回迁房项目的会计和税务处理

1、回迁房项目的会计和税务处理土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理

2、有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。案例A房地产开发公司开发项目占地10000，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照11的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150）。开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000，二期项目占地面积4000。2009年9月，完成一期12座500套75000楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/。请确定第一期完工开发

3、产品会计成本和计税成本。该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发200931号文件分析如下：第一期商品房的会计成本1. 土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）借：开发成本土地征用及拆迁补偿费5000贷：货币资金5000。2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷7500

4、0）×40×150=560（万元）借：开发成本土地征用及拆迁补偿费560贷：开发成本建筑安装工程费560。3.第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账（7000÷75000）×20×150=280（万元）借：开发成本土地征用及拆迁补偿费280贷：预计成本建筑安装工程费280。4.土地成本合计50005602805840（万元）5.第一期分配土地成本5840÷（6000+4000）×6000=3504（万元）6.单位可售建筑面积土地成本3504÷（7500040×

5、150）=507.83（元/）7.单位可售建筑面积建筑成本（7000560）÷（7500040×150）=933.33（元/）第一期商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发200931号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或

6、投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第一期回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发2009

7、31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取

8、得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，第一期40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。第二期20套回迁房因未建造且没有公允价值，不属于国税发200931号文件第三十二条规定的可以预提的计税成本，暂按成本为0计算。另外，根据国税发200931号文件第三十四条的规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这20套回迁房计税成本可以在二期房产中直接列支，以后结算二期计税成本时，不需要再调整一期的计税成本

9、。该项目在第一期开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。因为该项目分两期开发，所以土地成本需要按照各期占地面积进行分配。第一期分配土地成本6800÷（6000+4000）×6000=4080（万元），单位可售建筑面积土地成本为4080÷75000=544（元/），单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/）。以上计税成本高于会计入账成本，形成差异的原因可以归纳为：1.回迁房视同销售的处理。2.以回迁房换取的土地使用权价值是否可以预提入账的问题。假如在分配一期回迁房时，二期回迁房公允价值也能够

10、确定，则根据国税发200931号文件第三十一条的规定，可以将全部回迁房公允价值计入换取的土地计税成本并再行分配。回迁房的会计处理与税务分析 大纲1、案例- 会计处理与税务分析2、对“交换是否具有商业实质”和“公允价值的确定”进行分析3、细节问题的说明 企业会计准则第7号-非货币资产交换规定：非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。货币性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产，是指货

11、币性资产以外的资产。企业会计准则第7号-非货币资产交换应用指南规定：认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理与税务处理是相互联系的，适用上述企业会计准则第7号-非货币资产交换的规定，且在开发产品的会计成本与计税成本有共同之处，现以案例分析如下一、案例A房地产开发公司开发项目占地10000，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款5000万元；另外，在本项目中，需要按照11的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套

12、150）。开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000，二期项目占地面积4000。2009年9月，完成一期12座500套75000楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。 1、支付土地出让金与发生的建筑支出借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 5000万贷：银行存款 5000万借：开发成本-建筑安装费 7000万贷：银行存款 7000万 2、第一期回迁房40套与土地成本的账务处理根据题目所示，其交

13、换行为符合企业会计准则第7号-非货币资产交换规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”换出资产 =A公司建造的商品房换入资产 = 被拆迁户的房产 = 土地征用及拆迁补偿需要支出的费用在交付该40套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理：借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 1800万贷：主营业务收入 1800万（40×150×3000） 3、为反映成本的完整，按照第一期项目销售单价预提土地成本借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 900万贷：预计成本-土地征用及拆迁补偿费 900万（20&

14、#215;150×3000） 4、土地成本合计：5000+1800+900=7700万元。第一期项目应分配土地成本：7700÷10000×6000=4620万元单位可售建筑面积土地成本：4620÷75000=616元/m?单位可售建筑面积建筑成本：7000÷75000=933.33元/m? 5、第一期开发产品的会计成本借：开发产品-一期 11620万贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 4620 开发成本-建筑安装工程费 7000 6、结转换出40套开发产品的主营业务成本借：主营业务成本-40套 929.6万贷：开发产品-一期 929.6万（11

15、620÷75000×40×150）7、换入资产计税成本的分析第一期开发产品的计税成本是否与会计成本一致？答案是肯定的。以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本，且可按此成本做为企业所得税、土地增值税的扣除项目，理由如下：第一，以换出商品房的公允价值来确定换入土地的计税成本可以真实反映企业流出资产的真实价值；第二，换入资产的计税成本有合法、有效的凭证支撑。A公司换出的商品房需要开具发票给被拆迁户，以A公司开具的发票作为合法有效凭证；或者，由被拆迁户向主管税务机关申请代开销售不动产发票，开具发票的金额等于A公司换出的商品房公允价值。如此，则可以换出商品房的公允价

