内蒙商务酒店项目可行性研究报告

1、第一章项目总论1.1项目背景1.2可行性研究结论第二章市场分析2.1项冃投资环境分析2.2项冃所在区一赛罕区市场分析2.3市场形势分析2.4本项目前景预测2.5项目评估2.6项目定位2.7方案评估意见2.8本项冃经营管理模式第三章项冃选址、建设条件及建设标准3.1项冃的选址及用地3.2项目建设条件及配套资源第四章工程建设方案4.1本项目用房建设标准及依据4.2本项目总体规4.3结构设计方案4.4给、排水设计方案4. 5电气设计方案4.6暖、通设计方案笫五章 消防、安全、环境保护5. 1编制依据5.2环境保护5.3社会效益和影响分析第六章 建设进度及项目实施方案6. 1建设进度和计划安排6.2项

2、冃实施方案第七章 项目投资估算、资金筹措及项目实施7. 1投资估算7.2资金筹措笫八章项目分析及评价8.1项目分析8. 2项目评价第九章 投资收益分析评价9.1本项冃经营测算9. 2本项冃|古|定经营成本分析9.3酒店餐饮及客房经营收入的测定方法9.4客房及酒店餐饮年平均收益估算9.5客房及酒店餐饮项目现金流量表9.6项目不确定性分析第十章社会效益和影响分析10.1完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程10.2解决大量待业、失业人员的就业问题10. 3增加财政税收笫十一章 可行性研究结论与建议11.1可行性研究结论11.2酒店餐饮及客房的经营管理建议各种附表: 附表1项目投资估算汇总表附表

3、2建筑安装工程投资估算表附表3工程建设其他费用投资估算表附表4建设期利息估算表附表5项冃资金来源表附表6项目总投资使用计划与资金筹措表附表7客房经营收益估算表附表8商务经营租赁收益估算表（超市、办公室、会议室）附表9休闲娱乐服务经营收益估算表（餐饮）附表10经营收入估算表（年收入）附表11折i 口及摊销表附表12经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用）附表13经营成本估算表（年成本）附表14总成本费用估算表附表15利润和利润分配表附表16借款还本付息表附表17现金流量表（全部资金）附表18敏感性分析表冃ij s内蒙古咨询有限公司接受内蒙古有限公司的委托对内蒙古商务酒店项目的可行性进行了研究。我

4、公司经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环 境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成木项冃 的研究及分析工作，现将研究结果报告如下。第一章项冃总论“内蒙古商务酒店”是内蒙古置业有限公司投资运营的豪华商务旅 游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中 心。内蒙古商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传 统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 11项冃背景内蒙古置业有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持 续、稳健发展的冃标，拟将内蒙古商务酒店改建成产权式酒店公寓。1.1.1项冃名称内蒙古商务酒店1.1.2开

5、发公司内蒙古置业有限公司1. 1. 3承担可行性研究工作的咨询公司内蒙古咨询有限公司1. 14研究工作依据建设部2000年发布的房地产开发项冃经济评价方法； 国家计委、建委1993年发布的建设项目经济评价方法和参数； 国家发改委审定发行的投资项目可行性研究指南。呼和浩特市产业导向2006-2007房地产评估规范1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准呼和浩特市住宅区公用设施专用基金管理规定呼和浩特市主要经济指标呼和浩特房地产市场分析2008呼和浩特市旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1. 15项冃的建筑规模和内容内蒙古*商务酒店，属于四星级高级商务旅游酒店

6、，单体14 层，总建筑面积：14500 m2 （不包括地下1层），客房面积：10000 m2, 主体占地面积3119. 4平方米。12可行性研究结论经过对全国和呼和浩特经济状况的研究分析，以及对2008-2009年 产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：项冃的变更是必要的、可行的、合理的；在目前各种利好因素的作用下，近儿年内呼和浩特市产权式酒店市 场是乐观的；产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；在2009-2010年将该项冃投放市场的吋机是可行的；考虑冃前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需 求等因素，项冃的正式运营条件基本成熟；笫二章市场分析21项冃投资环境分析内蒙古

