[精品]中国房地产业的潜在危机与应对策略

1、中国房地产业的潜在危机与应对策略【摘 要】文章主要从中国经济的现状出发，分析其增长支柱房地产业中可能隐藏的危机，并联想到发展与之相似的爱尔兰，通过解读爱尔兰的 应对策略，提出适应中国国情的应对策略。【关键词】 潜在危机；房地产泡沫；应对策略在过去的三十年间，中国的经济成就举卅瞩目，在经济增长方面，实现了长 期、持续、快速、平稳增长，我国改革开放以来，已有30年实现了年均增速9.8%。 我国经济长期持续壇长，在中外经济发展历史上都是绝无仅冇的。中国加入wto 后，我国经济形势10年一片大好。2008年全球金融危机爆发后，我国房地产 业因长期存在泡沫经济而首最先受到伤害。虽然我国目前的各项宏观经济

2、指标显 示，我国经济有冋暖的迹彖。1中国房地产业的现状1.1中国房地产业对经济的贡献十五大以来，我国在宏观发展方面，逐渐确定了以房地产也带动经济增长的 策略，以住宅建设为新的经济增长点的经济发展思路。推行了取消福利分房、实 行住房补贴货币化等一系列重大举措，人民群众住房需求得以集中释放。房地产 业得到空前发展。最终的结果也是相当景气的。我们可以对比一下最近十年房地 产开发投资对gdp贡献率和gdp增长，以及2005-2009年我国建筑业的增加值：近年房地产开发投资对gdp增长的总贡献率和gdp增长百分点（单位：）份项20012002200320042005200620072008房产投资对gd

3、p 增长的总贡献率25. 1323. 3327. 2724. 4721.4122. 6925. 0321.01gdp的增长8.39.110.010. 110.411.613.09.0（部分数据來源：房地产投资对gdp贡献有多人？作者：刘琳）2005年-2009年建筑业增加值（数据来源：中华人民共和国国家统计局）从上面的表格我们可以看出，近年来房地产投资占对gdp增长的贡献达到了 1/5以上，其重要性也不言而喻，这也是“中国经济奇迹”的一个重要原因。房 地产开发投资对经济增氏的贡献囊描三个方面：第一，从投资角度来讲，房地产 开发投资对gdp增长直接贡献；第二，与房地产开发投资相关联的产业带动gd

4、p 增长做出间接贡献；第三，房地产开发投资拉动消费，引起消费贡献。可见，中 国房地产业对经济的贡献十分深入，不仅所占份额达大，而且涉及面广。a从最近五年我国建筑业增加值可以看出，我国的建筑业述是保持着宏观稳定 的增氏趋势，一直在推动我国gdp的增氏，发展态势也是很好的。2009年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比匕年增长投资完成额亿元3623216.1其中：住宅亿元2561914.2具中：90平方米以下住宅亿元835124.1其中:经济适用房亿元113917.3房屋施工面积万平方米31965012.8其中：住宅万平方米25080412.5房屋新开工面积万平方米11538512.5

5、其中：住宅万平方米9246310.5房屋竣工面积万平方米702195.5其中:住宅万平方米576946.2商品房销售面积万平方米9371342.1其中：住宅万平方米8529443.9本年资金来源亿元5712844.2其中：国内贷款亿元112934&5其中：个人按揭贷款亿元8403116.2木年购置土地面积万平方米3190618.9完成开发土地面积万平方米23006-19.9土地购置费亿元60390.7（数据來源：中华人民共和国国家统计局）从上表我们可以看岀至少两个方面的问题。第一就是，口前我国房地产业开 发的主要项目还是以届民住宅为主，也就是用民的生活必须的民用住房。第二就 是，房地产

6、业的形势目前还是一片大好，基本上除了本年购置土地面积与完成开 发土地而积这两个指标之外，其它的指标较前一年都冇所增长。1.2中国房地产业泡沫的分析首先，让我们看一下房地产泡沫的定义。美国著名经济学家查尔斯p金 德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨， 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者一 随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的 实体价格，由此导致房地产泡沫。冇人就会质疑，我国房地产也确冇泡沫吗？如果还冇疑问的话的话，可以结 合定义与下图來综合分析：中国十二年平均房价柱状图从1998年到2010年，我国

