上海第1季度北孚地价指数报告

1、 09年第1季度上海北孚地价指数报告上海北孚地产研究所于2005 年10 月5 日首次发表上海北孚（住宅用地）地价指数。从2006 年第2 季度起，上海北孚地价指数包括住宅用地、商业用地、办公楼用地三类增量土地的地价指数及其综合地价指数。  市场结构性调整，地价高位微调2009 年1 季度 上海综合地价微幅下降0.4%2009 年第1 季度，上海北孚综合地价指数（含住、商、办三类用地）为1508 点，环比下跌6 点，微跌0.4%，基本保持平稳；综合用地加权平均楼板价达3181 元/平方米。2009年第1 季度，上海地价承接上季度走势继续维持高位。成因分析本季度住宅、商业、办

2、公地价表现反差较大，住宅地价上涨4.5%，而商业、办公地价则分别大幅下跌8.8%、6.8%。但由于住宅的权重影响较大，有力的减缓了因商办类地价大幅下挫对综合地价所带来的下行压力，使得综合地价呈现微幅下调0.4%。在2008年全国房地产市场深入调整的形势影响下，2009年第1季度上海房地产市场经历了1-2月的冷淡低迷与进入3月后的相对活跃。随着国家两会的召开，多项经济利好政策出台，其中直接或间接与促进房地产业稳定与发展有关，显示国家对房地产业的重视。经济有所缓和，股市表现开始反弹，房地产市场成交量也止跌回升。从楼市情况来看，2009年第1季度上海住宅刚性需求入场显现，共成交商品房509.96万平

3、方米，虽然环比减少3.08%，但同比增长14.36%，成交量明显回升，房价再现上行趋势，这也支撑土地的市场实现价格高位运行。 从土地市场来看，受2008年市场景气程度不断下降的影响，为了维持土地市场的稳定，保证完成年内土地供应计划，上海在2009年第1季度加大了公告的密度与住商办地块的供应比例。成交中一方面维持出让底价成交的态势，但仍可体现市场正常地价水平；另一方面，流标地块数量明显减少，土地市场的稳定性较上年有所好转。 虽然国家政策在一定程度上表达了对房地产业发展的重视，但是同时表明房地产市场的调整仍需要继续深入，以促进其合理健康发展，加上宏观经济走势仍未明朗，未来一段时

4、间，上海土地市场走势值得密切关注。住宅地价指数态势住宅地价整体上扬，外环外成暖市先锋2009年1季度，上海北孚住宅地价指数达1410点，住宅用地交易密度加权平均楼板价为3075元/平方米，全市住宅地价指数止跌反弹，上涨4.5%。其中：内环内区域住宅地价指数2907点，楼板价为10021元/平方米，上涨3.50%。本季度内环内区域市场表现活跃度明显增加，2、3级地段在售项目数量显著增长，成交量价均有回升。该区域在地段稀缺性与塑造产品高端品质的双重作用下，住宅地价表现坚挺，本季度涌现的如静安四季苑、静安阳光华庭等高端项目有力带动了住宅土地价格水平上扬。 内外环之间区域住宅地价指数小幅攀升

5、60点达2437点，楼板价5316元/平方米，环比上涨2.53%。本季度该区域在售项目楼板价水平呈现整体向上抬升趋势，典型代表楼盘如都华名苑、虹叶茗园等项目，推动区域主力价格区间上行。本季度闸北的4级地段以底价成交一幅住宅用地，成交楼板价仍属市场高位水平。本季度该区域住宅市场热度明显升温，住宅地价水平实现稳中有涨。外环外区域本季度表现抢眼，住宅地价指数1511点，楼板价2020元/平方米，环比大幅上涨9.03%。继上季度企稳之后，本季度外环外各级别地段住宅项目交易急速升温，在售项目数量及成交量均放量增长，典型项目如成事高邸、文翔名苑等价格明显上扬，拉动主力价格区间显著抬升。本季度该区域共底价成

