XXXX房地产开发项目可行性研究（优秀报告）

1、内容摘要房地产业是投资人、风险高、回报显苦的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房 地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产 开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。木文通过对 * *花园房地产开发项tl进行全面深入的市场调査、分析、预测，营销分析、策划，建设条件 和方案分析，财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该项目技术、经汛 工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的町行性意见，为项目决策 审定和银行贷款提供全血的依据。关键词：房地产

2、 项目 可行性 研究abstractthe real estate in dustry, which is famous for the great in vestment, the high degree of risk and the remarkable repayment, is one of national key regulation professions since the 21st century, the real estate has already become the national economic pillar industry, impelling and

3、supporting the national economic development continually, healthily and fast. but there also exist some real estate's development projects which do not make the market investigation and feasibility study, but blindly start, therefore, create the massive houses to leave unused and fund backlog by

4、 making the comprehensive and thorough market investigation, analysis and forecast, carrying on the marketing analysis and plan, the construction condition and plan analysis, the financial appraisal, the indefinite analysis, the national economy appraisal, the society appraisal, the synthesis apprai

5、sal and so on to *project in * city ,this article has prove n the feasibility and ratio nality of this project i n respect of tech no logy, economy, project, and environment, then proposed whether this project is worth investing and how carrying on the feasible opinion of con structio n, fin ally pr

6、ovided the comprehe nsive basis for the project's decision-making examination and bank loan.key words： real estate project feasibility study目 录第一章市场分析1一、蚌埠市房地产市场分析（宏观）1二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观）5三、* - *花园临近区域房地产市场分析（微观）5第二章 营销分析5第一节 环境分析和swot分析5一、环境条件5二、swot 分析7第二节 主要竞争楼盘分析9第三节 市场定位及营销计划12一、购买对象及购买心理分析

7、12二、产品定位12三、客户定位12四、楼盘概念导入13五、价格定位与价格策略13六、卖点策划及卖点储备19七、营销策略20八、销售形式20九、付款方式20十、广告宣传21十一、销售计划21十二、场地布置22十三、营销费用安排22第三章建设方案24第四章财务评价26一、投资估算26二、销售收入估算30三、现金流量计算30四、财务评价指标计算30五、经济效益敏感性分析31六、风险分析33第五章国民经济评价34一、直接费用与直接效益的调整34二、间接费用与间接效益34三、国民经济效益/费用计算34第六章社会评价35第七章综合评价35第八章其他36一、项目可行性研究依据36二、附件（略）37三、可行

8、性研究人员37* *花园房地产开发项目可行性研究第一章市场分析、蚌埠市房地产市场分析（宏观）2001年以來，蚌埠市国民经济持续快速健廉地发展，全市国内牛产总值年均增幅达&9%,经济实力 h益增强。2005年蚌埠市国内生产总值263.7亿元，同比增长16.5%,实现两位数的增长；财政收入跨 上新台阶，比上年增长4. 1亿元，达到30. 1亿元，同比增长15. 6%；尤其值得注意的是城镇居民人均可 支配收入达8109元，比上年增长12.1%,这是对楼市最有力的支持和促进；固定资产投资人幅增长，比 2001年翻了一番;产业结构进一步优化，二、三产比重同比有了提商；投资环境得到优化；人民牛活明

9、显 改善，城乡居民收入、牛活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投资、施工 面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。2005年房地产完成投资14.45亿元，房屋施 工面积221. 13万底竣工面积122.21万n?,销售面积83. 28万销售金额15.91亿元，平均售价1911 兀/rn" o从安徽省整个房地产行业景气度来看，2005年12月份“皖房景气指数”值为130.6点，趋于稳定， 比上年同期略有提高，比05年9月份提高1.00点，继续保持稳步上升走势。从景气状况

