沈阳市房地产市场运行状况分析报告

1、2010年6月沈阳市房地产市场运行状况分析报告 2010年7月目录1 房地产市场主要政策、信息分析31.1全国政策法规31.2 沈阳本地政策法规52 房地产市场整体情况分析72.1 2010年6月份土地市场分析72.1.1土地公告情况72.1.2土地成交情况82.1.3大宗土地成交情况122.2 2010年6月份商品住宅市场运行情况142.2.1商品住宅供应销售总体情况142.2.2 商品住宅新增供应情况分析162.2.3商品住宅销售分析182.2.4存量住宅市场分析223 重点楼盘监测分析263.1 6月新开盘项目263.2重点楼盘273.2.1 重点楼盘的选择273.2.2重点楼盘分析28

2、4 沈阳市商品住宅项目报广投放量以及销售排行榜954.1 2010年6月份沈阳市商品住宅项目报广投放情况954.1.1沈阳市报广投放量对比954.1.2沈阳市各项目投放排行964.2 2010年6月份沈阳市商品住宅项目销售量排名961 房地产市场主要政策、信息分析1.1全国政策法规（1）发改委拟出台资源税改革方案 逐步改革房产税5月31日，国务院同意发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见。意见指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和

3、经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。意见指出，深化财税体制改革。出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。（2）二套房认定标准 以家庭为单位6月4日，住建部、中国人民银行、银监会

4、三部委联合下发关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知。通知对商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉的“认房也认贷”，且是以家庭为单位；对于异地购房贷款的禁令取消 ，按二套房政策执行。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。（3）国税总局划定土地增值税预征最低限6月3日，国家税务总局网站发布消息称，6月底前，全国各省市地方税务局要将加强土地增值税征管情况向税务总局汇报。根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%

5、，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。（4）住建部摸底国十条调控效果 房价已现颓势5月19日，住建部摸底地方落实“国十条”情况。 这是参加住房和城乡建设部组织的“华东六省一市房地产工作座谈会”代表们一致的声音。一位熟悉会议的人士表示，在住建部摸底地方落实“国十条”情况，并要求将整顿房地产市场秩序和稳定房地产市场工作的情况进行上报后，地方政府显示出焦急心情。据福建住房和城乡建设厅消息，5月

6、19日，住建部房地产监管司司长沈建忠一行到厦门调研房地产市场情况，并组织召开了“华东六省一市房地产工作座谈会”。福建、江苏、浙江、上海等地方房产管理部门负责人均参加了会议。据一位熟悉情况的人士称，与会代表一致表态，“国十条”对遏制地方房价过快上涨，稳定地方房地产市场发展发挥了关键作用，收到了明显效果。（5）房价普跌局面未现 部委表态调控绝不松劲6月30日，住建部表示各地楼市并未出现房价普跌局面。新一轮房地产调控政策出台已两月有余，各地楼市成交量萎缩明显，但房价并未出现民众预期中的普遍大跌的局面。僵局未破之际，下半年的楼市看似依然扑朔迷离，而有关调控政策储备的预期不减。 住建部有关负责人近日在接

7、受人民日报采访时表示：“各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。”1.2 沈阳本地政策法规（1）7月起辽宁商品房交易 交易费将实行一免一降7月1日有关部门下发通知，交易费将实行一免一降。7月1日起，如果您进行商品房交易，可节省两笔费用，有关部门下发通知，下个月交易时取消住房交易抵押手续费，降低房产价格评估费，从目前的5降至2.5。 这是记者昨日从辽宁省物价局获悉的，这一通知旨在保护住房消费者的合法权益，该通知明确，开发商在收取费用时若不能提供出相应的收费标准依据，消费者可拒付款并向物价部门投诉。（2）沈阳将把大浑南

8、核心区建成沈阳新的行政中心 6月16日，600平方公里的大浑南地区战略规划和57平方公里的大浑南核心区概念规划已基本完成。 按照规划，沈阳市将把大浑南核心区建成沈阳新的行政中心、科技中心、文化中心和交通枢纽。在这里，沈阳将建设行政文化区、全运会片区、南站高铁、 科技研发区、文化创意区、交通枢纽等功能区，重点建设全运会场馆、运动员村、媒体村、新行政中心、中心公园、新南站交通枢纽、省档案馆、省科技馆、图书城、美术学院、音乐学院、科技大厦、文化大厦、接待中心、会议中心、国际学校、国际医院等项目。大浑南核心区的目标是，成为世界第三代城市典范、面向国际开放的枢纽门户和东北亚有影响力的智慧新城。（3）买房