7、商务酒店项冃地处呼和浩特市赛罕区；呼和浩特市是内蒙古自治区的首府，是全区政治、经济、文化和对外开放的中心，是自治区重要的工业城市和交通、通讯枢纽。现已形成以轻工、纺织、食品、机械、化工、建材、炼油、发电为主,其他行业配套发展，门类齐全的工业体系。交通运输十分便利，公路、铁路、航空组成了四通八达的交通网络；邮电、光缆通讯可与卅界180多个国家和地区直接联系。改革开 放以来，呼和浩特被国务院确定为国家历史名城和我国北方沿边开放地 区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是 我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往來的重要窗口。经过50多年的建设，呼和浩特已成为一座经济繁荣、民族团结

8、、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和吋代风貌的新型城 市。呼和浩特是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。呼和浩特处于内蒙古“南粮北牧、东林 西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物 产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是内蒙古自治区资源丰富区、 重要旅游区和重点开发建设地区。呼和浩特市城市总体规划(1996-2010年)确定了呼和浩特市的 城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化 名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。2010年城市人口规模 110万人，城市建设用地114.4方公里。呼和浩特市

9、城市总体规划规定呼和浩特市城市总体布局采取的 是“集中组团式”布局形态。依托铁路、主干公路、航空港等重大设施, 总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、 小黑河之间预留发展空间。突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、 文化、教育功能。把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。呼和浩特抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要 务，坚持与吋俱进。在加强4:态建设和基础设施建设的同时，积极推进 工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民牛活水平，促进了 经济社会全面协调可持续发展。呼和浩特充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通 讯便捷、服务功能完善的

10、优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努 力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。呼和浩特坚持改革，促 进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会 事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。2008年，呼和浩特地区生产总值达到1316.4亿元人民币，同比增 长13. 6%,完成地方财政总收入158. 3亿元人民币，增长32. 4%,城镇居民 人均收入、农民人均收入分别达到20267元和7051元，同比分别增长 19. 8%和 15. 2%o2009年，全市实现地区生产总值1643. 99亿元，按可比价格计算， 比上年增长15. 9%,增速较上年提高2. 3个百分点。全年地方财

11、政收入 突破200亿，达201亿元，比上年增长26. 9%o城市化水平47%o城镇 居民人均可支配收入达22397元，比上年增长10.5%。农村居民人均纯 收入7802元，比上年增长10. 7%o在收入增长的同时，居民的消费水平 不断提高，消费层次进一步提升。城镇居民人均消费性支出14752元， 增长12. 2%；农民人均生活消费性支出4823元，增长28.4%。2010年前三季度实现地区生产总值1207. 8亿元，同比增长12. 3%o 而且2010年呼和浩特市具有这样的优势：其一，经济增幅连续7年在 全国27个省会城市中位居第一；其二，内蒙古城市化率平均高于全国5 个百分点，呼和浩特城市化

12、率乂高于自治区；呼市城市化的冃标是扩大 城市规模和城区面积，呼和浩特市将成为吸收和消化周边地区农业人口 的主要区域。呼和浩特城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、 对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、 商业高速增长，乳业、电了信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械 制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售 贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房 地产投资增长非常迅猛。呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的 83平方公里扩展为目前的149平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城 市发展空间，扩

13、大了城市容量；与此同吋，引黄入呼、天然气入呼、“两 河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步 伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善， 提高了城市承载能力和持续发展能力；加大i口城改造力度，积极推进新 市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区 域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持“大中小”协调发展的方针, 依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化 水平不断提高。呼和浩特作为少数民族地区和沿边开放城市,享有中央赋了的特殊 优惠政策。呼和浩特市十分重视改善投资“软环境”，在贯彻执行国家 有关政策法规的同时，呼

14、和浩特市人民政府陆续出台了多项地方性法 规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环 境已经基本形成。根据呼和浩特市城市总体规划，呼和浩特市在笫三产业方面， 重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。房 地产业将按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、 基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。同时加速产业重组， 引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼 市房地产企业的“晶牌效应” o另一方面，适应居民住房需求多样化的 要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力 度。高标准、高质量建设一批功能齐全、设

15、施完善的商品住宅小区和一 批标志性高层建筑。为强化呼和浩特市作为内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心 的地位，促进呼和浩特市经济繁荣发展和城市现代化建设，内蒙古凯基 置业有限公司投资建设“内蒙古凯基商务酒店”项目，是一个豪华商 务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务 中心。内蒙古凯基商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒 店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管 理，成为城市标志性建筑，在追求自身经济利益的同时，也是适应了呼 和浩特市国民经济、社会发展和呼和浩特市城市总体规划建设的需 要。良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，