10、看，综合指数所 属的8大分类指数均处丁景气空间，与上年同期相比均有一定的上升，其中，开发投资持续快速增长，竣 工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。从走势看，05年12刀份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升，其所属的8个分类指数与05年 9月份相比7刃j降。其屮，商品房屋新开工而积、竣工面积人幅增加，开发投资、到位建设资金等指标 持续保持了较高的增长水平，有力地拉动了 “皖房景气指数”继续走高。表12005年12月份“皖房景气指数”值计量单位：%指数名称指数值（）与2004年同期和比増减（点）与上月度和比増减（点）景气状况皖房景气指数130.6t 5.38t 1.32景气开发

11、投资指数146.93t8. 32t 1.60景气资金来源指数136.39t 5. 69t 1.08景气购置土地指数134.53t 0. 56t 0.81景气土地购置费指数134.61t 4.45t 0. 36景气空置而积指数134.89i 7.78i 1.37景气新开工面积指数124.35t4. 02t 1. 19景气竣工面积指数119.15t 7.78t 1.64景气销舊价格指数113.97t 4. 00t 2. 14景气图12004年2005年景气指数走势图上世纪九十年代以來，随着城市化建设步伐的加快和住厉制度改革的深入，住宅建设c经成为新的消 费热点和新的经济增长点。我市房地产业从无到有

12、，从小到大，从弱到强，发展令人嘱目，已具备了相当 的规模和实力，为促进全市经济发展、加快全市城市建设、增强城审功能等做出了重要贡献。尤其是城市 住房商晶化和十地有偿使用政策逐步推出，房屋和十地的有偿使用开始进入流通领域，启地产开发企业应 运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业己形成了一个独立的产业，并进入快速、健康有序、 稳步发展的通道。（一）形成了一定规模的产业队伍2005年底，全市共有房地产开发企业96家，其中一级资质2家，二级资质8家，三级资质35家，四 级及暂定资质51家，从业人数约4000人，分别是1997年的2倍、3倍，8年间分别以年均12. 5%及25% 的增长速度迅猛发

13、展。2005年，我市的房地产企业个数在全省各市居第3位，从业人员数居第3位，初步 形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有、集体、股份制、私营、外来投资企业等多种所有 制竞相发展的完整的产业链。（二）资产实力不断增强我市房地产业在经过上世纪九i年代快速发展的同时，自身也不断成长壮人，积聚了一定规模的财力 和物力，为建设项目的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用、争取银行贷款创造了必要的条件。 2005年底，全市各类厉地产开发企业的资产总计达到35. 8亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。（三）房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高近儿年我市房地产开发投资呈

14、持续快速增长的态势。1997年全市房地产开发企业完成投资2. 56亿元, 仅占当年全社会固定资产投资的5%左右;2005年完成14. 45亿元，占当年全社会固定资产投资额的14.0696。（四）我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上2005年底，全市房地产开发企业竣工厉屋建筑面积221. 13万平方米，比1997年增长6. 5倍，占全社 会固定资产投资额的比重也由1997年的5%捉高到2005年的14.06%。居民消费结构升级成为重要的拉动 力量。随着城市化的推进、城市人口的增加及住厉制度改革的深入，住厉商品化水平在不断提高，居民购 买商品房的意识和观念在迅速改变，长期被压抑的人量住房需

15、求迅速释放。2005年我市个人购买商品房的 面积为82. 03万平方米，占全部销售面积的比車为98. 5%,比1996年提高了 60个百分点。其中个人购买 的住宅血积为7& 88万平方米，占全部住宅销售血积的比垂为100%。商品房销售供求两旺。1998年房改 启动的巨大市场需求构成房地产业高速增长的原动力。（五）空置房空置率在合理区间目前一般认为商品房空置率保持在5 14%比较合理，这样既有利于竞争，乂防止楼市过热，我市2005 年底的商品房空置率在合理区间内。（六）资金来源多元化上世纪九十年代，我市龙地产开发企业的资金來源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款、自 筹资金、预收购房

