建筑施工合同管理方法谈

1、建筑施工合同管理方法谈一般来说建筑合同分三个部分 ：协议书、通用条款以及专用条款， 每个不同的项目，其 专用条款部分都不同的， 它根据本工程特点，双方协商确定的符合该工程实际情况的特殊条 款。具有很强的针对性，是合同的重要组成部分。建筑施工合同的签订， 能否正确履行，不仅关系着企业今天的盈亏和兴衰，而且影响企业的形象和信誉，关系到未来的生存和发展。建筑合同管理即是在双方已签订合同的基础上， 根据双方协商签定的合同条款，正确履行、管理项目，保证项目的质量、工期、安全、文明 施工，保证企业的形象和信誉，并为企业赢得最大利益。从过往经验借鉴，建筑合同管理应从两个方面入手：一、合同的评审和签订：它要求

2、制定的合同条款明确严谨，评审人员需按 2000版的 IS09001质量体系要求认真考虑各条款的实行性，各个环节紧密相连，不出漏洞；二、 合同的实施和跟进：它要求企业内部人员具有较高的素质，能理解合同，严格按照 合同条款办事，认真履行合同，并且随时跟踪工程的满足性，及时解决问题。一、合同的制定和评审（一）合同的制定1、合同条款的对等性2、合同条款的明确性3、仲裁机构名称要写具体4、签字盖章应同时具备5、合同条款的可操作性6、约束性条款应详细（二）合同的评审我公司在每一项工程合同的签订前，按照公司ISO质量体系文件要求对企业与建设单位双方拟定的合同内容进行各部门的评审。分别送公司生产安全管理中心、

3、技术质量管理中心、资金调控财审管理中心、工程预结算成本管理中心、机电设备管理中心、材料调控中心进行 评审，总经济师对评审后的合同进行批示。在综合各中心意见和批示的基础上与建设单位洽商修改，最后盖章、签字送出合同。二、合同的实施和跟进签订的合同条款需要高素质的人才执行，企业应配备负责合同日常管理工作的专业人 员，通过对项目部内部网络，实现合同管理信息化，力求达到重合同守信用的目的。1、监督检查有关职能部门和项目部履行合同的情况，及时发现薄弱环节，提出补足措施，防止企业自身发生违约情况，保证合同正确履行。2、检查合同履行过程中对方可能发生和已经发生的违约情况，预防对方违约，并对违 约事件提出索赔；

4、参加合同纠纷的处理，提出适当对策，保护本企业权益不受损失。3、定期和不定期地总结合同履行的全面情况，提炼成功的经验，汲取教训，提出改进 合同管理工作的建议，供以后工作参考。筑牢工程项目分包合同管理之堤分包工程的合同管理是一项系统工程，需要企业与项目之间上下联动，使整个管理过程透明化、程序化，形成一套系统的、规范化的操作程序，达到合作双方的双赢。分析分包工程管理中出现的各种问题， 往往与未能规范合同签订和执行的程序有关。因为一项分包工程管理是否到位，效果好坏，很大程度上取决于分包工程合同管理的水平。分包队伍的选择标准分包队伍的选择往往决定了一个项目分包工程合同管理的成败。分包队伍的选择与招投标中

5、的资质预审有某种相似之处，但由于社会上存在着千变万化的分包和形形色色的挂靠， 使得其真伪难辩，从企业资质、注册资本及财务状况是较难反映分包队伍的好坏，选择分包队伍优选选择与企业有过良好合作关系的对象，在此基础上，逐步发展壮大分包队伍。 对于新的合作对象，除了从企业资质、注册资本及财务状况进行考查外，重点在以下五个方面应进行全面的了解。人员配备要求。除了具备相关的具有类似施工经验的技术人员外，关键是具备与其承担的分包工程相关的技术工人和熟练的操作手。资金筹措能力。这是反映分包队伍实力的一个指标， 要求分包商具有一定的资金筹措能 力，这样能减少总承包商很多的风险， 有利于合同的顺利执行， 有时甚至

