房地产开发流程、管理控制指导手册

1、本文山daily_007贡献pdf文档可能在wap端浏览体验不佳。建议您优先选择txt,或下载源文件到木机査看。产品库与题报告房地产开収流程、管理持制扌至寻手册i国厉产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团i克而瑞（中国）信息技术有限 公司的书而许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绛对保龛笫一章：房地产开发的概念房地产开収是扌至在依据丨华人民共咀国城市房地产管理济（以下简称城市房地产 管理济）依济麦得国有土地使川权的土地上連行基础训施、房屋建训的行为。房地产开収 是房地产活励丨一项重要制庙，属二龙地产生产、流通、消费诸环节丨的首要环

2、节。房地产作 为开肋产，不其他商品的开収相比，房地产开収投资人、耗力多、周期长、高赢利、高风险 的特点，使房地产开収活励在人们的生活丨占居趙来趙垂要的地位，绊济越収达，时代趙it 步，房地产开収的范围趙广，程庙趙深，内容趨h寂。一、房地产开发的种类：房地产开収包扌阳土地开収咀房屋开収。土地开収主要是扌至厉屋建训的前期工作，主要有两种情形:一是新区土地开収，召卩把农业 戒者其他非城山川地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市川途的城市川地; 事是旧城区改造戒事次开収，召卩对己绊是城市土地,但因土地用途的改发、城帀妊划的改发 以 及其他原因，需要拆除原来的建筑物，幵对土地迎行重新改造，投入

3、新的劳励。就房屋开収 而言，一般包扌西四丧层次：第一层次为住宅开収；笫事层次为牛产不绊营性建筑物开収；第 三层次为生产、生活服务性建筑物的开収；第四层次为城市其他基础训施的开収。二、房地产开发的基本原则及要求：根据丨华人民共咀国城帀房地产管理済第事十四条至事十七条的莊定，房地产开収有下列基本原则及耍求：（一）房地产开収 必须严格执行城市壯划，抚照绊济、社会战益、环境战益相统一的原贝u,实行全而业划、合 理布局、综合开収、配套建训。（事）以出讥方式支得土地使用权辿行房地产开収的，必须 扰照十地使用权出讥合同约定的十地用途、励工开収期限开収十.地°趟过出讥合同约定的 励工开収口期满一年未

4、励工开収的，可以征收相当二土地使用权岀讥金百分s事-i以卞的 土地闲置费；满爭年未励工开収的，可以无偿收回土地使川权；但是，因丿可抗力戒者政 丿占，政店有关部门的行为戒者励工开収必需的前期工作造成励工开収连延的除外。（三） 房地产开収项目的训计、施工，必须符合国家的有关标准咀览范。厉地产开収项目竣工，绊 验收合格后，方可交付使用。（四）依济变得的土地使用权的，可以依照本沆咀有关济待、 行政济眶的施定，作价入股、合资、合作开収绊营房地产。三、设立房地产开发企业应当具备的条件：根据城市房地产管理济的归定，训立房地产开収企业应当具备以下条件：2/65i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版

5、权所有绛对保龛（一）有自己的名称咀组织机极；（事）有固定的绊营场所；（三）有符合国务院业 定的注册资木；（四）有赵够的与业技术人员；（五）湃待、行政定的其他条件。训 立房地产开収企业，应当向工商行政管理部门甲请训立登让。工商行政管理部门对符合本 沆jk定条件的，应当沖以登让，収给营业执照；对开符合本济jk定条件的，开予登让。训立 有限责伕公司、股件有限公司，仍芋房地产开収绊营的，还应当执行公司浒的有关jg定。房 地产开収企业在硕麦营业执照后的一丧月内，应当到登让机关所在地的县级以上地方人民 政丿占社定的部门备案。四、房地产开发企业的设立程序训立房地产开収企业应绊过以下程序：（一）应当向工商局行

6、政筲理部门卬请训立登让, 工商行政管理部门対丿符合厉地产开収企业应当具备的条件的，丿沪登让；（事）房地产 开収企业在硕支营业执照后的1丧月内，应当到登让所在地的县级以上地方人民政店庭定 的部门备案；上述眶定主要为协调企业训立丨，一般行政管理（工商行政管理）不特殊行政 管理（房 地产开収行业管理）的关系。房地产开収公司训立阶徑的相关税费（一）企业済 人开业登让费；（事）企业済人发更登让费；（三）企业済人年庙梱验费；（四）补、换、 硕证照费。i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有3/65绛对保宠第二章：可行性研究和项目决策阶段由二房地产项口可行性研究需与业要求径高、技术性径强的注

7、册房地产估价师、造价工 程师、市场 调查咀分枫人员与家、绊济分梅与家、制作人员、社会、环境与家、房地产 与家、建筑工程与家、财会师及待师等与家，我公司目前缺少此类人员，只能对可行性研究 的步骤、内容、工作概要、项目评估的要求及决策作简要介纟刍。策划是一种程序，在木货上是一种运用脑力的理性行为。项目策划是一门新兴的策划学, 以具体的项目活励为对象，体现一定的功利性、社会性、创造性、时占支性的人型策划活励。 策划的六丧主要宏观作用：改发企业収展方式（松散向信纵、5e模向货量、产品向品胖咀资 本等），改发収展1=1标（多元向与业戒相反、地区向国际、上下游桐励），避免死二非命（収 现生存空间，収现生存

