广州芳村高尔夫球场地块投资分析报告

1、广州芳村高尔夫球场地块投资可行性分析报告一、项目背景与研究摘要广州市房管局5月20日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场的地块，这是在今年4月新政后广州首次推出的市区土地。自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚；而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景下，两地块仍于7月29日拍出了较高地价，溢价率均超过100%。那么，地块的资源环境如何、发展条件是否优良、投资收益率能达到多少，是市场较为关注的问题。经纬行研究中心特针对芳村高尔夫球场A、B地块做了一份地块的可行性分析，供市场参考。二、宗地区域市场态势研判1荔湾

2、区市场环境概述住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛荔湾区家庭户均拥有房屋2间，二代户家庭中拥有一间住房或以上的只有69%。远低于广州平均水平（80%）。房龄较老。建于1979年以前的住房占18%，远高于广州市平均水平（8%）。建于2000年以后的住房平均面积明显上升，高于广州市平均水平的33.13/间，体现这一区域改善性住房需求比较旺盛。 1979年前建成1980-1989年1990-1999年2000-2005年住房平均面积（/间）25.0027.6830.7036.17 规划利于片区发展项目地处荔湾区的芳村板块，属广佛交界地带。据广佛同城化区域交通一体化规划，芳村桂城地

3、区规划总面积约118.5平方公里。其中广州境内55.3平方公里，佛山境内63.2平方公里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街，包括原大沥、盐步、黄歧、桂城、平洲地区，广州市域涉及荔湾区、海珠区工业大道以西地区，包括白鹅潭城市设计地区和花地河以西地区。规划整合后，该地区定位为珠三角城市一体化的先行区，辐射珠三角的开放性生产力服务簇群；广佛同城整合对接的示范区，富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道一（建设中的广佛线）、广佛通道三（广州5号线-佛山5号线）、广佛通道四（广州10一号线-佛山6号线）、广佛通道七（广州20号线-穗盐路）等四条轨道和11条道路将对接。交界位置

4、的广州花博园地区、葵蓬地区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建设，划定绿线，保留一定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加强对佛山水道、水口水道、雅瑶水道等主要河段的综合整治。而据白鹅潭经济圈发展概念规划，白鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚的白鹅潭为中心，东起人民桥、南方大厦，沿六二三路、黄沙大道，西至珠江大桥，含大坦沙岛南端（不包括污水处理厂），南至芳村大道，东至冲口涌所形成的环江区域，总面积约696万平方米。白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别是规划位于如意坊附近的一条过江隧道，已经建成的珠江隧道，以及正在建设的洲头咀过江隧道。再加上珠江大桥、鹤洞大桥和丫髻沙大桥，

5、该地区约6公里河道将有6处过江设施。规划多年的如意坊大桥及其放射线，一度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动工无法知晓。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通内环路项目的放射线工程之一，它是规划中的连接内环路与环城高速公路的主要线路。北起如意坊地区，连接内环路如意坊出口，向南横跨珠江前航道，途经芳村大道、穗盐路、龙溪大道、花地大道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。荔湾区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段经过芳村大道后向南沿途经过葵蓬生态公园、原芳村高尔夫球场（本案）、芳村体育中心、市政府居住小区等经济社会发展重点区域，如以高架城市快速路的形式建设，不仅会削弱对沿途地区的经济带动作用，

6、而且会对沿线城市景观造成较大负面影响。因此，建议在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方案，不仅可减少对沿途生态、景观的影响，也能节省一定比例的资金。2荔湾区新建住宅市场发展情况评述近年供应逐年增长，价格稳中有升。一向缺货的荔湾区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。交易均价稳中有升，可见老城区的价格受除了供求影响外，区位的价值影响也是很大的。今年1月新增供应激增，整体供应较为充足。今年以来由于1月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅，但从整体来看，总趋势是供应较为充足，但交易面积自3月后在低位徘徊，市场较为冷淡。网签面积总体低位徘徊，网签均价由上升转为平缓，呈量缩价

7、滞态势。较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度的情况。今年以来，荔湾区的成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤降6成；成交价格总体上涨，但2月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。3荔湾区存量住宅市场分析荔湾区二手楼价据市场实地调查及项目区域二手中介行信息，荔湾区（含原芳村）总体二手均价在10000元/上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到15000元/，可见芳村楼市还有很大的增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁的区域，价值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项目定