16、款等。进入本世纪，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年 减少，其他资金來源比重越來越大。（七）投资前景看好由于房地产业发展空间较大，加之投资冋报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好。（八）有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素从1997-2005年间，我市房地产业开发投资额的平均增长速度为51.69%,远高于同期gdp增速、超出 同期第三产业增速。厉地产业以大大高于gdp的增速迅猛发展，使得厉地产业增加值占gdp的比重不断提 高，对经济增长的贡献度逐渐提高。房地产业已成为我市国民经济支柱产业。（九）带动了 “房地产族”产业群呈现高增k的发展，实现关联产业群的联

17、动增长房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材、建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品 以及家电、家具等相关产晶的需求，突破了单个行业局部增长的局限。据壯界银行的资料分析，发展中国 家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2借。对以住宅为主导产品群的房地产业链下游和上游的50 多个物质牛产部门产牛感应或影响。1=1前，包含钢材、建材、建筑装饰等产业的“房地产族”产业呈现旺 盛的发展势头，并将成为今后拉动我市经济增长的重要的高增长群。（i-）改善了居民居住条件，带动了居民消费结构的升级近些年來，我市房地产业坚持“统一开发、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将开发建设的 重点放在商品住宅

18、建设上，兼顾商业营业用房、办公用房。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展, 全市居民的居住条件有了钱大改善，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的 正相关关系。同时，随着房地产业的发展，居民住房的档次和质量也有了明显提高，一批国家级居住示范 小区的建设，带动了居民住房消费结构的升级。（十一）加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程的加速厉地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。 城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区、居民住宅区、工 业园区、高新技术区等，进一步发挥了城市的多功能作用

19、。单位199719981999200020012002200320042005完成投资万元25561264074819957097476825961180742138770144480按用途分：住宅万元16328146123204139571292403847949388105898111203办公楼万元373721971983429237934617293645002171营业房万元43995125817994228611918099511321815212其他力元109744735996381260387335184671515415894本年施工项目的企业个数个4244556770725

20、85852施工房屋面积m27276498599112911812390721348901555661386604212392221136#住宅m2482015683508506879487351028971186611147493178710187666竣工房屋面积m22974340576515379645365633922737402727603843241122210井住宅m22022529194436859493701531145570038604810746481104646销售房屋面积2 m12579144033542903785213854204460994439375769948

21、32779#住宅m29315793827307808306673325380378359388244541762788830销售房屋金额万元1581619750542146439458576724615834497570159108井住宅万元883211362389953403635707424754490682782143728平均售价元启125813711530170115201624131416911911#住宅7u/m2jis.：1126711101097112311561822二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观）蚌山区面积83. 08平方公里，人口 21.83万人，是蚌埠市政治、文

22、化、金融、经济商贸中心。蚌山区经济发达、繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣、商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商 贾云集，人流如织，寸土寸金。蚌山区各类城币基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和。改革开放以來，全区人民 励精图治、开拓进取、百业俱兴、政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市旨个房地产开 发企业诞生在蚌山区，i前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的2/3,完成投资额 占全市完成房地产开发投资额的70%以上，娜山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱， 是蚌埠房地产市场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产项目14个，规划建筑而积1

23、28. 04万n?。蚌山区房地产市场突出表现以下特点：1.在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。2.楼 价是娜埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。3.多为品牌扁品质楼盘。建筑密度低，绿地率高, 建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。4.小高层建筑占有一定比至。5.多 为外地开发企业开发建设。6.空置率并不高。三、*花园临近区域房地产市场分析（微观）临近区域的大致范围是：东至蚌埠市*細政府，北至*路，南至*大道，西至*花园。即为蚌埠新 城综合开发区的中心商务区的大部分范围。蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，血积约为39平方公里，规划人口

24、约 13力一人，分为四个片区，即为中心商务区、行政办公区、龙湖风景区、仓储加工区。其中中心商务区规划 定位于金融商务办公、酒店、文化会展中心、住宅、商业步行街、行政办公、文化休闲娱乐、旅游度 假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业、新型服务业、金融商贸、文化教育、旅游娱 乐业，人力发展开放型经济。* *花园即属屮心商务区。临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘6个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实 施，均为外地开发企业开发建设。临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额的“半壁江山”。临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略、营销渠道、价格