9、想着找绿地 沈阳新建住宅绿地面积写进合同6月11日、12日，沈阳市十四届人大常委会第二十一次会议，对沈阳市城市绿化条例（修订草案）进行审议。今后，沈阳城市绿地怎么建要请市民发言，新建住宅区的绿地究竟有多大、位置在哪，也得写到房屋买卖合同里了。 条例（修订草案）提出，新建住宅区建设工程附属绿地的面积、位置，都要在房屋买卖合同中予以明示。同时，建设项目必须安排附属绿化用地，其中，新建居住区的绿地面积，至少达到总用地面积的30%，并按照居住区人均不低于1平方米的标准建设集中绿地。新峰视角：在国家大力宏观调控的政策中，各地楼市成交量萎缩明显，但全国大部分地区房价依旧坚挺，除少数发达城市房价出现了下滑。

10、六月国家各部委又出台了一些改革方案，比如关于房产税和土地增值税预征最低限，二套房的认定改为以家庭为单位，继续加强政策的实施与监督。此次调控对沈阳影响相对较轻，根据国家政策，沈阳市也出台了一些细化政策：7月起辽宁商品房交易，交易费将实行一免一降、大浑南核心区将建成沈阳新的行政中心、沈阳新建住宅绿地面积写进合同等。这些政策将进一步刺激、带动房地产市场的发展。2 房地产市场整体情况分析2.1 2010年6月份土地市场分析2.1.1土地公告情况沈阳市2010年6月土地出让公告情况表编号宗地编号区域规划用途占地面积建筑面积公告时间(万)(万)1  浑南新区C6号浑南新区居住12.625.220

11、10-06-122  沈北2009-148沈北新区居住14.579240.82182010-06-273  沈北2010-040沈北新区居住0.89762.6032010-06-274  DX2010-012和平区商业3.734.462010-06-115  沈北2010-008沈北新区商业2.13487.47182010-06-276  沈北2010025沈北新区居住15.446.22010-06-067  沈北2010003沈北新区居住6.1230.62010-06-068  沈北2010-067沈北新区商业3.3041

12、9.91232010-06-279  DX2010-015和平区商业2.913.02010-06-1110  YHKF2009-021于洪区居住12.652719.35542010-06-2711  DX2010-013和平区商业1.241.4882010-06-1112  DX2010-014和平区商业2.332.82010-06-1113  DX2010-016和平区商业6.44.62010-06-1114  2010-024于洪区居住7.066914.13382010-06-1015  DX2010-004沈河区商业2

13、.913.482010-06-1116  DX2010-007沈河区商业0.951.142010-06-1117  DX2010-008沈河区商业0.830.9962010-06-1118  DX2010-010沈河区商业1.81.292010-06-1119  DX2010-011和平区商业4.483.222010-06-1120  沈北2010-009沈北新区商业2.50828.77872010-06-2721  DX2010-005沈河区商业0.770.9242010-06-1122  DX2010-009沈河区商业2

14、.111.7712010-06-1123  DX2010-006沈河区商业0.720.8642010-06-11【沈阳市各区土地公告情况图（万）】注：本报告所说的土地类型为经营性土地（居住、商业、商住、公建），以下同。6月份沈阳市共有23块地开始公告，包括五个区域：和平区、于洪区、浑南新区、沈河区和沈北新区，其中沈河区7块，沈北新区7块，和平区6块，于洪区2块地，浑南新区1块地。沈北新区的占地面积较大约为44.94万，平均容积率较高，约为3.26。2.1.2土地成交情况 （1）2010年6月份土地成交情况2010年6月沈阳市共成交8块土地，占地面积:26.62万，总建筑面积64.69

15、万。地块详细信息详见下表：沈阳市2010年6月土地出让成交情况表编号土地编号区域规划用途占地面积建筑面积成交总价（万元）成交单价（元/）楼面地价（元/）竟得人(万)(万)1  2010-018和平居住0.31983.83767611.24238001983.33沈阳中冶京唐置业有限公司2  2005-049大东居住9.79427.423246351.8248901690.24束桂香3  沈北2010029沈北居住1.60863.21722170.001349674.50沈阳盛达兴业置业有限公司4  沈北2010027沈北居住6.207212.414484

