房地产估价案例与分析第二章版

1、中大网校引领成功职业人生 1、××健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的( )。A:固定性B:骤增性C:衰减性D:无限性答案:C2、××健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道

2、上的价值要( )。A:高B:低C:同等D:视情况而定答案:A3、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元。请按照房地产价值进行分摊的方法来分别计算：甲公司占有的土地份额为( )。A:40B:50C:60D:70答案:C4、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000

3、万元，写字楼的房地价值为2 000万元。请按照房地产价值进行分摊的方法来分别计算：乙公司分摊的地价数额为( )万元。A:1400B:1800C:2100D:3000答案:A5、出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内(毁约除外)应根据( )计算净收益。A:租赁合同B:租金水平C:税金D:经营费用答案:A6、出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。采用市场法对出租型商业房地产估价，不属

4、于影响商业房地产价格的因素的是( )。A:楼层B:面积C:临街状况D:设备设施答案:D7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营隋况下的净收益；如果报酬率为6。该宗房地产的合理经营期限为( )年。A:12.5B:13.5C:25D:49答案:B8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营隋况下的净收益；如果报酬率为6。该宗房地产第14年的净收益为( )万元。A

5、:-1B:0C:1D:2答案:A9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营隋况下的净收益；如果报酬率为6。该宗房地产的收益价格为( )万元。A:129.28B:137.63C:142.65D:150.78答案:A10、 某大厦，共二十八层，地下共两层为车库，1至2层为商场，三层以上为公司办公用，属于综合性写字楼。此大厦有自己独特的建筑风格，内部设施配备齐全，中央空调、24小时高速电梯，24小时物业服务。综合性写字楼是按照( )对写字楼进行的分类。A:建筑面积的大小B:使用功能

6、的不同C:建筑风格的不同D:等级不同答案:B11、某大厦，共二十八层，地下共两层为车库，1至2层为商场，三层以上为公司办公用，属于综合性写字楼。此大厦有自己独特的建筑风格，内部设施配备齐全，中央空调、24小时高速电梯，24小时物业服务。在商务办公房地产价格的影响因素中，商务房地产楼层越高价值( )。A:越大B:越小C:不变D:时高时低答案:A12、某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元(包括购买价款、运输费、安装费等)，要比在建造同类办公楼时一同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2 050万元

7、，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。该办公楼因电梯落后引起的折旧为( )万元。A:19B:29C:30D:31答案:B13、某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元(包括购买价款、运输费、安装费等)，要比在建造同类办公楼时一同安装多花费20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2 050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为( )万元。A:2019B:2020C:2021D:2031答案:C14、需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。

8、通过市场调研，获得该类房地产20022006年的价格并计算其逐年上涨额如表210所示。表210某类房地产20022006年的价格 (元/m2)年 份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值2002681 20037133217145200474633748020057813578102006815348150该类房地产价格逐年上涨额的平均数为( )。A:32B:33C:33.5D:34答案:C15、需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20022006年的价格并计算其逐年上涨额如表210所示。表210某类房地产20022006年的价格 (元/m2)年

9、 份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值2002681 20037133217145200474633748020057813578102006815348150预测该宗房地产2007年的价格为( )元/m2。A:841.0B:846.0C:848.5D:851.0答案:C16、需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20022006年的价格并计算其逐年上涨额如表210所示。表210某类房地产20022006年的价格 (元/m2)年 份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值2002681 20037133217145200474633748

10、020057813578102006815348150预测该宗房地产2008年的价格为( )元/m2。A:873.0B:879.0C:882.0D:891.0答案:C17、某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24 小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。采用( )对酒店进行估价，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。A:收益法B:成本法C:市场法D:假设开发法答案:A18、某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带

11、上网，保洁、物业管理都是24 小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。商务会议用房的收益测算依据不包括( )。A:收费标准B:功能C:面积D:平均使用率答案:B19、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。该旅馆的有效毛收入为( )万元。A:344.93B:383.25C:394.20D:438答案:C20、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。该旅馆的年净收益为( )万元。A:241.45B:275.94C:306.6D:315.36答案:B21、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天