7、平均房价一路飙升，2010年也达到了历史最高 峰。并市场的平均房价远远高于与之对应的实体价格。我们完全可以认为中 国房地产业确有泡沫。并口，从平均房价柱状图可以看岀，中国的房价除了在 2008年较前一年而言略有下降z外，其他的年份都是持续增长。2006年较1998 年而言，增长幅度约为50%, 2007年较1998年而言，几乎要翻一番；更为恐怖 的是2010年的房价，较1998年翻了三番有余。初始房价的上涨使投资者们预计 价格会进一步上涨，因而吸引新的买者，这就是房价虚高的一个原因。1. 3中国房地产业潜在的危机随着2008年全球金融危机的爆发，我国的房地产业也遭到了一定的影响。 中国政府当机

8、立断，也出台了救市计划，依靠四万亿來拉动内需，以保证经济的 宏观增长。此举措固然可以对房地产业的复苏产生一定的正面效果，但是如若不 能看到“房地产巨人”背后的潜在危机，正如“阿喀琉斯之踵”，当危机一旦触 发，巨人必将倒下。我国的经济支柱的倒塌，将会对我国产生毁灭性的打击。刚才分析过我国房地产业的泡沫，这个泡沫到底有多大，牵涉到的行业有多 少，我们现在还不得而知。但是我们可以继续分析房地产业的资金来源。据我国现行统计制度和相关统计结果显示，目前我国房地产资金来源的主要 渠道为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金及其他资金。 其中，房地产业与银行有着密切的联系，要是由房地产业投入大

9、、价值高的特点 决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行 贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也 多是向银行贷款。另外，还有的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加， 房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此房地产泡沫-旦破裂，银行就成 为最人的受伤者。我们述应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特 别重要。一般生产性企业的倒闭只是关系到自身和股东，对其他社会经济个体 的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是银行自身的事情，还会造成国家的动荡与社 会的不安。就目前情况而言，虽然说中国经济还是保持了稳定的增长率，并且房地产业

10、 收到的波动述不是很人，但是我们一定要提高警觉。因为，与中国发展相似的爱 尔兰就是一个反面教材。2.爱尔兰的冰火两重天2.1爱尔兰的崛起与中国的发展惊人的相似，在过去的十几年里，爱尔兰的经济成就也是不能 觑的。从1996年到2007年，爱尔兰的平滚经济增长率达到了 7.2%,从1998年 到2007年，爱尔兰的房价増幅为127.43%；从1996年到2006年间，爱尔兰房 地产业在国内生产总值中的比重翻了一番，从5%提高到10%o与中国相似的是， 房地产业也是爱尔兰的经济支柱。房地产业的发展塑造了一个全新的爱尔兰，使 一个欧洲游牧民族成为欧洲的富国之一，因此也获得了 “凯尔特之虎”的称誉。2.

11、2爱尔兰危机正所谓“成也房地产，败也房地产”，2008年金融危机爆发，爱尔兰房地产 市场骤然萎缩，原先积累的泡沫开始破裂。我们可以根据下图来了解一下爱尔兰 的房地产泡沫：爱尔兰十二年平均房价柱状图（数据來源：爱尔兰屮央统计局，图屮平均房价为该国每年第一季度的平均房价）房地产价格的一路飙升，也正是房地产泡沫一路积累的表现。果不其然， 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，这就是所谓的泡沫 破裂，从图中我们可以看出，爱尔兰国内平均房价在2007年和2008年的高峰期 过后，开始-路下跌，2010年第一季度平均房价几乎与2003年同期持平，此次 跣幅可谓札i当严重。依靠信贷支撑的房贷

12、体系出现人笔坏账，金融体系岌岌可危, 大量的新建或在建房楼遭到了闲置。据都柏林大学的调查，截至201（）年2月底, 爱尔兰房屋空置数量达34.5万套，空置率高达17%,远高于10%的水平。nat i onal in com e (curre nt market prices) mgross product20062007200820091gdp - value177,343189,374179,989159,6461_preliminarysource: cso（数据来源：爱尔兰屮央统计局）出现经济波动后的爱尔兰gdp增速年份200720082009gdp増速6.8%-5% 11.3%（数据來

