大型房地产开发项目全过程质量管理要点探讨

1、大型房地产开发项目全过程质量管理要点探讨摘要我们的生活离不开住房，房屋建筑工程质量与大家的h常生 活和生命、财产安全等直接相关，由于我国大型房地产开发项目起步较晚、 管理体制不够完善、人员素质参差不齐等原因，导致了我国大型房地产开 发项目的设计管理不科学、不合理。但是，在整个大型房地产开发项目进 行过程中质量管理的作用举足轻重，因此对于如何处理好大型房地产开发 项目全过程质量管理的研究具有实际意义。关键词房地产开发项冃全过程质量管理高效率地完成建筑项目的目标是大型房地产开发项目管理的最终目 标，项目经理负责制是项目管理的基础。在大型房地产开发项目建设的全 过程屮，要对系统工程的观点、理论和方法

2、进行运用，要依据其运行的基 本?律，建立冇效的计划、协调、组织和控制的管理系统。大型房地产的 项日管理系统是一套繁杂的管理体系，它是以监理公司、房地产企业为主, 各个参建单位共同参与的管理系统，系统的项目管理理论是建设工程项目 管理的理论工具。项目管理的理论与项目管理的实践经验相互融合，使得 建设工程的项目管理fi益科学化和系统化。所以，要全曲落实各项质量管 理措施，提升房地产项目的工程质量，确保百姓的切身利益，使百姓能买 好房、住好房，进而构建和谐社会。一、大型房地产开发项目全过程 对于大型房地产开发项目的全过程主要有以下几个步骤: 第一步是房地产开发公司在开发之前进行的准备工作。在报行政机

3、关 审批之前，房地产开发公司应办理好各种必需的手续，包括土地出让手续、 委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作的报告书、详细的规 划设计参数和效果图等，最主要的是房地产开发公司要有足够的开发资 金。第二步是行政审批。首先，房地产开发公司在选址定点阶段，制作计 委审查可行性研究报告，并对项目进行立项；国土资源局会对土地利用总 体规划和土地供应方式进行审查；建委办理投资开发项目建设条件意见 书；环保局办理生产性项目环保意见书；文化局、地震局、园林局、水利 局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；规划部门还耍办理项冃选址 意见书。其次，房地产开发公司在规划总图审查及确定规划设计条件阶段, 需

4、要人防办进行审查关于人防工程建设布局的问题；国土资源局要进行办 理土地预审；公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、 环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查等。然 后，在初步设计和施工图设计过程还耍进行市查，因此在此阶段还耍办理 规划部门审查初步设计的规划要求；公安消防支队审查初步设计的消防设 计进等审查程序阶段。然后，大型房地产在规划报建图审查阶段的程序， 在此阶段还要办理公安消防支队审查消防设计布局；建委、市政部门、园 林局、环保局、卫生局按职责划分审查相关专业内容和范围等过程。房地 产开发公司在施工报建阶段，耍办理在建设单位施工报建登记；而且建设 方对工程

5、进行发包，确定施工队伍等，建委组织职能部门还要审查工程开 工条件，并核发建筑工程施工许可证。同时，在商品房预售许可阶段, 还要由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证，开发 企业申请办理商品房预售许可证要提交有关资料。第三步就是房地产项目权属初始登记阶段。此阶段由房管局核准新建 商品房所有权初始登记，开发商应提交相关材料包括申请书、企业营业执 照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料房屋测绘成果、根据有关规定 应当提交的其他文件等。大型房地产开发过程是比较繁杂的，因此房地产 开发企业一定要特别注意每个环节，这样才能保证房

6、地产项目在每个阶段 能够顺利进行，在后续阶段更快速地运行。二、房地产的质量管理房地产行业现在的发展形势强劲，同时房地产也关系到社会民牛问 题，而且房地产行业也是目前大众议论的热点，人们关注的问题有很多， 特别是其屮的房地产工程的质量问题。房地产工程质量问题牵涉到许多公 司企业，冇关于设计方面的、施工方面的、监理和分包方面的，也冇投资 主体的房地产开发企业工程质量管理方面的问题。既作为建设主体又作为 投资单位，房地产企业需要面对的是千家万户，因此房地产开发公司对工 程质量要求一定是高标准的。同时，房地产开发企业在关于工程质量的管 理上也处于主导地位，房地产公司对工程质量的管理显得尤为重要，因此

7、要加强房地产企业对房地产质量管理的探究。(-)规划设计阶段的质量管理工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标进行的监督和管 理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满 足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工 程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程 度与国家的有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程项目 设计是根据建设工程的耍求，对工程项冃所需耍的经济、技术、资源、环 境等各方面进行综合分析，并但对工程项目设计文件的有关活动进行编 制，通过设计

8、使工程项目的质量目标和质量水平具体化。第一，关于设计阶段质量的控制依据。应该加强法律、法规的规范作 用，增加对城市规划有关工程建设及质量管理方面的关注，满足国家规定 的建设工程设计深度的耍求，认真落实有关工程建设的技术标准。在设计 阶段的控制依据是比较重要的，在这一阶段要认真严格地落实质量要求， 高标准地完成各环节。第二，关于设计阶段质量控制的主要任务。设计阶段的质量控制过程, 它的实现通常是通过设计阶段成果优化和事前控制。设计要求文件在这个 阶段中起到至关重要的作用，工作人员在各个设计阶段前编制好一份设计 要求文件，并但分阶段上交给设计单位，明确各阶段的设计要求和内容， 是关于设计阶段进行质