6、交三幅住宅用地，嘉定8级地块基本休现市场正常价格水平，而奉贤9级地段2地块则由于自身特殊限制条件而导致成交价格较低，不具有市场可比性。本季度住宅市场的回暖在该区域得到充分体现，显示外环外区域由于住宅地价水平较低，供应相对充足，而表现出的巨大市场吸引力。商业地价指数态势商业市场表现低迷，地价震荡调整幅度加大2009年第1季度上海商业地价指数为1094点，跌幅达8.81%，平均楼板价为3334元/平方米。与上季度上涨8.87%相比，商业地价前后呈现冰火两重天形势，涨跌振幅达17.68%。其中：内环内区域本季度商业地价指数为1938点，楼板价中位数为10115元/平方米，环比跌幅达10.96%，明显

7、呈倒“U”形走势。与上季度相比，该区域指数震荡变化幅度最大。具体来看，本季度该区域商业项目楼板价水平整体继续呈下滑趋势，成交低迷，特别是高端项目数量减少，价格回落幅度较大，如联富商业广场、假日公寓、老西门公馆、嘉利浦江公馆等，拉低了区域商业地价指数中位区间。但不排除个别地块因自身的地理位置和特殊背景，使得成交价格显著高于市场正常水平，如静安15号街坊和徐汇衡山路12号地块。内外环之间区域商业地价指数1899点，楼板价中位数6532元/平方米，上调4.85%，成为本季度商业地价唯一调高区域。本季度该区域各商业项目地价整体水平有所上扬；特别是4、5级地段地价小幅止跌反升，涨幅分别为1.25%、0.

8、19%，涌现出如汇贤雅居、御翠豪庭、复地复城等高端楼盘，带动了区域整体地价指数中位区间上移。本季度底价成交一幅浦东6级地段商业地块，楼板价为3812元/平方米。内环线附近区域在内环内高端商业市场的渗透下，项目品质不断提高，地价向上抬升较快。外环外区域商业地价指数1373点，楼板价中位数2358元/平方米，小幅下跌2.04%。本季度该区域一批中高端项目价格明显下跌，如嘉城、港隆休闲广场等，拉动中位区间下滑。本季度7、8、9级地段商业地价一致下挫，其中8级地段降幅较大，而10级地段则出现突涨24.82%。本季度由于外环线附近区域商业地价水平下滑明显，影响外环外区域地价向下调整，但10级地段却由于空

9、间上的独立性，表现出较好的发展趋势。本季度该区域7、8级地段各成功出让1幅商业地块，楼板价为3809元/平方米、1573元/平方米，略低于地段平均价格水平。 办公地价指数态势分析外环外市场热度增加，办公综合地价结构性下调2009年1季度上海北孚办公地价指数1542点，环比下跌达6.78%，平均楼板价为5948元/平方米。其中：内环内区域办公地价指数1844点，楼板价中位数达10945元/平方米，较上季度上涨 1.24%。本季度该区域中低端办公项目比重降低，推动区域办公楼板价中位区间上移。随着内环内区域办公产品品质提高，地块稀缺性增加，办公市场地价将持续保持高位状态。

10、0;内外环之间区域办公地价指数1984点，上涨1.40%，楼板价中位数6860元/平方米。本季度该区域4、5、6级地段楼板价中位数分别为8579元/平方米、7326元/平方米、5086元/平方米，与上季度相比，4、5级地段上涨3.40%、5.61%，6级地段下跌1.97%。可见靠近内环线的内外环间区域办公市场发展势头较好，带动区域整体地价水平上扬。而外环线附近则表现平淡，本季度该区域嘉定6级地块1幅地块成交，价格低于地段平均水平。外环外区域办公地价指数1699点，楼板价中位数2829元/平方米，上扬2.73%。本季度该区域除10级地段外，7、8、9级地段办公地价水平实现全面大幅提升，特别是9级

