高尔夫地产开发模式研究

1、高尔夫地产开发模式研究新闻来源:观点地产杂志点击数：520更新时间:2007 6 1 8:05:45%1. 什么是高尔夫地产？高尔夫地产是窩尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发商度结合.紧密联系，在 功能上形成互相配套补充,在价值上起到互相促进提升的作用.高尔夫运动天生就是和馮档物业密不可分，两者开发经营的共 同性都体现出最舒适.最休闲的生活方式。二、高尔夫地产的分类从不同角度可以对高尔夫地产进行不同的分类。按照物业用地性质，可分为高尔夫住宅地产（高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房勒和高尔夫商业地产（高尔夫酒店等）；按照项目的使用性质，可分为以商务及度假为目的

2、的高尔夫度假地产（高尔夫酒店、高尔夫度假村等）和以常住为目的的高 尔夫常住地产（高尔夫别墅、高尔夫公离、高尔夫洋房等）：由于高尔夫住宅项目是高尔夫地产中最常见的开发类型，因此本文主要针对高尔夫住宅展开讨论。三、国内高尔夫地产开发现状自从1984年中国大陆第一个高尔夫球场（中山温泉高尔夫球场）建成以来，高尔夫球场在中国开始大量建设。据统if, ib前 我国的向尔夫球场（包括庄建而没冇完i：的球场）已达到200幺个，另冇调仓报告认为我国c建和在建的向尔夬球场数晟在500 1000个z间。广东现有高尔夫球场约70个.其中51个位于珠三角城市，而大部分商尔夫球场开发都是与房地产开发联动发展 的。促成高

3、尔夫球场与房地产联合开发的原因，除r社会经济发展和高尔夫运动推广产生的推动力外,股主要的还是消费者对 髙尔夫高尚住宅在白然景观和人文环境上的热烈追求，以及与髙尔夫关联的相关物业开发带來的人经济收益对投资开发者的 利益驱动。最突出的案例为深圳观澜湖高尔夫球场推动观澜湖土地价值从2001年的800元/平方米的基准地价上升到2004年的 2600元/平方米，并吸屮了包括中航地产、城建地产、和黄地产在内的*家知名发展商参与该区域的房地产开发，带动了观澜 湖区域的整体发展。四、高尔夫地产开发中的七大关系离尔夫地产的开发不足简单的“离尔夫球场+房地产”的形式，两者并非割裂存在，而是相辅相成，具有紧密的关系

4、。离 尔夬地产的开发成败不仅収决于崗尔夬球场和房地产物业各门产品做得如何出色，更关継的在丁两者能否高度配合，形成良性 的互动发展关系，各种淡源条件能否互相促进达致整体开发共贏的效果。基于珠江恒昌过往对高尔夫地产的研究积累，并结介发展商普遍关注的问题，我们认为在扁尔夫地产的开发过程中耍匝点 明确以下七大关系。1、项目整体发展格局中高尔夫与房地产的策略关系高尔夫球场与房地产开发在项目整体开发策略中地位孰轻孰重？是以球场为项目开发的核心还是以房地产作为项目开发的 核心？对以上问题的回答都将影响着房地产的开发方向和定位。2、离尔夫综合资源与房地产增值之间的关系经验农明，我国高尔夫球场周围的房地产单价比

5、般楼盘高17%以上,在国外更离达30%以1：。除了高尔夫景观资源对住宅 价格的带动z外高尔夫综介资源（如社区资源、配套资源、心理资源、客户资源等）对物业増值的提升作用亦是不可忽珞的。 因此如何真正处理好高尔夫综合资源利用与房地产増值之间的关系将是高尔夫地产研究中的垂点。3、髙尔夫球场客户资源细分与房地产产品细分之间的关系高尔夫球场所吸引的高端亦户往往便是高尔夫物业的潜在消费人擀。冈此对高尔夫球场客户擀类熨及消费需求特征的细分 有助于确定房地产开发产品的定位及细分，从而降低房地产的开发风险并取得最佳利益。4、高尔夫球场开发与房地产开发时序之间的关系一般來说，琢场和房地产的开发均是分阶段的，如何确