16、尤其是赛 罕区经济及商业未來的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2. 2项冃所在区一赛罕区市场分析赛罕区位于呼和浩特市区的东南部，南部紧接呼和浩特经济核心 区，是呼和浩特市重新区划后的一个新型城区，全区总面积1025.2平 方公里，是首府面积最大的区面，全区总人口 57. 2万人，常住人口 39. 3 万人。共有6个乡镇，5个街道办事处，124个行政村，59个社区居委 会，是一个以蒙古族为主体，汉族占多数的多民族聚居地。2.2. 1交通状况：赛罕区地理位置优越，交通便利，东距首都北京500公里，北距二 连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢城包头150公里，西南至天然气 和煤炭储量丰富的鄂尔

17、多斯市350公里，京包铁路，京包高速公路，110 国道穿境而过，呼和浩特口塔国际机场坐落境内，是沟通北京，连接西 北，通往各省的重要通道。2. 2. 2服务设施文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。冃前， 全区颇具一定规模的超市和白货商场众多，拥有较大规模的宾馆、酒店 多家，区内拥有多个公园及文化广场，网络有线电视信号覆盖全区范围， 小区文化设施齐全，生活质量正fi渐提高。2. 2. 3发展思路当今及今后的一个时期的发展思路是，积极融入首府“-核双圈” 战略，稳步实施“142”发展战略，即建设一个中心，发展四个组团， 打造两个卫星镇。2.2.4赛罕区投资导向项冃a、发挥优势，建设

18、菜奶基地b、筑巢引凤，发展高新工业c、全面布局，繁荣第三产业d、统筹推进，实现城乡一体e、改善民生，共享发展成果2. 2. 5经济发展成就在城市建设方面，近年来，赛罕区在市委、市政府的正确领导下， 以科学发展观统揽经济社会发展全局，以“奋力打造自治区第一区”为 目标，以产业发展、城市建设和提高人民生活水平为核心，大力推进工 业化、城市化和农牧业产业化进程，经济和社会各项事业乂好乂快发展, 实现了城郊型经济向城市型经济的转变，现代时尚、充满活力的现代化 首府新型城区正在逐步形成。赛罕区各项建设均取得了显著成绩，先后荣获“全国先进文化区 （县）”、“全国科技进步示范区”、“全国双拥模范区”、“全国

19、残 疾人工作先进区”、“全国补会治安综合治理工作先进地区”等多项荣 誉称号。2009年，全区地区生产总值达到260亿元，同比增长15. 7%；财政 总收入突破40亿元大关，达到40. 9258亿元，比市政府下达任务超收3. 858亿元，同比增长48%；城镇居民人均可支配收入达到24440元， 同比增长13.4%；农民人均纯收入达到9688元，同比增长14%； |古|定资 产投资完成145亿元，同比增长25%；引进国内资金92. 3亿元，同比增 长55. 6%；引进外资4588万美元，同比增长115%；社会消费品零售总 额达到95亿元，同比增长18.9%。2. 3市场形势分析2. 3. 1旅游业

20、的发展状况随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，旅游业已 经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相 关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民牛活质量和 素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，呼和浩特的旅游业步步升温，并朝着 良性的方向发展，特别是随着近儿年国内经济的好转、国家假日经济的 刺激、国人消费观念的改变以及呼和浩特旅游综合环境的不断改善，使 得呼和浩特成为避暑旅游度假的目的地，他将越来越受到国内及国际的 关注。与其同吋，呼和浩特也因为良好的气候和优美的自然环境使得内 地人特别是南部地区的人们对到呼和浩特来避暑、度假充满

21、热情，客观 上造成了呼和浩特的酒店经营服务具有较大的市场需求。2008年我市旅游业，全市接待旅游人数645. 1万人次，同比增长4%, 实现旅游收入106. 8亿元，同比增长15%；2009年我市旅游业：接待旅游人数为709.8万人次，同比增长12%； 旅游业总收入123亿元，同比增长15. 3%o以上统计资料则说明：呼和浩特市旅游业在稳步发展，旅游业的稳 步发展将会带动酒店业的发展。2. 3. 2市场供求分析从目前来看，呼和浩特酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末 和节假h,入住星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。 根据旅游公司提供的资料，近两年来游客增长的速度远大于酒店接待能

