第四章房地产销售基础知识

1、一 住宅楼盘概念：、房地产：指土地及固着在土地之上不可分割的部分，房地产由于其固定不可移动性又称为不动产。其存在形式表现为：1)、单纯的土地2)、单纯的建筑物3)、土地与建筑物相结合的方式。 2、 房地产业：指土地及房屋开发经营的行业；具体内容包括：1)、国有土地使用权的出让；2)、房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；3)、房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；4)、房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；5)、物业管理：房屋公用设备设施的养护维修并为使用者提供安全,卫生,优美的环境；6)、房

2、地产的调控与管理：建立房地产市场，资金市场，技术市场，劳务市场，信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。3、土地使用权：使用国有土地所享有的权利,主要指建筑内容和使用年限：居住用地70年,工业用地50年,综合用地50年,科学,教育,文化,卫生用地50年,商业,娱乐,旅游用地40年。4、 土地使用金：有偿使用国有土地使用的年限4070年，一次性买断国家使用权的资金，只有足额交纳土地出让金的土地才有权转让。5、 土地使用证：合法拥有国有土地的主要证明材料，它主要载明所有者的名 称,土地的性质,使用年限,面积和四至。6、五证两书：1）国有土地使用证&#

3、160;  经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。  2）建筑用地规划许可证   建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。    3）建设工程规划许可证   有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证  4）建设工程开工证   建设单位进行工

4、程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。   5）商品房销售(预售)许可证   市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件  商品房使用说明书商品房质量保证书7、契税：房屋所有权变更时，就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征收一次性税收,它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。8、房产证：房屋竣工验收后，在开发计划土地证，开工许可证，竣工报告，竣工图等资料齐全的情况下,由房屋所有者的名称，房屋的面积，层数，间数，幢数以及邻里的姓

5、名及所交纳的契税情况组成。9、配套：主要指为方便生活而提供的各种设施。如：供水、电、暖气、煤气、通讯、入网、有线电视、交通车站及学校、幼托、医院、广场、超、邮电、公园等。10、物业管理：主要指房产交付使用后，保证水电暖及其它配套设施的正常使用，维修房屋及各种管道，负责治安、卫生、车辆、花草树木的管理,并负责收取相关费用。11、 地皮：指不含规划内容的土地12、 楼花：指土地附着政策批准的有效规划内容，主要指法定许可的建筑面积。13、 期房：一切已经开工但未竣工的房屋14、 现房：已经竣工的房屋15、 套内建筑面积:是指建筑面积-公摊建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面

6、积，套内阳台建筑面积三部分组成。16、 建筑面积：套内建筑面积+分摊建筑面积（住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等）。17、 使用面积：房屋内除去墙、梁、柱等结构所占的面积；（住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。）注明：计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内

7、的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。18、 分摊的共有建筑面积：套内建筑面积乘以共有建筑面积分摊系数；（一）住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。（二）商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50）。19、

8、 共有建筑面积分摊系数：共有建筑面积比上各套套内建筑面积之和（整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数）。20、 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 21、 计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。22、 销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出

9、售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。23、 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。24、 绿化率：绿地面积与总占地面积之比。25、 绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。26、 实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 ；27、 层高：标准层之间的距离，上

10、下两楼板中间的距离；（层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。）28、 净高：标准层顶棚到地面之间的距离（净高是指层高减去楼板厚度的净剩值）。29、 标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。30、 建筑密度：建筑物底层占地面积比上总占地面积（建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。）31、 容积率：总建筑面积比上建筑用地面积（例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。）32、 日照间距：某

11、一建筑物高度与北邻建筑物之间距离之比。33、 多层：层以下住宅或其它建筑。34、 高层：层以上的建筑（小高层：711层，高层：1230层，超高层：30层以上）35、 建筑结构形式：1)框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。2)剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，剪力墙结构住宅能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。3)砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它

12、尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。4)钢结构钢材的组织结构均匀，接近于各向同性匀质体，因而钢结构的理论计算结果比较符合实际受力情况；钢材强度较高，弹性模量也高;钢结构塑性和韧性好、适宜于承受振动和冲击荷载；钢材容重与强度的比值一般小于混凝土和木材，因而钢结构的重量轻；钢结构便于机械化制造，精确度较高，安装方便，是工程结构中工业化程度最高的一种结构；施工较快，可尽快地发挥投资的经济效益。钢结构的密封性较好，