9、量控制的主要手段。(-)关于施工阶段的质量控制关于项目施工过程的质量控制，其实就是程序控制和过程偏差控制， 对工作过程和阶段性成果进行比较就是所说的过程控制。需耍在工作实施 过程中找出偏差；使用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找岀 偏差；使用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较，找出偏差; 运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段 标准继续作业还是进行整改的意见和建议；对工程中的配套设备进行检 验；工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验 报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂进行。(三)在工程项冃竣工验收和交付使用阶段

10、的质量检测工程的最后一个阶段工程是竣工验收和交付使用。在这一过程中，要 按照严格的标准进行交接验收工作，将所有问题都处理掉，以保证日后的 使用。工程竣工验收资料应包括勘察设计的质量检查报告、施工单位的工 程竣工报告以及监理工程师的质量评估报告、工程质量事故产生后的处理 报告、隐蔽工程的验收报告等以及施工日志、工程主耍使用材料的进厂检 验报告、承包商与业主之间签署的质量保修书等资料。大型房地产开发项 目的全过程质量管理是非常重要的环节，所以在工程项目竣工验收和交付 使用阶段的质量检测一定要严加把关。三、对于房地产开发项目质量管理的建议房地产行业关系到社会民生的问题，我国是以人民为主体，如果房地

11、产的工程质量管理出了问题，轻则影响房屋使用，带来社会纠纷，重则发 生房屋倒塌，导致人员伤亡，造成重大经济损失，从而给社会带来不安定 因素。所以，为了建设和谐社会，房地产开发企业一定要加强对房地产开 发项目的质量管理，为社会建造更多质量好的房屋，以满足广大人民的住 房需求。(-)提升关于开发企业的综合管理水平大型房地产综合开发管理工作是由专业的管理人员负责，因此企业的 项目经理以及相关的管理人员一定要具备较高的协调能力、建筑工程专业技术以及资金管理等能力。大型房地产开发企业的工作人员一定要具备专 业的知识，才能开展对甲方的管理工作，进一步保证房地产开发企业的经 济效益和施工工程质量；大型房地产企

12、业必须提升自身在施工过程中的综 合管理水平，强化施工过程管理。企业在工程开始施工z前，一定进行详 细的规划和设计，进一步提升企业的市场综合竞争力，依次来保证企业的 经济效益。因此，房地产企业要求项目管理人员具备专业的知识和丰富的 工作经验，以便顺利地开展房地产开发管理工作，使房地产的施工质量有 所保障，从而保证企业的经济效益。项目管理人员的工作应以满足开发企 业的需求为冃标，明确分工，各尽其职，从而使房地产开发工程能够顺利 地进行。（二）对大型房地产实施标准化管理大型房地产企业的标准化工程质量管理包括产品的标准化、工程质量 管理的标准化、工程质量保证措施的标准化等方面。当前，大型房地产企 业都

13、已进一步完成了产品的标准化，建立了很多产品体系，并在不同的城 市进行复制性的开发。产品的标准化对于加快开发速度有重要意义，还能 减少概率突发性问题的出现，从而使企业有更多的时间去关注产品的质 量。四、房地产开发项目质量管理的意义大型房地产开发项目的全过程质量管理有重要的意义，房地产作为支 柱产业是由它本身的特色决定的：第一，房子是一?必需甜，我们每一个 人都要住房；第二，房子是一个耐用的消费品，人们要更换居住环境并不 是因为房子的寿命问题，而是人们岀于想改善居住条件的需求；第三，商 品房是一个高价值的产品，一般人购买一套房子要用花费大量的积蓄，它 的高价值显而易见，所以每个人的购买数量也有限；

14、第四，房地产是一个 不动的产品。加强对施工阶段的质量控制以及加强综合管理是控制房产工 程质量的关键。大型房地产项冃管理的意义主耍在于通过对开发项冃的计 划管理，有条不紊地展开项目的开发建设。所以说，运用一个动态的计划 管理，使有关工程项目的全过程和全部开发活动进入计划轨道，可使大型 房地产项目顺利达到预期总目标。大型房地产开发项b的组织协调管理为 开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。在各项协调 z中，最主耍的是协调人际关系，而房地产项冃的主耍负责人在协调人际 关系的过程中又处于核心地位。大型房地产开发项目的控制管理，是有利 于房地产企业在项目的质量管理、控制工期和成木等方面获

15、得最大的综合 效益。当下，各种类型的商业地产项目在全国陆续出现，这个现象让人们冇 喜有忧。高兴的是越来越多的人逐渐意识到商业地产的重耍性，更多的人 加入到这一行业当中；忧虑的是很少企业能够经得住市场对于这些即将投 入市场的项目的检验。因此，企业在项目的每个阶段都必须严格、认真地 对待。近年持续的宏观调控，使大型房地产企业的关注点也集中在了商业地 产的开发上，市场上商业用地的土地成交量以及商业地价呈现逐步上升趋 势。所以，房地产企业想要在商业房地产领域有所突破，就必须有效地实 施商业地产开发项目全过程的质量管理。项目的质量管理能够有效地促进 商业地产开发项目的高效率运行，并为商业地产开发项目提供更加有效的 技术和方法，使房地产领域全方面发展。所以，解决商业地产项目质量中 存在的问题是至关重要的。通过对商业房地产项目质量管理的研究发现， 商业地产开发项目质量管理的有效实施能够进一步提高商业地产开发项 冃的质量和效率，同时还能增强房地产企业在市场上的竞争力。这为房地 产企业的完善有一定的指导作用，并有利于房地产企业提升项目开发的效 益和效率，使房地产企业的行业竞争力有所增强。大型房产开发企业的工作始终要以质量控制为中心，以工程质量为工 程项目建设管理的重点