16、72.831365682.50沈阳恒联置业有限公司5  沈北2010028沈北居住4.35958.7195867.891346673.00沈阳盛达兴业置业有限公司6  沈北2010026沈北居住3.15736.31464309.711365682.50沈阳恒联置业有限公司7  沈北2010034沈北居住0.64071.2814846.361321660.50沈阳恒联置业有限公司（2）2010年6月份土地成交面积分析【沈阳市16月份土地成交面积环比情况图（万）】【沈阳市16月份土地成交面积同比情况图（万）】从上面图表可以看出6月份的占地面积和建筑面积比5月份有较大回

17、落，降幅约75%；与历史同期相比，6月份土地成交量也有所下降，占地面积于建面分别下降72.56%和66.15%。（3）2010年6月份土地成交价格情况【沈阳市16月份土地成交价格情况图（元/）】从上面图表可以看沈阳市2010年6月份平均土地单价2935元/,平均楼面地价1207元/，较前2个月有较大提高。【沈阳市6月份土地成交价格同比图（元/）】从上面同比图中可以看出土地成交价格2010年和2009年相比，提高了约20%以上，保持了较快的增长。（4）2010年6月份各区土地成交价格情况沈阳市各区6月份土地成交价格情况图（元/）行政区平均土地单价(元/)平均楼面地价(元/)和平区11893189

18、7大东区47331690沈北新区1356678本月成交土地集中在和平区、大东区和沈北新区三个区域，其中和平区土地单价和楼面地价最高，分别为11893元/和1897元/，沈北新区土地单价和楼面地价最低，分别为1356元/和678元/，由于位置差异较大，价格差异也较大。6月份，沈河区、皇姑区、于洪区、东陵区、铁西区、浑南新区、苏家屯区均无土地成交。（5）2010年6月份各区土地成交情况【沈阳市各区6月份土地成交情况图（元/）】从上面图表可以看出沈阳市6月份沈北新区土地出让面积最多，土地面积约为15.97万，建筑面积约为31.95万，沈河区、皇姑区、于洪区、东陵区、铁西区、浑南新区和苏家屯区没有地块

19、出让。2.1.3大宗土地成交情况2010年6月份沈阳市经营性土地（5万以上）共有2宗出让，占地面积16万，总建筑面积39.84万，平均容积率2.49。沈阳市2010年6月份大宗土地出让情况表宗地编号区域规划用途占地面积建筑面积成交总价（万元）成交单价（元/）楼面地价（元/）竟得人(万)(万)  2005-049大东居住9.79427.423246351.824890.001690.24束桂香  沈北2010027沈北居住6.207212.41448472.831365.00682.50沈阳恒联置业有限公司其中地块的详细信息见下表：2005-049号的详细信息表宗地编号

20、60;2005-049 项目名称 待定项目 区(县)  大东区 规划用途 居住 出让形式  挂牌 地址  工农路北地块四至 东至  用地界限 南至  工农路 西至  用地界限 北至  用地界限 占地面积(万)  9.794 容积率  2.8 建筑面积(万)  

21、27.4232 商业比例  0.15 建筑密度  40% 绿地率  30% 限制高度  以空管部门审查意见为准 供地状况  净地 地款监管资金（万元）  履行保证金（万元）  7500 起始价(元/)  3800 成交情况  是 竞得单价(元/)  4890 总价（万元）  46

22、351.82 竞得人  束桂香  沈北2010027号的详细信息表宗地编号沈北2010027项目名称待定项目区(县)沈北新区规划用途居住出让形式挂牌地址沈北新区道义开发区地块四至东至规划路南至规划路西至规划路北至蒲河大道占地面积(万)6.2072容积率2.0建筑面积(万)12.4144商业比例15%建筑密度40%绿地率35%限制高度以空管部门批复为准供地状况净地地款监管资金（万元）履行保证金（万元）1700起始价(元/)1365成交情况是竞得单价(元/)1365总价（万元）8472.828竞得人沈阳恒联置业有限公司小结：n 6月份沈阳市共有23块地开始公

23、告，包括五个区域：和平区、于洪区、浑南新区、沈河区和沈北新区，其中沈河区7块，沈北新区7块，和平区6块，于洪区2块地，浑南新区1块地。沈北新区的占地面积较大约为44.94万，平均容积率较高，约为3.26；n 2010年6月沈阳市共成交8块土地，占地面积:26.62万，总建筑面积64.69万；n 沈阳市2010年6月份平均土地单价2935元/,平均楼面地价1207元/；n 和平区土地单价和楼面地价最高，分别为11893元/和1897元/，沈北新区土地单价和楼面地价最低，分别为1356元/和678元/；n 沈阳市6月份沈北新区土地出让面积最多，土地面积约为15.97万，建筑面积约为31.95万，沈

