产业转移工业园基础设施建设项目可研报告

1、产业转移工业园基础设施建设项目可研报告产业转移工业园基础设施建设项目可研报告第一章第一章 总总论论一、项目概况一、项目概况项目名称：产业转移工业园基础设施建设项目项目建设单位：项目性质：新建项目负责人：项目联系人：联系电话：二、项目建设背景二、项目建设背景近年来，*区的经济得到了迅猛发展，尤其是*成为中国优秀旅游城市后，*区的投资环境进一步改善。为鼓励外商投资置业，推动经济可持续发展，*区有必要在辖区内兴建产业转移园区，以为外商投资置业提供发展的平台。改革开放以来，我省经济和社会发展取得了举世瞩目的成就。但由于各种原因，外商到山区及东西两翼投资动力不足，山区及东西两翼特有优势得不到充分发挥，经

2、济发展滞后；而珠江三角洲地区由于多年的快速发展，土地资源、环境承载力与经济发展的矛盾越来越突出，招商引资优势逐步弱化，经济发展后劲乏力逐步显现。另一方面，我国加入世贸组织后，全国形成了全方位对内对外开放局面，外商纷纷调整投资战略，我省招商引资面临严峻挑战。因此，山区及1东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移，是贯彻党的十六大、十六届三中全会、四中全会和省九次党代会、省委九届五次、六次全会精神，树立和落实科学发展观，促进区域协调发展，建设和谐广东，继续当好排头兵的重要举措；是推动我省经济结构调整，促进产业优化升级的客观要求；是推进全省土地资源共享，实现珠江三角洲资金、管理、信息、品牌与山区及东西两

3、翼土地、自然资源等方面优势互补的有效途径。 *产业转移工业园的建设正是根据粤府200522 号文的精神，为充分发挥*区优势，积极承接珠江三角洲产业转移而规划建设的，是促进*区发展，努力跟上全省现代化建设步伐的必然举措。第二章第二章 前景预测与建设规模前景预测与建设规模一、前景预测一、前景预测（一）产业转移园区有很好的发展前景（一）产业转移园区有很好的发展前景从*市最近相继建成的产业转移园区来看，建设产业转移园区对促进山区经济发展具有非常明显的作用。如被誉为“山区招商引资一面旗帜”的始兴县，与东莞石龙镇协商合作建设东莞石龙（始兴） 产业转移园区。总体规划面积 6000亩，首期开发约 2000 亩

4、。据测算，该园区建成后可实现工业产值超过 100 亿元、税收 3 亿元，解决劳动就业 4 万人，将建成我省首个集生态型、科技型、创税型于一体的现代化产业转移园区。与此同时，仁化、翁源、乐昌等县（区）也相继与佛山、广州、东莞的有关乡镇签订了联手创建产业转1移园区合作协议，陆续开展了产业转移园区的规划设计和合作项目的洽谈工作。 其中， 仁化县在丹霞开发区内划出 3000亩土地作为产业转移园区，与佛山市南海区里水镇政府签订了产业转移合作协议，确定将铝型材作为园区主导产业，首期拟开发 1500 亩，总投资 60 亿元，预计产值可达 100 亿元以上，解决劳动就业 3 万人。翁源县与广州市南沙区横沥镇政

5、府签订了联手创办产业转移园区的意向协议，该园区规划面积 8000 亩，首期拟开发 2000 亩，投资 5 亿元，园区主导产业为光电信息、化工医疗、制鞋制衣等，目前已引进10 多个生产项目，年产值可达 10 亿元。乐昌市与东莞区东坑镇政府签订了联手推进产业转移合作协议，园区规划总面积 7000 亩，共分三期开发，首期开发 1200 亩，以轻纺、电子、金属加工和机械为主导产业，现已完成“三通一平”，已有 4 家外资企业落户，总投资 1.76 亿元，园区全面建成投产后，预计可实现产值 160 亿元。从以上实例可以看出，产业转移园区具有广阔的发展前景。（二）产业转移园区建设的必要性与可行性（二）产业转

