物业管理方案编制--

1、招标编号:*“、区前期物业管理士*4* 7"*4* 7"卜 rj% jv r|%、招标文件*有卩艮公司2010 年 6 月“ *小区”概况及招标情况说明第一章总则“*小区”为小高层、高层公寓项口，由*有限公司开发，座落于杭州市。本项冃建设用地*平方米，建筑总面枳*平方米，包括地上面积*平方米、地下面积*平方米，交付时间为2012年底。本公司根据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办 法等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。一、“*小区”规划建设基本情况任选一个材料。二、“*小区（a10地块）”的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第2

2、79号令建设t程质量管理条例的规定执 行。1、电梯：24个月2、主体主建：70年3、主体水电：24个月4、供水系统：24个月5、监控系统：24个月6>消防系统：24个月7、绿化：12个月8、配套市政：24个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方t程部、监理单位、施工单位根据 国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容（-）房屋和公共配套设施的管理和维修养护;（-）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理

3、和维护保 养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、 环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（-）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（-）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1 个月内，建设单位按照物业管理条例规定的缴交

4、比例配置物管用房移交给中 标单位。（三）小高层、高层物业管理费暂定侮平方米元/月，商铺每平方米元/月，公共能耗费每平方米 元/月，地下车位使用管理费元/个月。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。小区 业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并曲业主大会与物业 公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工但尚未出售或交付的物业，由开发建 设单位按照物业管理费100%的标准交纳。物业买受人未居住的空置物业由物业 管理公司管理，业主按照物业管理相关规定的标准交纳。电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。（四）木物业项h采取以下第种物业经营模式（二

5、选一）：1、酬金制：在预收的物业服务资金屮按约定比例或者约定数额提取酬金支 付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业 主享有或者承担的物业服务计费方式。管理酬金应按照物业管理收入的10%按月 收取。2、包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由 物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。（五）其它有偿服务项冃：受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的, 由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理一级资质的专业物业管理公司。六、奖惩措施（一）“*小区”的物业管理服务

6、标准按杭州市物业管理项目主任（经理） 考核计分内容与标准及前期物业服务合同（招标单位与屮标单位签订）执行， 中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按杭州市物业管理项目主任（经 理）考核计分内容与标准及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准进行服务，经考核该 项日管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体 情况视公安机关或艾它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对屮标单位终止 委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘 物

7、业企业；七、有关说明（-）屮标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设 单位签订的前期物业管理服务合同对“*小区”全方位统一的物业管理服务。（-）制作标书时，统一按2012年12月为物业管理公司交付时间。（三）中标企业应在正式交付前3月进驻，开发建设单位按 物业管理 公司进驻人员的人工标准支付前期进驻费用。（四）招标单位经过验收合格后，按规定移交给小标单位管理，前期物业管 理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同 生效之日止。业主大会将依照物业管理条例选举产生。业主大会成立后视中 标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；（五）除由开发建设单位投资配套

8、的设施外，在投标书中提出的需要增设的 其余设施，被视为投标物业公司承担费用。酬金制卜-由开发建设单位根据中标单 位实际一次性投入前期物业的设备和人员费用，支付给中标单位相应开办费，待 中标单位运营止常且管理账户年底有盈余时分两次返还给开发建设单位。（六）违反招标文件规定及在投标过程屮违法违纪，或以其他方式采取不正 当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取 消本次投标资格，己经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自 负。第二章投标须知一、投标依据（-）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；（三）政府有关部门批准的

9、“*小区（a10地块）”小区规划方案。二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定榕式、规划建设基 本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答（-）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提岀问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制 投标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。（-）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议 结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业

10、管理 招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。（三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的 问题给予冋复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。第三章投标文件的编制一、投标文件的语言投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体 中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。二、投标文件的组成（-）投标函；（-）法定代表人授权委托书；（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；（四）接管“*小区（a10地块）”的主要物业管理人员名单、简介及职称、 职务、专业资格资质证书复印件，及附拟派

11、管理处主任相关管理经验的证明材料;（五）管理方案及内容：1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及 策划；2、采取的管理方式、工作计划和物资装备；3、根据“*小区”实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管 理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理；4、根据“*小区”实际情况，制定物业管理的具体措施，发挥高科技在 管理屮的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：房屋管理、共用 设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档 案管理等）；5、制定争创“杭州市物业管理优秀小区”规划和具体实施方案，制定完 成承诺指标采取的措施。各项指标包括：

