物业接管验收方案(工程)

1、物业接管验收方案目的：通过制定接管验收方案，使各方明确各自责任及承接查验、整改消 项流程。范围：适用于项目取得验收报告后，物业对整座建筑及配套设备设施进行 承接查验工作，该阶段部分系统及设备设施不具备整体正常接管验 收条件，进行现状接管。引用法规文件：1房屋接管验收标准zbp30001-90。2城市住宅物业项目竣工综合验收管理办法建设部建法1993814号。3智能建筑工程质量验收规范gb 5033920034北京市居住物业项目接管综合验收办法北京市政管理委员会1995 年8月22日。5北京市新建物业项h交接查验标准2011-02-01北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局6物业承接查验

2、办法中华人r共和国件:房和城乡建设部方案纲要:一、物业接管验收流程与标准二、相关专业培训及培训资料三、验收工具四、备品备件五、接管验收记荥六、其他需求附件：接管验收计划及时间安排一、物业接管验收及流程1、接管验收前提：物业管理配套设施综合验收，是指在新建住宅物业项目竣 工验收合格的基础上，对物业满足使用功能和物业管理条件的验收。接管验 收的前提条件应为：1）物业项目的所有建设项h应按照规划、设计的要求建成并满足规划、设 计的使用功能；2）物业项目建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格，验收资料齐全；3）消防、安全、供电、供气、给水排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备和设施正常使用并符合相关规

3、定；4）临吋设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线；5）施工单位及施工人员已完工退场，不再占用物业项目内房屋且临吋施工用房已拆除；6）绿化已按设计要求种植；7）专用的机动车、非机动车停车场（车库、车棚）已按规定配置，物业项目室外道路建成并保持畅通；8）共用区域垃圾中转站（箱、桶）已按规定配置；9）在入口处已设置物业项h平面示意标识；10）共用部位消防设备设施及信报箱已按规定配置；11）物业项h及房屋的座、户编号已经有关部门确定；12）物业管理用房均已按规定落实；13）物业维修基金已按规定归集；14）物业配套设备设施采用新技术、新工艺、新材料的，应提供国内外先

4、进、 成熟的使用经验作为技术支持，并征得建设地区及主管部门的书面同意。2、验收前的准备工作1）成立前期物业筹备组从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以 下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商 接洽。组长：副组长：物业公司接管查验组织机构示意图（见下图）中远酒店物业管理有限公司远洋.万和城c区商业物业筹备组物业客服部环境管理部物业安全部物业工程部协助配合组环境管理组钥匙接管组工程部职责：对房屋本体和附属设施设备、景观道路、标识等及其相关竣工图纸、资料的验收和移交；并且负责跟进、监督施工单位对接 管验收中的问题整改情况。环境部职责：负责安排保洁员对

5、接管区域开展保洁和开荒工作。客服部职责：配合工程部进行接管验收工作。安保部职责：负责协助工程部进行接管验收工作中钥匙的交接工作。并且在 工程部配合下对监控防盗、消防等与安全相关设备设施的验收 和移交接管，在接管后实施安全防范和现场保护安排。2）我方与开发商联系，确定接管日期，组织管理中心管理成员，在工程设 备设施调试前进入施工地盘，跟踪物业设施、设备的调试，以尽早掌握设 施、设备的操作方法、性能。物业验收与接管流程项h竣工验收后，项h总经理负责任命接管验收小俎纟k长，纟ii织各职能部门负责人成 立验收小组。3、资料的交接验收产权资料包含以下项0:1）项目批准文件2）用地批准文件3）拆迁资料4）

6、房屋所有权证5）土地使用权证6）有关司法、公证文书和协议7）房屋分户使用清册8）房屋设备及定、附着物淸册技术资料包括以下项目：1）竣工图包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程 各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）；2）机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导手册、使 用说明书、政府主管部门验收合格证明等；3）地质勘察报告；4）工程合同及开、竣工报告；5）工程预决算；6）图纸会审记录；7）工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录乂8）隐蔽工程验收签证；9）沉降观测记录；10）防雷接地测试合格证明；11）竣工验收证明书；12）钢材

