东海岸蓝色会所经营管理方案

1、东海岸蓝色会所经营管理方案一、蓝色会所的经营思路二、蓝色会所人员架构及编制岗位说明三、会所部分经营测算四、蓝色会所客房经营测算五、客房及会所整体经营测算六、会所服务项目收费标准七、蓝色会所客房价及折扣八、蓝色会所管理权限九、蓝色会所营销推广方案十、蓝色会所营销广告费用预算十一、蓝色会所餐饮配套解决方案十二、蓝色会所开办费预算十三、蓝色会所代租管协议文本一、东海岸蓝色会所经营思路根据万科东海岸 的规模和定位，结合大梅沙地地区同类项目的特点和运作的实际情况，并考虑到东海岸一期公寓的具体条件，将东海岸蓝色会所定位为加勒比海风情海岸度假、会议、休闲公寓会所。1. 1 目标客源：一深圳为主，华南及港澳为

2、辅，其他地区补充的中档偏高的休闲、度假、会议、培训客源。1. 2 初期客源比例分析*商务客源（会议、培训）25%*旅行社、订房公司客源25%*万科公司客源（公司会议、培训和职员）15%*万科业主客源（深圳、华南区、全国）25%*其他散客10% 1. 3 会所部分的经营定位以中档为主的专业运动保健休闲主题会所，开放式经营，以东海岸为主、公寓住客、专业教练培训的学员为主要客源。1. 4 会所部分的营销项目1、 专业运动培训类提供专业的、持排的教练员，开办足球、网球、篮球、乒乓球、排球、羽毛球、游泳、太极拳等项目的培训班和进修班（成人、儿童）。为东海岸业主，公寓住客和其它散客量身订制个性化的各类课程

3、。2、 业保健及理疗类（位置可在会所二楼）可设足浴保健、SPA中医推拿等常规保健理疗项目。3、 专业健身体类 设有专业的健身教练、跳操教练和专业的健身器材，为健身的顾客提供专业的健身指导。开办常温或高温瑜伽班，有专业的教练，吸引高层次客源（位置可考虑鸿涛阁楼下商铺）4、 自由休闲娱乐类设有棋牌室、桌球、飞镖等项目、并提供登山、远足等活动组织和咨询服务。邀请烹饪、书画、摄影等业界知名人士举办讲座和培训班。5、 专业会议功能类提供2-3间功能完备的会议室，接待中小型的会议和培训客户。 除娱乐项目和会议室项目外，其他的项目均可采 取外包、合作等经营方式，引入较为专业化的经营者；既可以有较丰富多样的经

4、营项目，又可降低会所公司自身的开办费用和成本及经营风险；并且专业化的会所经营方式可为东海岸蓝色会所的整体经营起到推进、促进的作用，提升东海岸社区和蓝色会所的品质和形象。二、 东海岸蓝色会所人员编制一览表人员编制：26人（兼职1人）筹备期间将根据委托公寓的数量和筹备进度安排人员到岗时间。2. 1 东海岸公寓、会所人员招聘计划与编制说明招聘计划：1、 管理人员招聘-6月1日-6月10日内到岗前台主管 1名 要求：女，有四星级酒店、大型会所前台两年以上管理经验，精通酒店管理系统，有培训工作经历优先。客房主管1名 要求：男/女，有四星级酒店客房2年以上管理经验，精通客房操作流程，工作独当一面，为人诚实

5、、稳重。销售人员2名 要求：男/女，有酒店市场推广部从业经验，了解深圳旅游酒店尤其东部海滨酒店客源市场，工作积极主动，愿意接受有挑战性的工作。2、 一般员工招聘6月15日-7月5日内到岗出纳一名 要求：女，对酒店财核算，成本控制，报表编制有全面认识熟练操作计算机，有会计证。前台服务员6名 要求：男/女，四星级酒店、会所前台工作经验，较好的语言表达能力和沟通技能，熟练操作计算机，职业形象良好。客房服务员10名 要求：男/女，四星级酒店客房服务工作经验，服务意识、表达能力强，诚实、肯干。会员服务员2名 要求：男/女，四星级酒店、会所工作经验，热爱体育运动对会所服务流程有一定认识，服务意识强，形象好