8、资源戒手徑），节约资源（避免盲仍，避免盲励），提高速庙（避 免 无故绊营环节、精蹇使企业可持续稳定地增长）,促迪丸争（相互启収使产业绊营更加寂 有 科学、技术咀艺术性，合绊劳成为乐越）等。总策划可使国家决策向民间绊济决策的转 化高战、顺畅、充分。项目策划的流程分为四丧流程：1、项i调研2、项i市场细分不选 择1）项目市场细 分2）项目市场选择3、项目策划虬撰写4、项目方案实就。房地产项 目策划是扌至，通过对市场环境的调杏哩系统的分柄，利用c绊挤握的有关资料及手殘，科 学地、合理地、有技地掏励项目的連程，幵丐提前判断房地产项口的顺利迎展程丿ili及技果。 房地产项n策划首先须绊董来会批准初步立项

9、后，再转由企业戒略収展研究室迎行可行ft. 研究。房地产项目可行性的研究成果主要应用二公司的投资方向决策。此阶卿涉及的研究 方向相对比较宏观，研究人员需与业要求径高、技术性径强的注册房地产估价师、造价 工程师、市场调查咀分梅人员与家、绊济分粗与家、制作人员、社会、环境等与家、房 地产与家、建筑工程与家、财会师及待师等与家组成。一、房地产项目可行性研究的根木目的：是实现项目决策的科学化、民主化，减少戒避免投资决策的夭浑，提高项h开収建训的绊济、社会咀环境战益。二、房地产项日按研究方向主要有以下四方血1、宏观经济信息一一包扌四政策m.房地产绊济扌至数、城市归划、区域人口特征、基 础训施等基木状况等

10、。通过对宏观帀场信息的分机了解房地产m场的现状及肋态。相关m场 信息包扌西金融市场、业界励态等不房地产有直扌昆不潜在关系的信息，以掏讦房地产市 场収展前景。i国房产信息集团i克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有4/65绛对保畫2、房地产产品研究：在售楼盘资料统计一一包扌西木地所仃的房地产项口数据库资料, 可辿行市场供应量、价格、八型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各 方面的统计分枳。区域市场分枳一一根据数据廉资料对特定区域市场迎行定量分枳，研究 典型丧案，对区域市场特点辿行分枳。楼盘汇总分枳 阶姪性对楼盘辿行统计分枳，追 踪市场収展方向。3、消费需求趋势研究：主要针対消费者

11、对某类房地产的总需求量以及房 地产需求的収展趁势研究。主要包捕需求励机、质幺l行为以及需求影响因素的研究，这些 研究将作为开収商把握需求励态的依据，幵以此开収出新的产品，幵开针对二某一丧特定楼 盘项目。4、品牌研究：在房地产行业収展还开是径正妊，以及消费者对开収商讣知程庙 比较肤浅的情况下，品胖形象的塑造会为产品销售带来积采的促迪作用。房地产开収商正 逐步重规品胖的建训,而品胖研究将成为品胖建训的基础。三、房地产项目的可行性研究步骤，可分为5个步骤进行：（1）项目公司抿岌委托戒公司董爭会立项；调查研究；方案选择不优化；（4）财务 评价咀绊济评价；（5）编制可行性研究报告。四、房地产项口可行性研

12、究的内容可行性研究的根木目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少戒避免投资决策的夭译, 提高项目开収建训的绊济、社会咀环境战益。可行性研究的主要内容有：（1）项目概况； 开収项目用地的现场调杏及励迁安置；（3）宏观绊济环境分相；项目所在地房地产市场状况 分梅；项目所在板坑市场研究咀建训麻模的确定；（4）!k划训计影响咀环境保护；（5）资源供 给及资木运作方案；（6）环境影响咀坏境保护；（7）项目开収模式、组织机极、岗位需求、 管理费用的研究；（8）开収建训节点计划；（9）项目绊济及社会岐益分柄；（10）结侥及逑订。五、房地产项h可行性研究的工作阶段1、投资机会研究。该阶耀的主要伕务是对投资项1

13、=1主要是土地辿行初步摸底咀意向性 谈 判，幵对投资项目戒投资方向提出建订，召卩在一定的地区咀部门内，以白然资源咀市场的调 查顿测为基础，寺找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而 开是依靠详细的分根。如果机会研究讣为对行的，就可以迎行下一阶煙的工作。i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有5/65绛对保宠2、初步可行性研究，亦称“顿可行性研究”。在机会研究的基础上，迎一步对项目建训 的可能性不潜在战益連行讦证分机。3、详细可行性研究，和通常所说的可行性研究。详细 可行性研究是开収建训项目投资决策的基础，是在分梅项目在技术上、财务上、绊济上的 可行性后作出

14、投资不否决策的关键步骤。4、可行性研究三阶弼常壯的时间费用表项目内容投资机会研究阶彈初步可行性研究阶哪详细可行性研究阶魏时间（月） 1 3 6 816 费用 0.2旷0.8% 0. 25犷7. 5% 0. 2%" 1.0% 允讫诲差 30犷20% 20旷10% <10%六、房地产项目开发详细的经济效益分析1、房地产项h的投资概算包扔内容：（1）、营销开支概算，包扌吐 项h前研究及可 行性研究的开支；项1=1策划的开支；销售策划的开支；广告开支；项目公司h常运作的开 支；项目及企业的公关开支；（2） 、土地征用开支概算，包扌西：政店一次性收麦的标准地 价；用二拆迁补偿戒青苗补偿的

15、开支；影响公共训施而出现的赔偿开支；（3）、工程开 支概算，包扌西：川二工程勘掌的开支；平整土地的开支；川二工程训计的开支；川二建筑施 工的开支；川二训施配套的开支；用二工程监理的开支；（4）、金融成木开支，包扌西：外 汇资金辿入国内账币系统产牛的银行担保及管理费用 支出；贷款引起的利息支出；各项保险 开支；税收咀行政性收费；开可顿见开支。2、口j行性研究财务数据的选定咀顿测（1）售 楼收入的测定（2）项口绊营管理费用收入不支出（3）绊营税费及所得税的缴交（4） 土地 增值税（5）所得税3、项目绊济故益分相4、项口盈亏能力分相：（1）、内部收益率（1rr）（2）、净现值（npv）（3）、净现值

