房地产毕业项目报告

1、辽宁经济职业技术学院工商管理系毕业项目报告俪锦城营销策略研究与分析项目报告报告类型： 项目报告 专业班级： 11 房地产 学生姓名： 指导教师： 给定成绩： 2014年4月30日摘 要在三月初开始，我毕业实习做了一名超市营业员。这份工作虽然带给我的工资不怎么高，学习的实用知识也很有限，但是在工作期间觉得找到了本来的自己。记得刚走出学校的时候，那时候的我是那么的茫然。那时的自己心里面总是充满着许多困惑，对人对事都很迷茫。这些在之前的工作期间都给自己带来了不少的压力，也使得自己在工作中做的很不开心。因此我决定返回老家，先寻找一份比较简单的工作，让自己放松一下，之后再尝试去做能够学习更多知识的工作。

2、在超市工作期间，虽然可能身体负荷比较大。但是自己身上的压力小了不少，开始变得开朗起来，相信在不久之后心里承受力能够得到较大恢复和提升。我每天的工作主要也是从事销售这一部分，可能比不上销售房产，但是也算是一种小型销售。每个月也有适当的业绩规定，在心理上也是有一定的压力。我所负责的是超市面点产品的销售，属于一种低利润的销售。每月上级规定有三万的营业额，完成后将会获得一部分提成。本次项目报告中，我将围绕曾工作过的俪锦城项目来设计。近年来，随着我国国民经济持续快速发展和住房制度改革的不断深化，房地产业取得了较大发展，房地产市场逐步规范与完善，消费者日趋理性和成熟，开发企业之间的竞争也日益加剧，越来越多

3、的企业开始重视市场营销的作用。但是目前，民众舆论认为我国房价普遍偏高，为了维持社会稳定同时也是从促进房地产行业自身的可持续发展角度出发，国家出台了相应政策，加强了对房地产市场的监管力度。同时应该注意的是，房地产供给大幅提高，不同类别的产品大量面市，而房地产企业在营销过程中手段单一、同质化程度过高的问题也不容忽视，销售不畅引起巨额物业空置已成为我国房地产市场健康发展、稳定运行的重大障碍性因素，因此，进行房地产营销创新以打破僵局成为房地产业亟待解决的问题。 本篇论文我将分为五部分来撰写：在第一部分将会对现在的工作进行系统描述，包括公司性质，公司所在行业，公司概况，组织结构以及实习岗位职能描述。第二

4、部分进行项目描述，包括项目名称，项目的意义及目标，项目计划与分工和项目实施。第三部分是我对项目实施的总结。第四部分在项目实施中仍存在的不足，以及提出的改进建议。第五部分则是结束语。 辽宁经济职业技术学院工商管理系毕业项目报告目 录一、工作系统描述11.1中天超市连锁有限责任公司性质11.2中天超市连锁有限责任公司所在行业及行业背景11.3中天超市连锁有限责任公司概况11.4中天超市连锁有限责任公司组织机构21.5实习岗位职能描述2二、项目描述32.1 项目名称32.2 项目的意义和目标32.3 项目计划与分工32.4 项目的实施4三、项目总结53.1*53.2*53.3*63.4*6四、项目设

5、计的不足与改进建议74.1 项目设计的不足84.2改进建议9五、结束语1014一、工作系统描述1.1中天超市连锁有限责任公司性质中天超市连锁有限责任公司是属于一家民营性质的中小型连锁组织结构。1.2中天超市连锁有限责任公司所在行业及行业背景连锁经营这一新的商业经营方式和组织形式自二十世纪九十年代初引入中国以来，至今已有20多年的发展历程，虽起步较晚，但发展却很快。在社会日益发展的今天，人们的生活方式随着社会的发展而改变了很多。但是在日常生活中，人们往往仍是最注重商品的品质以及逛街购物的乐趣，尤其在日常用品这一部分上，更为注重。因此，虽然现在有了代购，送货上门，以及网购等风行的购物方式但在日常的