6、。编制说明1.人员编制是按经营80套测算的最低编制，管理人员编制适用与30-120套房区间，如房数增加或减少，只需调整客房服务员的数量：2、前台服务员岗位素质要求较高，应相对稳定，不适于协调3、酒店公寓是24小时营业，三班倒，员工按没星期一排休4、旺员、再另行申请：5、旺季借调管理处的员工可按小时工计算，有酒店公寓与管理处内部协商：公寓除房间室内以外公共区域包括会所全部的清洁绿化、工程维护、消防安全由管理处负责。季或客流较大时，人员缺口采用与管理处借调短工、员工加班或调休的形式、如确需增加人。会所收入测算：篮球馆：500场*5场/月=2500元羽毛球馆：30元/小时*5小时/t天*30天=45

7、00元乒乓球：20元/小时*6小时/天*30天=2250元泳池：15元/人次*5*30/天=2250元棋牌：25元/小时*8小时/天*30天=6000元 会议室：1000天/元*10天=10000元 月总收入：28850元 年总收入：346200元 月总收入月总成本=28850-46502=-17652元 年总收入年总成本=346200-558021=-211821元 经过测算分析会所每月亏损17652元，每年亏损211821元。 对上表分析得知，公寓预期每月赢利43152元，每年赢利517831元（地产16间房未返利，杂项收入未计算在内）。五、蓝色会所整体盈亏计算 月盈亏：431521765

8、2=25500元 年盈亏：517831211821=306010元 结论：公寓、会所整体每月赢利25500元，每年赢利306010元。 六会所服务项目收费标准 场地规格雅兰酒店景明达酒店东海岸会所10人20人1500元/天700元/天800元/天20人40人2000元/天1000元/天1000元/天100人以上7000元/天3000元/天3500元/天体育休闲中心服务项目参考价位乒乓球20元/小时羽毛球30元/小时棋牌室25元/小时游泳池15元/次篮球馆3500元/天500元/场 七、蓝色会所客房价格及折扣、权限对万科公司内部的客源和活动采用市场化运作模式，独立核算。门市价：单房560元/天

9、套房660元/天散客门市折扣：4、5、6、7、8、9、月为8折 10、11、12、1、2、3、月为7折备注：高交会期间、五一、十一的1、2、3号的折扣另定。A、 客房优惠折扣：1、 万科公司会议、培训、招待（含深圳和华南及国内其它地区）可享有4.5折，万科系统的员工凭本人工作证可享有5折价2、 万客会会员凭会员卡可享6折价3、 万科业主本人凭业主卡可享有6折价4、 订房公司、旅行社的价格根据实际签订的合同约定为准5、 团体价格由营销部同客户协商后报主管经理批准后执行 注： 周末和节假日的折扣另定。B、 会议折扣1、 万科公司会议可享有最低4折优惠价2、 其它公司和个人会议可享有最低5折优惠价C

10、、 会所运动休闲项目折扣1、 公寓住客可享有9折优惠2、 东海岸业主及其它万科业主可享有8.5折优惠3、 外来散客全价4、 万科公司招待、会议、培训客源及万科员工可享有8折优惠注：对特殊会议套餐的价格由营销部同客户沟通后报会所经理批准后执行。八蓝色会所管理权限1、 深圳地区公司内部有权签单挂账人员由物业公司总办提供和，所发生的费用由会所公司以月结的方式和相关公司结算。2、 万科内部招待、培训、会议用房须由所在单位总办以邮件形式填写预订表格；由会所公司营销部专人接待；3、 公寓经营的每日营业报表以邮件形式报物业公司总经理层，每月营业报表报地产公司财务及相关领导。4、 日常采购单项2000元以下的

11、由会所公司经理审批购买后报物业公司财务及主管领导；单项2000元以上的采购由会所公司经理审核后报物业公司分管领导审批后采购。5、 每月的盘点报表报物业公司财务部。6、 会所公司内部管理权限 前台接待权限：比门市价折扣低5个点 前台主管、客房主管、营销主管权限：比门市价折扣低10个点 会所公司经理权限：按照对万科公司的最低折扣执行。附件1：优惠折扣及管理权限一览表备注：A 特殊的团体价格及折扣另定 B旅行社、订房中心执行价格以双方协议的协议价格为准 C 所有折扣需有经办人或批准人在入住单上签名确认。附件2：客房及会议折扣价格一览表九东海岸蓝色会所营销推广方案1、 营销推广目标*深圳为主的各大公司