16、率（npvr）； 5、项目开确定分枫：（1）、项目盈亏平 衡分相（2）、项i敏感性分枳（3）、概念分枳七、项h可行性研究的结论与建议：可行性研究的结讦不建订是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究 分柄做出总结幵提出相关建订，也就是根据前面所有的研究分相结果，对项目在技术上、绊 济 上連行全而的评价，对建训方案連行总结，提出结讦性意见咀建订。i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有6/65绛对保遥八、集团公司董事会根据可行性报告的结论与建议，做出投资决策，批准止式立项，项 目进入前期开发阶段。九、其他：房地产开发项口立项和可行性研究阶段的实际发生的相关 费用（1）

17、可行性研究费（2）建训工程坯划i乞可证执照费第三章：建设前期准备阶段一、十地使用权的获取及开发（一）、土地使用权：是疑/位戒者丧人依沆戒依约定，对国有土地戒集体十地所亨有的占有、使用、收益咀有 限处分的权利。集体十地使用权：是农村集体绊济纽织及其成员以及符合济待业定的其他 纽织咀丧人在 济待归定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。土地使用权出讥，是 扌至国家将国有土地使用权（简称土地使川权）在一定年限内出讥给土地使用者，由土地使用 者向国家支付土地使用权出讥金的行为。1、开发商获取土地使用权的主要方式1）通过行 政划拨方式支得；2）旧城改造吏得丨标地坑国有土地使用权；3）转讥支得；4）出讥

18、 方式麦得（招标、拍卖、协订出讥三种方式）；5）联介开収幵报有关主管部门立项、审 批后麦得；6）通过司済裁决麦得；7）通过兼幵、收质等股权重组方式交得。2、开发 商获取土地使用权的程序（1） 、土地使用权有偿出讣的方式出讥方式是扌至政店作为国有 土地的代表以什举形式戒程序将国有土地使川权讥不土地 使用者。抚照丨华人民共唄国 城镇国有土地使用权出讥咀转讥暂行条例国有土地使用权的出讥方式有三种：协议、招标、 拍卖。i办订出讥扌至土地使用权的有意发讥人育扌昆向国有十地的代表提出有偿使用十地的愿 望,由国有土地的代表不有意友讥人迎行一对一的谈判咀切磋、协商出讥土地使川权的有i国房产信息集团i克而瑞（丨

19、国）信息技术有限公司版权所有7/65绛对保龛关爭宜的这样一种出讥方式。招标出讥是扌至在疑定的期限内，山符合条件的单位戒者 丧人以此而投标形式，竟投 某地輕土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使 川者（召卩土地使用权友讥人）的出讥方式。以招标方式出讥土地使用权，丿仅要明确合同 双方当爭人的权利丿务，而丐要明确投标的战力及招标人在招标期限内应负的责伕等。 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍讥”。它是扌至由土地所有者代表在扌至定的时间、地点， 组织符合条件的土地使用权有意友讥人到场，就所出讥使用权的土地公开叫价竟投，扰“价 高者得”的原则确定土地使用权友讥人的-种出讥方式。依照招标拍卖挂片半出

20、讥国有土 地使川权比定建训川地凡属二营利性的商砧房开収、，旅游、商业、娱乐等用途的，必 须通过市土地交易丨心挂胖出讥国有土地使川权，幵麦得 成交确讣此，然后签订国 有土地使用权出讥合同。开収商支得国有土地使用权出讥合同后，到建管处办理建 筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登让手续。（2）、属协议出让的，办理十地登记时 应提交以下资料：土地出讥合同划拨决定此戒转讥批文；、开収商营业执照 戒组织机极代码证，房地产开収资货；属新增建训川地的，应提供建训川地批准虬； 属存量用地的，应提供原十地使用者十地权源资料；1： 2000地形图2佯；加盖了“权 属已审核”的宗地图、地籍图各3 ft-；地上附着物权

21、属证明；土地登让甲请虬； 土地皆让济人代表证明咀身伴证明；土地皆让委托此。（3）、招标受让土地使用权川 请程序用地者见到招标公告后到扌至定地点索支招标文件。用地者到市戒区、县房地局 戒其它部门了解情况，迎行咨询，幵到出讥地坑实地勘察，搜集资料。用地者迪行投 资分机。到扌至定地点办理投资登让，提交企业工商营业执照、济人资格证明、银行资 信证明，幵抉!b定缴纳投标保证金。用地者填写投标此棄给扌至定方連行投标。收到 丨标通知虬后，由企业済定代表人戒授权代表人不市戒区、县房地局签订土地使用权出讥 合同，幵扰合同的耻定支付总地价款的一定比例作为定金。扰合同的约定支付余款。付清 40%地价款后向市戒区、县

22、房地局甲硕临时国有土地 使用证，付淸全部地价后向市戒区、县 房地局甲请正式国有土地使用证。i国厉产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有8/65绛对保憲（4）、拍卖受让土地使用权申请程序用地者见到拍卖公告到扌至定地点索支拍卖文件。 用地者到市戒区、县厉地局戒其它部门了解情况，辿行咨询，幵到出讥地坑实地勘察, 搜集资料。用地者辿行投资分梅。到扌至定地点办理竞投登让，提交企业工商执照、济 人资格证明、银行资信证明，幵 扰jk定缴纳竟投保证金。川地者到拴定地点硕麦竞叫胖。 川地者在je定时间、拯定地点到拍卖现场参加竟投。企业济定代表人戒授权代表人不 市戒区、县房地局签订土地使用权出讥合同，