7、、水泥等主要材料的质量保证书；13) 新材料、构、配件的鉴定合格证书；14) 水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格 证书；15) 砂浆、混凝土试块试压报告；16) 供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告；17) 与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书；18) 各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书;19) 钥匙清单；20) 房地产平面图；21) 房屋分间平面图；22) 房屋及设备技术资料。4、建筑主体及配套设施的验收1) 地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部 结构的开裂或相邻房屋的损坏；2) 钢筋、混凝土构件产生

8、的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值；3) 承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；4) 外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。外墙面材料应易于清洗；5) 各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏， 应有组织排水u，出水u、檐沟、落水管应安装牢同，接口严密，不滴漏， 平屋面部分应有隔热、保温措施，公用部位应设置屋面检修孔；6) 地面的面层与基层必须粘接牢同，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象， 整体地面平整；7) 楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均 匀、表面平滑。砼楼梯无裂缝、无表皮剥落；8) 屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆

9、完好，接地电阻值符合设计要求;9）外墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无 污渍；10）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径符合设计 规范，管道应顺直，交义处角度合理排水顺畅，井盖应搁置稳妥并设置井 圈；11）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水高差不得小于 5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；12）明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象；13）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面无积水、空鼓、断 裂现象，路面排水沟应有铁蓖等防护设施；14）主干道、支干道、楼前楼后应设置足够的照明设施；15）应设置足够的生

10、活和建筑垃圾转运场所；16）烟道、通风道应畅通，无阻塞物，露天部分应设置有效的防落雨措施；17）园林绿化应配备足够的浇灌设备、设施；18）各种设备设施应达到功能要求，有足够的安全防护措施；19）施工现场须做到工完、料净、地清，区域内临时设施及过渡用房拆除清 理完毕；20）停车场配套设施齐全，倒车架、弯道镜、地锁设置合理，车位线、行车 指示标识清晰、耐久，限高、限速标识明显；21）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质 量和使用功能要求。5、配套机电设备的验收供、配电设备验收标准1）高压枳、电力变压器、低压配电柜、电力电缆送电正常，接线端子接线完 好，安装符合国际规范、设

11、计及有关合同要求。自动、手动切换正常， 继电保护整定值合理，功能正常；2) 电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理，二 次线路连接符合规范要求。各类计量表计安装位置合理，无重复计量和 漏计量现象。安装位置便于表数的抄录和检修；3) 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密， 铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、 可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导 线间和对地绝缘电阻值不得小于1m欧/kv。4) 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。5) 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好

12、，位置正确。6) 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合要求。7) 发电机组启动及运行状况正常，无杂音，设备安装符合技术设计规范，消音处理良好。暖通设备的验收标准1) 水箱、水池符合设计要求，无漏水、渗水现象；2) 泵运行平稳，声音正常，所有闸阀、仪表完好，无渗、漏水现象；3) 给、排水管网外观整齐，所有闸阀完好，无渗、漏水现象，管道外部 有防腐涂层，油漆无破损，标识明显、规范；4) 室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅，无杂物堵塞；5) 污水处理系统一污水泵(潜水泵)高水位开，低水位停，运行平稳， 重要设备间天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施，如设置喇叭 ;6)

13、风管表面应平整、无损坏；接管合理，风管的连接以及风管与设备或 调节装置的连接，无明显缺陷；7) 风口表面应平整，颜色一致，安装位置正确，风口可调节部件应能正 常动作；8) 各类调节装置的制作和安装应正确牢固，调节灵活，操作方便。防火及排烟阀等关闭严密，动作可靠;9）制冷及水管系统的管道、阀门及仪表安装位置正确，系统无渗漏；10）风管、部件及管道的支、吊架型式、位置及间距应符合本规范要求；11）风管、管道的软性接管位置应符合设计要求，接管正确、牢固，自然无 强扭；12）通风机、制冷机、水泵、风机盘管机组的安装应正确牢同；13）组合式空气调节机组外表平整光滑、接缝严密、组装顺序正确，喷水室 外表面