16、值来确定换入资产的计税成本，在做企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时可将此成本列为扣除项目。二、交换是否具有商业实质与公允价值概念的分析对于“没有商业实质，或换入换出资产的公允价值不能够可靠计量的情况下”的账务处理，在对“什么样的交换具有商业实质”与“公允价值的确认”进行分析后，笔者得出的结论是不存在这种情况，理由如下：1、什么样的交换具有商业实质企业会计准则第7 号非货币性资产交换第四条：“满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。（二）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允

17、价值相比是重大的。”由于只有与被拆迁户达成一致情况下，才可以继续后面的房地产开发、销售事宜；且一般情况下被拆迁户与房地产公司为相互对立的双方，因此上述非货币性资产交换具有商业实质。2、公允价值的确定企业会计准则基本准则第九章会计计量：第四十二条会计计量属性主要包括：(五)公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。显然，商品房销售价格能够与市场销售价联系起来，也可以理解为房开公司制定的商品房对外销售价格，因此认为该换出资产商品房的公允价值是可以确定。通过以上分析可以看到，回迁房的非货币性资产交换一般情况下是具有商业实质，且公

18、允价值能够可靠计量。三、细节问题的说明1、会计处理未加入相关税费本会计处理未加入相关税费，需要加入相关税费处理的：1）营业税及相关附加：销售房产的营业税及相关附加的处理可以确定；2）土地增值税：因为项目没有清算，在交换之时无法确定单套商品房最终应交土地增值税。2、回迁房与商品房的交换时间与交换价格的确定房屋拆迁的，根据规定，拆迁单位需要制定拆迁计划和拆迁方案，并与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。本例中，上述非货币性资产交换的会计处理可以在房屋交付使用或交钥匙期间同期进行，同时以该时点商品房的市场销售价格确定换出资产的公允价值，此方法也可以表明商品所有权的主要风险和报酬已转移。3、第二期土地成本的

19、确定第二期土地成本的确定，可依照上述方法进行：一般情况下第二期商品房价格会较高于第一期商品房价格，在重新确定新的土地成本后，结转二期商品房主营业务成本时，需补结转一期商品房主营业务成本。 二00九年十二月二十二日 注：本文中案例的内容使用了近期中国税务报一篇标题为回迁房项目的会计和税务处理文章中案例一节的部分内容。 国税发200931号：第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发

20、产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。回迁房的帐务处理我是房地产开发企业,正在办理拆迁工作,遇到一些问题麻烦各位帮解答下,如:原拆迁户住房是30平方米,要求回迁房是70平方米.帐务应如何处理?应由什么部门出具手续?税金应如何交纳?麻烦各位帮我解答下,谢谢推荐答案关于拆迁后等面积回迁的计税规定是：根据安徽省地方税务局皖地税200044号文件规定，对房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按

21、同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格标准计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。因此，房地产开发企业采取实物补偿时，必须按照此项规定进行计征营业税。至于采取实物补偿时会计处理，建议会计上不作为收入处理。财务会计处理与税法规定不一致时只要按照税法规定计税，不是必须按照税法规定进行财务处理。上述采取实物补偿时，财务一般只就收到的超出面积部分价款和等面积部分结构差价作收入。例：拆迁一居民100平方米平房，回迁给此居民120平方米楼房。需要收到20平方米超出面积部分房款50000元，100平方米房屋结构差40000元。财务处理如下：借：银行存款（现金） 90

22、000 贷：预收帐款面积差收入 50000 预收帐款结构差收入 40000 注意，如果需支付拆迁户安置等费用，则不能直接抵减收入，应计入开发成本。假如上例中，还要支付拆迁户安置过渡费10000元，则财务处理如下：借：银行存款（现金） 80000 开发成本土地拆迁及征用补偿费 10000 贷：预收帐款面积差收入 50000 预收帐款结构差收入 40000 计税时，则按此房屋单位成本价乘以100平方米加上超出面积部分价款50000元计征营业税。以上回复供参考。房企拆迁补偿的会计和税务处理 房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的

23、所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应

24、按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。【例】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前

25、期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。计算过程如下。1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。2.拆迁补偿费支出7900×0.75530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。视同销售收入7900×0.75530（万元）。3.单位可售面积计税成本（64005530）÷290004113.7931（元/平方米）。需要注意的是

26、，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。4.视同销售成本4113.7931×79003249.8965（万元）；视同销售所得55303249.89652280.1035（万元）。会计处理如下。以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用企业会计准则第7号非货币资产交换的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：借：开