6、能关系到合同执行 的成败。设备情况。必须具备在合同工期内完成合同所必须的设备。施工经历。必须具有承担类似工程的施工经历。施工成本。分包商的施工成本往往被总承包商忽视，一个好的分包合同理应达到总承包商和分包商的双赢，这是合同能否顺利执行的必要前提，只有分包商的施工成本低于分包单价，分包商才能获利，从而能顺利的完成合同，否则，会给合同的履行带来极大的困难，因 而了解分包商的施工成本是很有必要的。分包合同的签订细节分包工程的合同管理首先要规范合同签订和执行的程序，使整个管理过程透明化、程序化。分析分包工程管理中出现的各种问题， 往往与未能规范合同签订和执行的程序有关。 在 签订合同时以下几个方面的细

7、节需要特别注意。合同签订要及时。有些分包工程不能及时签订合同，只管干活抢进度，形成了合同事实，或将某些敏感的经济条款放到工程干完再谈，使项目的合同谈判处于非常被动状态，达不到预期的分包目的，从而使双方引起扯皮和发生经济纠纷。合同签订要执行会签制度。合同正式签订前，要执行会签制度，公司可以明文规定未给会签的合同都属个人行为，应追究当事人的责任，从而杜绝个人行为给单位造成损失，如， 项目经理个人或项目其他领导或部门负责人私自签订的各种出卖公司利益的不平等合同。合同签订人要合法。 一些项目领导未经法人授权，非法与分包商签订各种合同是分包合同管理混乱的一种表现， 项目经理为公司授权对外签订合同的唯一合

8、法代理人，其他任何人未经公司法人授权不得对外签订任何形式的合同，否则应追究当事人的责任。预付款问题。除非分包大型的工程，一般的小型分包工程，分包商都具有一定的资金筹 措能力，因而不应支付工程预付款，即使是大型分包工程，如果分包商不能出具相应保函， 也不能支付预付款，否则分包工程的合同管理就会处于被动状态，从而给企业带来较大的风险。分包工程的合同管理有很多问题出现在各种表现形式的预付款上（包括借款），项目分包工程出现的超支付现象就是其突出表现。工程转包及层层分包。分包工程如果管理不到位，很容易出现转包及层层分包现象，因此，为杜绝此类现象的发生，在合同中应注明“出现此类现象视为违约行为，应承担违约

9、责任。”工程进度控制。有的分包商由于种种原因，有时会出现“占着茅坑不拉屎”的现象，更 有甚者很长时间联系不上分包商，使项目处于很大的被动状态，因此，合同应中明确规定“承包人或其书面授权的代理人未经甲方同意，私自离开工地七天或虽经甲方同意， 但超过约定期限七天，致使工地处于停滞状态达七天以上”视为违约行为，应承担相应的违约责任。对于工程转包及层层分包、进度控制的违约责任， 在合同中应规定如下 “甲方可以进驻现场和接管本工程，并终止承包方在本合同项下的承包，但不因此解除合同规定的承包方的任何义务和责任，或影响合同赋予甲方的各种权利和权限，甲方可自行完成该工程， 或雇用其他承包人完成该工程。对乙方已

10、完成的工程量的认定由甲方完成，乙方无条件接受甲方认定的工程量并默认其数量是合理的。乙方除承担相应的违约责任外，造成的经济损失由乙方负责赔偿，同时负担新进场队伍的调迁费用。”工程变更。这在工程施工中是不可避免的现象，如果在合同中不明确给予规定，常常也会引起纠纷和出现管理漏洞，因此，合同中应注明“所有的工程变更必须按照项目部规定的程序办理变更审批手续，否则，不予确认”。结算程序。分包工程的结算是合同管理的一部分，也是分包工程出现问题较多的环节之一，因此，在合同中应明确按项目规定的程序办理结算手续。本人认为结算程序如下：乙方对已完分项工程质量进行自检并报甲方技管理的一部分，也是分包工程出现问题较多的