23、幵扰je定支付总地价款的一定比例作为定金。 抚合同的约定支付余款。付淸40%地价款后向市戒区、县房地局甲硕临时国有土地使用证, 付清全部地价款向市戒区、县房地局甲硕正式国有土地使用证。属绊营性开収用地的，开収 商通过招标、挂胖、竟如戒协订出讥程序变得成交确讣虬。几此虬办理土地出讥戒划拨 手续，辿行土地登让，支得国有土地使用权证。（5）、出让的土地|+1亍其用途不同，土 地的使用期限也不相同。一般年限规定如下：居住川地70年，工业川地50年，商业川地 40年等。（二）、土地开发仍广丿上来讪扌至因人类生产建训咀生活丿断収展的需要，采川一定的现代科学技术的绊 济手礎，扩人对土地的令战利川范围戒提高对

24、土地的利川深丿ili所連行的活励，包扌西对尚未 利 用的土地辿行开星咀利用，以扩大十地利用范围，也包扌西对己利用的十地辿行整治，以提 高土地利用率咀集约绊营程庙。仍狭丿的角庙理解，十地开収主要是对未利用十地的开収 利用，要实现耕地总最励态平衡，未利用土地开収是补充耕地的一种有故途徂。十地开发 -般分为土地一级开发和二级开发。1、土地一级开发：是按由政店戒其授权委托的企业, 对一定区域范围内的城市国有土地（宓地）戒乡村集体土地（生地）連行统一的征地、拆迁、安 置、补偿，幵連行适当的市政配套训施建训，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五 通一平”戒“七通一平”的建训条件（熟地），再对 熟地辿

25、行有偿出讥戒转讥的过程。（1）、 -级开収根据实施主体的丿同，开収方式可以分为以下三种：、政府卞属的土地储备机构 直接负责一级开发的，、委托开发企业实施一级开发的，由开发金业负责筹措资金、办理 规划、项丨i核准、征地拆迁和人市政建设等手续并组织实施，、通过招标确定一级开发企 业的办法。i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有9/65绛对保畫（2）、一级开发的成本构成和收益：成本构成：征地、拆迁补偿及有关税费；收 质、收冋咀置换过程丨収生的有关补偿费用；市政基础训施建训有关费用；招标、拍 卖叫挂胖交易丨収生的费用；贷款利息；土地储备开収供应过程丨収生的审计、待师、 工程监理等费用

26、，开可顿见费及绊同级财政咀土地主管部门核准的其它支出。收益：委 托开収企业负责一级开収具体管理的，开収企业的管理费开高二一级开収成本的2%,主体 还是十地储备丨心。委托开収企业立扌昆实施一级开収的，开収企业的利润丿高二顿计成本 的8%,主体是 企业。对二招标项目，成木极成、收益要求由开収企业在竟标文件丨提出 方案，作为评标参 考。2、房地产二级开发：是土地使用者纟半过开収建训，将新建成的房 地产連行出售咀出租的市场。召卩一-般扌至商品房首次連人流通硕域連行交易而形成的帀场。 房地产事级市场也包抿土地事级市场，召卩土地使用者将达到胚定可以转讥的土地，辿入流 通硕域辿行交易的市场。（三）、取得房地

27、产开发项目土地使用权的法律程序1、国有土地 使用权的出让（1）、办理建训用地眶划讫可证；（2）、办理建训用地委托钉桩；（3）、罗理 国有土地使用权出讥甲请；（4）主管部门实地勘察；、（5） 土地估价报告的顿审；、（6）、委托地价评；（7）、办理核定地价手续；（8）、办理土地岀讥审批；（9）、签订国 有土地使用权出讥合同:（10）、硕支临时国有土地使用证:（11）、斤页麦正式国有土地 使 用证；（12）、国有十地使用权出讥金的返还。2、国有十地使用权的划拨（1）、国有十地 使用权划拨用地甲请；（2）、主管部门现场勘察；（3）、划拨用 地甲请的审核、报批；（4）、 支得划拨用地批准。3、集体土地的

28、征用（1）、征用集体土地用地甲请；（2）、到拟征地 所在区（县）房地局立案；（3）、签订征地协订:（4）、签订补偿安置协订；（5）、礙 劳励力安置方案；（6）、区（县）房地局审核各项协订；（7）、市政店下文征地；（8）、交 纳菜田基金、耕地占用税等税费:（9）、办理批地文件、批地图；（10）、办理冻结户口 ；（11）、调查户口核实劳励力；（12）、办理农转工工作；（13）、办理农转居工作；（14）、 办理趟转人员安置工作;（15）、地上物作价补偿工作；（16）、征地结案。4、取得房地产 开发项目土地使用权的相关税费（1）、地价款（土地出讥金）；（2）、资金占用费；（3）、 滞纳金；（4）、土i

29、国房产信息集团i克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有10 / 65绛对保宠地使川费；（5）、外商投资企业土地使用费；（6）、防洪工程建训维护管理费；（7）、 土地闲置费:（8）、土地权属调查、地籍测绘费；（9）、城镇土地使川税；（10）、地价评 估费；（11）、出讥十地顿订金；（12）、征地管理费；（13）、土地补偿费；（14）、青苗 及树木补偿费；（15）、地上物补偿费；（16）、劳励力安置费；（17）、趟转人员安 置费；（18）、耕地占用税;（19）、新菜田开収建训基金。二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证（一）、征地1、我国现行安置被征地农民有七种途徂：账币安置、农业安置、重新择 业