12、房屋及配套设施完好率、治安、消防事 故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等；6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文 化活动计划及制度建设；7、以“*小区”为依托，列便民服务项冃，进行经费收支，制定增收节 支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；8、有类似小区管理经验，案例介绍。三、投标报价1、投标文件屮，全部投标内容的报价，必须用人民币报价。2、投标报价应包含下列内容：a. 报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用b. 报价均包含所有的税费和利润四、投标文件的份数和书写（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使

13、用a4纸，并装 订成册，各投标单位应提供6份完整的投标文件。（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲 自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的 批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签 字证明加盖卬章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改 的内容无效。（四）投标文件叙述应简洁明了。第四章投标文件的密封和递交一、投标文件的密封（一）投标单位应将投标文件装订成册，装入文件袋，文件袋的接缝处用薄 纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人

14、印章及法人单位公章。（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法 人单位公章及法定代表人卬章。（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退凹投标单位。二、投标截止期投标单位应于年月_n_分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。三、投标保证金1、投标企业在递交投标书时，应按规定向招标单位交纳20000元的投标保证金。缴纳保证金时间年 月 前，地点:杭州市浣纱路248号平海人厦620室（杭州市物业管理协会1202021509922226215工行开元支行）；2、对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以 拒绝。

15、3、投标企业未屮标的，由招标单位在屮标通知书发出十天内退还保证金（无 息;4、中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标单位将退还投保证金（无5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金：%1 投标单位在投标过程屮无正当理由撤回投标文件或15动弃权的；%1 中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的仃效组成部分。未中标 单位的投标文件予以退冋，但不予支付标书制作所需的相关费用。第五章评标、决标一、评标组织由招标单位代表在评委库屮随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评 标小组，负责评标。二、评标原则木着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对

16、投标单位的标书、金业综合情况 和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。三、评标程序（一）于年月日分在杭州市物业监管处监督下进行开标, 在保证不泄露的情况下，评标小组对各投标单位的标书进行审核论证。根据标书 分高低确定入阖企业参加答辩；（-）招标单位于年月日分举行答辩会，每个投标单位 限3人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参加。 法定代表人或艾委托代理人因故不能参加的，应经市物业管理招标办认可并书面 委托代理人参加。投标单位及招标单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视做 放弃此次招投标资格。（三）答辩会在杭州m物业监管处监督下，出市物业管

17、理招标办主持。以抽 签方式确定答辩顺序，评标小组对参加投标单位就标书及“*小区（a10地块） 的管理事项进行提问。（四）根据物业企业口常考核得分（20%）,标书评审（60%）, w （20%） 三项评审内容的评分和投标企业附加分得分（满分3分）累计，总分得分最高者 为中标企业。其中附加分部分为投标企业在上二个年度内，在杭州（上城、下城、 江t、拱墅、西湖、滨江六个城区内）管理的物业项日获得“国家示范”、“省级 示范”、“市优”的荣誉，以及在上二年度内获得“杭州市十佳物业服务企业”荣 誉称号的，投标企业应随带相关证明材料或编制在投标书中。四、评标内容的保密（-）在宣布中标以前，有关招标的资料不得

18、向投标单位或与过程无关的其 他人泄密。（二）在投标文件的审查、澄清、评价和比校以及授予合同的过程屮，投标 单位和评标小组其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。第六章合同签订一、招标单位根据杭州市招标办核准的通知书通知屮标单位，中标单位应在 接到中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业管理服务合同；招标单位和中 标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。若中标单位借故拖延或拒 签合同，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其屮标资格，并重新组 织招标，另选中标单位。招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给屮标人造成 损失的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办按有关规定予以

19、查处。二、中标通知书将成为前期物业管理服务合同的组成部分。三、前期物业管理服务合同以前期物业服务合同文本为准。投标文件中 的指标耍求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容。四、小标企业签订前期物业服务合同后，须分别向市物价局、项h所在 地区建设（房管）局物业科备案。项目a基础材料（一）总占地面积：61011 m2o（二）总建筑面积：167296.57 na地上建筑总面积128387.37 m小高层/高层建筑面积123302.18 m2, 商铺建筑面积3582.02 m2,社区用房、物业经营用房和管理用房建筑面积 1503.17 m-地下建筑总面积38909.20 na 其中车库及其它一