8、位的突围提供了依据。项目周边楼盘二手价楼盘地址开盘时间二手价格（元/）恒荔湾畔芳村大道210号200615066芳村花园芳村龙溪大道20009543金道花园花地大道坑口20007724合兴苑东漖北路19987523怡芳苑芳村花地湾荣兴路19989013康乃馨苑花地大道坑口地铁站旁19999182红棉苑芳村花地大道花蕾路19969094逸彩庭园芳村大道西芳兴路58号200110944四季花园花地大道南以西200411111教师新村芳园居荔湾区龙溪大道东教芳园居19976291盛大蓝庭荔湾区浣花南街8号200610319力迅原筑花地大道西，坑口地铁站和西朗地铁站之间200711909嘉茗华庭芳村大

9、道中龙湾路20019980来源：搜房网络二手评估项目周边楼盘楼龄在05年之后的较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区整个区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是06年开盘的，距今至少也有3年楼龄，仍然可以卖到超过15000元/，可见区域市场价格可承受力以及买家的购买力仍然具备，在老荔湾、老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调整和吸纳消费需求的良机。4项目周边区域典型楼盘参考根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项目的主力户型都以8

10、0-120方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主流。交通环境（地铁上盖）和景观资源（江景）较好的楼盘，均价都接近或达到15000元/，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。5区域市场研判结论与可进入性评估荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是一个典型，区域市场的机遇也随之来临，市场正处于一个准备冲刺期。建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾、保利春天里、保利西海岸即便没有售罄也是尾

11、货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大的保障。故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。三、宗地发展条件研判1项目基地条件分析整体居住环境档次不高，舒适度良好。项目周边有一定的餐饮配套，竹溪酒家、兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行5分钟的路程内有增滘市场、华嘉购物中心以及临街商铺。但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生一定的污染。周边教育医疗配套齐全，但素质不高。教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但

12、是学校资质都较低，环境也比较一般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引力不足。医疗上，增滘卫生站、曙光社区医院以及几家药店，一般的发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远一点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有一家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦一点。值得注意的是C地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是一大配套利好。车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。项目附近有三个小型公车站，车量不多。项目离坑口地铁站有10余分钟的步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区

13、域治安环境也需要警惕。景观资源丰富本案A、B地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有的景观地块。花地河、广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说，整个项目景观资源丰富，一线水景，必须利用。而围着项目的江面宽110余米，深5、6米，属活水，可观赏性还是很不错的。地块形状与进深表现A地块景观丰富，B地块土地方正平整A地块形状呈南北狭长型，B地块较为方正。A地块中间被内河穿过一分为二，水景资源丰富。B地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。用地地势与坡度表现地块平整A地块中间有一个内湖，把一块土地分为3:2两块，地块坡度（不

14、超过1米）较小，相对来说比较平整。B地块有较小（不超过1米），大体平整。地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响地块空气质量佳，地块内部有一内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地块距离南边二车道道路有5米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁距离项目有500米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较大影响。地块情况总体评述A地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与B地块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。B地块北面绿化带外延花地河，南面为5号路，西面为9

15、号路,东面与A地块相邻10号路，地块内规划为三段，北面AF030621地块现为湖面，将规划为公共绿地，中部AF030622地块规划为住宅区，限高120米，南部AF030623地块规划为幼儿园。地块西边有紧邻高压线，对项目的规划布局带来难度。地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活环境，污水、狭窄的龙溪东路、工业区，对项目想打造高档社区存在较大的影响。2项目经济技术指标理解建筑密度与容积率芳村高尔夫球场A地块（AF030625），总用地面积28122平方米，就单块地来说，面积不算大。容积率3.0，在老

16、城区来说，该容积率比较适中。建筑密度25%，计算容积率建筑面积84366平方米，建筑密度不大，居住的舒适度会相应提高。芳村高尔夫球场B地块（AF030621、AF030622、AF030623），总用地面积37000平方米，可建设用地面积33296平方米，代征城市绿地3704平方米。面积较A地块大，但公建面积和绿地面积也不小。AF30622用地面积29632平方米，容积率3，计算容积率面积88896平方米，建筑密度25%，绿地率达40%，建设住宅。这是该地块中实际可利用的住宅面积，绿化率高，建筑面积和A地块相仿。AF30623用地面积3664平方米，容积率0.8，计算容积率面积为2931平方米

17、，建筑密度25%，绿地率40%，建幼儿园。建筑层高测算芳村高尔夫球场A地块（AF030625）建筑高度不大于120米，按照3米标准层高计算，A地块层高不得超过40层。根据用地面积与建筑密度的乘积得到基底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，A地块层高为12层，不超过40层，为小高层。芳村高尔夫球场B地块（AF030621、AF030622、AF030623），AF030622作为居住用地，建筑控高120米，层高同样不能超过40层。按照上述公式，B地块层高为10层，同样不超过，为小高层。AF030623建设幼儿园，建筑控高15米，不能超过5层。车位配置与公建要求芳村高尔夫球