6、衣食住行上人们依然更加注重品质，尤其是在日常食物的新鲜程度上尤为注重。在新鲜食物的购买中，其他的购物方式是不太合适的。由此，当下的部分市场以及大型超市和小型零售业的发展前景仍是非常广阔的。人们的需求决定着超市零售业的存在与继续发展。 随着国内经济的发展，超市零售市场发展面临巨大机遇和挑战。在市场竞争方面，超市零售企业数量越来越多，市场正面临着供给与需求的不对称，超市零售行业有进一步洗牌的强烈要求，但是在一些超市零售细分市场仍有较大的发展空间，信息化技术将成为核心竞争力。本报告通过深入的调查、分析，投资者能够充分把握行业目前所处的全球和国内宏观经济形势，具体分析该产品所在的细分市场，对超市零售行

7、业总体市场的供求趋势及行业前景做出判断；明确目标市场、分析竞争对手，了解产品定位，把握市场特征，发掘价格规律，创新营销手段，提出超市零售行业市场进入和市场开拓策略，对行业未来发展提出可行性建议。为企业中高层管理人员、企事业发展研究部门人员、市场投资人士、投行及咨询行业人士、投资专家等提供各行业丰富翔实的市场研究资料和商业竞争情报；为国内外的行业企业、研究机构、社会团体和政府部门提供专业的行业市场研究、商业分析、投资咨询、市场战略咨询等服务。从国际上连锁零售业发展来讲，中国连锁零售业已经成为快速增长和积累财富的主要行业。从另一个观察角度来看，在福布斯全球富豪中，8.8%来自零售业，人数仅次于金融

8、业，排名第二。说明超市业在全球范围内增长最快速的行业之一。连锁零售业的另一重要特征是掌控大量现金流通，从而影响着金融市场的稳定。正因为连锁零售业具有如此渗透力，它已经成为全世界财富聚集最多的行业。在2002年世界500强中，商业连锁零售企业已占到10%，成为仅次于银行业的第二大行业。在巴中这个市场中，目前有着几家较为大型的超市。如：沃尔玛，北山超市，以及中天超市。其中北山和中天是属于连锁机构的。中天超市是属于巴中本土产业，在巴中中天超市拥有着三家分店。其竞争优势在于分店位置分布较为合理，比其他两家超市较为优越。但是劣势在于它是属于中小型连锁机构，因而在商品的全面上不及其他两家超市。1.3公司概

9、况 巴中市中天超市连锁有限责任公司彩荷印象店办公地址设在巴中市巴州区老江北彩荷印象负一楼，是戴智恒先生于2013年10月31日在巴中工商局登记注册挂牌成立。巴中市中天超市连锁有限责任公司是集超市百货、副食、家电、生鲜于一体的零售企业；我公司下设:总办、财务、行政、营采、电脑、配送中心、3、5、7分店，从业人员达160人，其中下岗职工130人，历年来被市委市府评为零售优秀企业，被国家商务部定为双百示范工程。中天超市始终秉承“诚以待人、实以作事、合作双赢、共谋发展”的经营理念，倡导“健康、快乐、诚信”，愿与广大新老朋友携手共进，共创美好未来。中天超市始终把“做实、做强、做大、做久”作为其发展战略，

10、以“安全便捷、顾客至上、科学管理、优质服务”为服务宗旨，以保障顾客利益为立足点，内强素质、外塑形象、严格管理、创新发展、赢得广大客户的好评。1.4 中天超市连锁有限责任公司组织机构中天超市连锁有限责任公司组织结构图如下：中天超市连锁有限责任公司生鲜部 百货部客服部防损部食品部1.5实习岗位职能描述在中天超市连锁有限责任公司，我是一名食品部门员工，我的具体工作职能是： 1、作为一名营业员，主要负责面点食品的销售，提升面点食品的销售量； 2、在每日接班时负责面点产品区域的卫生打扫； 3、在必要而又有时间时，也要和其他加工面点的人员一起加工食品； 4、在工作期间每日早班要负责对面点食品安全的检查，然

11、后重新为产品打上价格签； 5、早班时还要负责每日食品保鲜卡的更换，以及做好一天的准备工作； 6、晚班时负责加工区域的卫生打扫二、项目描述2.1 项目名称 俪锦城.屿澜湾2.2 项目概况俪锦城是拥有49年造城经验的新加坡盛邦集团立足沈阳城西，环绕25万平珍罕湖景筑造115万平方米的生态宜居大盘俪锦城。俪锦城位于沈阳市于洪区经济开发区北，是由沈阳澳源房地产开发有限公司开发的项目。俪锦城项目位于于洪区沙岭镇沙岭老市场对面(102国道北侧)，项目占地面积580000平方米，建筑面积1150000平方米。区域板块是属于沈阳于洪广场板块，项目位置：于洪区沙岭镇沙岭老市场对面(102国道北侧)，交通状况：5