22、力；可见呼和浩特的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的 市场。“内蒙古商务酒店”项冃的建设完全是顺应了这一市场需求的。 24本项冃前景预测2. 4. 1市场定位“内蒙古商务酒店”项目的定位是：1. 规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；使酒店的配 套和运作最佳化。2. 更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3. 招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准； 体现与其它品牌酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，增强客户 满意度，提升客户重复入住率；提高市场竞争力；4. 增加康体和健康水疗设施；5. 投资收益的最大化“内蒙古商务酒店”项冃将是呼和浩特市的四星级

23、酒店之一。酒 店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。 设计约174套客房，其中：标准客房118套，大床房40套，a套房5套, b套房8套，商务套房3套，安排不同布局方式的单元；1层有陕坝快 餐厅、丽都超市；2层有上岛咖啡厅和欢乐牧场餐饮厅。充分显示了良 好的酒店设施应该可以实现投资收益的最大化。酒店是旅游产业链中的重要环节，占经济比重较大的类型之一。项 冃所处的市场形势利好。高标准建设。“内蒙古商务酒店”项冃充分利用周边的资源优势， 将其建成呼和浩特四星级酒店，在同类酒店中，从规模、风格和特色上 将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间，以

24、适用不 同客户的需求。酒店的内外装修全部按准四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必 备的设施、用品。2. 4. 2前景预测近两年的统计资料说明：呼和浩特市旅游业在稳步发展。酒店业作 为在中国h益兴起的种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店 经营市场持续向好，每年的5月-10月呼和浩特市酒店客房开房率高达 85%以上。中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域, 中国经济白强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业 与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居 民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新 投资热点，进行了和进行着必

25、要的铺垫，从而成为投资四川或准四星级 别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在 县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发 达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的 情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的 在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热 点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180280元的价格客房档 次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具 有强大的市场吸引力。前一吋期人们对于这个价格不愿

26、意接受和理睬， 稍微不理性的，想住高级点，能够接受300一500元的价格，稍微敏感 的，能够接受60120元的价格，所以中间的120280元的客人，反 而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市 场机遇。我们评价木项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境 乂是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如 价格，均是低于冃前的市场价格；成木，乂是按最高可发生的成木估算, 因此，从理论上來讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的 理论收益率。所以本项目具有较好的市场前景。2.5项目评估在呼和浩特酒店经营市场中，“内蒙古商务酒店”项冃作为冃前唯 一的产

27、权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的 投资型房地产产品。冃前本项冃面临资金和经营两大问题，项冃的最佳出路必定是能同 吋解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解 决方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对项冃的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择：整体出让抵押贷款产权式酒店(1) 、酒店整体出让：概念：即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营 权同吋转让的方式。优势：能快速回笼大量资金；不存在后续问题。劣势:大宗项目转让难以找到买家;丧失了对酒店的经营管理权;整体转让价格一般很低，无

28、法根据市场价格销售，难以保证对前期 投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。小结：基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会 造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种 方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。(2) 、项目抵押贷款:概念：即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金 的方式。优势：能回笼部分资金；能保持对酒店的经营管理。劣势：抵押贷款额度较低，回笼资金少；将背负沉重利息负担；严 重影响发展商社会形象和地位，对项冃造成严重负面效应。小结：基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合 我们对快速回笼大量资金的要求，且乂会让发展

29、商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。(3) 、产权式酒店：概念：即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主， 业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经 营管理，并收取投资回报的方式。优势：能以市场价格快速回笼大量资金；能保持对酒店的经营管理; 能促进酒店经营管理水平的提高。劣势：操作方式较为复杂；存在后续经营回报的风险。小结：基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在 很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的 要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。2.6项冃定位“内蒙古商务酒店”项

30、冃为内蒙古凯基置业有限公司全资拥有， 是为改善投资环境而兴建起來的。该酒店楼高14层，总投资4913万元。“内蒙古商务酒店”项目是一家豪华商务旅游酒店。位于呼和浩 特市昭乌达路。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传 统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项冃应该定位为：呼和浩特市首个商务产权式酒店。2. 7方案评估意见综合3.4.3项冃评估三种方案的比较分析，我们认为：产权式酒店 模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意 义：快速回笼大量资金，缓解资金压力 由市场决定价格，实现项冃的增值产权自主分配，保证对项目的经营管理权促进酒店管