18、场A地块（AF030625），车位配备按照1泊/100平方米建筑面积要求配给，需配置843泊。车位数量充足。该地块公建要求：项目名称用地面积（）建筑面积（）设置要求老年人服务站点/120/文化室/200/居民健身场所800200/社区居委会/100/物业管理/200含业主委员会办公用房垃圾收集站160150/公共厕所/50/芳村高尔夫球场B地块（AF030621、AF030622、AF030623）车位配备按照1泊/100平方米建筑面积要求配给，共需配置918泊,车位充足。该地块公建要求：项目名称用地面积（）建筑面积（）设置要求托老所/800/老年人服务站点/120/文化室/200/居民健身场

19、所800200/社区居委会/100/物业管理/200含业主委员会办公用房垃圾收集站160150 公共厕所/50/同时B地块还有AF30623用地面积3664平方米，容积率0.8，计算容积率面积为2931平方米，建筑密度25%，绿地率40%，用来建设幼儿园。建筑退缩要求芳村高尔夫球场A地块（AF030625）要求，建筑物退让北面规划路宽为40米路的道路红线不小于20米，退让西面规划路宽为15米的道路红线不小于5米。退让南面规划路宽为50米的道路红线不小于5米。东北面靠着如意坊放射线，不小于20米的红线，可以部分减弱噪音带来的不利影响。芳村高尔夫球场B地块（AF030621、AF0306

20、22、AF030623）要求，建筑物退让北面规划路宽为40米路的道路红线不小于20米，退让西面、南面、东面规划路宽为15米的道路红线不小于5米。地块西边有高压线，西面红线退让不小于5米，对项目来说也是比较好的选择。建筑间距要求建筑高度（米）建筑朝向建筑间距方向建筑间距（米） 30 南北南北1×30+0.5(H-30)东西30H60，13H60，180.7×30+0.5(H-30)东西南北0.7×30+0.5(H-30)1×30+0.5(H-30)东西0.7×30+0.5(H-30)注：1.H为计算建筑间距的建筑高度。2.建筑

21、高度超过80米以上的部分不再增加计算建筑间距。根据广州市城乡规划管理技术规定，项目高度30米，不得高于120米。按照规定，建筑层高超过80米以上部分不再增加计算建筑间距，故以H=80米来计算，由此计算，结果如下：建筑高度（米）建筑朝向建筑间距方向建筑间距（米） 120 南北南北55东西18东西南北4655东西46要想保持较好的楼间距和居住的舒适度，上表的数字只是最小的数值，建议实地开工时应适当放大。3、项目规划设计要点研判项目规划设计实现障碍A、B地块中间有很大一个湖泊，呈L型，分割了A地块，影响了土地的整体利用；A、B地块北面和西面边缘有高达80余米的高压线，对地块建筑和

22、消费者心理影响较大。地块目前还是原生态，树木、杂草横生，需要一定的成本进行土地的平整改造。B地块部分水域需要填充，也带来一定的成本。项目规划设计亮点基础地块中央的水景，可以很好的利用。A地块北面处于三江汇聚之地，景观资源及其稀缺，不可不用。整个地块内有水景绿化，外有江景，景观生态资源极佳，是溢价最大的基础。项目对江有一个葵蓬生态公园，自然景观较好，也是一个可利用的优势。4项目发展SWOT分析4.1 SWOT基本面分析优势因素分析（S）景观资源丰富，交通相对便利，可以打造为生态精品住宅，原高尔夫球场还有几块地块出让，如果全部收到一个开发商手上，可以做一个大型的社区，产生集聚效应，成为芳村地区新的

23、楼盘标杆。而且紧邻的C地块规划为商业用地，项目即使只有有这两块地，也不用担心商业配套问题。劣势因素分析（W）A、B地块周边的高压电线，对项目的层高、间距以及客户心理都会产生一定的影响；武广高铁即使距离500米，但还是会对项目形象和客户心理产生不好的影响；项目东南面的龙溪东路过于狭窄，影响项目中高端定位的有车一族的心理；项目东面一直未确定何时动工的如意坊放射线无论以桥的引道还是大道通过项目东面，对A地块的居住环境都有较大的影响，噪音和风水都会受到破坏。l   外部机会分析（O）地块邻近环城高速，较接近佛山，对项目来说可供选择的客户源更加广泛；白鹅潭规划以及广州钢铁厂的迁徙，使

24、得芳村区域形象前景变得相当好，得规划者得天下，区域未来前景巨大，投资需求可能加大。外部威胁分析（T）芳村花园二期大体量的经济适用房，可能会分流部分公务员或者有能力有关系的工薪阶层；白鹅潭板块规划以及政府的大量投入，成为对项目所在龙溪板块的强大竞争对手；越秀的西场板块以及金沙洲的快速崛起，都是项目的潜在威胁。4.2 SWOT战略面分析竞争环境因素分析项目所在的西区除金沙洲在未来一年内会有一定体量的产品出现，主要是保利西海岸，但和白鹅潭的万科柏悦湾产品一样预计今年会出来，待到项目开卖都已经是余货了，对项目的威胁不大。项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候西区市场比较缺货，是该项目的利好所在。项