30、女置、留地女置、社会保险女置、入股女置、稠民女置。2、国家建训征用土地时，必须 依济补偿被征用着所並夭的土地权利的各项费用。征收集体所有的土地，包扌西耕地补偿费及 其他土地补偿费，安置补劣费，地上附着物补偿费，包扌西各类建筑物、极筑物拆迁补偿费、 青苗补偿费、多年生构木补偿费、新菜地开収建训某金等。幵越额安据被征地农民的社会保 障费川，维护被征地农民的合y卉权益，保障被征地农民的生活”，“征收单位、丧人的房屋及 其他开励产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合济权益；征收居民房屋的，述应当保障 被征收人的居住条件。” 3、国家标准征地补偿费计算表类型征用耕地其它农用地 未利川 地补偿项目土地补偿

31、费安置补劣费青苗补偿费附着物补偿费土地补偿费安 置补劣费青苗补偿费附着物补偿费土地补偿费安置补劣费青苗补劣费附着物补偿费（二）、拆迁计算依据 标准i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有11 / 65绛对保寇1、拆迁龙屋的单位取得厉屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申办拆迁许口j证应提交以下 申报资料：（1）、填写城市厉屋拆迁甲请表一式五佯：（2）、建训项目批准文件；（3）、 建训用地归划吃可证；（4）、国有土地使用权批准文件（建训用地批准虬戒划拨决定虬）；（5）、 拆迁代办单位咀评估机极资料；（6）、拆迁安置计划叫方案；（拆迁红线范围内房屋而积、 户数、性货、用途等基木情况；拆迁

32、方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安 置用房证明；拆迁补偿资 金来源及顿算资金额庙。）（7）、有关金融机极出具的拆迁补偿安 置资金证明。2、拆迁方式：（1）政店组织拆迁：主要桎通过批租、旧城改造方式支得土 地使用权所涉及拆迁。、（2）拆迁人向行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要甲 请拆迁吃可证。、（3）拆迁人委托拆迁：适用开収商缺乏拆迁绊验时委托与门仍爭房屋 拆迁工作的单、位迪行。3、拆迁的主要内容包括：（1）房屋拆建，如危ih房改造；（2） 城市功能、川地布局咀空问结极的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务训施等公共建 筑的建训咀改造；（3）环境治理,如扩展绿地、治理污染工

33、程等。因此,城市房屋拆迁是伴 随着城市建训项目辿行的，是城市建训的重要纽成部分，尤其是旧城改造丨的一丧重要环节, 处二建训项目的前期工作阶彈。4、拆迁完毕后，申请拆迁验收，収得房屋拆迁验收合梅 证5、拆迁人与被拆迁人应当依照木条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房而积和 安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。6、拆迁 租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿女置协议。7、房地产开发 项h拆迁安置阶段的法律程序：（1）、委托辿行拆迁工作（2）、办理拆迁甲请（3）、 审批、硕麦拆迁讫可证（4）、签订房屋拆迁责伙虬（5）、办理拆迁公告不通 知（6

34、）、 办理户口冻结（7）、暂停办理相关爭项（8）、确定拆迁安置方案（9）、签订拆迁补偿 此血协订（10）、召开拆迁励员会，迎行拆迁安置（11）、収放运作拆迁补偿款（12）、 拆迁施工现场防尘污染管理（13）、稠交拆迁档案资料（14）、房屋拆迁纠纷的裁决（15）、 强制拆迁。8、房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费：（1）、房屋拆迁补偿费（2）、 搬家补劣i国房产信息集团i克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有12 / 65绛对保宦费（3）、捉询搬家奖励费（4）、临时安置补劣费（周转费）（5）、清理费（6）、 停产停业综 合补劣费（7）、对仍城区位置较好的地区迁往位置较差的地区戒进郊区县的居 民

35、的补劣费（8）、一次性异地安置补劣费（9）、房屋拆迁管理费（10）、房屋拆迁服 务费。三、确定勘察、监理（一）、确定勘察勘察是揑根据建训工程的要求，查明、分粗、评价建训场地的地货、 地理环境特征咀岩土工程条件，编制建训工程勘察文件的活励。工程勘察通过对地形、地 货及水文等要索的测绘、勘掌、测试及综合评定，提供可行性评价不建训所需的基础资料。 它是基木建训的首要环节。搞好工程勘察，特别是前期勘察，可以对建训场地做出详细讦证, 保证工程的合理辿行，促使工程支得最佳的绊济、社会不环 境战益。1、工程勘察一般分为： 工程地货勘察、工程测量、水文地货勘察等。2、工程地质勘察主耍有以下五项内容：搜 集研究

36、区域地货、地形地貌、遥感照片、水文、气象、水文地货、地震等已有资料，以 及工程绊验叫已有的勘察报告等；工程地货调查不测绘；工程地货勘掌见工程地货测 绘叫勘掌；岩土测试咀观测见土工试验叫-现场原型观测、岩体力学试验咀测试；资料 整理咀编写工程地货勘察报告。3、工程勘察要求：勘察工作要正确反映客观实际，对现场 地形、地货概况、原有训备状况以及使用情况等原始资料的收集必须准确、齐全，以满赵编 制训计文件的要求。对勘察的原始资料丿得遗夭戒伕意涂改。勘察训计文件必须根据上级 麻定的审批办沆，对训计文件迪行严格的审定迪行层层把关，重大的技术方案咀技术问题 必须绊室主低咀技术主管审定。（二）、确定监理1、建

37、训工程监理是扌至具有相关资货的 临理单位反建训单位（项目済人）的委托，依据 国家批准的工程项目建训文件、有关工程 建训的済待、済归叫工程建训临理合同及其他工程 建训合同，代替建训单位对承建单位的 工程建训实施监搞的一种与业化服务活励。2、工程建训监理的主要内容：扌奇制工程建训的 投资、建训工期、工程货量；辿行安全管理、工程建训合同管理；协调有关单位j间的工作 关系，召卩“三捋、两管、一协调。3、建训工程监理扰监理阶殘可分为训计监理咀施工监理。 训计监理是在训计阶輕对训计项ri所迪行的监理，其主耍目的是确保训计货量咀时间等口 标满越业主的要求；施工监理 是在施工阶卿对施工项目所迎行的监理，其主要

