央行货币政策工具调控房价的效果分析

1、    央行货币政策工具调控房价的效果分析    【摘 要】 房地产行业是国民经济的重要组成部分。伴随着房地产行业的迅速发展，高房价也带来了一系列经济社会问题。虚高的房价削弱了对于实体经济的投资，也给社会稳定带来不小的隐患。因此。近十年来房地产行业已经成为我国政府宏观调控的重要目标。【关键词】 中央人民银行 货币政策 房地产市场一、我国房地产价格上涨过快的一般原因分析1、文化传统因素。中国人的文化传统“居者有其屋”影响了中国人的理财思维，中国人认为房地产是一个人安居乐业的标志，也偏好于通过拥有的房产多寡和大小判断财富。正是这种文化传统的存在，使得中国人偏

2、好于房地产投资，而这种投资从理性需求和投资的角度都不合理。因为中国的基本国情是人口基数大，人均资源少，由于适宜人口居住的土地资源的稀缺性的存在，独享性思维的作祟，使得住房需求被夸大，造成供不应求的虚假繁荣市场。2、房地产的金融属性。由于银行的主导，房地产已经成为企业和个人在银行等金融机构融资的主要工具，没有房地产，再好的企业，银行等传统金融机构也不愿意给贷款。或者说企业是否拥有房地产已经成为银行在进行贷款风险分类时一个重要的参考指标。因此，很多企业迫于无奈只能大量购置不动产，作为自己还款实力的证明。目前来看，信贷政策越来越紧，除非上市公司和国有企业，其他类型企业基本需要做足值抵押。从这个方面看

3、，房地产的金融属性在我国非常明显。我国直接融资渠道不发达，如果没有房地产行业做支撑，企业要想以债券方式在金融机构融资基本不可能3、房地产的投资属性。由于房地产市场在过去的十年间经历了繁荣的“黄金十年”，在进入新常态以来，实体经济的发展疲软，以及股市风险的加大，使得房地产市场成为了资本追逐的对象，大量闲置资金被投入楼市，房地产的居住属性被逐渐弱化，取而代之的是其作为投资品保值升值能力的无限夸大。4、房地产市场的货币因素。从2008年开始，政府开始通过信贷宽松的政策来刺激经济增长，特别是2016年开始也经历了一次下调存款准备金率和四次逆回购，向市场释放了大量的资金。但这种粗放式的，无约束的信贷宽松

4、使得大量信贷洪水进入了获利最丰的房地产市场。正是大量的信贷造成了货币的超发，使得通货膨胀率走高，房地产市场的价格也随之水涨船高，造成了虚假繁荣的泡沫经济。5、 国内及国际经济环境因素。房地产市场的周期本身是由经济周期决定的，如果经济大环境不好，楼市很难独善其身。最近几年间，主要经济体欧盟、日本处于经济下行期，国际经济环境的恶化使得大量境外避险资金会选择消费市场巨大，资产交易活跃的大陆房地产市场。2016年12月15日，美联储宣布加息25个基点，由于人民币贬值预期，以及中国经济结构转型的不确定性增加，国内外避险资金流出已是趋势。当中国房地产泡沫破裂之时，马上会引爆一系列的地方政府债务、制造业不良

5、贷款、影子银行等一系列的原本蛰伏的危机。对于中国决策层来说，一旦美联储加息那会对中国金融业乃至整体经济都将面临严峻挑战。境外投机热钱的流入对推动我国房地产市场的价格虚高也有一定责任。二、央行对房地产市场进行货币调控的必要性分析1.有利于房地产调控市场化。目前我国对房地产市场的调控手段主要是财政手段、货币手段和行政手段。财政手段主要是通过调节税收和财政收支。近年来我国不断推进个人所得税改革和营改增的改革，但作用于楼市效果并不显著。而行政手段的调控措施，比如落实限购，限制户籍，提高首付比率等强硬性的行政手段又在一定程度上干扰了市场经济进行资源配置的正常机制。因此，中央银行运用货币手段对房地产市场进

6、行调控就显得尤为重要。运用调整准备金率，公开市场业务以及再贴现政策，在一定程度上引导资金流向，有利于使房地产市场的调控市场化，手段较行政干预更加温和有效。2.有利于根据经济形势进行相反操作。中央银行的政策工具主要由存款准备金率，公开市场业务以及再贴现。如果政府选择运用限购和提高买卖门槛的行政方法进行房地产调控，其决策的内部时滞性和外部时滞性有可能导致政策效果与政策本来的目的相冲突，此时再进行政策修改就会变得难以贯彻连续性，对以后的政策实施也会造成不良的后果。但运用货币政策工具，以公开市场操作为例，当央行进行一笔市场操作没有达到预期效果时，可以进行相反的操作将效果抵消，相较于行政工具更加灵活。3

7、.示范引導作用。央行为了调控房地产行业会运用货币工具向市场释放信号，比如降息降准的政策出台，不仅可以对楼市进行调控，更能引导投资者将资金转向其他领域。这对于整体经济环境都有涟漪效果，相较行政手段单一效果来说更加有效。三、强化中央银行对房地产行业调控的建议央行下一阶段主要政策思路是：继续实施稳健得货币政策，密切监控国内外经济金融形势发展变化，增强调控的针对性，灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，提高金融服务实体经济水平，有效防范系统性金融风险，保持金融体系稳定，促进物价总水平稳定和经济平稳较快发展。一是综合运用多种货币政策工具组合，在总量适度得基础上进一步优化信贷结构，调节好货币信贷供给，保持合理的社会融资规模。二是着力优化信贷结构，更好地为实体经济发展服务。三是稳步推进利率市场化改革和人民币汇率形成机制改革，加快培育市场基准利率体系，引导金融机构增强风险定价能力进一步探索利率市场化的有效途径。1四是推动金融市场规范发展，深化金融机构改革，大力发展金融市场，优化融资结构