太原 新兴文教城STP分析

1、新兴国际文教城STP分析系别：*系专业：* 班级：1203班姓名：*新兴国际文教城STP分析一、项目小区档案新兴国际文教城总占地920亩，建筑面积100万平方米。总投资达20亿元。这是辰兴房地产发展股份有限公司历时四年打造的教育主题文化社区。从积淀到成熟，它已经成为山西的人居生活典范！ 新兴国际文教城位于太榆交汇处，即受惠于太原又冠首于榆次，北拥太原南部百亿市政配套，南揽高速发展的榆次新城，地理位置优越，占尽天时地利。项目坐落于太榆路段，双城交际处。东北正对太原南客站，西南相邻占地9900亩的大学城，西北是机场大道（龙城大街），5分钟可到山西大学城，7分钟就是龙城大街，10分钟便达太原南站。

2、新兴国际文教城规划科学，户型设计合理，包括教师公寓、板式小高层、湖景美宅、别墅洋房、联排别墅和400米风情商业街。小区绿化率45%，景观建设 “以人为本”，35亩中央湖景与26个水景小品自然和谐，几近完美。小区配有35万平米的新兴教育园区，及包含派出所、医院、银行、超市、餐饮、双会所等达30万平米的生活配套设施，从景观、功能、生活配套等几个方面，力求达到实用与美观的和谐统一。现居住人口达3万人。 从2个亿投身教育、兴办新兴学校，到2004年兴建新兴国际文教城，用教育激活地块价值，再到2006年生活社区形态雏形展现，一直到2009年全景现房的完美呈现我们有理由相信，新兴国际文教城定可成为山西首席

3、文化宜居生活城！ 二、SWOT分析表1 新兴文教城SWOT分析优势（S）1.地理位臵相靠市中心而优越2.周边配套较齐全：学区特别 3.目标客户群区隔清晰机会（O）1.地产市场看好，发展潜力较大2.学区房概念、客户资源众多 劣势（W）1.目前配套暂不成熟 2.相对竞争对手没有规模优3.地理位置相对同期楼盘居下位4.部分户型临近马路，有噪音威胁（T）1.遭受同期大量销售楼盘的分流2.风水布置不合理3.户型设计不慎合理三、市场细分（S） 1.目标区域市场细分 从地区分析来看，本项目的目标区域市场应以小店区、榆次区市场为主，迎泽区市场为辅，万柏林区等其他区域可不做重点考虑。 （1）调查显示，该市居民在

4、原住区域内购房趋势明显，但向外扩张的趋势不容小觑。 （2）从搜集的资料来看，该市居民在购房时倾向于选择原居住区域，一方面是习惯于原区域的生活环境，另一方面是十分看重由家人、亲朋好友等构成的近亲缘居住格局，一般不会轻易到外区购房；但为子女入学考虑，大部分家长会考虑购买重点学校附近的房子。 2.目标人群细分以潜在消费者定量调查数据为依据，对项目的目标人群进行初步细分及特征描述： （1）目标人群 政府官员、企业高层及中层管理者； 厂矿企业老板； 个体商户； 教育系统教职员工 。PS：大部分就学者或者投资者（2）心理分析理由一：“孟母三迁”,给孩子更好的成长环境望子成龙是每个父母的心愿，学校周边文化气

5、息比较浓重，人文环境比较好，家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶，使他们的身心得到更好的发展。理由二：交通便捷、安全、配套设施完善名校周边向来是交通密集的场所，也是政府会加大力度保证安全的区域，并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带来的方便，生活便利，孩子成长环境安全。理由三：教育房产双投资，升值空间大购买学区房也不失为一种投资行为，只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大，当孩子毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去。 （3）需求特点高舒适度的居住环境，相对就近、划片招生、计划到校、免试入学 。四、目标客户群选择（T） 1.可供选择的方向 （1）年龄：25至35岁，4

6、0岁至50岁。 （2）职业：个体从业者；企业/公司的普通职员和工人；商人/服务业的职工；事业单位/国家机关工作人员；初、中级专业技术人员(科/教/文/卫)； （3）家庭结构：已婚且有未成年子女者；已婚尚无子女者； （4）家庭年收入：家庭年收入在5万元以上； （5）主要区域目标市场；小店区、榆次区为一级目标市场；迎泽区为二级目标市场。 2、主要目标市场组合 在楼盘现实营销过程中，消费者的职业是最重要、最易辨别、最具代表性的特征，而受教育水平、职业技术水平和经济收入水平等皆可视为职业的伴随特征，因此，本项目的目标客户群以“职业”作为首要组合标准。 根据市场细分中确定的目标人群选择方向，结合尺度对该

7、市潜在消费者的了解，确定的主要目标市场组合如表所示。表2 主要目标市场组合 目标客户群 群体组成群体基本特征核心客户群A初、中级专业技术人员，包括教师、律师、医生等年龄在2555岁之间，以2535岁最多；以高中或大学学历为主；多为核心家庭，以三口之家为主；家庭年收入在45万元；现居住宅以自购商品房、租用房和单位宿舍为主，2房或1房居多年龄在2540岁之间；以中等学历为主；多为核心家庭或主干家庭，以三口或四口之家为主；家庭年收入在45万元；现居住宅以租用居住（兼经营）为主，2房或1房居多核心客户群B个体经商者：包括从事商业、服务、零售等行业的个体工商户和私营业主各年龄阶段均有分布，以2535岁最