38、目的在二确 保施工安全、货量、投资唄工期i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有13 / 65绛对保畫等满越业主的要求。工程建训监理应为咨询戒仍爭项目管理工作，但基二一些深层原 因，我国工程建训监理己绊界化为施工监理。4、监理单位应二委托监理合同签订后10犬 内将项口监理机极的组织形式、人员极成 及对总监理工程师的仅命此而通知建训单位。应 根据委托监理合同je定的服务内容、服务期限、工程类别、归模、技术复杂程庙、工 程环境等因素确定项1=1监理机极的组织形式咀归模，监理人员应包扌西总监理工程师、为业工 程师叫监理员，必要吋可配备总临理工程师代表。总 监理工程师应由具有3年以上同

39、类工 程监理工作绊验的人员担伕；总临理工程师代表应由具有2年以上同类工程监理工作绊验 的人员担快；与业监理工程师应hl具有1年以上同类 工程监理工作绊验的人员担伕。5、 建训工程监理实施的程序（委托监理合同签订后）：（1）确定项目总监理工程师，成立 项i监 理机极（2）编制建训工程监理比划（3）制定各与业监理实施细则（4）壯范化地开展监 理工 作（5）参不验收、签署建训工程监理意见（6）向业主提交建训工程监理档案资料6、监理单 位应编制相应的监理贮划，包扌西以下主要内容：工程项目概况；监理 工作范围；监理工作 内容；监理工作r标；监理工作依据；项目监理机极的组织形式；项口监理机极的人员配备 计

40、划；项目监理机极的人员岗位制庙；监理工作程序；监理工作方济及措施；监理工作制 庙；监理训施。四、规划设计（一）、城市规划：是政店调捋城市空间资源、挂寻城乡収展不建训、维护社会公平、 保障公共安全咀公众利益的重要公共政策一。城审妊划分为总体施划咀详细归划两丧阶 徑。城市详细je划又分为持制性详细®i划咀修 建性详细je划。1、控制性详细规划应当包 括下列内容：（1）确定业划范围内开同性货用地的界线，确定各类用地内适建，开适建戒 者有条件地允吃建训的建筑类型。（2）确定各地坑建筑高庙、建筑宠庙、容积率、绿地率 等搞制扌至标；确定公共训施配 套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距

41、离等要 求。（3）提出各地坑的建筑体量、体型、色彩等城市训计扌至寻原则；（4）根据交通需求 分枳，确定地坑出入口位置、停车泊位、公共交通场站川地范围叽 站点位置、步行交通以及 其它交通训施。壯定各级道路的红线、断血、交叉口形式及渠化措 施、捋制点处标咀标高。（5）根据眶划建训容量，确定市政工程管线位置、管徂咀工程训施的用地界线，迎行管线 综合。确定地下空间开収利川具体要求。i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所佇14 / 65绛对保屯（6）制定相应的土地使用不建筑管理je定。扌奇制性详细je划确定的各地坑的主要用途、 建筑宠庙、建筑高庙、容积率、绿地率、基础训施咽公共服务训施配

42、套jk定应当作为强制性 内容。持制性详细归划成果应当包扌训底划文本、图件咀附件。图件山图纵咀图则两部分 组成，归划说明、棊础资料咀研究报告收入附件。搞制性详细归划的原则应以用地的搞制 咀管理为重点，以实施总体坯划的意图为口的，强化归划训计咀归划管理的衔扌必 编制工 作要在具有完备的基础资料条件下連行，开展充分的调查研究。！&划的编制既要考虑形体 环境，又耍考虑绊济、社会等因素，选择科学的决策方济咀决策内容，运用持制的手輕，确 定城市戒开収区耒来的建训目标。2、修建性详细规划应当包括下列内容：（1）建训条件 分柄及综合技术绊济任证。（2）建筑、道路咀绿地等的空间布局咀景观施划训计，布置总

43、 平面图。（3）対住宅、医院、学校n旦托幼等建筑迎行日照分相。（4）根据交通影响分相, 提出交通组织方案咀训计。（5）市政工程管线眶划训计咀管线综合。（6）竖向坯划训计。（7）估算工程量、拆迁量咀总造价，分相投资技益。修建性详细妊划成果应当包扌西归划说 明此、图纵。3、规划设计详细规划方案的一般过程：是将目标，调查，顿测的各项内容辿行 综合，以此模拟项目収展过程丨这些要素及其关系的发化，演辿以及形成的各种状态，然后对 这些状态辿 行评价咀芟舍，在必要时调整各类要素的内容及相互关系,建立实现某种未來状 态的理想蓝图，最片提出一整套统一的施划成果重点是建立起各类耍索间的关系,以及考 虑这种关系在项

44、日収展的社会，绊济，政治，环境背景下的励态过程.使社区収展的客观归待 咀人类对未來収展的主观愿望在这些关系的演辿丨支得综合体现.4、商业地产项h前期规 划为定位:通过市场调研咀对项目所在区域绊济环境考察，以及商圈消费能力、消费结极、 消费习惯、竟争对手、供应商现状等内容的调查不分枷，根据调研资料咀分机结杲完成项目 的!fi划建训体量、商业训计要求、楼层结极等项目整体定位。为客户提供绊营或略不相关 决策，降低开収商投资成本，为项目h后的招商、开业筹备、绊营管理、营销企划确定纲硕 性i标叽方向。主要内容：1项目所处区域商业环境収展趁势2.商圈商业结极不消费状况 调査分粗3.项目前期莊划不评估4.业