12、01，地铁一号线的延长线。建筑类型：多层、小高层。物业类别属于普通住宅。开发商是沈阳澳源房地产开发有限公司，物业公司是沈阳美好物业，物业费为0.8元/月/平方米。楼盘最低起价为4700，最高价在5000左右，均价为4700元/平方米。付款方式有银行按揭贷款和一次性付款两种方式。产权年限是50年，是非常符合人类生存年龄的。现在已有装修好的样板间，可供客户参观。但房屋属于毛坯房，容积率为1.68，绿化率可达40%，项目总户数约有1200户居民。楼盘建筑面积为1150000平方米，占地面积大580000平方米，另外周边配套主要包括，周边商业：沙岭市场、以及在小区内部设有小型超市可为居民提供日常购物的

13、便利。周边医院有广济医院、于洪三院。周边学校：五十七中学、沙岭小学、小耶鲁幼儿园等。公共交通这一部分有501公交，地铁一号线延长线 。项目开盘时间是在2009年8月29日，入住时间为2010年12月，销售许可证：沈房预售第09236号。目前销售情况是在在售期间。 园区引入“购物公园”理念，商业街、商业网点、超市、银行、餐厅、咖啡馆、健身房等齐备设施沿湖而设；规划中的国际双语幼儿园、小学、中学，多功能业主会所等完美生活资源一应俱全，使业主不出社区即可享受一站式优越生活。整个园区利用现有水资源，提升地块的景观品质:以“生态水系”为景观主线，以“动静和谐”为构园思想，以“浪漫温馨”为造园精髓。以原生

14、态湖景资源为核心，打造和谐自然的生活理念，为业主的舒适生活提供无限精彩。俪锦城“生态水系”为主线，将休闲步道与公用区域贯通全园；七大居住组团，规模相当、结构完整，道路与市政道路相连，并设置有地下车库，充分的满足了业主的停车需求。俪锦城共分7期，规划10年的开发建设周期。整个园区以原生态湖景资源为核心，打造和谐自然的生活理念。同时，商业、教育、休闲等生活资源沿湖而设，为业主的舒适生活提供无限便利。主体结构为框架结构， 外墙将使用涂料和瓷砖 ，将安装电梯 。2.3项目营销策略研究分析的意义和目标1、意义：随着中国经济的持续高速发展和人民收入的持续增长，我国房地产行业也步入高速发展阶段，房地产行业已

15、经逐渐成为中国经济的支柱产业，同时房地产行业也逐渐变得规范成熟起来，随之而来的就是房地产行业的激烈竞争，将会迫使房地产行业把房地产的营销策略研究上升到企业发展的战略高度，也就要求房地产市场从以前的生产为导向，转为以消费者和社会为导向的;从以前简单的销售、促销转变到有系统的全程营销。 每一个行业都有其自身的特点，每一个行业所面临的市场都有其特有的运作的规律和内在逻辑。房地产项目的营销必须首先以房地产业和房地产市场特有的规律和性质为基础，按照其特有的逻辑去办事，才有可能获得成功，房地产是实物、权益和区位三者的结合。和一般的经济产品相比有着独有的特性。因此对于房地产项目营销策略的研究分析在销售期间也

16、显得尤为重要，只有对市场中各个项目营销策略都研究分析过后，再结合自己项目的实际情况来对项目的营销策略做出定位，指明方向。这样才能在众多的项目中不被淘汰。2、目标：既然是要对项目营销策略进行研究分析，那首先是要对自己项目现在的营销策略做出细致的了解与研究，当然这也是不足的。必须在研究自己项目的同时，也要分析市场中别的房产项目的营销策略，然后做出比较，得出优劣。在重新制定营销策略的时候也需配合时下的市场环境和政府新出台的政策来制定。只有这样，才能做到既符合项目本身又贴合市场环境的营销策略。从而最终得出新的有创新又具可行性的营销策略。2.4 项目的计划与分工 2、分析项目周边具有竞争性的项目我和同事