27、发成本拆迁补偿费5530贷：应付账款拆迁补偿费5530借：应付账款拆迁补偿费 5530贷：主营业务收入55302.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费3249.8965贷：开发产品3249.8965税务处理如下。1.企业所得税的处理。企业所得税法实施条例第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、

28、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。因此，A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得5530324

29、9.89652280.1035（万元），缴纳企业所得税2280.1035×25%570.0259（万元）。需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。2.土地增值税的处理。国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算

30、，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税5530×2%110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。该项目土地增值税清算计算过程如下：不含利息开发成本5530640040011530（万元）；扣除项目金额11530×130%14770×5.5%15801.35（万元）；增值额14770553015801.354498.65（万元）；增值率4498.65 ÷15801.3528.47%，适用税率30%，速算扣

31、除率为0；应缴土地增值税4498.65 ×30%01349.595（万元）；已预征土地增值税5530×2%110.6（万元）；应补缴土地增值税1349.595110.61238.995（万元）。3.营业税的处理。（1）纳税义务发生时间。房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。（2）计税依据。国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照营业税暂行条例的有

32、关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税4113.7931×7900×5%1624948.2745（万元）。（3）开具销售不动产发票问题

33、。A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得55303249.89652280.1035（万元）。需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。房地产开发成本的不同财税处理根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安

34、装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据土地增值税暂行条例实施细则规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造

35、支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要

36、包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受

37、益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发

38、产品进行处理。土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。6.对开发间接费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电

39、费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。税法规定，工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。国税发200931号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第

40、二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。在土地增值税清算中，税法规定预提费用不得税前扣除，利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。国税发2006187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）第二十七条要求，在审核利息支出时应重点关注纳税人是否将利息支出从房地产开发成本调整至开发费用。城市房屋拆迁补偿费政策实例分析一城市房屋拆迁补偿费政策实例分析一案例1A房地产企业通过拍卖方式

41、受让取得一块土地进行房地产开发。根据土地出让合同的约定，该块土地为毛地出让，A企业负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。根据南京市城市房屋拆迁管理办法，A房地产企业对被拆迁户实行货币补偿，经市场评估，A房地产企业按5900元/平方米向被拆迁户支付货币补偿，补偿面积按照被拆迁户原房产证记载的建筑面积计算。拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买商品房，符合条件的可以购买政府建设的经济适用房。 解析这是一个城市房屋拆迁中一个比较标准的货币补偿案例 .被拆迁户给予拆迁户货币补偿，拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买新商品房。由于其中涉及的关系比较简单，而且又是货币性质补偿，税务处理方法也比较明确。 这

42、里，我们首先来明确以下几个概念。 1、毛地出让与净地出让 “毛地”和“净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。 毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与房屋拆迁条例规定的拆迁程序等衔接问题，

43、同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷。 毛地出让的实施步骤： 毛地出让，需要妥善处理好土地使用权收回、拆迁补偿和国有土地使用权出让的关系。一般是按照如下步骤实施的： 第一，按照土地管理法第五十八条和城市房地产管理法第十九条的规定，由市、县国土资源管理部门向市、县人民政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、规划意见等一般信息外，还要明确因实施城市规划需要收回该土地的原土地使用权并公开出让，对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收

44、回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。市、县人民政府的批复文件同样要明确上述内容，并向社会公告。 第二，市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一步中的相关要求。招拍挂成交后，国土资源部门在与受让人签订的成交确认书和国有土地使用权出让合同中都要明确：已经市、县人民政府批准收回该地块原土地使用权，对原土地使用权人的具体补偿安置，由受让人按照规定对原产权人进行拆迁补偿安置来落实，受让人在缴清土地使用权出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，

45、取得土地使用权。出让宗地中，原国有土地使用证和房屋所有权证作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押。 第三，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置工作后，市、县国土资源部门收回被拆迁人的国有土地使用证，房屋管理部门收回原房屋所有权证，受让人按规定申请办理土地登记，领取国有土地使用证。 2、货币补偿 根据南京市城市房屋拆迁管理办法的规定：货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别

46、、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。 从本案例来看，房地产开发企业是通过毛地出让方式取得土地的，他只有在对该地块的被拆迁户进行拆迁安置和缴纳土地出让金后才可取得该地块的国有土地使用证。 1、房地产开发企业的税务处理问题 房地产开发企业相关的评估资料向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发项目进入开发直接成本： 借：开发成本-拆迁补偿费 贷：银行存款 后附的合法有效的原始凭证包括房地产