25、策略的综合实用，营销 费川投入较高。临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。第二章营销分析第一节 项目环境分析和swot分析一、环境条件（一）土地性质综述项目用地而积52052 m2,折合78.08亩，为出让住宅十-地和公建用地，住宅出让年限70年，十地形 状呈金三角形。项目东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。（二）项t（周围杲观1. 自然景观（1）东方景观。由于项目与月光花园屈同一住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大而积 中心广场绿地，因此项h东方口然景观较佳。（2）西、北方景观。根据新城区中心商务区的区域规划，该规划即将实就，项

26、忖西、北临区域是近3 万nf的绿地，项目西、北方自然景观十分优美。西、北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。（3）南方景观。项目南临已建成的*光花园，*光花园是“中国*产”的优秀住宅区，容积率低, 绿地率高，项口正对着*花园的绿地人道，凶此项目南方白然呆观怡人。2. 景观综述从本项目周围坏临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近景相对来说是比较优美的，也是本 项目的大优势和卖点。（三）环境卫生、社会治安状况1. 环境卫牛。项h属戴湖住区，是其一个组团，临近的和光、*光、*光花园经过材*物业管理公 司近來的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。惟一缺憾

27、的 是项口南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪咅，但对项口产生的影响微不足道。2. 社会治女状况。项h位于本市的东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治女状况并不十分好， 但近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区的 社会治安状况明显好转，05年项目临近村违法犯罪率为零。（四）周围交通条件1. 环临的公共交通条件。项bl东临*四路，南接*路，在*住区东主入口即有16路公交车的起 终站；向东500米即珍珠小区也有2、5、7路公交车停靠站；临近区域路网密布，交通较为发达，出租车 随手可招。2. 项目与公共交通的连接。本项口仅临公共交通站16路公交车

28、起终站50米，居民仅需步行2分钟 即可到达站点，不存在亚交通的问题。3. 交通条件综述。环临项h的公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制, 所以，该项目可充分宣传交通便捷这一优势点。（五）配套设施1. 菜市场。项h正对面星光花园的西北角，规划有一高档次室内菜市场，血积较大，设施较为齐全, 且该菜市场即将建造施丄。2. 商店、超市。附近小型便利店星罗棋布，规模超市达3家以上。3. 学校、幼儿园。木项目中即有特色学校、幼儿园，占地面积约1万nf,各类教育、教学设施齐全。4. 医院。小型社区诊所、个体诊所项目附近有4家之多，大型医院蚌埠铁路医院距项目1000米。5. 体育运动场

29、所。本项目中学校附有体育场，口为开放式的，在学校兼用的同时，也可供居民使用。 另，星光花园内也有健身大道供居民使用。6. 银行、邮局、酒丿占、娱乐场所：此类设施附近齐全。木项目所处地区是规划居住用地地区，己建成区人口密度较人，各种生活配套设施十分完善，居住在 项廿中的居民可衣食无忧。但本区域缺少规模大、档次高的精品购物中心，所在在本项h实施中可在沿兰 凌路的住宅底层设置商业铺血，以弥补此方血的不足。二、项目的swot分析对项目的营销，首要的就是弄淸项目自身的优缺点，而临的机会和威胁，正所谓知彼知方能百战 不殆。以下是项口的swot分析。（-）优势1. 交通条件。便捷。2. 周围配套设施。完善齐

30、全。3. 教育文化氛围。项目中的特色学校、幼儿园，房地产与教育文化对接、联姻，对于那些渴望自己 孩子以后能够得到特长教育的家长來说，无疑是最佳选择。4. 小区环境卫生状况。优良。5. 建筑功能、附件。充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立血新颖高档，附件众多。6. 建筑质量。可靠、优良。7. 物业管理。优秀。8. 发展商资信。一级资质开发企业，品牌、信誉良好。9. 售价。相对偏低。10. 销售、售后服务。热情周到。11. 销售形式。灵活多样的付款方式。（二）劣势1. 项目规模。偏小。2. 土地利川。不规则。3. 临铁路专用线。针对项目的优劣势，发展商应广泛宣传项目的优势來弱化其至掩盖项