25、目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见的；地段，周边交通网交错，高铁、地铁、环城高速，形成立体化交通；区位，荔湾行政区域，可以报读比较好的学校，荔湾区户口。4.3项目发展定位构想发挥优势把握机会整个广州西区即将推货的较有影响力的楼盘有大坦沙的万科柏悦湾、金沙洲的保利春天里二期以及保利西海岸、项目周边的芳村花园二期经济适用房都会在今年下半年推出，而同区的逸彩新世界、翠竹苑等都是尾货销售，等到明年年底之前那一段时间，芳村区域特别是龙溪板块是严重缺货，只要项目定位准确，把握住这个市场机会，一炮打响不成问题。利用机会克服劣势芳村区未来规划前景美好，在接近高

26、压线及广佛放射线附近建设投资性较强，总价较低的小户型，来最大程度规避地块硬伤给项目带来的损失。发挥优势突破障碍项目的障碍在于在环境较差的芳村如何突围出去，使得企业的利益最大化，而江景资源为这个突破提供了切入点。自古有云得江景者得天下，君不见滨江沿江的楼盘价格很少有低于2万的，即使是当年荒芜的金沙洲，江景楼盘也卖到15000以上，可见项目的定价基础和卖点的突破就在江景，而江景特别是三江汇聚的稀有景观，也是项目定位走上高端的一个助力。弱化劣势规避障碍强化区位以及未来的规划优势，加大项目内部楼层或栋数间的价差，外围以投资型多层小户型为主，以获得利益最大化。最终定位：老城区稀缺的生态、休闲、江景楼盘5

27、发展条件研判结论综上所述，项目的景观资源优势比较突出，地块本身的高压线及如意坊放射线噪音的劣势影响较大，但区域规划利好不断，虽然白鹅潭、金沙洲等西区重点发展板块存在威胁，但总体上在明年年底之前项目上市所遇到的竞争不大。项目产品打造外围以中低层中小户型为主，80-120的三房单位比较受欢迎，总价也不高，可以满足区域的投资需求；内部围绕湖景和园景可以做成景观大宅，以改善型自住需求买家为主。四、项目销售价格预判本次分析采用项目比较法及市场需求状况预估,由于本项目周边可比项目很少, 如单纯从区位或者产品的角度来分析,可能导致价格误差较大。本部分先分别利用“区位打分表”和“产品打分表”两个表格，然后再综

28、合权衡区位和产品，确定待开发项目在当前时点销售时可能的销售均价, 最后根据项目所在区域的整体市场的发展趋势、市政配套建设、以及项目本身的工程进度，预计从当前时点到项目各期开盘时点项目的售价可能的上涨幅度，从而最终估算项目各期的分期价格。1.区位比较值参照项目万科柏悦湾荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象15%1015101510151015101.5与市中心的距离12%111321012101211132101.2道路/交通状况16%11176111.76111761016111.76周边自然环境10%11117078089

29、0970.7周边人文环境10%80.880.8101101101周边配套14%1014101410141014101.4治安状况8%100890728064100880.64片区提升空间15%1015101.51015101581.2总评分  1018 9.58 98 10.02 9.4参照项目毛坯价（元）PN(a) P1(a)15000P2(a)14137P3(a)13000P4(a)14000P5(a)11533折算价格（元）PN(b) P1(b)14734P2(b)14757P3(b)13265P4(b)13

30、972P5(b)12269参照权重（%）Y 30%30%15%15%10%加权后数目（元）PN(c) P1(c)4420P2(c)4427P3(c)1990P4(c)2095P5(c)1227本项目预估毛坯均价：14160元/平方米注:本体系中对各参照项目的评分是相对评分，即以本项目为基准（10分），根据参照项目相对于本项目的水平高低进行评分。各参照楼盘价格均为毛坯价格,其中芳村花园为通过二手价溢价35%后的参考价。计算方法：Pn(b) Pn(a) * 10 / XiPn(c) Pn(b) * Yn    （Yn100%）  

31、;   P区位Pi(c)2.产品比较值参照项目万科柏悦湾荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分项目状况  社区规模16%9144711211176101681.28社区规划16%914410161016101660.96园林环境16%101671128128914460.96户型设计15%101591359135101571.05社区商业4%11044100410041004100.4学校6%11066100610061006100.6会所4%100410049036100450.2物业管理8%1209610089072100860.48开发商品牌15%1218101510151015101.5总评分