11、环节之一，因此，在合同中应明确按项目规定的程序办理结算手续。本人认为结算程序如下：乙方对已完分项工程质量进行自检并报 甲方技术员抽检；甲方质检人员对已完成的分项工程质量进行评定并报驻地监理验收；乙方对经经甲方评定的分项工程计算工程量并报甲方现场负责人和技术员签认；项目工程部门对已完分项工程数量进行审核；项目材设部门对材料款、 机械租用费提出扣除数量； 项目其他部门审批（安全、保卫、地方关系及其他）；项目总工程师审批；项目总经济师审批；项目 总会计师审批；项目经理审批。这个程序一是便于项目各部门及管理人员对分包工程的有效 控制，二是使结算的过程透明化， 使项目各部门及管理人员相互制约，能最大限度

12、地减少分包工程结算中出现的各种问题。各种业务往来。在工程施工过程中，不可避免地与分包商有这样或那样的业务往来，为了规范分包商与项目的各种业务往来，有必要在合同中应明确"甲方与乙方的一切业务往来，必须由承包人或其书面授权的代理人签字认可，否则，甲方有权拒绝乙方的一切要求”，这样可以杜绝与分包商的业务往来上出现的各种混乱局面。分包合同的执行要点合同执行情况的跟踪。 项目合同管理部门是分包合同的对口管理部门，须对合同执行的整个过程进行全程跟踪， 及时处理合同执行过程中出现的各种问题，特别是一些大型分包工程，工程规模大，单位工程多，合同管理若不及时跟上，事过境迁，极易引起纠纷和出现管 理漏洞

13、。合同管理台帐的建立。在分包工程的合同管理过程中，除了对合同执行情况的跟踪外， 另一项极其重要的工作就是及时建立分包工程合同管理台帐，反映项目与分包商之间的合同额、分包工程的形象进度、工程结算、材料调拔、机械租赁、工程借款、工程变更索赔、工 程支付、质量保证金及其它各项费用，需要能够全面、及时、动态地反映分包工程合同管理状况，为分包工程管理的各种决策提供真实的依据，达到对分包工程有效监管。项目各部门的配合。由于分包商与项目各部门都存在一定的业务关系，对与分包商的业务往来进行统一管理就显得十分必要了，然而，由于存在利益关系，部门之间有时难以协调配合，因此，项目需要对项目合同管理部门授予特定的权力

14、，使项目各部门之间自动配合协调工作。结算与支付。有的人看来结算与支付是一回事，从而使分包工程的结算不愿及时进行， 其实这是两个不同的概念，结算要做到及时，避免因时过境迁带来不必要的扯皮现象， 而支付则需要根据合同约定、项目资金状况和分包工程合同管理台帐反映的情况灵活处理。权力约束。在各种利益的驱动下，工程分包存在很多“暗箱操作”，项目与分包工程相 关的合同管理人员的权力一旦失控，腐败就会重生，因此，项目内权力约束机制的形成对分包工程的合同管理有着非常重要的现实意义。分包工程合同执行情况的分析总结往往被人们所忽视，它是分包工程的合同管理不可缺少的环节，对提高分包工程的合同管理水平有很好指导作用。

15、该部分工作只有在公司合同管理部门主持下进行，并列入公司对项目的考核指标，项目才能在分包工程的合同管理上下功夫，不断提高分包工程的合同管理水平。浅述工程量清单和建设工程施工合同关系一、引言国家标准建设工程工程量清单计价 规范GB50500-2003 （以下简称计价规范）于 2003年2月17日颁布，并于同年7月1日起施行。这使得我国建设工程的计价模式，由定 额计价转变为工程量清单计价。这将形成政府宏观调控、企业自主报价、市场形成价格、社会全面监督的工程造价管理体系，同时为建设市场主体创造一个与国际接轨的市场竞争环 境。计价规范的施行， 既代表着我国工程计价技术的重大进步，又给我们提出了新的课题：

16、怎样在工程量清单计价模式下进行建设工程施工合同（以下简称合同）管理。推行新模式一年多来，我们遇到不少问题，尤其是怎样正确处理工程量清单和合同的关系，处理不好，将给承发包双方带来很大的潜在风险。本文试对工程量清单和合同的相互关系进行探讨，希望有助于推动计价规范的实施。二、工程量清单计价模式下常用单价合同类型不同的计价模式应采用不同类型的合同，这将有利于合同管理和造价的控制，承包商和业主风险的合理分摊。 我国现行施工承包合同中， 按计价模式的不同主要有总价合同和单价 合同两种类型。总价合同是指在合同中先确定完成一个项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的一种合同。如无设计变更及现场签证单发生，工