31、理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展2. 8本项目经营管理模式本项冃将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，本项冃建成后将 委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理，以确保木项冃的高 效、高品质经营管理。酒店管理公司按照与业主的委托经营约定，对本项冃进行酒店式标 准化经营，保证在良好经营业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主 的经营收益。呼和浩特酒店委托管理笫一个吋段签约期限为10年。笫 一委托时段期满后，酒店管理公司可与甲方重新确认不同类型的委托经 营管理方式，并签署下一时段的委托经营管理合同书。综上所述，内蒙古商务酒店的建设有着良好的外部经济环境，社全 环境和地理位置，此地块用于建

32、设度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一 块宝地。这都是木项冃面对的市场基础。从长远来看，在呼和浩特地区 经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶 段，酒店业及相关产业将越发成熟。在此背景下，为适应吋代发展的要 求，内蒙古置业有限公司投资建设“内蒙古商务酒店”项目，能够实 现公司所追求的自身经济利益。第三章项冃选址、建设条件及建设标准31项冃的选址及用地3.1.1项冃选址呼和浩特市赛罕区的核心位置，地处赛罕区满都海公园 南部。酒店地处内蒙古农业大学旁，邻近内蒙古师范大学、满都海公园, 环境幽雅，交通便利。设施舒适，性价比高。是客人观光旅游，商务洽 谈的理想去处。酒店将拥有各式客

33、房，内设冷暖中央空调、国际/国内 长途电话、互联网络、卫星电视、迷你酒吧等。拥有先进的电子投影仪, 电子字幕、电子白板、同步录音，可接洽各类会议。楼高14层，客房 总数220间（套）。酒店毗邻满都海公园，步行可至内蒙古农业大学，交 通便利。距离内蒙古农业大学300米，步行约3-5分钟；至内蒙古师范 大学，步行约5分钟；距离满都海公园2公里，乘坐出租车约5分钟； 距离新华广场4.5公里，乘坐出租车约10分钟；距离呼和浩特白塔机 场15公里，乘坐出租车约25分钟；距离呼和浩特火车站6公里，乘坐 出租车约15分钟。3. 12项目规划总用地面积3119.4平方米，规划总建筑面积14500平方 米。32

34、项目建设条件及配套资源项冃所在地基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、 气、暖等公用设施齐全。3. 2. 1供电呼和浩特电力是内蒙西部网供，并同京、津、唐电网相连。每年除 满足自治区外，向北京供电约90万千瓦，电力供应充足。目前东河已 建成供配电压等级的输电线路和等级的变电站，形成了三级电压供电 网，现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。3. 2.2供水呼和浩特现有供水能力为21. 1万立方米/日，最大供水能力23万 立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总容量19万立方 米，输水管道25公里，配水管233.8公里，供应全市70平方公里范围 内的生产和生活用水。目前引黄

35、入呼供水，一期工程20万立方米/日可 满足全市用水需要。因此本项目的供水完全有保障。3. 2. 3供热项冃附近已建成保证儿百万平方米供热的金桥热源厂，木项冃的供 热可就近接入。3. 2. 4供气呼和浩特于2003年开始连片供应天然气，2006年供应能力达到 4000立方米/日，项冃周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入 项冃，对项冃规划用气有保证。3.2.5交通项目地理位置优越，附近有公交总站，搭乘非常便利。项冃道路进 出有序，道路体量大，出入方便。3.2.6通讯呼和浩特邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、 移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换 机

36、总量达到30万门以上，现有资源完全可满足项冃要求。第四章工程建设方案4. 1本项冃用房建设标准及依据本项目用房建设依据:根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符 合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与 周围环境的关系，并符合国家有关节约舟地、节能节水、环境保护和消 防安全等规定。4. 2本项目总体规划规划依据1、中华人民共和国规划法2、城市居住规划设计规划3、用地地形图4、呼和浩特土地出让宗地简介4. 2. 1本项冃规划指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数冷1规划总用地m23119.42总建筑面积（不包括地下1层）m2145003酒店客房建筑面积m2100004. 2

