2011房地产项目可行性研究报告模板(精简)

1、房地产项目可行性研究报告目录1 目录第一部分项目总论 . 3 1.1 项目背景 . 3 1.2 项目概况 . 4 1.3 可行性研究报告编制依据. 8 1.4 可行性研究结论及建议 . 8 第二部分市场研究 . 10 2.1 宏观环境分析 . 10 2.2 全国房地产行业发展分析. 10 2.3 本市房地产市场分析 . 10 2.4 板块市场分析 . 12 2.5 项目拟定位方案 . 14 第三部分项目开发方案 . 16 3.1 项目地块特性与价值分析. 16 3.2 规划设计分析 . 17 3.3 产品设计建议 . 18 3.4 项目实施进度 . 22 3.5 营销方案 . 23 3.6 机

2、构设臵 . 24 3.7 合作方式及条件 . 25 第四部分投资估算与融资方案 . 26 目录2 4.1 投资估算 . 26 4.2 融资方案 . 34 第五部分财务评价 . 37 5.1 财务评价基础数据与参数选取. 37 5.2 财务评价（方案 1）. 37 5.3 财务评价（方案 2）. 39 5.4 财务评价结论 . 39 第六部分不确定性分析 . 41 6.1 盈亏平衡分析 . 41 6.2 敏感性分析 . 42 6.3 风险分析 . 43 第七部分综合评价 . 45 7.1 社会评价（定性） . 45 7.2 环境评价（影响及对策）. 45 7.3 公司资源匹配分析 . 45 第八

3、部分研究结论与建议 . 46 8.1 结论. 46 8.2 建议. 46 第九部分附录 . 47 9.1 附件. 47 9.2 附表. 47 9.3 附图： . 48 第一部分项目总论3 第一部分项目总论1.1 项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。1.1.1 项目所在区域发展情况城市发展

4、规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2 项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3 项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3-5 年） ，在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分项目总论4 1.2 项目概况1.2.1 项目名称

5、1.2.2 项目建设单位概况1.2.3 项目地块位臵及周边现状地块位臵地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位臵。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位臵，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位臵和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务 /政府的关系）。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明

6、对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；第一部分项目总论5 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况， 包括土地结构、 承载力、 地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。项目周边的社区配套1）周边 3000m 范围内的社区配套交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b）

7、 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园第一部分项目总论6 银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位臵、距离。2）宗地周边 3000m 外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易

8、爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、 规划路幅， 规划实施的时间， 与宗地的关系 （影响） 。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。第一部分项目总论7 3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络） ：现有管线、上源位臵、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位臵、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气

9、：现有管线、管径、上源位臵、距宗地距离、接口位臵。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位臵、距宗地距离、接口位臵。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位臵，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4 项目规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.5 项目发展概况第一部分项目总论8 已进行的调查研究项目及成果项目地块初勘及初测工作情况项目建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3 可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据

10、的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1） 城市居住区规划设计规范（2） a 市城市拆迁管理条例（3） 城市居住区公共服务设施设臵规定（4） 住宅设计规范（5） 住宅建筑设计标准（6） 建筑工程交通设计及停车场设臵标准（7） 城市道路绿化规划及设计规范（8） 高层民用建筑设计

11、防火规范1.4 可行性研究结论及建议1.4.1 市场研究第一部分项目总论9 1.4.2 开发方案1.4.3 投资估算与融资方案1.4.4 财务评价1.4.5 不确定性分析1.4.6 综合评价1.4.7 研究结论与建议1.4.8 主要技术经济指标表第二部分市场研究10 第二部分市场研究2.1 宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2 全国房地产行业发展分析2.2.1 行业政策2.2.2 市场供给与需求2.2.3 行业发展趋势2.3 本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的

12、，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1 本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状第二部分市场研究11 1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销

13、售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3 年的开工量、竣工

14、量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及第二部分市场研究12 内容另附）2.3.2 本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法： 通常可以分

15、为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）2.4 板块市场分析2.4.1 区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）开工量 /竣工量销售量 /供需比第二部分市场研究13 平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.4.2 区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目