17、程量固定不变，合同总价维持不变；反之， 在原有的合同总价上作增减帐，得到决算总价。此类型合同适用于施工工期短、工程规模较小、技术不太复杂且风险较小的工程。在实施过程中，如以定额作计价依据，合同管理的工 作量较小，结算工作也十分简单，且便于进行投资控制。单价合同是指承包单位在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同。合同的总价只有在项目完成后才能确定。此类合同的特点是合同中工程细目的单价明确， 承包商所完成的工程量要通过计量来确定。在实施过程中，有便于处理工程变更及施工索赔，且合同的公正性及可操作性相对较好。由此可见，定额计价模式下，宜采用总价合同。而工程量清

18、单是一份与技术规范相对应的文件，详细说明了合同中需要或可能发生的工程细目及相应的工程量。在工程结算时，结算单价按照合同约定价格执行，而工程量则依照实际完成的工程量结算。单价合同与清单做法正好吻合。因此，工程量清单计价模式决定了建筑施工合同宜采用单价合同。三、工程量清单是合同的重要组成部分建设工程施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人和承包人为完成商定的建筑安装工程，明确相互权利、义务关系的合同。它不仅仅包括双方签订的协议书，还包括招标文件、设计图纸、勘察报告、投标文件，有关工程的变更、签证、补充约定的书面协议或文件，以 及建设项目施工的有关 资料等等。工程量清单作为招投标文件的核心内容，确定

19、合同价款的重要参考数据，是合同不可分割的部分。有文章认为清单在合同中缺乏保障，特别是在操作中，有些合同开了一道“重新核算清单工程量”的缺口，大大弱化清单在合同中的地位。但我们认为，工程量发生变更， 对其进行调整，是在清单原有工程量的基础上作增减，清单的数据仍是合同价款确定的基础。所以，不规范操作，不能代表整个市场的行为， 也不能改变清单是合同的组成部分这一事实。1999年12月24日，建设部、国家工商行政管理局发布了建设工程施工合同（示范 文本），其第二条第一款规定：组成施工合同的文件及优先解释顺序如下：（1）本合同协议书；（2）中标通知书；（3）投标书及其附件；（4）本合同专用条款；（5）本

20、合同通用条款；（6）标准、规范及有关技术文件；（7）图纸；（8）工程量清单；（9）工程报价单或预算书。可见工程量清单是合同文本的重要组成部分。四、工程量清单是合同价款确认的依据合同价款的确定是合同管理的核心内容。工程量清单是合同订立的依据之一，也是合同价款确认的依据。主要表现在以下几个方面：1、工程量清单是计算合同价款的前提和基础。根据计价规范规定，我们可以简单的认为：合同价=清单分项工程量X综合单价 +规费+税金。清单分项工程量和综合单价两个参数很大程度上决定了合同价款的大小。清单 中的项目设置和分项工程量由业主依据计价规范的计算规则确认和计量，综合单价由中标人根据确认的工程量及工作内容确定

21、。合理的清单项目设置，准确的工程量及明确的综合单价是计算合同价款的重要前提和基础。实行清单计价后，合同价款将以清单为基础，进一步明确清单价的性质、变更、调整等具体事项，从而形成承发包双方最终的价格。清单是为合同而服务的。2、工程量清单是工程变更、调整合同价款的依据之一。变更贯穿于工程实施始终，变是永恒的主题。工程变更一般涉及设计变更、进度计划变 更、施工条件变更等内容，这必然引起工程承发包价格的变化。具体有以下方面：（1）工程量、工程内容的变更；（2）技术规范变更使得工程质量、性质、类型变更；（3）为竣工实施的任何种类附加工作；（4）技术规范变更使得施工顺序或时间安排改变等等。这些都可以在工程