37、. 2本项冃规划布局规划布局应考虑商务配套、客房、餐饮组合、绿地系统及空间环 境等的内在联系，构成一个完善的有机整体；建筑风格特色鲜明，具备地标感，群体建筑与空间层次在协调中求 变。楼座布置上要力争寻求天际线的变化；本项目地块空间有限，因此要适当增加楼座的高度，降低建筑密度, 以为居住景观打造留够充足的空间；4. 2. 3建筑外观设计主体建筑平面简洁，屋顶轻盈，造型新颖、朴实、大方、注重功能、 形式、结构的统一，规划设计方案既能满足该建筑的各项使用要求，同 吋也符合呼和浩特的城市规划，与周围建成的建筑相协调，创造一个有 个性、新颖、具有地方性、时代性的建筑群落。本项目的建筑风格为后现代风格，整

38、体形象硬朗，凸现项目个性化 产品的特征的建筑风格，色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点：现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现代人的快节 奏，高效率，意气风发的生活实质。吋诡视界：使人们从看到的笫一眼就认同了它与时询的同步，与现代生活的融洽，与市场现有建筑的明显区格。立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩, 避免过于呆板；强调竖线条，窗格的划分对称；墙的转角处有线角、转角石等细节；高视点-一抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色 彩中体现，在设计中不追求厚重，用简化的方式体现现代的意境。色彩-一本项冃的色彩选用了淡雅的基调，在整体的色调上跳跃着木色 的柔和

39、。4. 3结构设计方案4. 3. 1结构设计主要参数基木风压设计使用年限建筑结构等级地基基础设计等级0. 55kn/m250年二级乙级基本重压搞震设防类另建筑耐火等级建筑面地类别0. 40kn/m2两类二级ii类标准冻深抗震设防烈度结构抗震等级地面粗糙度1. 601h8度第组(0. 2g)二级c类4. 3.2现行设计规范，规程建筑结构可靠度设计统一标准(gb50068-2001)建筑工程抗震设防分类标准(gb50223-2004)建筑结构荷载规范(gb50009-2001 2006年版)建筑抗震设计规范(gb 50011-2001)混凝土结构设计规范(gb 50010-2002)建筑地基基础设

40、计规范(gb 50007-2002)建筑结构制图标准(gb /t50105-2001)砌体结构设计规范(gb50003-2001)房屋建筑制图统一标准(gb/t50001-2001)混凝土结构t程施t质量验收规范(gb50204-2002)建筑变型测量规程(jgj/t8-97)4. 3. 3主体工程本工程结构类别为框架结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为 八度。耐火等级：二级4. 3.4门窗工程门窗玻璃的选用应遵照建筑玻璃应用技术规程jgj1和3建筑 安全玻璃管理规定及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强 度、热工、声学及安全性能等技术要求。所有外墙的门窗上下口、窗楣、 雨篷、挑檐等突

41、出部分均做滴水线；4. 3. 5屋面工程本工程的屋面防水等级为ii级，防水层合理使用年限为15年；4. 3. 6外装修工程外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提 供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。4. 3.7节能、保温为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照民用建筑节能设计标 准(采暖居住建筑部分)jgj26-95进行了节能设计(节能50%)o本建 筑物座北朝南，屋面保温采用120聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内 侧均作70厚挤塑聚苯板保温，栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板，梁外侧贴 30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用断桥铝合金中空玻璃，空气层厚度为12m

42、m,厂家应保证玻 璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。4.4给、排水设计方案供水水质要求达到国家现行的生活饮用水水质标准。4. 4. 1生活给水系统给水系统由市政自來水公司直接供给。本工程最高fi用水量为 655. 05m'/天。1、生活用水:1.5立方米/人天，fi用水量为300立方米。2、消防用水，按1年为3次，一次灭火时间2小吋，用水指标2 立方米/s,则消防用水量为平均每天120立方米。未预见水量按10%计算。(300+120) *10%二42 立方米日平均总用水量为：462立方米.4. 4. 2生活污水系统污水系统采用污废水合流制系统，污废水经排排水管收集后排至室 外排水管

