弃了所有年轻人都应该享受的生活乐趣。如果这对夫妻当初购买一套80平方米左右的房子,可能生活水准、幸福指数都要比目前高很多。 生活中，不仅需要房子，还有很多值得追求、可以享受的生活。同时,父母辛苦供养孩子多年,等到孩子终于毕业挣钱了，却依然不能尽孝还要让父母背负沉重的经济负担。都是因为房子,所有的兴趣、爱好、事业、孝心都只能割舍，这不能不说是人生中的一大憾事。 2、错误的舆论导向助长了非理性的消费观念 在日本,有九成的年轻人认为幸福与否和买房没有直接关系。美国一项超过40年的调查显示，人的幸福感并不与经济发展成正比,事实上，积极心理学的研究表明，

51、如果年轻人能微笑面对、积极投入生活，那么积极情绪体验便会增加，并更为持久。年轻人选择不了租房的现实，但可以选择租房的心态,买房可能产生拥有的满足感，却不一定快乐,而快乐的心情可以点亮任何一个房间。用心装点租来的房子一样可以盛满幸福。 日本在住房短缺的20世纪六、七十年代，在政府的有序引导下,拍摄了大量发生在小户型住房中的浪漫爱情故事的影视剧,引导年轻人认同住在精致的小户型房子里是一种时尚与潮流的表现,特别是有很多爱情会发生在较小的私密空间里.在20世纪60年代的金融危机背景下,日本也拍摄了很多宣扬简朴生活的偶像剧和热播剧。这些舆论宣传的导向作用非常明显，日本的年轻人一下子就从追求传统的居住形式

52、转向独立小户型公寓.至今日本，韩国的影视剧中仍有很多表现情侣谈恋爱时，男孩子请女孩子吃一碗面条，女孩子就一脸的幸福感.女孩子送给未来的婆婆一罐由妈妈亲手腌制的泡菜也是非常重要的礼物这样的剧情。这种简单生活模式的引导,逐渐形成了一种潮流。年轻人应当有年轻人的浪漫与生活方式,应当与中年人的讲究和奢侈完全不同，如果谁刻意模仿有钱人的生活方式就会为同龄人所不齿。所以，很多真正有钱人家的男孩子，反而要通过装扮成打工仔在街头吃大排档来追求女孩子。 由于受传统住房实物分配经济体制的影响，人们仅以面积作为标准来衡量住房的质量，缺乏对住宅性能的深入了解，住宅是集科技、文化、艺术为一体的建设形态，体现历史、传统和

53、文明成果。住宅品质的内涵深厚，面积仅仅是外壳，面积大未必就是好住宅，面积小也不见得就是简陋的表现，关键是住宅的性能品质。最直观的是住宅的功能布局是否合理，节能、节水、环保指标是否达标，再就是要了解住宅的科技含量.住宅的功能以经济、适用、美观为原则,分为适用性能、安全性能、环境性能、经济性能和耐用性能。因此，住宅的质量与品质比面积更重要. 3、大学毕业生的“亚健康”住房消费模式 目前，我国大学毕业生群体的住房消费观念整体上处于"亚健康“状态。20世纪90年代中后期以来，西方的超前消费理念在国内逐渐被接受，年轻人逐渐形成了消费主义潮流；伴随着国民经济持续高速增长,居民收入水平连续较快增长

54、，大学毕业生对未来的收入预期比较乐观;年轻人对拥有自有住房具有强烈的偏好.受“居者有其屋”等传统思想的影响,加上国内的住房租赁市场欠发达和不完善,大部分人尚未形成通过租房解决住房问题的观念.因此,为了解决住房问题一些经济条件很一般的大学毕业生也会选择购买住房；从众攀比心理严重,也是导致大学毕业生无法理性消费的根本原因.4、刚毕业就买房，会带来巨大生活压力自2008年6月开始,南开大学经济学院的5名学生针对天津市毕业5年以内的大学生进行了一项问卷调查.调查对象涵盖专科、本科、硕士、博士毕业生,其中本专科人数占85%。为避免调查对象的单一性，他们采取在天津的商业街上调查符合条件的行人，其他调查方式