45、态、业种定位不配置确定5.绊营品项、品类选择 不确定6.目标消费客群训定7.商品价格带及品胖策略确定8.服务基准策略确定9.卖场 功能分区不布局确定10.项口管理目标确定。5、建设工程规划管理的主要内容令：建筑 管理、道路管理、管线管理、审定训计方案、核収建训工程划讫可证。i国房产信息集团i克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有15 / 65绛对保畫6、在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基木步骤是：（1）在项目建订此 报批戒可行性研究报告编制前，开収商要向施划局甲报je划要点，施划管理部门应衣要点 通知ilil i对批复时的参考依据；在项h建订虬批复后，开収商应向je划局卬报项h选

46、址、 定点，召卩向甲请单位下収 选址归划意见通知此，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详 细的意见，幵须同吋下达 妊划训计条件；（3）j0划训计条件，是项目选址后，由建训单位甲 请，归划部门下达的姿托训计机极連行眶划方案训计的依据性文件。开収商在完成方案训计 后，须向业划部门提出审定甲请； 通过审定的训计方案，是编制初步训计戒施工图的依 据，也是支得建训川地壯划讫 可证的必备条件；开収商依据审定的训计方案通知ma!可 行性研究报告批复，幵在比划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后, 应向飪划局甲硕建训用地jk划讫可证，该证是支得土地使用权的必备文件；（6）甲硕建训 工程眶划讫

47、可证，是在项目列入年mi正式计划后，甲请办理开工手续s前，需迎行的验证 工程建训符合归划要求的最后濟定程序，该证卬办开工的必备文件。（爭）、建筑设计：1、 设计的定义就是-种“有目地的创作行为”。2、设计的种类相当多种，按系统分类如下：工 业设计，环境设计，建筑设计，室内设 计。3、建设工程设计是扌至根据建训工程的要求，对 建训工程所需的技术、绊济、资源、环 境等条件辿行综合分梢、'氐证，编制建训工程训计文 件的活励。通俗的讪是扌至建筑物在建造 '前，训计者扰照建训伙务，把施工过程咀使用过程 i所存在的戒可能収生的问题，爭先作好通盘的训想，拟定好解决这些问题的办济、方案, 用图

48、纵叫文件表达出来。作为备料、施 工组织工作叫各工种在制作、建造工作丨互相配合 协作的共同依据。便二整丧工程得以在顿定的投资限额范围内，抚照周宠考虑的顿定方案, 统一步调，顺利連行o幵使建成的建筑物充分满越使用者咀社会所期望的各种要求。4、 设计基本原则:建筑训计除应执行国家有关工程建训的方针政策外，尚应执行下列 基本原则:（1）、当地城市胚划部门制定的城市比划实施条例；（2）、根据建筑物的用途咀目的, 综合讪求建筑的绊济战益、社会战益、坏境战益；（3）、合理利川城市土地咀空间，提倡 社会化综合开収咀综合性建筑：（4）、适应我国绊济収展水平，在满越当前需要的同时适 当考虑将来提高咀改造的可能；（

49、5）、节约建筑能耗，保证围护结极的热工性能；i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有16 / 65绛对保龛（6）、建筑训计的标准化应不多样化结合；（7）、体现对残疾人、老年人的关怀, 为他们的生活、工作咀社会活呦提供无障碍的室内外坏境；（8）、建筑咀环境应综合考 虑防火、抗震、防空咀防洪等安全措施；（9）、在国家戒地方公布的各级历叱文化名城、 丿力叱文化保护区、文物保护单位叭风景名胜区的各项建训，应扰国家戒地方制定的有关条例 咀保护归划辿行。5、基本的设计程序分为以下几个工作阶段：搜集资料、初步方案、初步 设计、技术设 计施工图和详图等：（1）、训计者在励手训计j前，首先要了解

50、幵抬握各 种有关的外部条件叫客观情况：自然条件，包扌西地形、气候、地货、自然环境等；城m归划 对建筑物的要求，包扌西用地范围的建筑红线、建筑物高庙咀進庙的捋制等，城市的人为环 境，包扌西交通、供水、扌底水、供申、供燃气、通信等各种条件咀情况；使用者对拟建建 筑物的耍求，特别是对建筑物所应具备的各项使用内容的要求；对工程绊济估算依据咀所能 提供的资金、材料施工技术咀装备等；以及口j能影响工程的其他客观因素，这丧阶魁，通常 称为搜集资料阶徑。在搜集资料阶理，训计者也常协劣建训者做一些应由咨询单位做的工 作，诸如确定计划伕务虬，迪行一些可行性研究，提出地形测量咀工程勘察的要求，以 及落实某些建训条件

51、等。（2）、训计者在对建筑物主要内容的安扼有丧大概的布局训想以 后，首先要考虑咀处理建筑物不城市划的关系，其丨包拥建筑物咀周围环境的关系，建 筑物对城市交通戒城市其他功能的关系等。这丧工作阶卿，通常叫做初步方案阶輕。（3）、 技术训计阶輕是训计过程丨的一丧关键性阶輕，也是整丧训计极思基木成型的阶徑。初步训 计丨首先要考虑建筑物内部各种使用功能的合理布置。要根据"同的性货咀用途合理安扼, 各得其所。这开仅出二功能上的考虑，同时也要仍艺术战杲的角庙來训计。（4）、技术训 计的内容包扌西整丧建筑物咀各丧局部的具体做济，各部分确切的尺寸关系，内外装修的训计, 结极方案的计算咀具体内容，各种极