6、定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，把握球场 和房地产的开发时机，是关系到两者能否良性互动发展的关键。5、离尔夫球场与住宅的空间布局关系般來说,住宅开发希望能充分利用球场的呆观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠 近球道安全性也较低，球场与住宅在资源共享的同时乂要保持-定的h隔因此充分研究球场与住宅的空间布局关系是高尔夫 地产开发中必须认真思考的重要问题。6、爲尔夫球场经杵与地产开发的盈利关系中国的高尔夫球场建设有些己经接近世界级水平，但经营方面却不尽人盘。有资料显示，中国现存200多个高尔夫球场中，约60-70%的球场经营处于:亏损状态。所以在国内现

7、阶段如果单旅球场自身开 发运营实现收支平衡难度很大，更不耍说贏利。真正吸引髙尔夫投资商的是关联产业的开发，而高利润的房地产物业开发收入 则成为高尔夫地产项目主更的贏利来源点，所以高尔夫地产的开发贏利模式研究则显的尤为重耍。7、高尔夫球场及地产开发的主体关系高尔夫和房地产开发都属于奇投入、高风险的项11. 傲发展商很少具备同时开发这两类项目的投诳能力和经验，球场开 发和地产开发主体是否应实现分离？若分离，两者z间的关系应如何协调？纽织管理架构应如何搭建？若合二为，同开发匸体如何保证两吿的开发能祢调推进？五、珠江恒昌对高尔夫地产开发的经验总结及理论认识1、“高尔夫地产”与“地产高尔夫”(1) “高

8、尔夫地产”：以地产开发为盈利核心，高尔夫球场作为整体项目的组成部分，投入相对较小，目的是提升住宅的附 加价值。利：对项目用地规模要求较“地产离尔夫”低，项目资金压力较小，回收周期较短，经营难度也相对较低。弊：球场标准较低，只作为地产的配套，市场辐射面较窄，对地产价值提升作用不如“地产离尔夫”大。(2) “地产高尔夫”：即以高尔夫球场为经营核心，球场的资金投入相对较大，地产开发为整体项目的增值部分。利：高标准的高尔夫球场引粲力强，其品牌优势及吸引的高端消费群能大炳度提升地产价值，有效带动项目甚至区域的发 展。弊：用地规模要求高，高尔夫球场开发及维护的资金投入大，经营难度髙。代表案例：如深圳观澜岛

9、尔夫、昆明春城高尔夫项目的发展模式是依靠高尔夫球场的品牌优势及高端消费擀发展高尔犬增 值型房地产。以1：两种发展策略不能简单地进行优劣对比。发展模式的选择取决于开发企业的发展战略、诳源配备以及项目自身开发待 点等因素。2、高尔夫综合性资源的“五大要素”不少开发商对离尔夫资源的利用仅限于駅观资源，狭隘的将高尔夫综合资源郎解为呆观资源。英实，作为种综合性资源, 离尔夫资源绝不仅仅限于呆观资源，而是包含了更广阔的其它资源，只有全面、深入的挖掘了爲尔夫综合资源才足对其的“物 尽其用” °(1) 离尔夫景观资源高尔夫球场绿草如茵，开阔的生态景观资源具有一定的稀缺性，对周边地产升值具有强劲的竝动

10、作用。(2) 高尔夫商务资源冇研究表明，中国内地备省市的gdp和实际利用外淡情况与当地的高尔夫球洞数相关。各省(h治区、直辖市)的高尔夫球洞 数打其gdp的相关程度为55 % .打实际利用外淡的相关程度為达89 %.从拥有高尔夫球场的城市來看，并城市的咼尔夫与其gdp 的相关程度为64 %，与实际利用外资的相关程度也高达75 %.广东、北京、上海、海南和福建屈于高尔夫运动发达区域，具占 全国总球洞数的近70%,该区域2001年的gdp总金额占全国gdp总额的22%,其中广东的球洞数全国第占全国总数的39%,gdp达到10556亿元，实际利用外资额158亿羌元。而海南是唯 诜尔夫的发展规模超过经