55、还有实地考察、电话访谈等.调查结果显示，毕业5年以内的大学生中，已有29.8%的人买了房,租房的占18%，与父母同住的占43。6%。在已购房的群体中,超过30%的大学毕业生选择了面积在90平方米以上的大户型住房.在未来的住房计划调查中，85。8的人希望购买新房，想购买二手房的占12。9%，愿意租房的只有1.3。在有买房意愿的大学毕业生中,90平方米以下的小户型住房最受欢迎，占60。6%。天津市国土资源和房屋管理局发布的信息显示，截至2009年12月15日,天津市内六区新建商品住宅每平方米均价为13342元，市中心和平区的均价则达到了19170元平方米。因此，对于多数走出校门不久的大学生而言，买

56、房并不现实。课题组还计算了受访者的还贷压力指数，即月还款额占月薪的比例.还款压力指数在0。5以上,即月还款额达到个人月收入的一半，就意味着面临较为严重的还款压力。他们发现，月薪在2000元以下的大学毕业生的还款压力指数最高，为0.629 ,月薪为2000一4000元的大学毕业生为0。446，月薪在4000元以上的中高收入大学毕业生面临的还款压力适中。调查中，课题组遇到了不少”房奴”.一位名校毕业的硕士,工作4年后在市中心买了一套90平方米的新房，自称和（蜗居）里的郭海萍很像.他在父母的支援下交清了18万元首付款，自己每月还贷3000多元，花去工资的一多半。他说“现在虽不至于以泡面充饥，但肯定是

57、省吃俭用，而且工作上更不敢马虎"。通过调研，课题组得出这样的结论：对于刚毕业的大学生来说，租房是比较合理的选择。一方面，在缺乏经济基础的情况下租房可以使其暂时避免买房的压力，更多地关注自身发展。另一方面，租房可以加强他们的流动性。很多大学毕业生在未来两三年内还会面临跳槽问题，太早买房不利于大学毕业生的职业生涯发展。5、大学生应当学习发达国家年轻人的住房消费理念在发达国家,租房一直是年轻人的主要居住形态.日本的一项最新调查显示，东京有91%的人结婚时选择了租房住，买第一套房子时平均年龄是35周岁.欧美国家的年轻人开始工作时，也不会把买房作为自己近期的目标,更不会为了房子而放弃自己想要的

58、生活和机会.德国年轻人租房多于买房.近年来德国房价一直走低，每平方米均价在10001500欧元，且供应量充足。但德国联邦统计局的统计数据表明，德国77的年轻人家庭仍然是租房族。按照德国住宅建设法规定，大学毕业生作为社会“贫穷一族”,政府必须为他们提供住房，并在面积大小、房屋设施和租金等方面为他们量身定做,满足他们的需求，这一点非常值得我们借鉴.日本采取集体宿舍与补助双管齐下的方式.在日本，集体宿舍很受青睐,尽管日本的房地产经历了长达15年的低迷,但其价格还是让很多工薪阶层望而生畏。据日本富士产经新闻报道，东京高级住宅区价格排名世界第三。所以，一般的日本年轻人在结婚后选择租房，或是住在单位宿舍.大公司或政府机关都为自己的职员提供宿舍，这种宿舍在日本被称为“社员寮"。这属于集体福利，价格要比一般民间租赁便宜.这对于我国企业和政府来说也是一个解决大学毕业生住房问题的途径。美国年轻白领的收入大约是我国上海、深圳、北京等地白领平均收入的几倍以上。但是，这些年轻人很少有人会在工作两三年，手头刚有些闲钱的时候就考虑买房.美国本轮经济危机的导火索就是政府鼓励低收入家庭买房，而且是鼓励没有支付能力的家庭买房所引发的,在这些买房后被银行收楼的群体中，很少有年轻的白领，多是一些低收入的中年夫妇和老年人。美国年