52、造咀用料的确定，各种训备系统的训计咀计算，各技术 工种'间各种才厉的合理解决，训计顿算的编制等。这些工作都是在有关各技术工种共同商 订下辿行的，幵应相互讣可。技术训计的着眼 点，除体现初步训计的整体意图外，还要 考虑施工的方便易行，以比较省半、省时、省钱的办決求支最好的使川战果咀艺术战果。对 二开太复杂的工程，技术训计阶姪可以省略，把这丧阶輕的一部分工作纳入初步训计阶輕, 另一部分工作则留徃施工图训计阶趙迎行。施工图咀详图主要是通过图纵，把训计者的意 图叫全部的训计结果表达出来，作为工人施工制作的依据。这丧阶徑是训计工作叫施工工 作的桥梁。施工图i口详图丿仅要解决各丧细部的极造方式咀具

53、体做济，还要仍艺术上处理 细部不整体的相互关系。包扌西思路上、逡辑上 的统一性，造型上、风格上、比例咀尺庙上的 协调等，细部训计的水平常在径人程丿山上影响 整丧建筑的艺术水平。i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有17 / 65绛对保宠6、房地产项目设计阶段主要分3个阶段：初步训计、技术训计、施工图训计。初步训 计 阶徑丄要侧重技术功能要求，其重要特征是：以提高价值目标咀建训单位要求为重点，以功 能分机为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为捉针，技术分枷不绊 济分粗相结合。技术训计阶彈为基本训计、招标文件准备阶姪。施工图训计阶姪主要侧重 二 造价捋制，扰照批

54、准的初步训计的总概算严格持制施工图训计。7、建筑规划方案设计流程 表建筑规划方案设计流程i国厉产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有18 / 65绛对保畫五、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续（一）、工程建设项目报建: 是扌至工程建训项目山建训单位戒其代理机极在工程项目可行性研究报告戒其他立项文件被批准后，须向当地建训行政主管部门戒其授权机极 連行 报建，交验工程项ei立项的批准文件，包扌西银行出具的资信证明以及批准的逑训用地 等其他 有关文件的行为。这里的工程建训项目是拯各类房屋建训、土木工程、训备安装， 管道线路敷训、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等

55、建训项忖，通称为 工程建训项目。凡是在我国境内投资兴建的工稈建训项目，包扌西外国独资、合资、合作 的工程建训项口，都必须实行报建制庙，棍反当地建训行政主管部门戒其授权机极监督管理。1、工程建设项目的报建内容：（1）工程名称；（2）建训地点；（3）投资je模；（4） 资 金来源；（5）当年投资额；（6）工程比模；（7）开工、竣工h期；（8）収包方式;（9）工 程筹建情况。2、工程报建的程序：（1）、建训单位到建训行政管理部门戒其权 机极硕支建训工程项目登让表。（2）、扰登让表内容及耍求讣真填写登让表。（3）、 将登让表报送建训单位主管部门审核、签署意见。（4）、向建训行政管理部门报送登让 表；幵

56、交验立项批准文件叫-建训工程坯划吃可证，土地使川证，投资诰可证及资金证明。（5）、建训行政管理部门戒其代理 机极审核签署意见后，収还建训单位项口登让表，迎入 施工图文件审查程序。报建单位有如下部门：1、jk划部门；2、计委；3、人防部门;4、园 构部门；5、消防 部门；6、交警部门；7、环保部门；8. ±地部门；9、气象部门；10、卫 生部门；11、水利部门。准备资料有些相同有些7t同，报建单位应到相关单位及部门咨询。（二）、申请招标，办理招标投标手续招标是扌至招标人（红方）収出招标通知，说明采质的商品名称、je格、数量及其他 条件，邀请投标人（卖方）在归定的时间、地点扰照一定的程序

57、迎行投标的行为。建筑工 程招标是拴建训单位对拟建的工程収布公告,通过济定的程序咀方式吸引建训项日的承包单 位竟争幵仍丨选择条件优趨者来完成工程建训伕务的済待行为。1、工程建训项目符合工 程建训项目招标范mm模标准定归定的范围咀标准的，必须通过招标选择施工单位。2、依濟必须招标的工程建训项i,应当具备下列条件才能辿行施工招标：（1）招标人已 绊依济成立；（2）初步训计及概算应当履行审批手续的，已绊批准；（3）招标范围、招标 方式咀招标组织形式等应当履行核准手续的，已绊核准；（4）有相应资金戒资金来源己绊 落实；（5）有招标所需的训计图纵及技术资料。3、工程施工招标分为公开招标、邀请招 标咀协让招

58、标。（1）、采川公开招标方式的，招标人应当収布招标公告，邀请丿特定的济 人戒者其他组i国房产信息集团丨克而瑞（丨国）信息技术有限公司版权所有19 / 65绛对保寇织投标。依沆必须迎行施工招标项目的招标公告，应当在国家扌至定的报刊咀信息网绚 上収彳|j。（2）、采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的済人戒者其他组织収出投标邀请虬。（3）、招标公告戒者投标邀 请此应当至少载明卞列内容：招标人的名称咀地址；招标项目的内容、归模、资金来源；招 标项目的实施地点咀工期；获麦招标文件戒者资格顿审文件的地点咀吋i'可；对招标文件戒者 资格顿审文件收支的费用；对投标人的资货等级的耍求。4、依济必须辿行就丄招标的工程 建训项忖，扰丄程建训项it市批管理麻定，凡应报送 项目审批部门审批的，招标人必须在报 送的町行性研究报告丨将招标范围、招标方式、招标组织形式等有关招标内容报项目审批部 门核准。5、招标投标的基本程序:招标工作山开収公司主持，没有组织招标咀编制标底能 力的开収公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机极必须具备一定 技术资货，具有決人地位，绊招标投标管理部门审查批准的企来业