12、、政府机构、金融机构*万科深圳、华南及全国的地产和物业公司*万科深圳、华南及全国的业主*万客会深圳、华南及全国的会员*深圳、华南及港澳地区的旅行社、订房中心*公寓及会所经营定位的目标散客*定向给商务客户邮寄相关宣传资料*营销代表上门拜访大客户，签订合作协议*同旅行社和订房公司签定代理协议*在万科公司内部主要通过网络宣传推广*在万科社区内通过宣传展架、海报等形式推广*定向给万客会会员邮寄宣传品*通过万科周刊万客会等刊物宣传*在目标客源的媒介上宣传推广*通过在港澳的办事处或代理机构宣传，拓展港澳地区较高档次的客源市场*作为地产销售广告的一个组成部分进行宣传*同深圳及华南、港澳地区的星级酒店和度假村

13、签定合作及互换协议*参加专业的旅游及酒店行业的展会3、推广的区域顺序*先内部（万科公司和万科业主）后外部*先深圳在华南、港澳地区、后全国（主要针对万科各地的公司和业主）*以深圳地区为主，港澳和华南区为辅助，其它地区为补充。 6月中旬：筹备期宣传（主要针对万科公司及万科业主） 7月初：筹备中后期（主要针对旅行社、订房公司） 7月底：试营业期（商务及散客客源） 8月初：试营业磨合调整期过后全面展开十、东海岸蓝色会所营销广告费用预算 营销费用合计约：60000元（6 7 8三个月）备注：广告的创意和平面设计可由地产公司销售部协助完成 十一、东海岸蓝色会所餐饮配套解决方案A、 同商业街招商的商家沟通，

14、使其经营的定位和出品能符合公寓敬意的需求，并在时间上能够符合公寓开办进度的要求，此方案为首选。B、 如果商业街的商家不能满足接待中、大型团体的需要，可在大梅沙地区选择1-2家接待定点酒楼签订合作协议，次方案在实践操作过程中会较为复杂，为次选方案。C、 针对一般的团体、或是培训班，可考虑管理处的食堂提供预定外卖服务，但是食堂的出品能否达到客户要求的水准就有待考虑，此方案为备选。D、 如果东海岸的公寓经营达到了一定的规模，并且东海岸整体社区的入住率达到一定的比例，可以考虑引入或是合作品牌餐饮项目，如海港、丹桂轩、客家王、东海、北海渔村等，以达到互相促进的母的。十二、东海岸蓝色会所开办费预算一、 房

15、间布草类及低值易耗品预算按自有16套和预测业主委托共80套、入住率50%，3个月的备用量（1） 房内布草类（床单、枕、棉被、毯、床罩、浴巾、面巾、方巾、地巾）每间房700元*80间房=56000元 按4倍备换洗 合计：224000元 （2） 低值易耗品（香皂、牙具、梳、浴液、棉签、水杯、茶包、擦鞋布、洗衣袋等） 20元/间*56元间房*90天=100800元 （1）+（2）合计：324800元 二、办公用房装修费：29平方米*500元/平方米。约15000元 仓库布草房更衣室装修费：150平方米*350元/平方米，约52500元 合计：67500元 三、办公家私及相关用品 办公电脑8套 320

16、00元 办公桌椅8套 6400元 打印机（含前台）2台 6000元 传真机（含前台）2台 4000元 空调（办公室用2匹柜式） 4000元1台电话（含前台用） 1500 办公耗材（估算） 4000元 复印机1台 6000元 对讲机8台 8000元 考勤机1台 1000元 饮水机1台 500元 清洁用品、用具（各类清洁剂、做房车等）10000元 制服费（人均300元两套*25人） 15000元 前台用行李车、告示牌、伞架等 6000元 合计：103400元 四、电话系统 小型交换机（总机）1台 80000元 中请总机中继线（810条） 5000元 合计：85000元 五、电脑管理软件系统预算 前

17、台专用管理软件系统（含部分硬件） 80000元 六、其他预算 申请银联收银系统（刷卡） 5000元 印刷各类表格（估算） 30000元 制做广告招牌、指示牌 （估算） 30000元 人员工资（2个月） 80000元 员工宿舍租金（2个月） 7000元 员工膳食（8元/天/三餐*25人*60天） 12000元 交通费（150元/天*60天） 9000元 保险和补贴（2个月估算） 5000元 营销广告费用 60000元 注册费用（估算） 15000元 合计：242000元 七、其它不可预算年费用 30000元开办费合计约：980000元 备注：1、部分办公设备可从深圳地产公司或集团调拨，如电脑、饮