31、目的劣势。具体可以：“规模 偏小”可以宣传为袖珍精品。“土地不规则”可以宣传为“居住在金三角”。“临铁路专用线”可以 在项h西侧栽植高大灌木，一可遮挡西晒阳光，二可减弱噪声。（三）机会1. 重大机会点。2006年新城区在中心商务区内绝不供应居住用地。2. 新城区屮心商务区的快速发展，投资强度增加，入驻企事业单位快速增加，人口数量的迅猛增人,进而导致住宅消费客源激增。3. 政府宏观调控措施得力有效，06年全市土地供应闸门收紧。4. 与建设银行双赢的合作关系和建设银行大力支持，资金链条无忧。（四）威胁1. 整个行业竞争激烈。2. 项廿的竞争楼盘在某个方面各有优势点。3. 外地开发企业高超的营销手段

32、和雄厚的资金实力。项目的机会点众多，重点机会点将促使项目成功；威胁是任何地区房地产业普遍现象，是不足以抵消 本项目的机会。w0战略w （劣势）规模偏小+土地不规则+铁路 专用线0 （机会）土地供应紧缩+客源激增+银 企双输贏wt战略w （劣势）规模偏小+土地不规则+铁路 专用线t （威胁）竞争激烈+外企营销手段+外 企资金实力s0战略：采用战略s （优势）交通+配套+教育+卫生+建筑功能 +质量+物业管理+发展商资信+付款方 式+售后服务+相对价低0 （机会）土地供应紧缩+客源激增+银企双赢第二节主要竞争楼盘分析本项口临近地段目前主要竞争楼盘有龙湖香都、沁雅花园ii、阿尔卡迪亚ii、金山家园、

33、益兴名流区等5个楼盘。、*香都1=11 项目特色与市场定位。该楼盘位于*大道北侧,*办公中心西北侧,占地120000 m2,容积率1. 7, 绿地率40%,由多层和小高层组成。交通相对较为便捷，周边配套设施基本齐全，周围自然环境一般。临 近区域内有屮学、小学、职业中学、高校等，子女就学相对较为方便。该楼盘的发展商是香港*投资公司，发展商实力雄厚；开发商是女徽*置业公司，开发商经验不足; 营销企划为福州*投资顾问公司，经销商经验老到，手法娴熟，售楼处设在楼盘门口南侧，并经形象包 装，气势宏伟、高大。该楼盘产品定位于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料、面砖。内装饰为毛坯墙、地，智能化偏扁;主力户型

34、115h12；客户定位于中上等收入的白领人士；现销售宣传价1980元/nf,折实价1950元/m?。2. 销售情况。04年开盘，现已销售9成，市场反映尚町，销售业绩良好。3. 成功之处。得益于销售商娴熟的操盘手法，广告宣传采取密集旺轰滥炸。二、*亚1. 项目特色与市场定位。该楼盘位于*花园东侧，*路南侧，东临*文化广场；区域位置有一定优越性；占地而积36500 m2,规划建筑而积75000 m2,容积率2.05,绿地率38%,全部由小高层组成;该项目交通方便，周边生活配套设施完善，由于紧临淮河文化广场，远眺夜景十分怡人。发展商为*房地产开发有限公司，属*集团子公司，集因公司是跨行业、多品种经营

35、的人型企业集团，规模庞大，管理科学先进，发展商自行销售楼盘。该楼盘的小髙层住宅产品定位于中高档商品房。外装饰为中档外墙涂料，内装饰为毛坯墙、地；智能 化高；住宅的主力户型为三房二厅，而积120 m2；客户定位于中上等收入家庭；实际销售价格2200元/nf。2. 销售情况。05年12月开盘销售，预计06年9月份交付使用，住宅销售率己达85%；市场反映强 烈，销售业绩优良。3. 成功之处。该楼盘地理位置优越，销售宣传得益于中心商务区的中心，销售价格策略运用得当， 致使该楼盘销售异常火爆。三、*家园项目特色与市场定位。该楼盘位于*东路北侧，*路与*四路交叉口西北角。占地168000 m2,规 划总建