14、无渗漏；14）除尘器、积尘室安装应牢固、接口严密；15）消声器安装方m正确，外表面应平整无损坏；16）风管、部件、管道及支架的油漆应附着牢固，漆膜厚度均匀；17）检查数量：风管、管道及各类部件、阀门、仪表不得缺失；18）空调机组、风机、净化空调机组、风机过滤器单元和空气吹淋室等的安 装位置应正确、固定牢固、连接严密；19）高效过滤器与风管、风管与设备的连接处应有可靠密封；20）净化空调机组、静压箱、风管及送回风口清洁无积尘；21）送回风门、各类末端装置以及各类管道等的连接处密封处理应可靠、严 密。弱电设备的验收标准1）有线电视、公用天线系统符合规定等级，接收信号画面清晰度达标， 声音清楚；2）

15、电诏系统分接箱位置设置合理，布线规范，标识明显、准确；3）电脑网络系统布线合理，运行稳定、可靠；4）电讯系统信号对应地点无误，安装符合设计及有关合同要求。消防设施的验收标准1）消防管道、煤气管道、切断阀外观完好，功能正常;2) 接合器、水龙带等配件完好无损、不漏水，安装位置正确，排送风机 风量及所有线路符合设计要求，各种设施能够正常运作；3) 水泵、管网扬程、压力符合设计规范；4) 消防通道及通道设置合理、畅通；5) 消防设施的验收主要以消防部门的验收标准为准，我方积极参与。安防智能化系统的验收1) 智能化系统主要包括闭路电视监控、楼宇自控系统、智能门禁、楼宇 对讲、停车场管理等子系统；2)

16、主机设备质量合格，提供厂家检验合格证明，安装位置合理、稳妥， 操作方便便于管理；各系统之间信号传输正常、联动准确；3) 系统运行稳定、探测设备安全、可靠，信号准确；4) 管线安装规范，易于维修；5) 室内设备要求安装美观，能够合理布控。设备问的验收1) 设备布局合理，便于维修、维护；2) 设备间配备足够的通风、降温、防潮、防鼠设施，配备足够的消防器 材；3) 设备间有防水、排水设施，电器设备间接地良好；4) 各类设备标识明显、准确。6、户内设施的验收1) 地面、墙面、天花无裂痕、缝隙、水迹，外观完好；2) 块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、 色泽一致；对缝砂浆饱满，线

17、条顺直；3) 门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘 曲变形；门锁、窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、胶封密实，无 明显刮花痕迹、无损伤；油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形；局档装饰i j装饰充整；4) 卫生间、厨房内的排污管应分设，并不亦使用陶瓷管、塑料管。地漏、 排污管接口、合理设置检查口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；5) 开关、灯具、插座安装位置正确，安装牢固可靠，配电箱接地良好；6) 预留空调孔位置准确、规范，冷凝水排水管通畅。7、钥匙的接管与验收1) 各类钥匙应有详细清单；2) 钥匙应有明显标识，开锁准确无误；3) 交接时

18、应逐项核对，办理交接手续。二、相关专业培训及培训资料 弱电专业：培训内容需要资料消防系统培训消防主机使用及操作说明书烟感、温感、模块使用说明书点位图、点位表燃气报警系统培训燃气报警主机使用及操作说明书气体灭火系统培训气体灭火系统使用及操作说明书楼宇控制系统使用培训点位图、点位表监控系统培训矩阵、硬盘录像机、摄像头、电源、视频器等使用说明书门禁系统培训控制器使用说明书、系统图、位置图、车场收费系统培训系统施工图纸、使用说明书巡更系统培训操作使用说明书、有线电视系统放大器使用说明书电梯监控系统培训操作使用说明书强电:培训内容需要资料配电系统培训综合继电器使用说明书、变压器说明书高、低压开关使用培训

19、开关操作使用说明书直流信号屏使用操作培训操作使用说明书配电监控系统培训操作使用说明书发电机使用培训发电机使用说明书及保养手册电、扶梯使用及救援培训救援流程及注意事项互投开关使用培训使用说明书转门使用培训使用说明书升降车使用培训使用说明书卷帘门使用培训使用说明书消防泵自动巡检系统培训操作使用说明书变频器使用培训操作使用说明书暖通:制冷主机操作使用培训操作使用说明书冰蓄冷系统培训操作使用说明书冰蓄冷控制系统培训操作使用说明书制冷系统培训系统详细说明供暖系统培训系统详细说明空调机组使用培训使用维护说明书消防水系统培训系统详细说明三、验收工具序号工具名称规格数量备注1红外测溫仪22温浞度测仪13应急灯