16、周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配臵现场图片。未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位臵的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力第二部分市场研究14 本案在开发中的营销焦点问题2.4.3 区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。2.5 项目拟定位方案2.5.1 可类比项目市场调查序号比较因素典

17、型楼盘分值权重拟建项目分值备注（详细）1 地段位置100 40% 110 距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7 产品外观100 5%

18、 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8 户型设计100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9 发展商信誉100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法100 5% 110 11 其它方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格 =典型楼盘价格 *106 计算。备注：1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。2）使我们的价格制定更客观合理。第二部分市场研究15 3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。2.5.2 项目

19、 swot 分析2.5.3 项目定位方案市场定位目标市场定位项目产品定位主要功能 /建筑规模 /主要技术经济指标价格定位：项目销售均价（元 /）出租均价（元 /月）可租售面积（）备注写字间配套功能停车场住宅销售第三部分项目开发方案16 第三部分项目开发方案3.1 项目地块特性与价值分析3.1.1 地块特征分析3.1.2 土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算3.1.3 土地升值潜力初步评估。从地理位臵、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4 土地法律性质评估土地所有权、使用权

20、归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受第三部分项目开发方案17 的损失和对开发进度的影响等。3.2 规划设计分析3.2.1 初步规划设计思路设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、

21、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配臵方案3.2.2 规划设计的可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完

22、整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治第三部分项目开发方案18 安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购

23、物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。3.2.3 规划方案提出与方案比选方案 1 序号工程名称建筑面积（）层数备注1 综合楼21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅7200 12 不含地下部分3 地下停车场4320 1 地下一层4 综合楼附楼960 4 会议室宴会厅及部分配套功能5 公建1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计36264 方案 2（略）3.3 产品

24、设计建议3.3.1 综合楼第三部分项目开发方案19 写字间打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。楼层： 3-18 层面积： 12096 户数： 12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66 户型配比：面积（）比例（按户数 %）备注100-110 20

25、% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能面积（）楼层计算依据备注会议室大（ 1 个）360 附楼 3 层及主楼 3 层局部1.5 /人可同时容纳200人会议室中（ 2 个）200 附楼 4 层2 /人100人宴会厅（中餐厅）360 附楼 2 层及主楼 2 层局部可同时容纳200人以上厨房160 附楼 4 层大堂400 1 商务中心50 1 酒吧 （咖啡厅、 茶秀）200 2 歌舞厅200 2 美容美发100 1 桑那按摩200 1 健身房150 1 洗衣房200 院中另建第三部分项目开发方案20

26、合计2176 主体 1-2 层，裙楼 2-3 层，不含洗衣房3.3.2 住宅方案 1 总面积： 7200 层高： 12 层户数： 48 户型： 2 梯 4 户两种户型： 120-140 160-180 或 4 种户型： 120-140 两种 160-180 两种顶层 4 套复式依据：从市场的角度，140-160 的户型是最不好销的。方案 2（略）分析建议12 层和 18 层的区别： 12 层只需 1 部电梯， 18 层必须设臵两部电梯，结构上也略有差异。12 层的单位建安成本约为1300 元，18层的为 1500 元左右。1 梯 4 户和 2 梯 4 户的区别： 按 12 层，前者需一个消防通

27、道，1部电梯，后者需2 个消防通道， 2 部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18 层差别不大。因此建议：若建12 层，应为 1 梯 4 户；若建 18 层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。第三部分项目开发方案21 户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3 室 2 厅 2 卫为主立户型，大户型可做4 室 2 厅 2 卫，每户两卫，复式2-3 卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在 7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）3.3.3 停车场需求：住宅户均0.5 个停车位，需 36 个（按方案 2）