20、 38909.20n?（包插人防 建筑而积21738.46 m?）。（三）车位情况：车位数809个。其屮地上车位28个,地下车位781个。（四）公共设施及公用设备：1、绿地率：30%2、容积率：263、建筑密度：25.61%4、总配体量：住宅总户数1017户5、建筑层数：12幢815层6、主要设施及设备情况：（1）生活给水系统是否市政首供水否，是否有水泵房是，是否分高、中、低区是有 丄台变频泵，功率分别是；生活水箱数量_ 1,容最一 280立方米 。（2）生活排水、排污系统、雨水系统生活污水与雨水是否分流是；室内粪便污水与洗浴废水是否分流_更；住宅厨房排水设置情况单独排水，排水泵有150个功率

21、每台 2. 2kw。是否有化粪池 是 ，共 1 只。（3）管材生活给水管：管径50-100cm，材质 钢管和ppr管 ，管道、管件及阀 门的工作压力为1.0 mpao生活污废水及雨水管：管径100cm ，材质pvc管 。(4) 供配电系统电源等级：电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急 照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为二级负荷;其余设备用电为三 级负荷。配电房是专变还是公变 公变 ,拟设10 kv开关站丄座。(5) 照明系统路灯是由 物业公司(市政路灯管理所/物业公司)管理维护；高杆灯60只,每只功率100w ；草坪灯150只,毎只功率40w ；地下 车库灯1500只

22、,每只功率40w；楼道灯是 声控/光控,共1800只,每只功率 20w。(6) 防雷接地系统(7) 消防电气火灾口动报警系统：在 地下室及公共区域 位置设火灾口动报警系统;采 用 集屮自动报警 系统。消防控制室设于10号楼 位置。灭火联动控制系统：消火栓、喷淋、防排烟等。(8) 弱电系统电话通信：住宅电话按1门/户考虑，小区系统容量按1200门考虑;小 区数据网可与internet网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备, 小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设 丄个 信息点。小区共计需安装约3300个信息点。有线电视系统：每套配设土只电视用户终端，共计电视终端

23、约4080只。保安监控系统：是否与消控室在同一位置 是，是否有可视对讲系统 峑。是否有家庭安全防范报警系统一、二层是，功率 每台50w；是否有电视监视系统一是，功率8kw ；是否有背景音乐广播系统一是，功率 5kw :是否有周界红外报警系统是,功率4kw ；是否有电子巡更系 统是，功率1kw。(9) 电梯：60台，功率每部10kwo(10) 主入口 _个，次入口_ 个，是否全部设置可关闭的大门是,是 否必须全部24小时打开是。(11) 水景系统：水景的数昱4个，容量60立方米，功率20kw。(12) 是否精装修房屋是 。(13) 是否有会所 是，设置内容 游泳池、儿童活动家、健身方、瑜伽牢、

24、桑拿房 ，经营方式o(14) 其他情况无o项目b基础材料（一）总占地面积：44201 m2o（二）总建筑面积：144999.74 m2o地上建筑总血积110280.65n?。小高层/高层建筑血积109784.79 m2,社区用房、物业经营用房和管理用房建筑面积495.86na地下建筑总面积34719.09 na 其中车库及其它34719.09m2 （包括人防 建筑面积0 m2）o（三）车位情况：车位数869个。其中地上车位97个,地下车位772个。（四）公共设施及公用设备：1、绿地率：30 %2、容积率：2.493、建筑密度：20.64 %4、总配体量：住宅总户数657户5、建筑层数：8幢815 一层6、主要设施及设备情况：（1）生活给水系统是否市政直供水否,是否有水泵房是，是否分高、中、低区是有 工台变频泵，功率分别是;生活水箱数量_ 1 ，容量280立方米 。（2）生活排水、排污系统、雨水系统生活污水与雨水是否分流 是；室内粪便污水与洗浴废水是否分流_ 宜；住宅厨房排水设置情况单独排水，排水泵有100个功率每台 2. 2kw 。是否有化秃池是 ，共 1 只。（3）管材生活给水管：管径50-100cm ，材质 钢管和ppr管，管道、管件及阀门的工作压力为1.0 mpao生活污废水及雨水管：管径100cm ，材质pvc管