浅析我国房地产业发展现状

1、浅析我国房地产业发展现状摘要近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度 不断提高，房地产业也得到迅速发展，本文从房地产行业的 概述入手总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影 响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡 献不断加大等重要性。在此基础上对我国房地产业发展现 状做了分析，分析出：房地产投资的总体规模逐年增大；信 贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续 增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升； 开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等现状。本文 可为未来房地产业发展的研究做参考。关键词房地产;市场竞争;现状房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理

2、和 服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的 建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房 地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。根据国民经济行业分类标准(gb/t4754-xx)分类方法, 房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介 服务、其他房地产活动。近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像 雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引 得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发 展的机会，就必须对企业、行业进行分析。目前，学术界及 企业界研究企业、行业的文章非常多，但大多数的文章只是 概括性的提到房地产业现状，釆用数据作

3、为理论依据进行分 析相对较少,本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细 分析，通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有 助于对房地产企业进行科学分析。1房地产业的重要作用房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和 改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高,带动力 强，已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下 几方面：房地产业直接推动经济的增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而 房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主 要拉动力量。我国自19 98年实行住房市场化改革,推行住 房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期，对 经济增长的贡献不断

4、增大。从1998年到xx年，房地产开发 固定资产投资总额从亿元上升为亿元，年均增长;房地产 业增加值从1998年的亿元上升为xx年的亿元，年均增长； 高于年均国内生产总值的增长速度。房地产投资通过关 联产业和带动消费对g dp的拉动，1998 xx年,房地产投资 占gdp比重为%，近十年平均比重为，在国民经济中占有 较大比例。下图为房地产业投资、增加值与gd p增长对比 图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。 房地产业带动性对经济增长的贡献房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国 民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前 向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产

5、业，通过后向 效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展， 房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。 房地产业对其他产业关联度达,其中对金融保险业和商业的 带动效应最大，为，两者并列第一,而对建筑业的关联效应为, 居第二，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相 近。所以，当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常 都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业 关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。改善人民的居住和生活条件构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题，而 住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提 高和生活质量的改善。加快城市住宅建

6、设，解决人民住房紧 张的问题，是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平 的一件大事。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平, 改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。 在房地产业迅速发展的近十年，全国新建住宅和人均住宅面 积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面 积详见表2。房地产业对财政收入的贡献不断加大财政收入是衡量政府财力的重要指标，政府在社会经济 活动中提供公共物品和服务的范围和数量，很大程度上决定 于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要，弥 补市场失灵，以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既 是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工

7、 具。税金是国家财政收入的主要来源,房地产企业上缴税金 近十年持续增加，从1998年的139亿元快速增长到xx年的 1660亿元房地产企业上缴税金占财政收入比重由上升到%, 对财政收入的贡献不断加大，在财政收入中占有较重要地位。 房地产企业税金占财政收入比重见表3。2我国房地产业的发展现状我国房地产业从20世纪80年代改革开放起，经过三十 年的发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民的生活 水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展， 取得了令人瞩目的成就。投资方面房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178 亿元，逐年增加至xx年的25 289亿元,增长率高于全社会固 定

8、资产投资增长率，房地产开发投资占全社会固定资产投资 比例由1997年%增长为xx年的%，增长个百分点，详见表4。 从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，从1997 年%上升为xx年的；经济适用房所占比重直降，从1997年 的下降为%，尤其是20 00xx年的七年间，更是下降达%； 办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定， 基本维持不变。表4为1997x x(xx)年固定资产投资和房 地产开发投资对比。1997xx (xx)年按用途分商品房屋销 售面积见表5。信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。从 1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的 态势。从199

9、 7年的%下降为xx年的；自筹及其他来源资 金的比重从1997年的%增长为xx年的%，资金结构有所调整。 但国内贷款额自19 97年以来持续增大,xx年超过7000亿 元，为1997年的近8倍,是1997年以来的最高值。房地产开 发企业资金来源见表6 o 销售方面销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上 升,xx年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍，达 到7 7355万平方米,其中：住宅销售量从19 96年的6898 万平方米增长到xx年的7 0136万平方米,增长了 10倍。xx 年商品房销售额接近3万亿元，为1996年商品房销售额的 21倍。近年商品房屋销售情况见表7。房价大

10、幅攀升。1997xx年全国商品房价格，年均增长 187元。xx年、xx年全国商品房平均房价大幅攀升，1年增 长400元/平方米左右。商品房价格从1 997年到xx年增长 了 1171元其中x x年和xx年增长了 8 09元/平方米，占6 9%0 xx年较xx年增长了 497元/平方米，占1997年以来商 品房价格增长的27 %。商品房价上涨是综合因素导致的，这 些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格 上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、 投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地 产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的 利润，同时宏观调控措施总

11、体上抑制了商品房供应量的增加, 推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地 产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产 市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场；而我国区域经济发 展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市 场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，进行产品定价时 更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者 剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品 房屋平均销售价格见表8。开发方面开发规模快速增长。xx年全国房地产施工面积从1997 年的44985万平方米上升到xx年的23 6318万平方米，增加 了 191333万平方米,房地产开发规模逐步

12、扩大。房地产开 发企业建设房屋建筑面积见表90 区域发展东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城 市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕， 城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高,这些优势使得 东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。 xx年施工房屋面积东部省份占全国的%，竣工房屋面积东部 省份占全国的，均占有一半以上比例。随着东部地区土地 资源的减少，土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加 剧，一些房地产商投资重心开始向中西部转移，房地产投资 的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施 条件较差，经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段，因此 存在着巨大的增长空间。近年来受到国家"西部大开发” 战略的扶持，西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长 的回报。xx年全国分地区房地产业情况对比见表10。3结论近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速 发展，本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影 响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡 献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发 展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所 降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品 房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模 快速增长；东部、西部发展不平衡等。