13、源：根据爱尔兰中央统计局整理）我们可以分析一下危机形成的原因。在爱尔兰本国，放贷条件过于宽松，政 府在多年的管制之中一直处于“缺位状态”。从而也导致了投资的过度，房价高 也只是虚高，远远高于英实际价值；反过来，该国房价在一段时间内确实持续增 长，也吸引了新的投资者。事实上，在全球金融危机的刺激下，泡沫开始破裂了。我们可以看看，爱尔兰房地产泡沫的破裂对其造成的影响。随着房价的下跌, 爱尔兰银行背负了巨额的坏账不动产资金，可以说，银行被僵化了。2.3爱尔兰的应对策略及其后续影响国家的危机一旦出现，岀台救市计划，政府责无旁贷。为了维护金融的稳定 爱尔兰政府启动了 450亿欧元的救市计划，耗费了巨资来

14、救助木国银行。但是, 这套方案也只能缓一时之急，因为，政府启动救市资金必然会加重财政的的负担。 财政赤字必然猛增，债务危机将接踵而至。房地产业牵扯到银行，银行又牵扯到 政府，银行过度放贷导致了大量的坏账最后只能由政府解决。重压之下，爱尔兰政府开始向欧盟和国际货币基金组织求助，欧盟也确定动 用资金援助爱尔兰，这些款项将主要用于防止爱尔兰银行的倒闭。3.中国的应对策略3.1政府部门加大对形势的把握中国房地产业的泡沫是否还会进一步积累和扩大，我们不为而知。但可以确 定的是，ri前中国的房产泡沫与房价都相当危险，政府部门应该对此做出具体的 调查或者是统计。个人的能力总是有限，国家的力量却是很强大的。政

15、府对形势 如果把握得好的话，对下一步计划的确定意义十分重大。不仅可以节省时间，而 且效力也会更好。3. 2加强房地产业法制法规建设政府应该对国内房地产法规进行全而清理，对不符合法制规范的，要撤除； 对法制法规不完善的，耍补充，使整个法制法规趋于完善。无论什么时候，都耍 依法办事，否则，房地产行业会愈发泛滥。3. 3建立符合我国国情的房地产市场运行机制1全而建立土地有偿使用制度。土地岀让扩人招标、拍卖的范围，积极推行土地 租赁制，对原行政划拨的存量土地逐步纳入有偿使用轨道，实现城市土地有偿 使用全覆盖，土地使用权交易规范化。政府应当根据房地产市场的要求，保持 土地的合理供应量和各类用地的供应比例

16、，切实实行土地出让公开招标制度， 控制一些城市过高的地价。2.深化住房制度改革。住房分配货币化改革的方向不仅要实施货币化补贴，而是 耍按照世界各国通常的做法，进一步理入工资，促使住房消费规范化、合理化, 明确职工个人是住房消费的责任主体，逐步建立起责任分工体系。对居民的 第二套房的资格审查力度要加强，或者根据二套房的交易转手时间设置下限。3.4完善房地产金融体制1预防银行信贷非正常扩张。对房地产开发的控制不能过度宽松，尤其是对那些 进入房地产业并且有投机心态的开发商。许多银行在实际操作中，不顾法律条 款的规定，向开发商发放巨额贷款，导致房地产业门槛不断不降低，使房地产 泡沫和金融风险不断积累。

17、建立好一套严密的审查，核实与监控制度是必须的。2.发展房地产保险。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身 保险外，尤其耍发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。3.5全面监察各开发商的投资行为政府应该严厉打击房地产投机客，加大对开发商的监管力度。全面清理土地 市场，净化开发投资环境。对心怀不轨的“毒瘤”特别是专门以炒作为目的的开 发商施以严方打击。目前的形势是房价虚高，工薪阶层或者低薪阶层的居民难以 在所处城市买到居民用房。必要吋采取加人征税措施，根据房地产涨幅度不同， 投资投机额度不同，可以设置不同的税率，以此來遏制平抑房地产价格过度过快 上涨。4.结束语房地产业是一个关联度很高的行业，而房地产业乂是我国的支柱行业。因此, 及吋了解我国的房地产业的现状，思考其背后潜在的危机，提出适合中国国情的 应对策略，对保证我国房地产业的顺利健康发展有重要意义，对国家总体宏观发 展口标有很强的指导意义，对抵制未来的各种潜在危机都有重要作用。【参考文献】1王雅儒，浅析中国房地产泡沫存在性，东方企业文化远见，2010年10月 刘琳，房地产投资对gdp贡献有多大？,中国投资，2007年10月3 易莞娇，浅析“后金融危机时代”的中国房地产市场，企业家天地4 于海洋，爱尔兰危机：皇帝不急太监急，中国经济周刊，2010年11月5 南方房地产，加入