13、但耐锈蚀性较差，需要经常维护36、 地震烈度: 震级是指地震的大小，是表征地震强弱的量度，是以地震仪测定的每次地震活动释放的能量多少来确定的。震级通常用字母M表示。我国目前使用的震级标准，是国际上通用的里氏分级表，共分9个等级。同样大小的地震，造成的破坏不一定相同；同一次地震，在不同的地方造成的破坏也不一样。为了衡量地震的破坏程度，科学家又“制作”了另一把“尺子”一一地震烈度。一次地震只有一个震级，但它所造成的破坏，在不同的地区是不同的。也就是说，一次地震，可以划分出好几个烈度不同的地区。我国把烈度划分为十二度，不同烈度的地震，其影响和破坏大体如下： 1)、小于三度人无感觉，只有仪器才能记录到

14、； 2）、三度在夜深人静时人有感觉； 3）、四五度睡觉的人会惊醒，吊灯摇晃； 4）、六度器皿倾倒，房屋轻微损坏； 5)、七八度房屋受到破坏，地面出现裂缝； 6)、九十度房屋倒塌，地面破坏严重； 7）、十一十二度毁灭性的破坏； 37、 商品房交付使用标准：七通一平：路通，给水通，排水通，电通，暖通，通讯通，气通，道路平整。38、 中国房地产法律法规构架：中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理办法39、 拆迁方式：、自行拆迁、委托拆迁、自行委托相结合40、 拆迁补偿的三种方式：、货币补偿、置换补偿，货币与置换补偿相结合41、 土地使用权的出让方式：、招标出让、

15、拍卖出让、协议出让42、 现代人买房所关注的五大空间：自由空间，家政空间，停车空间，网络空间，沟通空间。43、 商品房：由房地产开发企业按照市场规律经当地政府及相关部门批准面向海内外以赢利为目的而兴建的商用房或高中档别墅或普通住宅。44、 经济适用房：由国家或当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题而兴建的普通住宅，在同地段，同质量的情况下其造价成本低于商品房。45、 准现房：房屋主体已经封顶，还未竣工的房屋。46、 外销房：房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式报政府计划主管部门到正式项目建成后，用于向境内外出售的住宅、商业用房及其他建筑。47、

16、内销房：房地产开发企业实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批建成后用于在国内范围内出售的住宅或商业用房及其它建筑物。48、 存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。49、 集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。50、 微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋

17、。51、 解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。52、 再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。53、 廉租住房：是指政策和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金对低廉的普通住房。54、 花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。55、 公寓式住宅：相对于独院户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户

18、独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。56、 房地产价格特点： 1）、土地的价格不是由价值决定的，而是由低组合利息决定的； 2）、土地价格由土地的需求来决定（有限性）； 3）、由于地理位置的不动性，使房地产的价格具有地方性； 4）、由于土地位置的不动性或固定性以及自然的差别性，是房地产的价格具有个别性； 5）、由于土地的有限性以及对土地的需求不断增长的特性，决定了房地产价格随着社会经济的发展总是不断上涨的或者说土地价格具有不断上涨的趋势。57、 开间：房间的宽度；（住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间

19、的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。）58、 进深：房间的长度（在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求

20、，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。）59、 阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。60、 平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。61、 走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。 62、 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。63、 半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 。64、 玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连

21、，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。65、 隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 66、 过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。67、 住宅小区：是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。68、 错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。69、 跃层式住宅：是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不

22、需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。（跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。70、 复式住宅：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空

23、间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。（复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。）71、 二手房：即

24、旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。 北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。72、 产权置换：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 73、 按揭：是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。74

25、、 住房公积金 ：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金帐户。长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按“统一管理”的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民

26、政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。（3）按“专项使用”的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。75、 印花税：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。76、 个人住房抵押贷款：是借款人购、建、修住房时以借款人或

27、第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。 77、 个人住房担保贷款：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。78、 房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管 理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认， 即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；

28、加强房地产管理，即通过房地 产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。79、 房地产赠与是指房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。 80、 房地产赠与免交土地增值费为父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。81、 权属调查包括的内容为：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑 物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。82、 智能化住宅的分类：像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。但目前有关主管