6、移园区建设的必要性与可行性1 1、建设产业转移工业园是加快、建设产业转移工业园是加快*区经济发展的重大措区经济发展的重大措施施*区地处山区，经济总量较小，对比珠三角地区差距很大。山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移，给*区加快工业化进程、发展壮大区域经济带来千载难逢的大好机遇。*区通过建设产业转移工业园，承接珠江三角洲产业1转移，吸引一批有实力、上规模的工业企业集聚园区，将会不断壮大区域经济，增加经济总量，加快全区经济发展。以目前*产业转移工业园规划来测算，如果首期总面积 6000亩的产业转移园区按规划全部投产，预计可实现工业产值140 亿元左右，接近目前*区工业产值的 12 倍，这对*

7、区的经济将产生巨大的拉动作用。2 2、建设产业转移工业园有利于、建设产业转移工业园有利于*区与珠三角实现优势区与珠三角实现优势互补互补由于受区位、资金和信息等方面的影响，山区的招商竞争力不强。从*区的情况看，由于外商投资动力不足，土地、自然资源等优势得不到充分发挥，经济发展滞后；而珠江三角洲地区由于多年的快速发展，土地资源、环境承载力与经济发展的矛盾日益突出。建设产业转移工业园为双方的优势互补提供了良好的合作平台，珠三角可籍此实现产业结构优化升级，实现更快更好地发展；而*区可借助珠三角转移的资金、技术和项目，实现经济跨越发展的目的。事实证明，山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移，将为发达

8、地区和欠发达地区提供“互利双赢”的良好机遇。3 3、建设产业转移园区将有效推动全省区域经济协调发、建设产业转移园区将有效推动全省区域经济协调发展展实施山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移发展战略，是我省贯彻落实党的十六大、十六届三中、四中全会和省第九次党代会、省委九届五次、六次全会精神，落1实科学发展观，促进区域协调发展，建设和谐广东，继续当好全国排头兵的重要举措，也是推动我省经济结构调整，促进产业优化升级和实现珠江三角洲资金、 技术、 管理和信息、品牌与山区及东西两翼土地、自然资源等方面优势互补的有效途径。山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移，有利于使山区的土地等资源优势转化为经

9、济优势，推动山区和经济欠发达地区县域经济加快发展，从而逐步缩小欠发达地区与珠三角的经济差距，为全省实现区域协调发展，构建和谐社会打下基础。二二 、项目建设规模、项目建设规模根据始兴、仁化、翁源、乐昌等县产业转移园区的建设经验，*产业转移工业园规划总面积 10000 亩，本期建设规模为 6000 亩，其基础设施经测算投资额为 7，700 万元。工程准备分三期进行，每期各规划建设 2000 亩。第三章第三章选址依据和选址方案选址依据和选址方案一、选址依据一、选址依据根据粤府200522 号文关于产业转移工业园建设应遵循的五项基本原则，同时考虑到*产业转移工业园用水、用电、交通、排污等方面的便利，从

10、有利于今后进一步扩大园区的发展需要进行选址。二、土地构成二、土地构成本期园区用地面积 6000 亩，其中已平整的土地 1000亩，尚需平整的土地 5000 亩，其构成如下：11、 煤机厂 1100 亩， 含现有厂房， 属国有划拨工业用地。2、曲仁工程处 700 亩，原曲仁矿国有划拨用地，根据接收破产企业的政策，该土地将属地移交我区。3、武江茶场 2400 亩，属国有划拨用地，土地闲置。4、五四村 1800 亩，属农村集体用地，需征用。园区拆迁费用较少，只需交付煤机厂 100 户安置费约120 万元，坟墓约 1700 座，迁坟费用约 80 万元。三、选址方案三、选址方案（一）园址选择（一）园址选

11、择经多次选址论证，认为位于*市区北面，与原省煤矿机械厂相连接的连片土地，符合产业转移工业园的建设需要。且该园区已经*市政府同意列入粤北扶贫工业开发试验区。（二）工业园基础条件（二）工业园基础条件1、交通状况：该区域西邻京广铁路、省道 248 线和武江河。中心区域到黄岗火车货运站仅 3 公里，到犁市水运货场码头仅 5 公里，陆运、水运均便利。园区内煤机厂与248线路口相距 2 公里；拟改建的 106 国道经过煤机厂门口；冼鸡坑曲仁一中犁市 7 公里、设计路面宽 12 米的道路，已立项改建。以上路网建成后，可完善园区一带的交通状况。2、水资源：省拨资金用于原省煤矿机械厂接驳城市供水网的500 管道