36、筑而积270000 m2,容积率1.6,绿地率40%,规划由多层和小高层组成。周围自然坏境、交通条 件、配套设施均-般。该楼盘发展商是上海*房地产集团公司，该公司房地产上下游产业兼营，集团子公司众多，是一家 家族企业。该楼盘住宅产品定于中髙档商品房。外装饰为中档外墙涂料和而砖，内装饰为毛坯墙、地：智能化臥住宅主力户型三厉一厅，面积110 m2；客户定位于中上等收入家庭。该楼盘尚未开盘销售，预订情况不明，预计售价2550元/打。该楼盘规模较大，且离* *花园较近，町能会分流*花园的强有力的竞争刈手楼盘。* *花园的部分客源，是序号项tl名称项目座落位置发展商规划面积实施面积容积率绿地率主体形式智

37、能化产 |,|,| 定位（预）开工时间（预）竣工时间形象进度己（预）销比例主力户型价格面积套型预计11900001900001. 740%蘇多高中高04.705.9部交90%1153198021670001670001.635%高多高中高05. 106. 10主体50%13032250375000750002. 0538%小高高屮高04. 1105. 12装饰85%1203220042700001000001.640%高多高中高05.506. 10主体45%11032280529000001.540%赢多一一 咼中高05.706. 12装饰60%12032150665000650002. 03

38、35%高多高普高03. 1004. 12交付97%10531800合计1057000597000第三节市场定位及营销计划、* *花园临近地段楼盘购买对象及购买心理分析为更好地做好*細*花园的市场定位，找准其购买对象，可研人员进行了一次消费者随访谈调查；另，可研人员曾长期做过的销售工作，消费者接触较多，比较了解该地段的消费心态；可研人员 从以下几个方血说明从受访者身上得到了信息：1. 规划方面。大部分受访者表示，小区的环境好坏十分車要，购房所在小区一定要有高的绿化率， 若有景观更好。2. 建筑方面。户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大部分受访者不喜欢 西晒的户型。3. 户型

39、面积方面。户型面积不宜太小，但也不宜过大，最好是建筑面积100120 m?,三房二厅或二房二厅为宜。4. 小区配套方面。在小区内或小区附近，必须有完善的配套设施，例如：学校、幼儿园、医院、菜 市场、饭店等；要有足够的停车棚或机动车库；小区所处的区域要交通方便，夜间要有出租汽车行驶；特 别需强调的是部分受访者表示小区及小区附近要有路灯或路灯要明亮。5. 销售价格方曲。销售价格越便宜越好，这种心理是人z常情，但大部分受访者考虑到近几年來的 楼价上涨因素，能够接受的价格区间在18002000元/nv。6. 销售方式方而。90%的受访者表示必须有银行按揭，首付款要少，按揭年限要长，并要求销售人 员或发

40、展商帮助办理银行按揭；另有一小部分受访者表示最好能对发展商分期付款，约定几年内付清，不 做银行按揭。7. 建筑质量方面。建筑质量要绝对可靠，并要求按国家规定进行售后服务和保修。8. 物业管理方面。物业管理要热情、周到、诚实守信;最好是发展商自己的物业管理公司负责小区 的物业管理；100%的受访者要求物业管理费要便宜，最好不要超过0.6元/01驚通过笔者直接的、面对面的消费者随访谈调查，可以清楚地看到现在的消费者变得越来越理性，越来 越挑剔，要求越来越高，并且维权意识特别强烈，法律知识也更加丰富。通过调查及经验分析，可以人致勾画出本地段楼盘购买对象：年龄在2555岁之间，收入较高，多 为工薪白领