43、网。4. 5电气设计方案4. 5. 1主要标准及法规民用建筑电气设计规范(jgj/t16-92)住宅设计规范gb50096-1999 2003年版全国民用建筑工程设计技术措施-电气建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范gb/t50311-2000有线电视系统工程设计规范(gb50200-94)住宅建筑规范(gb50368-2005)建筑物防雷设计规范(gb50057-94) (2000版)其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。4. 5. 2设计范围低压配电系统照明系统综合布线系统防雷接地及总等电位联结系统1、本工程低压配电系统接地型式采用tn-c-s系统。低压配电系统 采用放射式和链式相结合

44、的供电方式。消防，监视，应急照明，电梯第 一、二级负荷需设置备用电源供电的设备，两路低压供电系统互为备用 电源，2、导线选用及敷设：进户线选用vv22-10kv铜芯全塑铠装等截面 电力电缆，进户处穿钢管保护。分支导线均选用bv-500v导线穿管沿墙 或顶板敷设。如照明支路管内导线为56根时，穿pvc25,低于2.4m的 壁灯均应接入pe线。3、照明系统的配电方式：本工程采用放射式和链式相结合的配电 系统。对于用量较大的照明配电系统，采用放射式到各照明配电箱；应 急照明采用自带蓄电池形式。4、电话进户采用hyv-2*05室内电缆，数据线采用光纤，电视进 户采sywv-75-9电缆，埋深均为距室外

45、地坪-0. 8mo5、管路敷设吋宜沿最短路线并应减少弯曲和重叠交叉。管路超过 30m （无弯曲吋），20m （有一个弯曲时），15m （有二个弯曲时），8m （有 三个弯曲吋）加装中间接线盒。4.6暖、通设计方案4. 6. 1室内外采暖计算参数采暖室外计算温度：tw=-19°c ；冬季室外风速1.64m/so 室内计算温度：序号房间名称计算温度序号房间名称计算温度1休闲娱乐服务厅、18°c3设淋浴的卫生间25 °c客房2厨房、库房16°c4办公室、会议室18°c4. 6. 2采暖设计施工说明1、采暖系统采用低温热水系统，热负荷为：88. 2kw

46、,单位面积热 指标为：37. 8w/m设计供回水温度80/55°co热力指标为60w/平方米2、本工程采暖形式为集中供热，热源通过就近的集中供暖管道接 入。3、整个管道系统试验合格后方能通水供暖。4、施工安装及验收应按建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范(gb50242-2002),建筑安装工程质量检验评定标准jj302-74)。第五章消防、安全、环境保护5. 1编制依据gb3095-1996gb16297-1996gb8978-1996gb3838-2002环境空气质量标准大气污染物综合排放标准污水综合排放标准地表水环境质量标准 工业企业噪声控制设计规范gbj87-85 工业企业厂

47、界噪声标准及其测量标准gb12348-12349-905. 2环境保护实施资源与环境的可持续发展战略，以经济建设为中心，坚持经济 建设、城市建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展。发展经济、保护环境、开发资源、治理污染，达到效益“三统一”,保护生态平衡，改善生活环境。本区的建设采用城市生态环境区与自然生态环境相辅相成的空间 结构模式，保护现有的自然地区、自然林地，实现建设生态型园林城市的战略设想，促进城区城市经济效益、社会效益和环境效益统一。5. 2. 1环境保护措施随着新区的建设开发，城市的水污染、大气污染和噪声污染都会大 幅度提高。因此必须在规划、设计阶段通过严格的环保措施来控制新区

48、的污染。5. 2. 2环境影响评述5.2.2. 1施工期间的污染项目施工期间的污染主要有噪声和粉尘两类。在施t期间有大批施 工机械进入现场，对周围区域产生噪声污染。另一方面，由于大量使用 水泥、砂石等建筑施t材料，粉尘污染也是不可避免的。5.4.2运行期间的污染项冃建成后，此处为居民住宅区，因此主要的污染来自于居民的生 活垃圾、污水排放、以及其他噪咅等污染。5.2.3污染防治措施5.2.3. 1施工期1、合理安排施工计划和施t方法，使动力机械设备适当分散放置 在施工场地上。2、混凝上搅拌站，皮带机的机头等机械应安装消声器。3、做好现场施工人员的教育和劳动保护丁作。4、材料场和材料运输行使路线尽