47、企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议、支付拆迁补偿款时被拆迁户的身份证复印件以及签名确认资料。 对这一拆迁补偿费，房地产开发企业据实进入开发成本并在结转房屋销售成本时在企业所得税和土地增值税时扣除。 由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。 2、被拆迁户的税务处理问题 对于被拆迁户取得货币补偿涉及的主要是营业税、企业所得税和个人所得税的问题。营业税：从我们上面介绍的毛地出让的程序来看，在毛地出让前，国土部门已经向政府申请收回该地块的国土土地使用权，然后再进行土地出让拍卖。最终是由中标单位根据土地出让协议进行拆迁安置和支付土地出让金后取得该土地的国有土地使用权。所以，在拆

48、迁单位进行拆迁补偿时，被拆迁户的土地的使用权已经收回国有。从本质上来间，拆迁单位是在替政府支付拆迁补偿款：一是补偿政府收回国有土地使用权给予被拆迁户的补偿；二是由于国有土地使用权已经收回，根据房随地走的基本原则，对被拆迁户地上的建筑物、附着物给予补偿。所以，被拆迁户取得的货币化拆迁补偿同纳税人正常转让土地使用权和房屋是不一样的，不应该征收营业税。这一问题粤地税函1999295有过明确表述。 个人所得税 财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税200645号文：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 企业所得税 如果是属于政策性搬

49、迁，企业所得税的处理应根据财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税200761号文的规定处理： 企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。 （一）搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。 （二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬

50、迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。 （三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 （四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。 （五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企

51、业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。 对于非政策性搬迁收入，企业拆迁补偿收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。城市房屋拆迁补偿费政策实例分析二案例2A房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块土地上的拆迁安置工作根据土地出让合同的约定，该房地产企业在出让地块上应建设30万平方的安置房用于和被拆迁户进行产权调换为方便说明，我们以一户被拆迁户的具体情况来举例该被拆迁户B（个人）原有房屋的建筑面积为65平方米经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据南京市

52、城市房屋拆迁管理办法的规定进行评估，被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议：第一按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换；二等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价；三调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿；四超面积部分，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款最终，该被拆迁户B通过产权调换取得了一套80平方米的房屋，根据拆迁补偿

53、协议规定，B向房地产企业A支付了98500元经核定，同类房屋的建造成本为2100元/平方米（不含地价），含地价成本为3600元/平方米 解析 根据南京市城市房屋拆迁管理办法的规定，实行产权调换补偿的步骤如下： 实行产权调换的，拆迁人应当依照本办法第二十八条的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换 拆迁人超过约定的过渡期限未提供产权调换房屋的，应当自逾期之日起，按过渡补助费的月平均数双倍支付当事人另有约定的，从其约定 办法第二十八条规定为： 货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单

54、价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定 房地产市场评估单价由区位补偿单价和房屋重置单价两部分组成 区位补偿单价由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门确定，定期公布 房屋重置单价的评估，应当按照市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门公布的基准价格，结合被拆迁房屋的结构成新用途层次朝向等因素确定 被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准房地产开发企业的税务处理 营业税 根据国税函1995549国税函2007768号的文件规定，该房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于营业税销售不动产的征税范围，应征收营业税 营业税计税依据的确认： 等面积部分：65

55、平方米根据国税函1995549号文的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税这里对于成本价的理解有两种：一种是不含地价的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地价的房屋完全成本3600元/平方米从穗地税发200079号的规定来看，广州乃至广东省对这个成本价的认定是房屋的工程建造成本从我们目前的征税实践来看，大多数也是采用的不含地价的工程建造成本作为营业税的计税依据考虑到等面积部分还有200元/平方米的结构价差，对于这个结构价差我们认为也应征收营业税这样，等面积部分的营业税计税依据就是149500元（65×2100+65×

56、200） 超面积部分：根据拆迁补偿协议，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款因此，超面积部分的营业税计税依据为 85500 元（10×5500+5×6100） 总体营业税的计税依据为235000元，应缴纳营业税11750元 土地增值税：实行预征，计税依据同营业税，最终按项目进行清算应预征土地增值税2350元（按1%进行预征） 企业所得税 该企业实际是用房屋这种实物形式支付的拆迁补偿费这里关键是对于实物补偿的企业所得税处理问题从本质上将，房地产开发企业必须在履行了用房屋去和被拆迁户进行产权调换完成拆迁任务后，才能取得国土土地使用权因此，从本质上来将，是属于一种非货币交换行为只不过这部分拆迁费不是作为土地的出让金成本，但仍作为和土地出让密切相关的成本进入前期的开发成本 根据企业所得税法第二十五条的规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物财产劳务用于捐赠偿债赞助集资广告样品职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务 所以，这里对于房地产开发企业将房屋进行产权调换的在企业所得税上应作为视同销售处理这里，关键