22、量清单中寻找依据与变更作对比，从而确定工程价款。 所以，工程变更价款的确定应根据工程量清单中所列项目、工程量、综合单价以及合同的有关约定来处理。发生变更后，调整合同价格的一般原则，计价规范4.0.9条中已作了规定，按照适用原则、参照原则、商定原则执行，以消除双方可能因此产生的不公平额外支付，本文不再详述。3、工程量清单是支付工程进度款和竣工结算的计算基础。工程量清单作为合同文件的组成部分，合同价款的确认依据，理应是进度款和竣工结算的计算基础。施工过程中，发包人应按照合同约定和工程的形象进度，依据已完项目的工程量和相应的单价计算并按时支付工程款。工程竣工验收后，双方仍应按照合同约定，依据工程量清

23、单约定的计算规则、竣工图纸对实际工程进行计量，调整工程量，然后套用原单价或确定新单价，并以此计算工程结算款。双方仍应按照合同约定，依据工程量清单约定的计算规则、竣工图纸对实际工程进行计量，调整工程量，然后套用原单价或确定新单价，并以此计算工程结算款。4、工程量清单是索赔的依据之一。在合同履行过程中， 对于并非自己的过错， 而是对方责任造成合同以外的实际损失，通过一定的合法程序，合同一方可向对方提出经济补偿和工期顺延的要求，即“索赔”。索赔 要有正当的理由，并且有其有效证据。 工程量清单作为合同文件的组成部分，也是索赔的理由和依据。主要有以下内容：（1）清单未包括图纸和技术规范要求的工作内容；（

24、2）清单项目特征描述有歧义；（3）可调单价范围、幅度不明确；（4）工程变更引起的合同以外费用支出。当承包人履行不符合清单要求时，发包人可向承包人提出反索赔的要求。五、合同可以弥补工程量清单的不足由于建设工程具有建设周期长、工程内容复杂的特点， 工程造价计算相当复杂，采用工程量清单计价方式计价难免也会有这样那样的不足。如工程量清单中项目设置不合理、项目遗漏、项目特征描述模糊不清、工程量错误，以及各种变更、风险处理原则不明确等等，但 这些都可以通过合同或多或少地来弥补。所以我们应尽量在合同中明确以下内容，将不可预见费用改为实际发生的损失。（1）工程遗漏项目的补充原则和方法；（2）工程量调整的原则和

25、计算方法；（3）综合单价调整的原则和计价方法；（4）措施费用的调整原则和范围；（5）工期变化对综合单价影响的调整原则；（6）工程保险、履约担保等风险防范的内容。这里特别指出的是由于材料价格大幅度异常波动引起的综合单价调整原则。对占造价比重大的材料价格要在合同中明确几个发生期的风险幅度和承担责任，幅度由双方自行约定（一般控制在土 10 %）,对幅度以内的材料价差应由承包人承担，对幅度以外的材料价差应由发包人承担。具体选择时，应根据工程实际情况确定。清单到合同的过渡过程中，存在一定的运作空间， 足以使合同价相对于清单价发生实质的变化。因此，我们应严格控制合同，通过合同规避清单编制责任，规避双方所承

26、担的风险。六、结束语综上所述，工程量清单和建筑施工合同有着密不可分的联系，两者相辅相成，是一个有机的整体。成熟的清单计价体系，需要完整、严密的合同配合。我们应不断摸索，将清单与 合同有机结合，并运用到工程造价管理工作中，充分发挥两者的作用，合理、有效地控制造价，进一步推动计价规范的实施。浅议合同管理在全过程造价控制中的作用我国的工程造价管理长期以来由于历史和管理体制的原因，形成了工程造价的估算、概算、承包合同价、结算价、竣工结算各行其是的局面。由于“铁路警察各管一段”，“预算 超概算，结算超预算”的情况屡见不鲜。随着我国经济体制改革的深入和社会主义市场经济体制的建立，我国的投资主体实行多元化。

27、外资在国内固定资产投资的比例逐步提高。投资方对降低成本、 控制造价、提高投资效益的重视日益提高。我国原有的工程造价管理方式已经较难适应投资方的需求。全过程造价控制作为一种更有效的造价控制方式而越来越多地被投资方采用。所谓全过程造价控制即是由一家造价咨询公司对工程造价进行全面地、系统地有效地进行管理， 在不同阶段进行造价控制，主要是在投资决策阶段、设计阶段、建设实施阶段以及竣工决算阶段，把项目投资的发生控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目动态投资管理目标的实现。它的目标就是帮助业主利用科学的管理理论和管理手段将工程造价控制在业主所要求 的资金范围内。全过程造价控制工作的成功方