49、量避开环境空气敏感点。5、对施工路面进行喷水，减少起尘量。第六章 建设进度及项目实施方案6. 1建设进度和计划安排6. 1. 1建设进度要求可研将本工程建设进度定为2年进行开发建设。2008年7月开工， 2010年7月全部竣工交付使用。6.1.2计划安排设想工作安排大体分筹备期、施工期和运营期三个阶段。62项冃实施方案6.2.1项冃组织由内蒙古凯基置业有限公司成立建设领导小组，抽调专人负责项冃 建设的其体t作，以保证项冃按时运营。6.2.2项目管理工程设计、工程监理、建筑安装施工等均按照国家规定的方法进行 招标，签订设计、监理、建筑安装施工等合同，严格监督工程质量和检 验设备质量，使丁程保质保

50、量按期交付使用。6.2.3项冃招投标对工程设计、工程监理、建筑安装施工的招投标，将采取公开招 标和邀请招标的方式。第七章 项目投资估算、资金筹措及项目实施7. 1投资估算7.1. 1投资估算的依据(1) 定额标准依据2004年内蒙古自治区建设厅颁发的内蒙古自治 区建筑工程消耗定额及基础价格、内蒙古自治区装饰装修丁程消耗量 定额及基础价格、内蒙古自治区安装工程消耗定额及基础价格及有 关文件规定。(2) 各单项工程估算参考相近工程技术经济指标，材料价格按呼和 浩特市2008年3季度地区材料价格估算。(3) 取费标准依据2004年内蒙古自治区建设厅、内蒙古自治区财政厅颁发的内蒙古自治区建设工程费用计

51、算规则，工程分别以定额直 接费和人工费为取费基数。（4）工程其它费用参照国家建设部门发布的建标（1996） 628号建 筑政工程可行性研究估算办法及国家有关的相应规定计取。其中： 建设单位管理费按财建2002 （394号文件）规定计取，即按建筑 安装工程费用的0.8%计取。 工程建设监理费按照国家发改委、建设部发改价格2007 670 号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.9%计取。 工程招标服务收费按照国家计委2002 1980号文件计取，即按 建筑安装工程费用的0. 3%的60%计取。 工程勘察设计费按照国家计委建设部发布的（2002年）工程勘 察设计收费标准计取。其中：设计费按25元/m

52、2,工程勘察费按照设计 费的15%计取。 施工图审查费按建筑安装工程费用的0. 25%计取。 施工图预算编制费按建筑安装工程费用的0. 03%计取。 土地为划拨取得。 市政公共设施建设配套费等根据政府的相关文件计取。 工程基木预备费按上述费用的3%计取。7.1.2项目投资估算“内蒙古商务酒店”项目建设工程总投资4913.25万元，其中： 建筑安装工程费用3814. 96万元，工程建设其他费用669. 86万元（其 中：与未来企业生产有关的其他费用449.5万元），预备费用134.54万 元，建设期利息193.89万元，铺底流动资金100. 00万元。详见投资估 算汇总表（附表7-1）、建筑安装

53、工程投资估算表（附表7-2）、工程建设其他费用投资估算表（附表7-3）.建设期利息计算表（附表7-4）。项目投资估算汇总表表7-1估算书编号工程和费用名称单位总价（万元）各部分投资 比例 （%）1第一部分建筑安装工程费用万元3814. 9677. 652第二部分工程建设其他费用万元669. 8613. 633第三部分基本预备费万元134.542. 744第四部分建设期利息万元193. 893. 955第五部分铺底流动资金万元100. 002.04总投资估算（1+2+3+4+5）万元4913. 25100. 00建筑安装工程投资估算表表7-2估算书编号工程和费用名称单位工程量单价（元）总价（万元

54、）建筑安装工程费用3814. 961酒店大楼m21450025903755.501.1土建工程m21450011801711.001.2装修工程m21450010251486. 251.3安装工程（水暖电、消防、m214500385558. 25电梯设备等）2配套附属工程59. 462. 1院面硬化、亮化及供水、供电、供暖等外网工程m2235025359. 461建筑安装工程费用估算3814.96工程建设其他费用投资估算表表7-3估算书编号工程和费用名称单位计算基数费率总价（万元）编制依据工程建设其他费用669. 861建设用地相关费用23. 401.1征地费土地划拨费用田4. 685. 0023.40划拨取得1. 2拆迁、安置、补偿等划拨取得1. 3管线迁移及补偿费2建设管理费等126. 672. 1建设单位管理费万元3814. 9