28、 ；写字间户均 1.5 个停车位，需99 个；酒店户均0.5 个，50%的住房率，需57 个；共计需 192 个停车位。地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案方案方案经济核算经济指标额度计算依据面积4320 停车场为地下1 层，不包括地下二层设备间停车位123 个35 /个造价693 万元1600 元/出租效益44 万元 /a 租价 300 元/个 月回收期15.8 年693 44 出售效益738 万元6 万元 /个利润45 万元738-693 方案经济核算经济指标额度计算依据面积7630 停车场为地下1、2 层，不包括地下二层设备间停车位191 个

29、40 /个造价1378 万元1800 元/（土方、结构、防水等成本增加）出租效益68.8 万元 /a 租价 300 元/个 月回收期20 年出售效益1146 万元6 万元 /个利润-232 万元综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大，效益差，因第三部分项目开发方案22 此建议采用方案。注：停车位售价的核算：目前的市场价为10 万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按 8%计算，300（元 /个月） 12（个月） 8%=4.5 万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算， 300（元 /个月

30、） 12（个月） 5%=7.2 万元 /个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本项目能够提供的停车位：地下停车场为123 个；综合楼门前停车场约15 个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计 168 个停车位。供需差额为24 个。停车场的使用管理：综合楼门前 15 个和楼后（裙楼下） 30 个车位供酒店使用； 地下停车场 95 个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30 个供写字楼用户使用。建议使用 ic 卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时ic 卡） 。3.4 项目实施进度在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶

31、段的各个工作环第三部分项目开发方案23 节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表 1 开发进度模拟表时间项目2003 年2004 年前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工3.5 营销方案3.5.1 对租售市场的预测3.5.2 项目经营方案方案 a 写字楼中留出4000 自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包

32、或出租；住宅楼 40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57 个，机动车位留出11个外，其余 100 个出租。方案 b（略）3.5.3 市场推广构想营销方式第三部分项目开发方案24 营销费用预测3.5.4 销售计划销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售计划实现的可行性分析。3.6 机构设置在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、 劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。企业组织是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设臵；企业组织形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理

33、层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理） 。劳动定员。一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）年总工资和职工年平均工资估算。分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。人员培训及费用估算。人员来第三部分项目开发方案25 源分析，需培训的

34、人员总数。培训方式：培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式、培训费用。3.7 合作方式及条件合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定第四部分投资估算与融资方案26 第四部分投资估算与融资方案4.1 投资估算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师

35、完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。4.1.1 投资估算相关说明投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明4.1.2 分项成本估算房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。a 土地费用：土地出让金政府一次性收取的标准地价拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支）围合区域内房屋均为砖混结构，其中4 栋 5 层住宅楼房（实验小学职工二栋40 户，四建公司职工住宅一栋16 户，拆迁公司拆迁安臵房一栋， 30 户） 。其它房屋均为二 -四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅

36、 34329m2，经营性用房 600m2，合计住户约 205 户。住户成份多为第四部分投资估算与融资方案27 由市区房屋拆迁到此健房。住户 90%以上均有土地证， 规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照 a 市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅：640 元/m2*（0.9+0.3+0.08+0）*34329m2=34329*819.20元=28122316.80 元2 、 经 营 性 用 房 ： 640元 /m2* （ 0.9+1.5+0.3+0.45+2.7 ）*600m2=600m2*3776 元/m2=2265600 元

37、3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅 34329m2*45 元/m2=1544805 元经营性用房： 600m2*45 元/m2=27000 元4、室内装饰： 34929m2*80 元/m2=2794320 元5、阁楼、围墙院内地坪等34929m2*48 元=1676592 元搬家费、临时过渡费：1、搬家费：住宅： 200 户*300 元=60000 元经营性用房： 9 户*500 元=4500 元小计： 64500 元2、过渡费：住宅： 34329m2*2.5 元/m2*6 个月=514935 元第四部分投资估算与融资方案28 经营性用房： 600m2*16 元/m2*6 个月=57