17、曾一起在俪锦城周边去踩过盘，对周边存在竞争的项目做出过分析整理，在俪锦城周边所具有的较为有竞争性的项目分别有坤业城、金沙.岭峯、假日小城、唐轩英郡等项目，详细情况如下：（1） 坤业城坤业城位于沈新路与西四环交汇处北侧，属于沙岭板块，开发商是沈阳坤业置业房地产，代理商为意昂代理，于2013年8月开盘，占地面积达67257.7平方米，总建面有105486平方米，建筑类型主要有高层、小高、以及多层。层高约在2.7米，1期总户数有1218户，车位形式分为地上和地下两种，车位可租可售。容积率为1.5，绿化率可达35%，土地年限为70年，得房率可达85%。层数有18、11、6、5等。其建筑风格为意大利设计

18、风格，它的内部配套有幼儿园、湖景和商业。目前价格，小价格约4100，多层价格约在4500。目前房子是属于清水房，采暖是市政供暖，物业公司是港式物业。物业费还未定，总结它的卖点主要在低价格，小区规模大以及它的配套齐全。坤业城项目一期第一组团楼盘产品类型为小高、多层还有洋房等。第二组团楼盘在第一组团楼盘的基础上增加了高层。坤业城项目户型设计较为合理，不论是小户型还是大户型都具备，因此它的户型较受推崇。同时也因为区域价格相对市区地段相比较低，客户又普遍以刚需为主，大多对两室的产品比较青睐，购买时优先考虑两室，两室房屋去化优于一室房屋。多层去化率好于小高。 不过在销售中，最受欢迎的仍是南北通透，户型方

19、正的两居室。滞销的户型在这个地段是50多平的小户型。因为实际上这一区位小户型房屋不论是租是售，都不是太有市场。坤业城现在的价格体系为小高起价3800元/平，均价4100/平，最高价4300元/平；多层起价3900/平，均价5000元/平，最高价5300/平，总房价在40万50万这个区间。现有的优惠方式有全款97折、按揭99折、以及冬季购房节活动。 坤业城的营销推广包括：媒体推广有短信、LED、DM、围挡、外展点等推广手法。另外在冬季购房节活动，每平米减100元，一次性付款97折，按揭99折。 通过对坤业城客户的分析，客户主要来源于沙岭本地、周边工厂、胡台新城、还有就是沈阳市刚需客户。由此分析居

20、民习惯周边环境，不愿购买别处住宅，周边工厂工作人员就近原则，公司职工因价格原因购买 。（2） 金沙.岭峯 项目物业地址位于金沙.岭峯园区内，位于沙岭镇中心，开发时间较早。开发商是地威置业有限公司，代理商是香港联祥地产营销策划有限公司,最早开盘时间在2012年9月25日，车位是否租售暂时未定。总占地面积67550平方米，总建面达105507平方米，总规划户数由1400户，容积率为1.5，绿化率达40%。建筑类型为普通住宅，土地属性属大产权，年限50年。层高2.7米，层数有6层和18层两种，得房率为85%。建筑风格是英伦风情，内部配套有英伦风格步行商业街。目前价格：多层均价5300元，高层均价43

21、00元，现在属于清水房，采暖方式是地热供暖，空调采用外挂形式。物业公司是沈阳希尔斯物业，物业费在1.21.5元/平，项目卖点主要在于，地址紧邻102国道，园区配套还有就是它的价位。金沙.岭峯第一批开售的户型面积在39107平，户数有1000多套，第二批套数有400套。目前金沙.岭峯去化分析显示，整体项目属于尾盘，整体去化率达到95%，小面积户型销售较慢。金沙项目户型分析，较为畅销的是南北通透，户型简洁明朗，动静分离的两居室；销售较慢的是纯南户型，客厅为暗厅，面积较小。通过对金沙项目的客户了解得出，基本为沙岭本地客户，或是胡台新城的客户；购买目的，距离工作单位近，从事行业主要是私营以及在周边工厂