18、水机等，复印机可采用售赁的办法解决。2、 人员编制和部分的开办费用将根据公寓的经营规模分期、分批进行增加和调整。3、 部分项目可同东海岸管理处资源共享（如办公区域、财物管理、员工食宿等），并按市场化原则，将各项费用核算清楚。4、 具体执行按照“专项申请，一事一议”的原则就每笔主要款项报地产公司审批确认。5、 人员工资将根据市场化的原则，结合深圳同行业的薪酬情况来制定相应的标准。以降低人工成本。6、 小型交换机系统和管理系统软件系统的配置要求已考虑到东海岸三期公寓项目经营要求，在其兼容性和扩展性方面。十三、蓝色会所代租协议文本甲方：地址：电话：乙方：深圳市万科会所有限公司代表人地址电话： 鉴于乙

19、方接受甲方的委托，对甲方拥有合法产权的房产进行酒店式统一经营，并经双方协商一致，在平等、自愿的基础上订立以下条款，供共同遵照执行。甲方与乙方签订本协议期间不得与其它中介、代理等公司签订类似合同。 一、委托事项： 1、委托物业概况： 阁 房，面积 （下称“委托物业”） 2、委托期限：从 年 月 日至 年 月 日二、委托条件 甲方了解并同意只有甲方房屋满足下列条件时，方可委托乙方代租管经营A、 按乙方提供房间装修及配置标准，自行装修房屋B、 装修完成后需经乙方验收合格C、 甲方的电话需接入乙方的交换机系统附：东海岸公寓酒店式经营装修标准手册光碟三、 委托物业内设施设备、物品清单：1、 乙方提供：床

20、上用品、浴室布草、一次性低值消耗品、宣传品2、 甲方提供和：参照东海岸公寓酒店式经营装修标准手册的要求执行甲方自行装修和购买电器设备，如无同一型号，必须用同一品牌的产品，所配备电器必须全新的，并有保修单。3、 本协议终止后，乙方可以取回其置于委托物业内的设施设备和物品4、 甲方确认除上述例明的设施设备、物品外，甲方未防止任何其他物品，亦不会增放其他物品，乙方对上述清单未列明的设施设备和物品不承担任何责任。5、 未经乙方事前书面同意，甲方不能擅自更改房屋装修，配置标准，否则乙方可以单房终止协议。二、 双方的权利与义务 （一）、甲方的权利与义务： 1、有权按合同约定和乙方公寓租用规定预订自住委托物

21、业。 2、按协议约定比例分享收益。 3、须按时向相关单位、部门交纳水费、电费、物业管理费、物业本体维修金、有线电视费等费用，如甲方怠于履行此项义务对乙方经营产生影响，须向乙方承担违约责任。 4、甲方须保持委托物业处于符合委托条件和能够正常经营的状态，若委托物业出现不能买足委托条件或其它影响正常经营的情形，甲方应负责解决。 5、甲方有权对委托物业的经营情况按协议规定查询办法进行查核。(二)、乙方的权利与义务 1、在委托物业符合委托条件的情况下，乙方可接受甲方委托。乙方对委托物业享又独立的日常经营管理权。 2、按协议约定比例提取佣金及其他收益。 3、为委托物业提供日常卫生清洁服务。 4、为委托物业

22、提供室内设施、设备的日常维修、养护服务。 三、运作管理方式 1、乙方以待租管的形式接受甲方的委托，并对委托物业进行统一的经营管理。 2、房屋出租标准价格（下称“房价”）： 标准房价为：公寓单房 560元天 公寓一房一厅 660元天 乙方可根据经营和市场的情况用折扣来调整房价，房价不另加收服务费。乙方同订房中心和旅行社签订的代理协议的价格由乙方自行控制，甲乙双方以最终的结算价格作为分配基数。 3、乙方按照市场需求，按照不同户型，对房间进行统一科学的管理，使用前台电脑管理软件，按户型分类排号出租。对甲方自住房和代订房要注明。 4、甲方代订房不视为甲方自住，乙方同样收取佣金和服务费。 5、对团体客（

23、一次性开房3间以上），乙方可根据客人的要求和当日的房间情况安排入住，并在入住单上注明，因此导致未能拍号出租的，甲方不得异议。 6、 乙方只根据户型的不同来划分房型和定价，对于委托物业的不同面积不同楼层、不同朝向、不同装修费等因素均不考虑。四、甲方（业主）自住管理1、每间公寓配发2张有编号的业主磁卡，两卡享有同等权益，乙方凭卡为持卡人办理入住手续。 2、甲方业主卡如有遗失，需立即向乙方报失，如因甲方未有及时报失所产生的损失由甲方承担，补卡费用甲方自行承担，补卡费为40元张。 3、甲方（业主）应于签署本协议之时按乙方要求提供个人资料给乙方统计存档，甲方个人资料若发生变化，须通知乙方更改相关资料，如

