[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟90

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟90房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟90房地产估价理论与方法模拟90一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 下列不属于房地产估价职业道德的内容是_。A.房地产估价师可以允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务B.房地产估价师应回避与近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务C.房地产估价师在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制D.房地产估价机构未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他

2、人答案:A解析 房地产估价职业道德的主要内容如下：(1)房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。(2)房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。(3)房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。(4)房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检

3、查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。(5)房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。(6)房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。(7)房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等

4、不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。(8)房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。问题:2. 在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估_。A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价答案:B问题:3. 取得税费是假定在价值时点购置待开发房地产，此时应由_缴纳的有关税费。A.销售者B.开发者C.管理者D

5、.购置者答案:D问题:4. 房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的_特性。A.不可移动B.独一无二C.相互影响D.易受限制答案:A问题:5. 路线价法的临街深度价格修正率没有_。A.复合深度价格修正率B.单独深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.累计深度价格修正率答案:A问题:6. 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取_。A.最佳用途B.最佳集约度C.最佳开发时机D.最佳规模答案:A问题:7. 一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值或价格的估价方法是_。A.比较法B.收益法C.假设

6、开发法D.成本法答案:D问题:8. 下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是_。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降答案:A解析 “写字楼层高偏低”属于功能落后折旧，“厂房受酸雨腐蚀”和“在建工程基础不均匀沉降”属于物质折旧，“住宅库存量过大”属于外部(经济)折旧。问题:9. 房地产的_特性，使得房地产具有独占性。A.不可移动B.供给有限C.保值增值D.独一无二答案:B解析 房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置特别是好位置的房地产被人占有以后，占有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)

7、，或者可以支配相关的自然资源和生产力，而他人除非支付相当的代价，否则无法享有。问题:10. 估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8%，土地使用权在2005年1月1日的价格为_万元。A.6866B.7161C.5010D.5510答案:C问题:11. 某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5010和30700。现将该房地产交

8、易实例选作可比实例，其相应的修正系数为_。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%答案:A解析 如所有税费均由买方负担，则约定成交价格一卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格一买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格=卖方实行金额，而卖方实得金额=正常成交价格=卖方税费=(1-5%)×正常成交价格=0.95×正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格=0.95×正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格=0.92×正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数

9、=0.95/0.92=103.26%。问题:12. 某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为_万元。A.96B.192C.240D.480答案:D解析 根据“住宅楼总价=单价×建筑面积”，可以求出建筑面积=4000/m2，又根据“楼面地价=土地总价/建筑总面积”，可以求出土地总价=楼面地价×建筑总面积=480万元。问题:13. 在某商业街深度30.48m(100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据“四三二一法则”，与其

10、相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。A.1504B.1404C.1304D.1204答案:B解析 该相邻的临街土地的总价计算如下：1200×(1+9%+8%)=1404(万元)。问题:14. 某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为_万元。A.923B.1111C.1353D.1872答案:C问题:15. 基准地价是城市中均质区域内的土地_。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格答案:C问题:16. 某宗房地产的收益期

11、限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为_万元。A.191B.193C.202D.214答案:A解析 该房地产的收益价格为 问题:17. 一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为_m。A.22B.28C.38D.50答案:B解析问题:18. 数学曲线拟合法中不包括_。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.对数曲线趋势法D.二次抛物线趋势法答案:C问题:19. 甲、乙两宗相邻地块，

12、市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元，如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为_万元。A.40B.48C.60D.70答案:B解析 甲乙两地块合并后产生的增值=120-(60+40)=20万元，则乙地块的合理要价=40+20×40/100=48万元。问题:20. 张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出信该商

13、铺的合理实得金额为_万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04答案:C解析 类似商铺目前年有效毛收入=70元/(m2·月)×50m2×12个月×90%=37800元，年净收益=37800元×90%-=34020元，资本化法公式V=NOI/R=34020元/5%=680400元，68.04万元-11.8万元=56.24万元。考点 教材第七章收益法及其运用第四节净收益的测算和第六节直接资本化法。问题:21. 比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的_。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产

14、的交易答案:C问题:22. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产报酬率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。A.400B.450C.500D.540答案:A解析 该房地产的收益价格为： 。 问题:23. 一份房地产估价报告必须有至少_注册房地产估价师签字、房地产估价机构盖章。注册房地产估价师不得以印章代替签字；可以只签字不盖印章，也可以既签字又盖印章。A.一名B.两名C.两名以上D.三名答案:B问题:24. 国家标准房地产估价规范的颁布时间是_年。A.1994B.1995C.1999D.2004答案:C问题:25

15、. 某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为_。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%答案:C解析 本题考核的是环比价格指数的应用。本题计算过程为：4654元/m2=4230元/m2×(1+环比月上涨率)8，环比月上涨率=1.20%。问题:26. 某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为_万元。A.760B.744C.882D.844答案:D问题:27. 某宗房地产2

16、007年6月成交价格为3500元/m2，以2003年1月为基期的该地区该类房地产2007年6月至2008年6月的价格指数分别为103，102，104，99，97，101，92，99，100，100，104，105，116，均以上个月为100，则该宗房地产于2008年6月的价格接近_元/m2。A.3806B.3941C.3980D.4155答案:D问题:28. 某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为_m2。A.40B.8C.16D.5答案:A问题:29. 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内

17、使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑计算的价格为3500元/m2，则该套住宅建筑面积计算的价格为_元。A.3000B.3277C.3295D.3599答案:C解析 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积，所以建筑面积下的价格=3500×1451(145+9)=3295.45元/m2。问题:30. 某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为_。A.27%B.21%C.79%D.