22、工作。金沙项目目前销售价格，户型起价为3800元，均价在4300元，高价5800元。现有优惠方式包括：收盘活动立减300，尾盘阶段没有明确的价格体系。（3）假日小镇项目地址位于于洪区沙岭镇102国道南侧，开发商是沈阳世洋房地产，开发商自己负责销售，车位分为地上和地下两类。现公开认筹，还未正式开盘，车位租售形式未定。占地面积达42000平方米，总建面达63000平方米。建筑类型有高层和多层两种，土地年限70年，层高3米，层数有6层、17层，容积率1.7，绿化率达45%，得房率达85%。建筑风格为现代风格，内部配套有地下车库和园区绿化。目前价格，小高在4800元，多层5400元，属于清水房，采取市

23、政供暖。物业公司是沈阳惠盛物业，物业费还未定，此项目卖点在三方面，项目分三期开发，口碑好，户型设计较合理。 三期开盘时间在2013年11月开始认筹，户型在5991平，两居室户型在多数，这也是最为当地居民接受的户型，三期开发，户型设计较好，多层认筹较好，销控显示去化率达80%。 目前销售价格为，小高均价4800元/平，多层均价5500元/平，总价区间在4050万，优惠方式有：全款97折、按揭99折。 客户分析：项目客户来源主要是沙岭本地、周边工厂、沈阳刚需客户等，大部分为刚需房自住为主、少部分投资，养老。大部分客户因为低总价，或是周边居民习惯了周边环境，不愿住太远，周边工作人员因为上班较为方便，

24、公司职工则因为价格原因购买，当然这也有收入的原因。（4） 唐轩英郡 项目地址位于胡台新城阵型七街与102国道交汇处，属于胡台板块。是由沈阳唐轩房地产公司开发，属于开发商自销，开盘时间2013年5月，占地面积达156000平方米，总建面227000平方米，建筑类型主要有小高和多层两种，得房率90%。层高3米，层数：多层6层，小高11层。建筑风格为欧式风格，总户数3346户，地上车位，土地年限70年，容积率为1.46，绿化率达35%，内部配套有绿化。目前价格：多层4300元/平，属于清水房，采用市政供暖。物业公司是沈阳唐轩物业，物业费0.7元/平。主要卖点在:品牌地产，低密居所，经济住宅等三方面。

25、项目产品分四期开发，现已开发三期，且三期产品已售罄。三期开盘时间2013年5月，户型区间在4587平间。项目价格体系：多层均价4300元/平，总价区间在3040万。优惠方式有，全款97折，按揭99折。营销推广方式：媒体包括：短信、DM、围挡、外展点、市内售楼部圈层活动：一次性付款97折，按揭99折、低起价、四重优惠2.8万元。客源分析：同上 四期共40栋楼，产品小高、多层、现推出第一组团12栋多层。现去化百分之五十。由于区域价格相对市区地段相比较低，客户又普遍以刚需为主，大多对两室的产品比较青睐，购买时优先考虑两室，两室房屋去化优于一室房屋。3 、分析行业中好项目的优劣势（1） 鑫丰地产鑫丰地

26、产是沈阳著名地产商，在铁西和皇姑相继开发十余个项目，每个项目所在的位置都是城市的黄金路段，产品基本都分布在北二路沿线和兴华街沿线，每个项目从户型、产品、推广角度都谈不上可圈可点，但由于都占据了良好地段，销售量始终位于市场前沿。（地段优越）（2） 万科地产万科的品牌享誉度已经不言而喻，万科在产品营销方面更是最大程度地利用他的品牌优势。（品牌优势）万科业主可参与万科专属会员机构|万客会，通过会员的积累掌握客群，该客群对于万科品牌有强烈的忠诚度，只要认可产品、购买力充足就会购买。万科每个新开发项目在前期都在万客会进行推介，每次开盘有一半以上的成交额来自于万科会员。（3） 孔雀城 孔雀城一向以产品力昭