38、600 元小计： 632535 元其他费用3、管理费，委托拆迁费：34929m2*15 元/m2=523935 元4、房屋拆迁评估费：35000 元5、奖励：34929m2*100 元/m2=3492900 元上述所有费用小计：38533208 元，折抵每平方补偿金额为1103.18 元。按照 a 市人民政府第9 号令，对 a 市城市区域内房屋拆迁，在 2003 年上半年尚可以执行， 自省 城市房屋拆迁管理办法 ，在 2003 年 7 月 1 日开始执行后。 a 市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，a 市房屋拆迁管理办法即将

39、出台，其基准价在原基础上预计上调100 元/m2左右，由此拆迁成本预计为：1103.18 元/m2+100 元/m2=1203.18m21203.18 元*34929m2=42025874.2 元影响公共设施而出现的赔偿开支土地费用合计：本项目占地#亩，每亩 #万元，土地总价值为#万元。b 建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、第四部分投资估算与融资方案29 建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。设计方案一：对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000 ，建筑面积： 2000 。主入口设在东

40、湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s 小高层，裙房上建三栋 12 层住宅，裙房占地110*15*2=3300 ，三栋 12 层住宅建筑面积： 29.4*13.8*12 层*3 栋=14606 ，合计建筑面积： 17906。地块内大致布臵一栋 15 层 29.4*13.8*15 层；一栋 12 层 29.4*13.8*12 层；三栋 12 层 40*15*12 层；一栋 15 层 40*15*15 层；占地面积： 3211 ，建筑面积： 41554 总占地面积： 5861 ，建筑密度： 20.7% 总建筑面积： 61460 ，容积率： 2.1

41、7 高层均设计地下室，面积为4861 ，总户数约为297 户。建筑成本估算工程前期费：前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。 按建安成本的2%取费。 （规划设计： 10 万元；第四部分投资估算与融资方案30 建筑设计： 5 元/m2；地质勘探： 2 元/m2；测量定位： 10 万元）建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300 元/（方案 1） ，1500 元/（方案 2） ，综合楼按 1600 元/，写字楼装修按600 元/，酒店及配套服务功能装修按1000 元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472 万元（方案1） ，

42、9168 万元（方案 2） 。工程成本：桩基： 59460*100 元/=594.6 万元地下室： 4861*600 元/=291.66 万元主体： 59460*900+2000*500=5451.4 万元电梯： 9 栋*50 万元/栋=450 万元室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况， 按 50 元/计算，本项目的室外工程费为万元。室外水电气工程：按50 元/计算，本项目的室外工程费为万元。建设配套费用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“

43、结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。第四部分投资估算与融资方案31 工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为万元。建设单位管理费按前五项费用之和的2%计提。预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。c 营销预算项目前研究及可行性研究的开支项目策划的开支销售策划的开支广告开支项目公司日常运作的开支项目及企业的公关开支d 金融成本贷款引起的利息支出按本项目建设期二年，贷款额1 亿元，每年贷款5000 万元，年贷款利率 5%计算，利息总额为500 万元（每年为250万元） 。各项保险开支税收和行政性收费不

44、可预见开支4.1.3 总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，第四部分投资估算与融资方案32 住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元 /m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上 1 至 10 项费用，本项目总投资估算为15487 万元（方案 1） ，16342（方案 2） 。4.1.4 单位成本4.1.5 销售收入估算依据比较定价和市场

45、定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅 1900 元/ 商铺 6000 元/ 地下车库 800 元/销售收入住宅 1900*56160=106704000 商铺 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计： 142392800 元营业税及附加142392800*5.5%=7831604 各项费用142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本 +建安成本 +税收+费用 +土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2 第四部分投资估算与融资方案33 毛利润：销售收入-总

46、成本 =142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6 税务分析营业税及附加所得税土地增值税4.1.7 项目资金预测项目投入总资金及分年投入计划资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。资金回款计划：各期销售回款计划。资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额4.1.8 现金流量表要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开

47、始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。全部投资的现金流量样表（单位：万元）：时间项目1 2 3 4 5 6 7 8 现金流入量合计7794 463 5409 自有资金投入1000 第四部分投资估算与融资方案34 主营业务收入1794 457 1829 借入资金5000 现金流出量合计7786 7701 707 土地费用3000 1302 前期费用169 建设配套费847 建安工程费3000 5472 室外工程费100 220 工程监理费40 45 管理费130 154 利财务费用250 250 250 其他费用250 258 457 现金净流量6 -7238 6116 4.