11、济规模的省份。英平均3. 3亿元gdp 就冇一个球洞，而全国的平均水平是每35亿尤的gdp才拥冇一个球洞。从中可以看出，目前在中国,高尔夫运动仍然是-项“贲族运动”，高尔夫球会的会员分布地域广泛,且多为髙端商务人 匕 打高尔夫球除了愉悦身心之外,更是高端商务人士的社交平台.因此,在高尔夫地产的开发过程中,应充分利用高尔夫球 场所搭建起來的高端资源平台，扩大项目影响力，将高端商务资源转化为地产开发的现实价值，并实现价值的最大化。(3) 高尔夫社区资源鬲尔夫社区往往几备高档、成熟的社区配套和尊贵舒适的社区环境，因此高尔夫住宅社区的概念不应仅限丁住宅组团内部, 而应将其纳入到整个离尔夫社区的范围内來

12、。(4) 高尔夫心理资源往来或居住在离尔夫社区内往往是成功人士身份和地位的線征.这种心理因索的影响反应在购买高尔夫住宅时会仃-定的 群聚效应。冈此在离尔夫住宅的开发销售过程屮.应该努力背造高档社区的形篆，充分利川客八心理资源拓宽项11的销wlfih(5) 髙尔夫客户资源目前，中国参与高尔夫球运动的人口估计达140万，且每年以10 %的速度递増，在广州、深圳、上海、北京等发达地区，削氏 率达到25 %&右。此外，还有大虽韩国、日木、台港澳等国家利地区的高尔夫旅游者來内地打球，保守估计，一年有3050万人 次。如此务的打球客往往会成为高尔夫地产的潜在消费亦户。因此高尔夫住宅在开发过程中应充

13、分借助髙尔夫球场打球客的丰 富资源，努力将其转化成住宅的潜在客户。3、高尔夫球场客户群细分与高尔夫住宅产品之间的关系定位不同的离尔夫球场吸引的客户群特征有所不同，而不同客户群对产品的需求也有所区别。一般來说.离尔夫球场客户 群细分及其对住宅产品的要求可从以下儿方而进行分类。(1) 从地域來源划分般來说,本地打球客多选择别韭类产品，以常住(第二居所)为主，对居住面积要求较大。而外地打球客多选择洋房类产 品，以度假为主，对居住面积要求不高。(2) 从职业特征划分一般來说.公务员.金业中商层管理人员.专业人士等更注币:高尔夫住宅的居住环境和社区感受，对居住面积无硕性耍求. 很名时候可能更愿恿选择洋厉

14、而不是别恥 而私营企业主等则更注亚居住空间的大小和占冇资源的藝少，以影眾其身份地位， 选择的物业类型也以别墅为主。4、高尔夫球场与住宅开发时序的关系岛尔夫球场打住宅开发往往都会采取分期及分区开发的方式。为了达到依托髙尔夫球场提升罚地产价值的ii的，两者的开 发通常会采用高尔夫球场开发先行或窩尔夫球场与住宅同步开发的时序；与此同时住宅的开发定位也会对高尔夫球场的规划 设计有影响。5、高尔夫球场与住宅空间布局的关系一般來说,住宅既要与高尔夫球场保持较密切的关系，以便能充分享受高尔夫的综合性资源，乂要与高尔夫球场保持一定 距离，进行一定的分区管理。从高尔夫球场与住宅的空间布局关系來看一般可分为以下四

15、种类型。(1) 离尔夫球场住宅此类住宅一般都建在高尔夫球场内，住宅和球场由同开发商统兴建，球道与建筑紧密结合并合理规划。(2) 离尔夫景观住宅住宅建在高尔夫球场周边，球场与住宅是相互独立的区域，住户能分宁球场的呆观环境和资源。(3) 高尔夫设施住宅作为社区的体育运动配套设施和公共绿地，高尔夫球场或练习场建在社区内,但和住宅有定距离。(4)高尔夫概念住宅 引入高尔夫概念和高尔夫懑向园林的社区。6、高尔夫球场与住宅开发的必利关系一般來说，高尔夫球场的征地面积大，加上场地施匚、会馆建设投诳等，总建设费用少则上亿元，弱则达数亿元；开业后 每年的数千万元维护费用，再加上员工薪水，现金流龜极为吋观。而球场的收入主要是会员的会费、打球费用和餐饮服务收费, 以打球者每人每天花费600元计，一年必须接纳数万人次才能使财务持平。据业内人士透踞，单独以球场运营而实现麻:利的球 会，全国不过五到怎家，比如北京的国际、深圳的沙问、中山的温泉、东