27、著，在全国多个城市复制并调整产品线，每到一个城市，都通过详细的市场研究，针对市场空白制定产品。由此得出地产项目的建设，必须做好全面的市场调研，针对市场所需，研究透析市场，选好位置来建设。（产品优势）沈阳孔雀城位于沈阳浑河新城中央大街与杜松路交汇处，项目拥有12+4+1的城市级生活配套，地铁10号线将直通新城核心区，项目内构建了包括课内教育、课外学习、交流游乐、户外运动、城市呵护的五大支撑体系，旨在于学园气质浓郁的园林、英伦气息醇正的建筑之中，打造一个适合孩子成长的“水岸英伦学园都市”。（4） 碧桂园 参取了距离本案较近的碧桂园银河城项目，通过低成本、低利润、大规模席卷式营销，碧桂园攫取了沈阳市

28、场最大头的市场份额，有人说它是2013的搅局者，但不得否认它是2013房地产市场的大赢家。(营销手法）碧桂园银河城，座落沈阳市于洪区于洪新城，两大主干道南洋湖大街及大堤路的交汇点，是碧桂园集团在于洪重点打造的产业项目，项目体量较大，且多种建筑形态相融合，汇聚自身产品特点，打造于洪新城明星项目。不得不说，碧桂园的成功不仅是因为它的品牌，亦或是产品。更重要的是因为它的来势汹汹的营销手段，之所以每一个项目，每一期项目都能宾客临门。这也是因为他自身已经形成了一种魅力所在，才会有那么多的客户会去选择它，就像万科地产的成功。每一个客户都不是傻子，他都有自己的考虑，他们会去选择碧桂园，就是对他的某种信任。当

29、然这其中也包括碧桂园这么多年建立起来的品牌形象，以及开发商的实力雄厚，还有就是开发商每一个项目都亲力亲为的建立销售团队，事先做好的人力物力财力的投资，以及对市场的全面透彻的调查研究，并制定好最符合项目的营销策略，所以看着它事前的投入，却也觉得它的成功是一种必然，毕竟他非常懂得利用自身优势，去制定最切合自身的营销策略。 碧桂园的营销手法包括：校园招聘，现场展示，巡回路演，商场分展，会议营销，直销等。不难看出这些手法都是为了让更多大众知道自己，不过能有这么多的营销手段，后面的投入也是不少的，这要求开发商的实力必须得雄厚。让自己不仅在媒体上经常出现，并且深入社会做各种宣传，让更多的大众了解自己，从而

30、加深自身在大众群体间更深刻的影响，甚至更广阔的。 4 、综合整理周边项目营销策略的优劣势（1）坤业城项目：小区规划规模大，开发周期长，配套设施完善，在周边项目里具有较强竞争性。项目目前最大卖点是价格低，项目目前劣势是工程进度缓慢。 （2）金沙.岭峯：小区开发早，现房发售，得到很多客户青睐，项目销售顺利。劣势：项目进入尾盘阶段，所剩房源有限，多为难去化小面积户型。 （3）假日小城：小区为第三期开发，一期二期已经入住。三期开发总体量不大，户型多为二室二厅小户型设计。 （4）唐轩英郡：胡台地区开发规模最大，开发周期长，配套设施完善，在周边项目里具有较强竞争性。 2.5 项目的实施 目前俪锦城项目已开

31、发完成三期，第四期正处在在建中，俪锦城项目由得志与另一家代理公司共同代理。项目一期已售罄，客户办完入住了，二期屿澜湾处在在售中，不过也接近到尾盘了。三期听澜郡也已开完盘，处在在售期间，其中一期住宅主要是多层和小高，二期住宅主要以多层洋房为主，沿湖为水景洋房，价位略高于离湖较远的洋房。三期听澜郡主要是以高层为主打，价位低于二期的多层住宅。在俪锦城项目实施的过程中，曾经运用过的营销手法包括：聘人派发传单，在市内设立外展点，在各大节日来临时举办各种活动，在对于客户购买二期湖景洋房时有一个砸金蛋的活动，这既是一个属于娱乐，同时也是一个优惠活动的一部分。砸到金蛋的客户，将会获得在总价上的优惠折扣。同时在

32、实习期间，售楼处还举行过一些小型的新闻发布会，不过属于线上宣传。 在俪锦城二期销售中优惠活动有：砸金蛋，房小二，以及全款95折，按揭97折等。但因为项目的位置距离市内较远，而且到达项目小区的交通不是太畅通。所以这些宣传活动会显得黯然失色。目前可到达项目小区的有501和186公交两路公交，未来这段路会有地铁一号线的延长线通过。另外目前小区周边的配套还不是太完善，缺少医院、学校、商业等配套。三、项目总结 3.1 地理位置较为偏远 区域板块是属于沈阳于洪广场板块，项目位置：于洪区沙岭镇沙岭老市场对面(102国道北侧)，处于于洪区和胡台新城的交汇处，项目本身建设的考虑适合理的，但没考虑到沈阳的发展速度