20、24声级汁15风速仪机械式16十字螺丝刀5x10027十字螺丝刀6x20028十字螺丝刀5x3829一字螺丝刀5x100210一字螺丝刀6x200211一字螺丝刀5x38212盒尺213钢板尺1000毫米214水平尺229毫米215直角尺216两用扳手公、英制117梅花扳手公、英制118呆板手公、英制119套筒扳手公、英制120场强仪121电话寻线器222消防测试烟枪223试电笔224测试电诏225万用表m47指针万用表126电话线路测线仪2套227摇表500v128摇表1000v129摇表2500v130万用表数字231万用表mf47,指针232钳形表数字133单相验电器220v1034试电

21、笔低压1035363738手提式工其箱大号839电吹风240对讲机m0t0441铝合金梯1. 5米、2氷、3米各1架42电脑143打印机a3、a4普通打印机1、备品备件各施工单位留存以下备品备件，包括但不限于以下备件（原则上不少于安装 数量的5%）:强电专业：各种光源及其镇流器、启辉器、触发器、灯脚等配件保险底座、保险芯、转换开关、指示灯、按钮、灯开关、插座面板、继电器、 接触器、电压表、电流表、电度表、互感器、接线端子、胶布、明装盒、弱电专业：水晶头、信息面板及模块、跳线、继电器、摄像头、读卡器、监控电源、插 孔电话、保险芯、分支器、分配器、网线、视频线、电话线、电视插头、巡 更信息钮、dn

22、c视频头暖通专业：各种水龙头、阀门、及管件浮球开关、弯头、丝堵、三通、喷淋头、对丝、 水管、电磁阀、八字门、上下水管件、空调温控开关、风机盘管、感应器、 浑水龙头、恭桶、小便池、压力表、温度计、自动排气阀、软管、浮球等。 土建专业：水泥、涂料、玻璃胶、大理石胶、结构胶、腻子粉、各种瓷砖、门把手、门 锁、闭门器、合页、顺门器、窗户把手、窗户、支架、油漆、地簧、矿棉板、 吸音板、石膏板、大芯板、块毯、皂液盒五、接管验收记录表格设备/设施移交验收记录表部门设施名称规格型号配套元件及工具配套资料存在问题监理单位：曰期：远豪公司：曰期：建设单位：曰期：施工单位（厂家）：曰期：物业公司：曰期：商业事业部：

23、曰期：注：可另附页。房屋移交验收记录表注：可另附页。物业资料移交清单序号编号名称数量备注12345678910111213141516171819移交单位移交人：年 月日接收单位接收人：年 月日开发单位负责人：年 月日钥匙移交清单序号编号名称数量备注123456789101112131415161718192021移交单位移交人：年 月曰接收单位接收人：年 月曰交接查验记录单区域（位置）:序号名称查验内容照片编号备注1234567891011121314施工单位（厂家）移交人：年 月曰查验单位查验人：年 月日开发单位负责人：年 月曰k 中远洒店物业sse cosco hotels proper

24、ty六、其他需求1、成品保护物业验收后总包方需对公共区域装修及已安装设备设施进行成品 保护，以保证商户二次装修吋共公区域不被破坏。货用电梯（运货电梯）1）、轿厢内：厢底:铺垫1 omm橡胶板。厢顶：贴10曬木板材保护，预留照明、监控器口。厢壁：贴10mm木板材保护，预留控制面板门。2）、hi梯门口：包10mm木板材保护。3）、电梯间：贴10mm木板材保护。墙面：贴10mm木板材保护。璃阳角：包10mm木板材保护。地石专：铺垫10mm木板材保护。4）、楼梯间墙阳角：包10mm木板材保护。台阶地碎：铺垫10mm木板材保护。楼梯木质扶手：包5mm纸板材保护。5）、防火门：门体距下部120chnm高度

25、，贴lchnm木板材保护。6）、玻璃门：门体距下部1500mm高度，贴10mm木板材保护;台级价石材包10mmk 中远洒店物业s5l cosco hotels property木板材保护。7）、电扶梯用塑料布遮盖防止渣土、灰尘进入电梯内；严禁当楼梯使用，施工人 员上下楼、运送装修材料；地面石材、砖先铺垫泡沫塑料，上铺10mm 木板材。2、接管验收后施t方遗留问题整改小组针对实际情况，筹备组建议工程设计管理部要求总包方和相应施工 单位在物业查验接管后、商场正式幵业前的时间内，成立现场工程服 务小组（工程保驾小组）。对整改问题进行消项处理，并及时解决、 处理在幵业前设备调试、试运营阶段出现的突发性