41、阶层，小部分是个体工商户或私营企业主。二、产品定位根据项目规划总平面、建筑方案、建筑功能、建筑结构等，产品定位于中高档商品龙。三、客户定位根据产品定位，客户定位于具有中高收入的工薪白领阶层。具体的市场细分为：1. 从地理位置上细分。客源來自蚌埠市蚌山区、龙湖区、新城区一带的居民，其中蚌山区、龙湖区的居民占绝人多数。2. 从年龄上细分。以2555岁的人群为主。3. 从工作环境上细分。以在蚌埠市蚌山区、龙湖区工作的中高收入的工薪白领阶层、政府公务员以 及个体经营者、私营企业主。他们主要來口铁路分局系统、政府系统、教育系统、规模企业的职员。4. 从经济状况上细分。月总收入2500元以上的家庭为主。5

42、. 从购房心理细分。以首次置业、自住购买为主，投资为辅。四、楼盘概念的导入鉴于:"1.根据上述市场细分，项目的目标客户锁定为具有屮高收入的口领阶层和私营业主，这一部 分人群对居住质量要求较高，生活惬意，对产品质量要求较高，其至挑剔，法律知识广泛，维权意识强烈。 2.目前蚌埠市房地产市场上部分房地产开发商言而无信,信誉度低，扰乱整个市场秩序，消费者诚惶诚恐, 唯恐踏入楼市陷阱。3.充分宣扬发展中房品牌，彰显*公司大度气魄。”的三个原因，木项目导入“无 理由退房概念”。“无理由退房”即在建筑期内，交付使用前或交付使用后三个月无损坏的，可退可换，消费者无须说 明任何理山。本项口发展商应高举

43、高打，人力宣传“无理由退房”概念。五、价格定位与价格策略（-）价格定位影响房地产价格的因索有成木因素、竟争因索、产品差异因素、购房者心理因索、发展商的日标、法 律政策因索。成木因索是影响房地产价格的重要因索，但本项ri的土地价格成木由于是2年询的土地出让 价格，相对于i前项目临近地段土地出让价格明显偏低，因此川成木导向定价法确定住宅的售价已显失真。 考虑到竞争因素、产品差异因素、购房者心理因素，木项目适用可比楼盘量化定价法，此定价方法在楼盘 定价中应是科学合理的。具体步骤为：1.确定定级因索、指标、分值。（见表4）2. 可比楼盘打分量化。（见表5）3. nj比楼盘量化计算。（见表6）4. 计算

44、项目住宅销售平均价。由于楼价与楼盘得分因素值之间呈近似直线相关，所以建立回归方程y （楼价）=臼+& （楼盘得分因 素值），先求常数b、a值。zx,.x2 yt 323830-x 149.9 x 17230b =¥= 262.8ex/-（zxz）22812.49-x（149.9）2n8- 厂 17230 *“、149.9ci = y-bx =262.8 x= -2771“ 8 8因此建立的冋归方程尸-2771+262. 8池为了验证上述模型尸-2771+262. 8x线性关系是否成立，进行一下相关性检验。r =、円'£)：严=0.9469 vz(z-y)2

45、v 288788在自由度77-2=6,显著性水平<7=0. 05,查相关系数表得到临界值为0. 707, =0. 9496 >0. 707,相 关系数远人于临界值0. 707,说明楼盘得分与楼价之间的线性关系成立。经对*花园楼盘进行因素评分，得各因素评分值合计17.8,即 矿17. 8,片-2771+262. 8 x 17. 8=1908 7g/m2o预测一下*花园楼价可能的区间范带1。置于水平为95%的预测区间为刃±z?(0. 025, 6)&, 也即 1908±2. 4469弘计算r =冋-计 xj1 +丄 +(t萼xj1 +丄 + 津=84.26

46、v n-2 n x.-x)2 v 6 v 63.7388所以，1908 + 2. 4469&即为:1908 + 2. 4469x84. 26 = 1908 + 207,楼价区间应为 1701 2115 元/nf之间。定级因素指标分值位置1.距所在片区屮心区的远近；2.商业为临街或背街；3.写字楼为临街或背街；4.住宅区为距所在片区中心区的远近a.最差（远）1； b.很差（远）2； c. 一般3；d.很好（近）4； e.最好（近）5价格1. 20元以上为等级划分基础；2.商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；3.价格是否有优势a.最高1； b.很高2； c. 一般3； d.很低4；e