29、部门并未制定明确的划分标准。以下甲乙类划分为目前智能化住宅建设从业者的观点。 (一)、乙级标准 1)、安全保安系统 实现小区周界的监控和红外线报警防范；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；电话线防被切 断与防被破坏报警。 2)、通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目。 3)、信息服务系统实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。 4)、环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。 (二)、甲级标准除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统： 1

30、)、安全保安系统实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。 2)、通讯系统实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。 3)、信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。 4)、环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能二 商业楼盘概念：a) 零售：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售b) 活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无

31、形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段-也是最后阶段。 c) 零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些 顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。 d) 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 e) 全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价

32、方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。 f) 市场化经营 商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付”，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。 g) 精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范”为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。 h) 购物中心交通规划：购物中心交通规

33、划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 i) 购物中心的人流购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。j) 购物中心的交通购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。 k) 一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。 l) 二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品

34、形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。 m) 水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。 n) 垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。 o) 划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。p) 划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。q) 购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。r) 交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯

35、，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。 s) 商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。 t) 服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。 u) 休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。 v) 柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。w) 货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少

36、量储存商品的设施。 x) 租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。 y) 转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。 z) 关系营销：是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系，而为了要做到这一点，企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。 aa) 渗透营销：是一种与

37、顾客之间的沟通，这种沟通就是走进顾客的世界，从他们的角度出发的一种互动的交流，使自己和顾客的目标逐渐一致，达到统一。 bb) 诚信营销：是在市场营销活动中，企业和消费者始终坚持信息对称原则，企业诚实经营，保证营销活动的公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民的长远利益，以求得企业的长期发展。 cc) 营销创新:是根据营销环境的变化情况，并结合企业自身的资源条件和经营实力，寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。 dd) 项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。 ee) 专家顾问

38、团：指根据项目运作需要，组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队，从外围对项目组进行指导、监督，以保证项目正常、顺利、良好的运营。 店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。 ff) 系列广告策略：就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告，以加深广告印象增强广告效果。 gg) 商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。 hh) 商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 ii) 市场

39、类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。 jj) 社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 kk) 住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。ll) 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。 mm) 商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。nn) 交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。oo) 商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为

40、。 pp) 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。 qq) 转租：指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。rr) 物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果，同时也是第三方物流理论得到应用的产物。 ss) SP：Sales Promotion，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。 tt) 价格折扣策略：挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的

41、产品。 uu) 廉价产品策略：用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。 vv) 声望策略：市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。 ww) 产品繁衍策略：挑战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。 xx) 集客：指为商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度地吸引消费者，使他们有计划地在此消费金钱及时间。yy) 市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。zz) 营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。 aa

42、a) 市场营销实施：是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。 bbb) 市场营销控制：包括估计市场营销战略和计划的成果，并采取正确的行动以保证实现目标。 ccc) 差异化营销：是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。 ddd) 形象差异化：即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。 eee) 市场差异化：指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。 fff) 市场细分：是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，

43、把整体市场分割成不同的或相同的小市场群，分为"异质市场"和"同质市场" ggg) 同质市场：是指消费者对产品的需示大致相同，如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。 hhh) 异质市场：指消费者对产品的需求差异很大，如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。 iii) 产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置，用以标识自己的产品，以示区别于竞争者的产品。 jjj) 价格定位：指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平是与竞争者相比较而言的。 kkk) 品牌定位：是以产品

44、定位为基础的品牌诉求方式。 lll) 促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方式的选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合；另一层含义是在选择了特定的促销方式后，又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。 mmm) 营销战略定位：就是通过规划，制定企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。 nnn) 区别营销：是指公司根据不同顾客、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，与他们建立更多的信赖和忠诚，销售一小部分高利润消费者的产品。 ooo) 定制营销：是指

45、根据顾客的个性特点和差别化需求，为顾客"量体裁衣"，提供差别化需求商品和服务需求。ppp) 一对一营销：是针对不同顾客的性质及购买经验，“一对一”地提供个人化商品和服务。 qqq) 撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。 rrr) 牺牲商法：指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度，留给消费者深刻的企业形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化的营销手法。 sss) 无缝营销：为了提高整条营销渠道的服务质量，从而为消费者创造更有价值的服务，营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界，在多层面的基础上相互协作，就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法 ttt) 越轨营销：是在不违规的情况