邓州迎宾馆可行性研究

1、“邓州迎宾馆”项目可行性分析报告河南盛厦置业有限公司二o三年六月三十日“邓州迎宾馆”项目可行性分析报告第一部分“邓州迎宾馆”项目建设概况%1. 项目主要指标：1、毛用地面积：122018.29 m2,合183.03亩2、净用地面积：97909.0 m2,合146.86亩3、总建筑面积：42385.5m2(1) 地上总建筑面积38785.5m2,其中，酒店建筑面积 27035.5m2, vip别墅区建筑面积8150.0m2,配套用房建筑面 积 3600.0m2(2) 地下总建筑面积：3600 m24、建筑占地面积：11470.0m25、建筑密度：117%6、容积率：0.407、绿地率：45%二、

2、建筑功能分工：1、1栋塔楼及裙楼：作为五星级酒店主楼，用作餐饮、 住宿、康体健身、悠闲娱乐、综合商用等。2、22栋自助式别墅区：作为五星级酒店匹配vip楼， 用于高端的商务、旅游等接待。3、酒店配套用房：用于酒店行政办公、员工住宿、酒店 用品库房等。第二部分可行性报告的主要结论一、项目建设主要意义作为南阳地区唯一省直管县级市、南水北调源头市和全国 著名的明星市，邓州市人口基数较大，经济社会发展基础良 好，近年来经济发展速度较快，且地理位置特殊，文化积淀 丰厚，人文历史悠久，市民的消费理念和消费水平日益提高, 亟需投资建设与之相适应的高星级酒店来满足市民日益增 长的消费需求，同时还能够大大提升邓

3、州城市的商务、会务、 会展、旅游等接待能力，进而树立邓州现代化都市形象，推 动招商引资活动的顺利开展，完善邓州市东北新区综合配套 功能，将历史文化古城装扮成南水北调源头的一颗充满现代 化气息的璀璨明珠。二、市场条件与预测随着邓州市对外经济的进一步发展，邓州市东北新区各 业态的日渐繁荣和国内旅游业的持续升温，人们对酒店和酒 店档次的需求越来越高，而市中心区域缺乏高星级酒店，且 低星级乃至低端酒店经常性处于严重饱和状态，整体看，邓 州市区酒店接待能力存在较大缺口，因此，在建设一座集商 务、会务、旅游、会展、悠闲等功能为一体的高星级酒店势 在必行，且市场前景看好，发展势头强劲。三、建设条件该地段位于

4、邓州市民的母亲河湍河河畔，地理位置十分 优越。地块两面临大道，两路面又是城市未来cbd、金融中 心，是邓州市财源、人缘绝佳地段，既是繁华生金中心，又 具休闲娱乐功能，必然是五星级酒店的良田沃土。规划中的人工湖紧邻该地块，且与市中心有主干道相 通，城市给排水、供电、通讯、燃气等基础设施正加速建设, 给本项目的实施创造了良好、可靠、安全的地利条件。邓州市政府对兴建该项目高度重视，信心很足，决心很 大，期望值很高，且在土地出让、审批过程中尽可能简化办 事程序，为项目实施给予极大的支持。作为本项目的投资方，河南盛厦置业有限公司资金实力 雄厚，管理团队精干，员工效率高，企业诚信合规经营，具 有良好的社会

5、影响力。公司决心以最诚信的态度，以追求经 济效益与社会效益双赢的深谋远略，在酒店式地产方面大存心德，努力运作好这一关乎邓州城市形象提升和重要项目, 必将成为市政府可信赖的合作伙伴。设计指导思想“邓州迎宾馆”设计风格大气，既考虑邓州历史文化元素，又融合现代建筑风格元素，以“功能齐全、经济实用、 舒适安全、美观大方“为宗旨，按国家旅游五星级标准进行 投资建设，同时兼顾邓州及周边市民群众消费习惯，最大限 度满足本市行政接待等方面的要求，使之成为南水北调源头 具有较强影响力和带动力的重要会务、商务等接待中心。五、环保与环卫“邓州迎宾馆”项目为综合性旅游建筑群，环境污染量小，污染程度低，只须采用局部有效

6、预防和治理措施，不会 对内围和外界环境产生超标影响。六、投资估算与资金筹措“邓州迎宾馆”项目投资规模约7.82亿元，其中：1、建设投资（包括征地、规划设计、建安、装修、硬件配套、景观、水系、道路、小品等费用）：约5.57亿元；2、建设期利息：约1.7亿元；3、策划宣传费用：约0.19亿元，及其它加盟费、托管 费等。项目前期，投资方共需自筹资金约3亿元作为启动资金 投入，第二年、第三年建设资金从投资方在邓州市城区的房 地产开发项目盈利中提取投入。为保证“邓州迎宾馆”项目的顺利实施，投资方考虑在 从开发收益中提取投资资金的同时，广开融资渠道，合理使 用社会资金，促进“邓州迎宾馆”尽早建成投入运营。

7、七、财务分析除投资方前期自筹启动资金及实施中投资方在邓州市 开发荐收益投入外，一栋大楼及二十栋自助式别墅从建成到 投入运营阶段，公司的总投入接近8亿元，而建成后的公司 债务将突破5亿元。虽然建成后酒店价值可以评估约9亿元, 但根据专业高星级酒店运营管理公司经验，前期酒店经营过 程中的亏损及折旧每年可达0.37亿元，从经济效益的角度看, 这完全是树形象、丰富城市功能的项目，对投资方而言，只 有投入，没有收益，甚至亏损。八、营销计划开发建设“邓州迎宾馆”可以分为两部分：1、五星级酒店(1) 客房200间左右，其中：(2) 标间140套(3) 家庭套9套(4) 商务套30套(5) 豪华套10套(6)

8、 总统套1套。2、22套自助式vip别墅区九、结论虽然在地处内陆且经济相对欠发达中小城市，高星级酒 店不能作为盈利的战略，但在完善城市配套功能、提升城市 现代化水平、引导商务活动消费、树立城市形象、改善投资 环境、促进招商引资等方面能发挥较大作用，产生良好的社 会效益。作为投资方，我公司愿意顾全大局，为邓州市经济社会 的长足发展做出自己积极的努力。第三部分期望和建议作为一家成长中的民营企业，河南盛厦置业有限公司热 爱邓州这片热土，愿意尽自己所能承担民营企业的“企业公 民”义务，为邓州市的城市形象提升、为邓州市经济社会发 展做出积极的努力。我们愿意为“邓州迎宾馆”建设和运营进行投资，并期 望邓州市委、市政府以“经营城市”的理念，真诚善待前往 贵市投资的客商，切实营造良好