24、因甲方怠于通知而受到任何损失，由甲方承担责任。 4、甲方（业主）自住需提前两天向乙方预定，乙方根据甲方预定当时住房租赁情形安排甲方自住，如甲方预定当时没有空房的，乙方可不予安排甲方自住。在甲方预定自住或入住时，乙方有权核对甲方（业主）预留的有关资料。甲方平日自住时需支付40元天的综合服务费；如甲方在周末（星期五、星期六）及五一假期（1、2、3号）、十一假期（1、2、3号）自住或授权他人入住的，需支付60元天的综合服务费。 5、甲方（业主）授权他人入住，须凭业主卡提前两天办理预订，乙方有权向甲方核实入住人的身份。甲方授权他人入住，视为甲自住；费用可由被授权人支付或从甲方的收益中扣除。委托期内甲方

25、不能以授权他人入住的方式向被授权人收取房租或其他费用，由此产生的一切后果由甲方承担，并且乙方有权收取佣金和随时终止本协议。五、甲方（业主）安全管理1、甲方（业主）需小心处理燃烧中的香烟、烟蒂及火柴，留意火种是否安全熄灭。 2、不可存放政府明令禁止的易燃易爆物品。 3、除标准配备的电器外，严禁在房内使用煮食炉等其它大功率电器。 4、发生火警时，应保冷静，拨打“0”通知总机，切勿使用电梯，走防火通道疏散。 5、甲方（业主）退房时，个人物品不能继续在房内存放，另不可任意搬动房内家具和设备，并要在前台办理退房手续。 6、甲方（业主）自住房屋应遵守乙方当时有效的住宿等相关管理规定。 六、佣金、费用、收益

26、及结算方式 1.甲方收支 1） 甲方收益以委托物业实际收取的房价计算，不发生收益甲方不结算利润。甲方收益应为房价扣除佣金和其他乙方应收取费用的部分。 2） 每月按规定向相关单位、部门支付水费、电费、有线电视费、物业管理费与本体维修金等实际费用。 3） 甲方若在周五、周六、五一（1、2、3号）、十一（1、2、3号）长假期间自住，需支付综合服务费60元天，平日自住支付综合服务费40元天。 4）甲方需支付给乙方每月50元得委托房屋日常维护费（日常维护费用包括日常清洁、电器保养、日常维修）。 2. 乙方收支： 1）委托物业出租给甲方、甲方授权入住者之外的第三方，乙方可从第三支付实际房费中提取10%做为

27、佣金，提取50元天间综合服务费，佣金与综合服务费不参与业主分成，为乙方纯粹收入。 2）甲方日常自住，乙方收取甲方综合服务费40元天；甲方周五、周六、五一、十一、长假期间入住，乙方收取综合服务费60元天。 3）乙方可收取委托物业固定每月50间的房屋日常维护费，由甲方支付。 4）乙方可按照税收法规代扣代缴甲方应缴的税费。 5）乙方代收、代支付住客的电话费。如甲方自住期间使用房间的电话， 也要按标准支付费用。 3. 结算 1）乙方在每月的10号前，将甲方上个月应得的收益汇入甲方指定的银行账号。 2）甲方应按照乙方要求提供银行资料给乙方：银行账号名须同甲方一致，甲方提供银行账号的复印件给乙方。若因甲方

28、提供资料错误导致款项不能支出或汇错的由甲方自行承担责任。 3）收益时间从双方签署房间装修配置验收报告20天后开始计算。七、产权变更 1、甲方于本协议有效期间内若要转卖或抵押委托物业的，应提前30天书面通知乙方。乙方可决定是否终止协议。 2、乙方不终止协议的，在办理房产过户手续之前，双方及新业主应共同确认有关的账目，并签署确认书。三方就债权、债务的移转和分担书面确认并执行。八、维修与赔偿 委托期内委托物业正常经营中的维护、维修、保养由甲方负责，甲方应于交付物业时将委托物业室内电气等设施设备的相关保修单据提交给乙方。若委托物业装修工程出现质量问题，需由甲乙双方共同现场签证确认，维修费由甲方承担。如因住客人为或意外造成委托物业和甲方设施设备、物品损坏，甲方同意授权乙方全权处理索赔事宜，需要甲方配合的甲方应予以配合。 委托物业内甲方配备的设施设备或物品老化、自然损耗不能正常使用需要换的，乙方可以要求甲方更换，更换费用由甲方承