26、问题。以保证承接 查验中的问题和突发的的工程问题及时、快速解决。3、单项验收针对项目实际情况，筹备组除制定整体接管验收方案，还做出各单独 系统接管验收方案；在物业接管验收时如遇到部分系统不具备验收条 件时，能够进行甩项验收。或者根据实际情况对某系统进行提前验收。k 中远洒店物业zsl. cosco hotel & property附件接管验收计划及时间安排项目消防验收：8只22曰 项冃竣工验收：计划9月下旬接管验收工作：工作节点时间物业公司工作内容消防验收-竣工验收期间8 月 22 h-9 月 30 h物业配合进行相关二装审阁工作，主力店二装管理和现场管理由总包方负责竣工备案-试营业期

27、间10h 1 r-12h 5 r物、1 k公司逐步对设备机房和区域进行接管，已查验区域成品保护、管理等工作由物业公司负责试营业-正常运行阶段春节前后物业公司负责对现场进行全而管理接管查验流程：1、预计于2012年9月19 fi召开接管验收启动专题会，对物业接管 查验整体工作的时间和查验计划、以及各组人员进行通告。参加人员：商业事业部工程管理部未來广场运营部远豪公司工程部负责人监理公司负责人中远酒店物业万和城c区责任人远洋建设负责人各甲指分包单位负责人和各分包单位或施工单位负责人2、计划在10月9 fh12日，物业公司代替商业事业部与远洋建设和k 中远洒店物业sse cosco hotels p

28、roperty远豪公司先进行资料、图纸的交接。3、现场接管查验工作计划在2012年10只13 u开始进行，在12只 23日结束，时间约两个月。查验时先进行重要机房的接管验收工作， 然后按照楼层和区域逐层查验，当查验完单独房间后，物业安保部即 对该房间钥匙进行接管，标志该房间管理权限转移到物业公司负责； 当对某一区域查验完毕后，物业安保即派专人对该区域进行管理，该 区域管理权转移到物业公司负责。物业公司对整体建筑全部接管后在 对单独系统进行功能测试验收。4、当物业公司对房间或某区域进行接管后，任何单位和个人进入或 进行整改工作需按照物业公司安全规定，在物业公司办理相应出入手 续和登记工作。中远洒

29、店物业cosco hotels property物业承接查验时间计划安排序号内容接管验收时间参加人员1商业中控室2012 年 10 月 13 口弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合2商业配电室2012 年 10 w 13 u弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合3发111机房2012年10月23日弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合4消防泵房2012年10刀24日弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安侃部配合5热力站2012 年 10 w 25 u弱屯组、强屯组、暖通组、土建精装组， 安保部配合6制冷机房2012年10刀26曰弱电组、强电组、暖通组、土建精装

30、组， 安保部配合7生活水泵房2012 年 10 刀 27 u弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安侃部配合8中水泵房2012 年 10 月 27 口弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合9商业屯话机房2012年10月28日弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合10商业综合布线机房2012 年 10 w 28 u弱屯组、强屯组、暖通组、土建精装组， 安保部配合11福彩屮控室2012年10刀29门弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合12福彩配电室2012年10月30日弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安侃部配合13福彩电话机房2012年10月31日弱电组、强电

31、组、暖通组、土建精装组， 安保部配合14福彩综合介线机房2012年10月31日弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安侃部配合15商业区域屋面2012年11月1日弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合16商业b1-6层2012/11/1-2012 年 11月7曰弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合17商业区域1#-30#楼道及楼道前室2012/11/8-2012 年 11 月9 弱电组、强屯组、暖通组、土建精装组， 安保部配合18福彩屋面2012年11月10日弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配合19福彩7-20层2012/11/10-2012 年弱也组、强电组、暖通组、土建精装组，中远洒店物业cosco hotels property11月13日安保部配合20福彩1-6层2012/11/14-2012 年11月16曰弱电组、强电组、暖通组、土建精装组， 安保部配