28、法开始于谨慎编制的投资估算，并随着设计的深入而细化。在 建筑师进行设计时，概预算工作就应开始，让建筑师、顾问工程师和业主了解工程预算中包括哪些项目，一项正确的初步预算需要经常评价、修订、并被建筑师接受为设计目标，这样才可以使建设成果达到预期目标，同时使造价得到控制。随着项目更为复杂， 采用分阶段设计的方法增多， 施工涉及的基本合同数量增多，合同管理已成为 造价工程师 全面控制造价所必须承担的另一项主要工作。合同管理的重要性据有关资料,至1999年底全国施工企业被拖欠或拒付的工程款超过 3000亿元；业主拒 付工程款的原因不一而足， 其中很大一部分原因是承发包双方在竣工结算时，对合同条款的解释分

29、歧过大无法协商确定所至，主要原因常常是合同约定不清或是条款有所缺陷。建设工程合同造价欠款是一类比较复杂的案件，近年来，随着司法实践的增多， 各地各级法院对承发包合同造价纠纷的各种不同情况都加强了案件审理的研究工作，并形成了一些通行的处理对策。据了解，各地法院对合同欠款案件以及造价鉴定等有关问题的通行处理方 法主要有以下几条：建设工程造价，无论以何种方式计算确定，承发包双方应按国家规定在承发包合同中约 定。签订承发包合同时， 约定尚不具备条件或难以约定的，承发包双方应在承发包合同中约定造价的确定方法和程序。 发生争议，承发包合同中约定的计价方式不违反国家有关规定的， 从其约定；承发包合同没有约定

30、或约定虽明确但违反国家法律规定的，应委托有相应资质的审价或审计单位按国家或地方有关造价规定鉴定确认。经招投标中标的工程，不论以何种方式计算，合同已约定具体价款的，视为工程造价已 经约定。发生争议后除合同本身约定可予调整的设计变更、双方签证以外，任何一方以约定不合理，造价过高或过低为由提出要求变更，应视为单方面变更合同而不予支持。承发包合同以约定总价或闭口造价作为计价方式，在履约过程中，承包方以工人工资或材料价格上涨等环境因素为由要求调整造价发生争议，视总价约定时是否有总价报价组成或相应的报价说明而定。承包方要求调整的项目在总价报价或闭口造价或者报价说明范围以外 而履约中确已发生的，可予支持；但

31、承发包双方在履约过程中以补充合同、签证、会议纪要等双方意思；表示明确的形式同意调整的除外。承发包合同以约定单价（包括人工和材料单价）根据实际发生工程量作为计价方式的， 在履约过程中承包方以人工工资或材料价格上涨等环境因素为由要求调整造价发生争议，视承发包合同或组成文件单价约定范围而定。凡发生争议所涉单价在承发包合同中已有约定 的，不予支持；凡发生争议所涉单价在承发包合同中没有约定的，可参考国家指定的定额予以调整，承发包双方在履约过程另有约定的除外。由法院的处理方法可以看到，造价工程师在为业主进行全过程造价咨询时， 合同的制定 和管理是至关重要的。如果，其在制定招标文件和编写合同时有所疏漏， 对合同管理所造成 的造价控制漏洞往往是无法用严格审价来弥补的。其次，现在的建设施工企业由于建筑市场竞争激烈，中标价普遍较低，常常以“低中标、勤签证、高结算”的方式谋求较高的利润。更有甚者利用所签订合同中不完善之处，勾结业 主管理班子中的某些人员滥发签证，造成既成事实。当业主和审价单位遇到此类情况时，往往也措手无策。审价人员很难删减该类不合理却合法的签证，即使业主单位采用法律诉讼的方式，由于没有强有力的证据或所签合同本身就有较大漏洞，也很难有胜诉的希望。再次，现在的建设项目大都周期较长，且有较多的智能化管理系统，设备的购置款往往在工程造价中占有较大比例。不同的付款方式