48、1.9 自有资金的核算建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000 万元，根据实际情况和借款额度增减。经营期自有资金占用项目资金占用量 (万元 ) 计算依据固定资产投入790 酒店设施： 2 万元 /每间客房；配套功能设备：1000 元/;酒店管理办公设备： 50 万元；流动资金及税费486 酒店的管理费用：营业额的50% 不可预见费128 上述两项费用之和的10% 4.2 融资方案4.2.1 项目融资主体4.2.2 项目资金来源筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：国家预算内拨款；国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产

49、贷款、专项贷款等；国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；第四部分投资估算与融资方案35 自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。4.2.3 融资方案分析筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。（1）资金来源可靠性分析（2）融资结

50、构分析（3）融资成本分析4.2.4 投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。4.2.5 借款偿还计划借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。还款资金来源、计算依据；第四部分投资估算与融资方案36 各种借款的偿还顺序；计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的

51、是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种：等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。第五部分财务评价37 第五部分财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目

52、的盈利能力。项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。5.1 财务评价基础数据与参数选取1.财务价格2.利率3.项目计算期选取4.财务基准收益率（ ic）设定5.2 财务评价（方案1）5.2.1 财务盈利能力分析第五部分财务评价38 财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财

53、务现金流量表等；经营、财务成本计算。营业收入估算营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794 内部出售 2330 元/， 公开销售 3300元/写字间出租486/a 90%出租率； 50 元 /酒店客房营业收入972/a 按 50%的住房率，平均按2 床标准间 200 元 /天配套功能营业收入335/a 200 元/月，不含会议室停车场出租36/a 300 元/月个合计1829/a 未计住宅楼销售收入1794 万元成本费用估算_ 项目测算例表（万元）项目名称标准说明1、土地费用土地为 _万/亩2、前期费用设计规划监理费3、行政性收费4、建安工程费5、景观及配套费用6、销售成本按销售收入3

54、%控制7、财务费用贷款按总投入50%利率为 8% 8、管理费按总投入的3%计合计营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794 一次性收入写字间出租486/a 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/a 按 50%的利润率计算配套功能营业收入168/a 按 50%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/a 100%出租率合计1129/a 未计住宅楼销售利润1794 万元项目开发各期的利润体现经济指标2001 年20年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（ m2）单位利润 (元/m2) 利润 (万元 ) 5.2.2 静

55、态获利分析投资收益率 (r) 第五部分财务评价39 投资回报率计算按 50 年经营周期（不变价）计算，15487=300% 每年为 300%50=6% 投资回收期 (pt) 项目总投资的回收期为（15487-1794）（1193-250）=14.5 年。（假定贷款本金14.5 年后归还，经营期每年只支付利息）5.2.3 动态获利分析财务净现值（ fnpv）内部收益率贷款偿还期等5.2.4 偿债能力分析流动比率杠杆比率5.2.5 综合指标表主要经济指标单位数值（元 /m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率5.3 财务评价（方案2）略5.4 财务评

56、价结论第五部分财务评价40 方案的比较分析：几种方案的投资回收期基本接近，但是几种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入， a 方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。 b 方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。第六部分不确定性分析41 第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指

57、标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，6.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量） 、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如

58、： a、住宅销售的平衡点是（15487-8472）36264+13003300=98% 即出售掉 98%的面积才可以达到盈亏平衡点。 （其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）第六部分不确定性分析42 b、酒店经营的平衡点200 50% 50% 200=25% 即住房率达到25%能够保本经营。c、写字楼经营的平衡点物业管理费按5 元/月计算，保平点是550=10% 即出租率达到10%即可以保本经营。6.2 敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数 =目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10，净现金流量现值增加20，则售价的敏感系数=20/10%=2。敏感系数可正可负。 若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数