12、铺设将于明年启动。另外，五四地段西邻武江河，武江河又是北江河的干流，水流量大，水质干净，1待十里亭靖村水电站建成后，武江河水位犁市段将进一步提升， 水资源十分丰富，同时地段内周边拥有山塘、水库 4 口，区内的地下水资源也十分丰富，完全能够满足地段开发的生产、生活用水需要。3、电力供应：新建一座220kv 变电站供产业转移工业园用电，地段内架设有纵贯南北的高压线，电力供应充裕，接驳十分方便。（三）材料供应条件1、原材料供应园区内主要向下列行业招商：包括现代电子信息技术、现代机械制造、精细化工、生物制药等。由于这些项目是以外地厂商提供的原材料、辅助材料、零部件、元器件、包装物料或产品图纸， 按对方

13、要求的质量、 规格和式样加工装配，成品交给外地厂商销售；再加上这些行业不是原材料生产企业，基本是用汽车载集装箱运来材料、部件，制成成品再用车载集装箱运走，故不再考虑原材料的供应问题。2、建筑材料供应园区基础设施的建设，需要的建材主要是水泥、钢材及砂石等辅料。由于工程需分期进行，因此每年的用量有限，而且附近有韶钢（年产钢材 300 多万吨）的建筑钢材保证供应，水泥有就近的北江实业公司、武江水泥厂、三江水泥厂等多间厂，其年生产能力为100 多万吨，完全可以解决。至于砂石料，附近亦有砂场、石场，数量亦有保证。1第四章第四章 设计方案设计方案一、设计的主导思想一、设计的主导思想参照市内同类型产业转移工

14、业园的开发建设经验、管理的模式，必须高标准地建设以技术密集型和资本密集型项目为主体的工业园区。二、高起点进行规划二、高起点进行规划根据发达地区工业园区的规划方法，结合本园区的实际条件和各种优势，立足眼前，考虑长远，防止总体布置分散、紊乱、不合理，造成盲目建设。三、高标准进行园区设计与施工三、高标准进行园区设计与施工园区应达到“两高”、“一齐”、“一便” 的标准。即高质量的环境目标，高效益的经济目标，配套齐全的基础设施，便捷的内外交通。园区道路：主次干道均可保证集装箱车辆通行标准设计， 路网总长度为 35 公里。第五章第五章 公用设施公用设施这里主要指综合办公楼（含银行、邮电、税务办事机构和园区

15、管理中心的用房），这要到产业转移园区有一定基础后再考虑，在筹建期只需已有的楼房作办公地点。第六章第六章 环境保护环境保护该产业转移工业园，在引进项目上比较明确，主要以技术密集、 资本密集和地方产业等三大类组成， 以引进高科技、环保型项目为主。根据产业转移工业园的北高南低地势，可1在该地段最南端冼鸡坑建设污水处理中心。这样就能将该产业园区内工厂和生活区产生的污水经处理中心处理后排入市污水处理网，能有效地解决排污的问题。经测算，冼鸡坑至黄岗排污渠线长约 2.7 公里， 设计铺设1.2m 砼管就可解决园内污水处理问题。第七章第七章 组织机构组织机构设立产业转移工业园管理中心，该中心设服务部、管理部，

16、管理人员定员10 人，另向市保安公司聘用保安人员 30人。服务部：主要负责为客户公关、咨询，代办立项、工程招标投标、工程监理、进出口报关、融资业务。管理部：主要负责财务、保安、生活福利服务等业务第八章第八章总投资估算及资金来源总投资估算及资金来源一、投资估算：项目总投资一、投资估算：项目总投资 1515，645645 万元，其中：万元，其中：（一）征地拆迁费：（一）征地拆迁费：72007200 万元万元征地 1800 亩，每亩 4 万元。（二）基础设施费：（二）基础设施费：77007700 万元万元1、土地平整 5000 亩，投资 500 万元。2、新建 220kv 变电站一座，投资 3700

