一个应引以为鉴的房地产开发案例的评析

1、一个应引以为鉴的房地产开发案例的评析一、案情简介四川某房地产开发公司与攀枝花市某区政府2002 年 11 月 12 日签订某花园开发建设合同 ，约定前者分期支付给后者5000 万元，后者通过征地的方式向前者提供 370 亩土地。在后者办理土地审批手续（至今未获批准）的同时，前者已按约开发施工。2003 年 6 月 30 日，四川某房地产开发公司的开发施工不幸导致周边地带（属于某花园开发建设合同约定的供地范围） 的土体滑坡， 在该滑坡土体上，除了一些农户外， 还有攀枝花市某轧钢厂。 滑坡之后，某区政府立即组织了专家组对滑坡进行了调查，专家组在调查意见中明确地将滑坡事件定性为人为诱发的地质灾害，并

2、建议四川某房地产开发公司应立即停止施工，滑坡体上的各住户、单位应有计划地搬迁，以便减载。某区政府通过协商赔偿兼采取强制措施的方式已使各农户得以搬迁，惟某轧钢厂因其赔偿要求额较高，已远远超出某区政府的预计，经双方多次协商，虽已解决了滑坡体范围内的厂房搬迁问题，但滑坡体范围之外的厂房搬迁迟迟得不到解决。在整个事态的发展过程中，滑坡因四川某房地产开发公司的继续施工，在不断地加剧。对此，某区政府 2004 年 2 月 12 日委托攀枝花市某建筑咨询部出具咨询意见，咨询意见分析在雨季到来时（约二个月之后）滑坡可能会进一步加剧。根据此咨询意见，某区政府 2004 年 2 月 16 日作出了关于对某轧钢厂进

3、行拆迁的决定 ，并于 2004年 2 月 17 日实施了强制搬迁。在决定中，某区政府明确该强制搬迁行为系抢险搬迁，法律依据系四川省地质环境管理条例第二十九条。现对决定能否援引四川省地质环境管理条例第二十九条作为法律依据分析如下。二、法律分析1、是否是“突发性地质灾害”？四川省地质环境管理条例第二十九条第一款规定：“县级以上地质矿产行政主管部门应当建立地质灾害预警系统， 对重大地质灾害及时作出预测” ；第三款规定：“突发性地质灾害预报， 由县级以上人民政府发布，并组织采取必要的避险措施。 ”决定所引用的法律依据显然是该条第三款。但适用该款的前提系 “突发性地质灾害” 。何谓“突发性地质灾害”？

4、-因此，对“突发性地质灾害”的定性必将成为双方当事人的一个争执点。“突发”乃“突然发生”。“发生”一词含义确切，不多表。“突然” 一词，现代汉语词典（商务印书馆 1983 年版）的解释是：“在短促的时间里发生，出乎意外。” 依此解释，结合四川省地质环境管理条例第二十九条第一款的规定，宜对该条第三款所说的“突发性地质灾害”作如下定性：突发性地质灾害系未进入地质灾害预警系统之内的地质灾害，或者系届临灾时才进入地质灾害预警系统之内的地质灾害。如此定性，也能与地质灾害防治管理办法关于地质灾害预报的规定相一致，即，即便能够对突发性地质灾害进行预报，最多也只能是一种临灾预报。2003 年 6 月 30 日

5、发生的滑坡事件，不论是否已经进入了某区政府国土地矿局的地质灾害预警系统，但早就应该进入该系统。理由如下：由地质灾害诱发方四川某房地产开发公司与某区政府签订的某花园开发建设合同显示，某区政府国土地矿局应该知道四川某房地产开发公司的施工不具备前期手续，且其征地行为至今也未获得省政府批准， -四川某房地产开发公司的施工实际上是非法的；四川某房地产开发公司的非法施工，在尚未完成原住单位或原住户搬迁的情况下，极易导致地质灾害的发生；按地质灾害防治管理办法 第十五条的规定，四川某房地产开发公司本应在施工前委托有资质的单位做地质灾害危险性评估，但可能是因为有某花园开发建设合同做庇护的缘故，四川某房地产开发公

6、司未做此评估，某区政府实际上也放纵了该行为。因此，如果 2003 年 6 月 30 日发生的地质灾害因某区政府的过错未进入或届临灾时才进入地质灾害预警系统，进而被某区政府认为系“突发性地质灾害”而成为其作出决定的理由，则某区政府是在以自己的过错作为自己行政行为的依据。2、尚未发生与即将来临进一步分析，适用四川省地质环境管理条例第二十九条第三款的前提不仅应是“突发性地质灾害”，而且应是尚未发生但即将来临的“突发性地质灾害”。因为该款明确地提到“突发性地质灾害预报”，如果不是尚未发生，又谈何预报？另按前述对“突发性地质灾害”的定性，其预报应是临灾预报，此即灾害即将来临。且不论在 2004 年 2

7、月 16 日之后是否会有即将来临的地质灾害（就算 2003 年 6 月 30 日发生的滑坡事件在日后的加剧能作为独立的地质灾害，这种灾害按攀枝花市某建筑咨询部受托出具的咨询意见，应发生在雨季到来时， 因此肯定不是即将来临），这种灾害按前述分析，无论如何也不会成为“突发性地质灾害” ，因为某区政府早已有滑坡可能加剧的认识，因此该灾害也应该早就进入某区政府国土地矿局的地质灾害预警系统。3、避险与抢险以上分析，即便对“突发性地质灾害”的定性可能存在歧义，但对四川省地质环境管理条例第二十九条第三款适用的前提应是尚未发生但即将来临的地质灾害， -这应该是无可争议的。理解了该适用前提，也才能更好地理解该款中 “组织采取必要的避险措施”一语。在此应特别强调，是“避险措施”而非其他，因为险情尚未发生，故只能是“避险”。但是，某区政府作出的决定，按其内容，应该是一种“抢险措施”。“抢险” 与“避险” 不同，“抢险”只能是险情已经发生后才能进行 “抢险”，尽管险