33、，在项目计划之初，项目这块地的地价是一定较低的，拿下这块地用最低的价钱，这的确是符合公司的继续发展的考虑。但是却没考虑到项目后期建设完的销售阶段如何继续发展。在项目建设初期，并没做出一系列发展前景的考虑，也由此使得项目后期的发展难以进行。这也反应出另外一种情况，就是在建设初期，开发商对沙岭镇周边的市场调研没有做到最细致详尽。这也给现在的销售留下了弊端。沙岭地处于洪边界，这里原本是一片工厂区，但在建设后，反而没有以前繁华了。在各大房产入驻这篇区域后，由于地理位置偏远，沙岭地区的发展都较为缓慢。3.2 交通受限制到目前，沙岭镇的交通仍然只有501，186两条公交线路。地铁一号线延长线还未开通到项目

34、。地铁先开通的肯定是市内，因为市内的交通压力，比这些偏远地区要大，所以政府肯定会先建设完市内的地铁，这又使得地铁一号线延长线的建设遥遥无期。所以开发商必须主动找政府，提出增加沙岭的公交线路。3.3 周边配套不完善目前，在沙岭镇就只有一个沙岭市场，在包括一些小超市。这远远不能够满足沙岭镇人以及外来人员的生活需求，在而言俪锦城项目是分七期开发的，倘若都注满了，这些商业更不可能满足大众群体的生活需求。更有甚者，俪锦城小区七期工程主要围绕25万水体而建，也就是说彼此之间距离非常远，居民来往购买物品也非常不方便，小区内部超市面积小，所售货物有限，不足以满足居民日常需要。3.4 公司的宣传仍有不足 公司在

35、进入沈阳这个市场里，并没做太多的比较大的宣传，因此也没能把盛邦凯德集团的形象树立起来，更何况公司当时的选地选的如此的偏远，项目正式建设时就更没多少时间去做属于公司的宣传了。因此公司在企业形象的树立和宣传上就落了后。这也为后来的项目销售留下了隐患。3.5 营销策略不得法（1） 在公司当时选址选在如此偏远的地方，就应当提前开始做好项目宣传的准备。但是在项目建设之前，这一部分宣传就应该开始了。（2） 另外，由于项目位置的偏远，在项目的宣传上就更得多花心思。必须经常让他出现在大众群体的眼前，给大众留下深刻的印象，这才有利于项目的销售。在对项目宣传的方式上也必须的多样化才行，这也是营销活动的一部分。营销

36、手法不能仅限于传统的营销模式，必须有新的创新，要给大众群体一种耳目一新的震撼。（3） 在传统的派单，报纸，外展等营销手法上我们必须学会利用各种网站来达到营销的目的，除了一些固定的宣传信息以外，我们更需要做一些能够提升人气的大型活动，只有有人来了，我们的销售才可能开始。四、项目的不足与改进建议4.1 项目的不足 （1）房地产项目销售主旨在与传达自身优势与合理规避劣势，常见的考评属性有地段、产品、品牌等，正确认知自身的优劣势是做好营销的第一步。 （2）地段上我们不占优势，沙岭地区在沈阳客群的心中依然是与偏远地区划等号，只要提起沙岭，还是与“远”、“偏”直接联系挂钩。现有的交通配套也确实在一定程度上孤立了区域与母城的联系。 （3)品牌落地程度不够，项目已经建设并销售四年之久，却没有真真正正让沈城百姓认识到凯德置地的品牌形象与品牌实力，在沈阳很多地产大鳄刚刚挺近之时（如龙湖）都缺乏知名与关注，但经过几年的推广人们已经认可这些品牌，而新加坡凯德的品牌却几乎无人了解。（4）本区域各家产品均以刚需购房者为主力客群，70-90平米两室产品占极大比例，且产品形式各家无鲜明特色，呈现了严重同质化的局面。除