17、 万元。3、扩建交通主干道及园区路网 35 公里，投资3500 万元。（三）不可预见费：（三）不可预见费：745745 万元万元按（一）、（二）项合计数 5计提。1二、资金筹措二、资金筹措本项目由项目建设单位投入 7， 978.95万元， 占总投资51，外商投入7，666.05万元，占总投资49。第九章第九章实施计划和建设工期实施计划和建设工期一、实施计划一、实施计划2005 年 1 月2005 年 3 月项目设计规划2005 年 4 月编制可行性研究报告2005 年 9 月2008 年 8 月施工建设二、建设工期二、建设工期2005 年 9 月2006 年 8 月第一期工程开工并完工2006

18、 年 9 月2007 年 8 月第二期工程开工并完工2007 年 9 月2008 年 8 月第三期工程开工并完工第十章第十章 经济评价经济评价一、概一、概 述述本项目总投资 15，645 万元，建设期为三年，第四年开始有批租土地收入和投资收益，开始有效益。二、成本费用估算二、成本费用估算由于本项目为非生产性项目，从事基础设施建设及其开发利用，并以之进行招商引资，所涉及的费用项目并不多，主要有工资费用、折旧费以及管理费用等。（一）工资费用（一）工资费用根据*市的实际工资水平，管理人员人均年工资为 3 万元，产业转移工业园初步考虑管理人员定员 10 人，年工资1总额为 30 万元；保安人员年工资总

19、额为 40 万元。总工资为 70 万元。（二）折旧费用（二）折旧费用该项目固定资产原值为 15，645万元， 预计净残值为5。按固定资产的构成， 分两部分进行提取折旧： 土地按50年提取折旧；其他如道路及供水、供电等按 20 年提取。按平均年限法计算折旧费用为：土地年折旧费用 =（征地费 +土地平整费）（ 15%）50=146.3 万元其他年折旧费用=（总投资征地费土地平整费）（15%）20=377.4 万元合计年折旧费为 523.7 万元（三）管理费用（三）管理费用主要是业务费、差旅费、广告宣传费、招待费以及招商引资费等。参照同类型项目及根据该项目的实际情况，按租金收入和投资收益的 5计；5

20、 年后由于土地已全部出租，各项费用如广告宣传费、招商引资费、差旅费等将大幅度减少，每年的管理费用按 100 万元计。三、营业收入与营业税金及附加估算三、营业收入与营业税金及附加估算项目建成后，有两部分收入来源：1（一）土地租金收入：（一）土地租金收入：土地租金一次性收取，使用 50年。按每平方米 110 元的租金计算，五年内出租土地 240万平方米，总收入为 26400 万元。（二）（二） 投资收益：投资收益： 产业转移工业园除出租土地外， 走 “技、工、贸”的路子，与外商合资兴建项目，以土地作为投资，出资 4200 万元，按年报酬率 10计，则每年可获取投资收益 420 万元。该项目营业税适

21、用税率为 5，城市维护建设税按应缴流转税额的 7计，教育费附加按应缴流转税额的 2计，综合营业税及附加税费率为 5.45。照以上税率计算，项目在建设期间的应缴的建筑营业税为 385 万元；项目投产后，按年工业产值 140 亿元（都全部实现销售，下同）计征增值税，以其中有50%属内销的产值，进销税项相抵后，每年约应缴增值税 2.8 亿元。以上税收中如建筑营业税全部属地征收，增值税有10%在*区交纳，则*区税收分成部分为建设期间应收的 385 万元营业税和 34.65 万元的城市维护建设税、教育费附加，及每年 700 万元的增值税和 252 万元的城市维护建设税、教育费附加。四、利润总额及利润分配

22、估算四、利润总额及利润分配估算所得税按利润总额的 33%计征， 盈余公积金和公益金按税后利润的 15提取。 按国家有关规定， 外商投资可享受 “免二减三” 的税收优惠政策，即从该项目正式投入使用后，1可以在前二年免征所得税，后三年可减半征收所得税。由此共计应交所得税 1，706.2 万元。五、盈利能力分析五、盈利能力分析不计税收分成的投资收益率=（年均利润总额+年投资收益）项目总投资100=4.8加上税收分成的投资收益率=（年均利润总额+年投资收益+年均税收分成）项目总投资100=12由于本项目的特殊性，与一般的生产性项目不同，与相类似的基础设施行业的平均利润率 4.5%相比，本项目不计税收分成的盈利能力与行业平均盈利能力相接近，加上税收分成的盈利能力则大大高于行业平均盈利能力。六、不确定性分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（一）盈亏平衡分析生产能