11、地段涌现的一批中高端办公产品，如昊坤国际大厦、上海南方国际购物中心等，有力的带动了该地段办公地价水平上扬。本季度外环外区域地价变化表现出较强的独立性，办公产品品质的不断升级，提升了办公地价水平。但土地成交方面则表现冷热不均，本季度该区域7级地段成交一幅地块，以起始价摘牌；而另一幅9级地段地块因终止挂牌未成交。表1  2009年第1季度上海各区（县）各类土地价格主力区间地价 住宅用地 商业用地 办公用地 楼板价 （元/平方米） 地价 (万元/亩)楼板价 （元/平方米） 地价 (万元/亩)楼板价 （元/平方米） 地价 (万元/亩)市中心 11680-12910 1890-2090 110

12、10-12170 2380-2630 10490-11600 2280-2520 长宁 8780-9700 1160-1280 10490-11590 2030-2240 7850-8670 1550-1710 徐汇 6770-7480 870-960 7230-7990 1270-1410 10710-11840 2140-2360 虹口 6690-7400 950-1050 9050-10000 1750-1940 8960-9900 1790-1980 普陀 5440-6010 680-750 7410-8190 1330-1470 7820-8640 1390-1540 闸北 5200

13、-5740 670-740 7370-8150 1400-1540 7530-8330 1440-1590 杨浦 5020-5550 550-610 5690-6290 870-960 6070-6710 930-1030 浦东 4550-5020 510-560 5240-5790 760-840 6770-7480 1140-1270 闵行 3180-3510 260-280 4800-5310 520-570 3150-3480 300-340 宝山 3000-3320 240-260 4390-4850 520-570 4570-5050 600-660 青浦 2520-2790 17

14、0-190 3240-3580 260-290 3550-3930 280-310 松江 2490-2750 170-180 2870-3170 230-250 4070-4500 330-360 南汇 2040-2250 130-140 2670-2950 200-220 2100-2330 150-160 嘉定 2040-2250 140-150 3590-3970 310-340 3060-3380 270-300 奉贤 1780-1960 110-120 2010-2220 140-160 2860-3160 210-240 崇明 1270-1400 70-70 2120-2340 1

15、40-160 1240-1370 80-90 金山 1160-1280 70-80 1790-1980 140-150 2380-2630 190-200 表2  2009年第1季度上海各区各级住宅用地楼板价主力区间（元/平方米）土地级别 12345678910市中心 8720-9640 11790-13040 12680-14010 8590-9500 浦东 16750-18510 10620-11740 6770-7490 5370-5930 4550-5030 2740-3030 1670-1850 徐汇 11290-12480 8870-9810 7850-8680 6430

16、-7100 3870-4270 2340-2590 长宁 20310-22450 8940-9880 7080-7820 6860-7580 虹口 10350-11440 6020-6660 4010-4440 5300-5860 闸北 6660-7360 6050-6690 4930-5450 3070-3390   普陀 5330-5890 6640-7340 5410-5980 3640-4020 1120-1240 闵行 5530-6110 3930-4340 2840-3140 1630-1800 杨浦 5440-6010 4640-5130 宝山 4730-5230 36

17、30-4010 2890-3190 2440-2690 540-600 嘉定 3650-4030 2030-2240 2100-2320 860-950 青浦 2720-3010 2370-2620 920-1020 松江 2520-2790 1990-2200 南汇 2390-2640 1700-1870 1780-1970 奉贤 2060-2270 1560-1720 1640-1820 金山 1350-1500 790-870 崇明 1270-1400 表4  2009年第1季度上海各区各级办公用地楼板价主力区间（元/平方米）土地级别 12345678910市中心 9700-10730 13040-14410 9190-10160 5380-5950 浦东 14340-15850 10540-11650 10920-12070 8240-9110 4870-5380 5350-5910 虹口 16260-17970 7260-8020 闸北 9280-10260 7280-8050 6340-7010 3050-3370 普陀 4370-4830 8290-9160 8170-9030 6940-7670 徐汇 11000-12160 3840-4240 长宁 8380-9260 4120-4560 宝山 7620-843