47、.最低5配套1.城市基础设施：供水、排水、供气、供电;2.社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地a.最不完善1： b.不完善2； c.般3； d.很完善4； e.最完善5物业管理1.保安；2.淸洁卫生；3.机电；4.绿化率及养护状况；5.物业管理费；6.是否人车分流；7.物业管理商资质a.最差1； b.很差2； c. 一般3； d.很好4；e.最好5建筑质量1.是否漏雨漏水；2.门窗封闭情况；3.内墙；4.地板；5.排水管道a.最差1： b.很差2； c. 一般3： d.很好4：e.最好5交通1.大中小巴士路线数量;2.距公交站远近;3.站点数量;4.大中小巴舒适程度a.最

48、少（远）1 ;b.很少（远）2; c. 般3; d.很多4;e最多（近）5城市规划1.规划期限（远中近期）；2.规划完善程度;3.规划所在区域重耍性程度;4.规划现状a.最完善1;b不完善2;c. 般3;d.很完善4;e最完善5楼盘规模1.总建筑面积（在建及未建）；2.总占地面积;3.户数a.最小1; b.很小2; c;般3;d.很大4;e.最大5朝向1.按方向;2.按山景;3.按水景;4.视野a.北（西北、东北）1;b.西（西南）2;c.东3;d.东南4;e.南5夕卜观1.是否醉h；2.是否新颖;3.是否高档;4.感官舒适程度a.最差1; b.很差2; c. 般3; d.很好4; e.最 好

49、5室内装修1.髙档;2.实用;3.功能是否完善;4.质量是否可靠a.最差1;b.很差2;c. 般3;d.很好4;e.最 好5;环保1.空气;2.噪音;3.废物;4.废水a.最差1;b.很差2;c. 一般3; d.很好4;e.最 好（远）5;发展商实力及信誉1.资产及资质;2.开发楼盘多少;3.楼盘质量;4.品牌a.最差（少）1 ;b.很差（少）2; c. 般3; d.很好（多）4; e.最好（多）5;付款方式1. 一次性付款;2.分期付款;3.按揭付款;4.其他a.最差1;b.很差2;c. 一般3;d.很好4;e.最 好5;户型设计1.客厅和卧室的结构关系;2.厨房和测所的结构关系;3.是否冇

50、暗房;4.实用率大小a.最差1;b.很差2;c. 一般3;d.很好4;e.最 好5;销售情况1.销伟进度;2.销伟率;3.尾盘现状a.最差1;b.很差2;c. 般3;d.很好4;e.最 好5;广告1.版面大小;2.广告频率;3.广告创意a.最差（小）1 ;b.很差（小）2;c. 般3;d.很好（大）4; e.最好（大）5;停车位 数量1.停车位数量;2.住户方便程度a.最差（少）1; b.很差（少）2; c.-般3; d.很好（多）4; e.最好（多）5;表5 （1）可比楼盘综合因素量化表权重序号龙湖香都新新家苑阿尔卡迪亚ii沁雅ii得分净得分得分净得分得分净得分得分净得分位置0. 5131.

51、 502. 552. 552. 5价格0. 5231.531.52121配套0. 435241.65252物业管理0. 3451.501.551.551.5建筑质量0. 3551. 501. 551. 551. 5交通03641. 241. 241. 241. 2城市规划0. 3741.2d1.551.551.5楼盘规模0. 3851. 541. 251. 551. 5朝向0. 3941. 241. 241. 2l01. 5外观0. 11040.450. 530. 350. 5室内装饰0.21120.440.85151坏保0. 2125140. 840.840. 8发展商信誉0.11330. 3l0. 540.450. 5付款方式0. 21440. 800.840.840.8权重序号金山家