8、多；以高中或大学学历为主；多为核心家庭，以三口之家为主；家庭年收入在4-5万元；现居住宅以自购商品房、租用房为主，2房或1房居多拓展客户群A公务员和事业单位工作人员 年龄在2545岁之间，以2530岁最多；以高中或大学学历为主；多为核心家庭，以三口之家为主；家庭年收入在46万元；现居住宅以自购商品房或非商品房为主，2房居多拓展客户群B厂矿企业老板年龄在2540岁之间；以中等学历为主；多为核心家庭或主干家庭，以三口或四口之家为主；家庭年收入在5万元以上；现居住宅以租用居住（兼经营）为主，2房或1房居多 3.组合说明 这部分人群的收入来源稳定，收入水平中等或略偏高，有一定的购买能力，也有较强的置业

9、倾向，对子女的教育投入高，本项目地块的教育资源、地理位置、交通和环境优势对他们有较强的吸引力。 4.其他目标客户群 根据业主座谈会及实地考察中搜集的观点，本项目的目标客户群还包括下列人士：财力充足的投资者，欲等待物业升值或将之出租给他人居住。 5目标客户群的产品需求特征及预期支付水平表3 目标客户群的产品需求特征及预期支付水平客户群产品预期支付水平户型面积户内空间预期单价预期总价核心客户群A.2房1厅1卫是首选重点户型B.3房2厅2卫是次选重点户型A.1房1厅面积在40-50平方米之间B.2房1厅面积在70-80平方米之间C.2房2厅面积在80-90平方米之间D.3房面积在90-120平方米之

10、间A.平层是首选空间形式，受选比例过半数B.错层是次选空间形式，受选者占1/4C.跃式排在第三位，受选者近两成均值为3052元/平方米预算总价均值为22.7万元,以15.1-20万和20.1-25万元所占比例最大，分别为28.9和22.9扩展客户群A.3房2厅2卫是首选重点B.2房2厅面积在80-100平方米之间C.3房面积在110-120平方米之间A.2房1厅面积在70-80平方米之间B.2房2厅面积在80-100平方米之间C.3房面积在110-120平方米之间A.错层是首选空间形式，受选比例为四成多B.平层是次选空间形式，受选者近四成C.跃式排第三，受选者近两成均值为3214元/平方米预期

11、总价均值为24.8万元，以20.1-25万元和25.1-30万元所占比例最大，分别为25和22.2 6.目标市场组合的定性描述 对目标市场组合进行定性描述有助于感性地深入地理解目标客户群的产品消费观念及其精神内涵，对于项目的定位和营销推广具有独到价值。表4 目标市场的定性描述 目标客户群基本特征消费观念生活态度产品需求定性特征A.个体/私营经商者文化程度不高，年龄跨度大；主要从事服务业、零售业、商业等；处于事业的上升期，收入较高但波动大，有较强置业意愿，支付能力强谨慎保守，决策理性，精打细算，购房时注重实用性和经济性，对生活质量的要求不太高，但重视交通便利性和生活配套的完善经济上规划周密。十分

12、关注家庭的财务状况；家庭责任感较强，重视父母赡养和子女教育，会考虑为父母预留生活空间在事业到达一定阶段、资金积累充足时才考虑置业；要求实用率高，布局合理；在户型和面积选择上一般会量力而行，不求奢华B.公司员工主要从事第三产业，年纪较轻，处于事业的起步或稳定发展阶段；中等收入水平，且相对稳定，已有一定储蓄但数额不高，支付能力一般消费观念时尚倾向于选择知名度较高的产品，但经济实力有限，因此会兼顾经济性和新颖度；合理控制支出，有理财观念善于理财，有强烈的储蓄和投资意识，并付诸行动；注重生活的自由度和独立性，重视工作和生活的协调性有较强的职业倾向，注重地段和交通便利性，对楼盘的档次和社区配套的要求不太

13、高，但重视生活、消费的便利C.公务员和事业单位工作人员，政府机关和企事业单位的底层干部工作压力小，有较广泛社会资源，经济独立，收入稳定但支付能力一般不太高消费观念传统，趋于节俭、内敛，注重产品的内涵和品质；有较强的理财观念，强调储蓄稳定和收支平衡经济上较节俭、适度；家庭责任感较强，重视下一代的教育重视社区的经济将教育资源、购物环境、社区规模与配套，关注产品细节。注重户型合理与辅助空间的功能完善五、项目总体定位（P） 1、根据对项目的SWOT分析结果以及目标市场的特点，项目品质总体定位“面向公众的、打造新兴的国际的文教城”。 2、在项目形象定位方面，要充分利用社区交通便利，紧邻大学城商圈、升值潜力大，周边配套设施齐全的优势，做到以下几点：打造独有的USP：一站式智能学区房；打造一种环境概念：书声琅琅，健康成长； 打造一种产品概念：“纯生活”首席学区智能住宅； 打造