18、85%答案:C解析 当R=0时，该建筑物的成新率=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。问题:31. 对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是_。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值答案:B解析 本题考核的是房地产估价的价值类型。按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。问题:32. 在采用假设开发法中的静态分析法中，一般不计息的项目是_。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D

19、.建设成本和管理费用答案:C问题:33. 下列选项中，_等的净收益需通过类似房地产的净收益的直接比较调整得出。A.会议室B.商务中心C.写字楼D.餐厅答案:C问题:34. 关于报酬率的说法，正确的是_。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案:D解析 市场提取法求出的报酬率来源于市场，它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针；累加法求取报酬率时，风险调整值应根据估价对象及其所在

20、地区、行业、市场等存在的风险来确定；报酬率一般是名义报酬率，已包含通货膨胀的影响。考点 教材第七章收益法及其运用第五节报酬率的确定。问题:35. 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是_。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格答案:B解析 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。)问题:1. 估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为_等情况。A.出租的房地产B.混合收益的房地产

21、C.自营的房地产D.废弃的房地产E.自用或空置的房地产 A B C D E答案:ABCE问题:2. 开发利润相应的利润率主要有_。A.直接成本利润率B.投资利润率C.间接成本利润率D.销售利润率E.成本利润率 A B C D E答案:ABDE问题:3. 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括_等。A.土地增值税B.印花税C.交易手续费D.出让金E.契税 A B C D E答案:BC问题:4. 价值时点和估价对象状况都为过去的估价情形有_。A.预测房地产在未来开发完成后的价值B.房地产抵押估价和房屋征收评估C.房地产

22、损害赔偿和保险理赔案件D.对估价结果有异议而引起的估价鉴定E.对估价结果有异议而引起的复核估价和重新估价 A B C D E答案:DE解析 价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中，也出

23、现在对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定中。价值时点为将来，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。问题:5. 以下属于收益性房地产的有_。A.寺庙B.农地C.标准厂房D.住宅E.政府办公楼 A B C D E答案:BCD问题:6. 下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是_。A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，

24、而是直接相加减D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到价值时点上)，然后再相加减E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的 A B C D E答案:ABCD问题:7. 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值 A B C D E答案:CE问题:8. 关于专业房地

25、产估价的说法，正确的有_。A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任 A B C D E答案:ABCD解析 概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成。(2)提供的是专业意见。(3)具有公信力。(4)实行有偿服务。(5)承担法律责任。问题:9. 下列属于土地使用管制的事项有_。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须

26、为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发 A B C D E答案:ACE解析 选项B、D属于土地权利及其行使的限制的内容。问题:10. 在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用_求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法 A B C D E答案:ACE问题:11. 以下房地产价格中，属于评估价值的有_。A.基准地价B.市场交易价C.标定地价D.房屋的重置价格E.市场成交价 A B C D E答案:ACD问题:12. 关于房地产估价的本质，下列说法正确的有

27、_。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产评估是评估房地产的价格而不是价值C.房地产估价就是为当事人提供价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术 A B C D E答案:ADE问题:13. 运用成本法估价的一般步骤包括_。A.选择具体估价路径B.测算折旧C.求取资本化率D.计算成本价值E.测算重置成本或重建成本 A B C D E答案:ABDE问题:14. 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有_。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值 A B C D E答案:AD解析 本题考核的是房地产

28、特性。一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。问题:15. 理论上房地产的供求状况可分为的类型是_。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.房地产的短缺或者充足供求状况 A B C D E答案:ABCD解析 房地产供求状况分为以下4种类型：(1)全国房地产总的供求状况；(2)本地区房地产总的供求状况；(3)全国同类房地产的供求状况；(4)本地区同类房地产的供求状况。三、判断题问题:1. 位于

29、同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。答案:B由于这两套住宅楼层不同，则其通达性、景观、通风、采光、日照、视野、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权、底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等条件均可能不同，因此价格也可能会不同。问题:2. 房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。答案:B解析 房地产建设成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。问题:3. 投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。答案:A问题:4. 报酬

30、率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。答案:A问题:5. 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。答案:A问题:6. 如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他合适的估价机构联合承接或合作完成该项业务。答案:A问题:7. 某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。答案:B解析 属于投资价值评估。问题:8. 房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱，与房地产目

31、前的价格高低无关。目前价格高的房地产，其价格上涨可能较缓慢；而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。答案:A问题:9. 房地产估价就是由估价人员运用科学的估价方法，同时结合客户的要求进行主观定价。答案:B解析 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察形成的运动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到客观、合理，不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象，而必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法把客观存在的房地产价格或价值提示、表达出来。问题:10. 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，

32、因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。答案:B问题:11. 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。答案:A问题:12. 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束时，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。答案:B问题:13. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。答案:B解析 当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。而当房地产价格为上涨或者下跌时，则必须进行市场价格状况调整，以使其符合估价时点的房地产市场

33、状况。问题:14. 临街深度价格修正率表通常简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递增率制作出来的。答案:B问题:15. 收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。答案:A收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费或重置提拨款。四、计算题(每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位)问题:1. 某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层的可出租面积均为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近相似的商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m