24、河区、皇姑区、于洪区、东陵区、铁西区、浑南新区和苏家屯区没有地块出让；n 2010年6月份沈阳市经营性土地（5万以上）共有2宗出让，占地面积16万，总建筑面积39.84万，平均容积率2.49；新峰视角：相比较5月份沈阳土地市场，6月份沈阳成交土地单价和楼面地价有所上升，但是成交量和以往比较还处于低下水平。6月份沈阳没有10万以上的大宗土地成交，5万以上土地也仅成交2块。上月万科地产在铁西取得一块土地，但成交信息与本月才公布。2.2 2010年6月份商品住宅市场运行情况2.2.1商品住宅供应销售总体情况2010年6月份沈阳市商品住宅新增供应为141.34万，14946套，销售面积约114.85万

25、，12774套，面积的销供比为81.26%，套数的销供比为85.47%。2010年6月份沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品类型划分）产品类型库存量新增供应销售情况销供比面积（万）套数面积（万）套数面积（万）套数面积（万）套数多层398.824813547.89557039.50482282.49%86.57%小高层110.07120727.4997410.681100142.46%112.94%高层628.086989479.42811058.73654473.95%80.69%洋房26.1017541.771162.91197164.49%169.83%别墅109.6935084.7717

26、63.0311163.52%63.07%小计1272.76135363141.3414946114.851277481.26%85.47%【2010年6月份沈阳市供应及销售情况分析图（按照产品类型划分）（万）】从上面表格可以看出，2010年6月份按产品类型划分，高层产品的新增供应面积和套数最大，分别是79.42万、8110套，约占总供应量的近50%；高层产品的销售量也是最大的，为58.73万，6544套，占总销售量的比例均超过51%；销供比最高的是洋房产品，面积和套数的销供比分别为164.49%、169.83%，可见洋房产品的市场接受度较高。2010年6月份沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品

27、面积划分）户型面积库存量新增供应销售情况销供比面积（万）套数面积（万）套数面积（万）套数面积（万）套数60以下154.66321897.4914759.852029131.38%137.56%6190350.244665849.48648342.31551685.52%85.08%91120300.122941638.72388034.18338988.29%87.35%121144186.651416225.98198314.01107053.93%53.96%144以上281.091293819.67112514.4977073.69%68.44%小计1272.77135363141.34

28、14946114.851277481.26%85.47%【2010年6月份沈阳市供应及销售情况分析图（按照产品面积划分）（万）】从上面表格可以看出，2010年6月份按面积区间划分，61-90产品新增供应量最大，为49.48万和6483套，占总供应量的28%和35%；61-90产品的销售面积是最大的，为42.31万，约占总销售面积的37%，61-90产品销售套数最多为5516套，约占总销售套数的43%；从销供比来说，60以下产品的销供比最大，为131.38%、137.56%，可见目前沈阳市小面积产品销售状况较好。2.2.2 商品住宅新增供应情况分析（1）6月份商品住宅新增供应环比分析【沈阳市20

29、10年16月份商品住宅新增供应面积图（万）】【沈阳市2010年16月份商品住宅新增供应套数图】 从上面图表可以看出沈阳市6月份新增供应面积141.34万，14946套，从1月份开始沈阳市的新增供应量逐渐增长，6月份的新增供应量较5月份略有下降，降幅约15%。（2）6月份商品住宅新增供应同比情况【沈阳市2010年6月份商品住宅新增供应面积同比图（万）】【沈阳市2010年6月份商品住宅新增供应套数同比图】从上面图表对比分析可以看出沈阳市2010年6月比2009年6月新增供应面积有小幅增长，其中新增面积增长1.63%，新增套数降低1.03%，可见新增供应的平均面积增大了。2.2.3商品住宅销售分析（

30、1）2010年6月份商品住宅销售量分析销售面积及环比【沈阳市2010年16月份商品住宅销售情况图（万）】销售套数及环比【沈阳市2010年16月份商品住宅销售套数情况图】从16月份的环比分析图中，可以看出除了2月份略有下降外，基本保持平稳上升的态势，3月份的面积增长率最高，约为129%，3月份的套数增长率也最高，约为121%。6月份的销售量最高，其中销售面积约为114.85万，销售套数为12774套。销售面积及同比【沈阳市2010年6月份商品住宅销售面积同比情况图（万）】销售套数及同比【沈阳市2010年6月份商品住宅销售套数同比情况图】从面积同比分析图中可以看出2010年6月份的销售面积同比降低

31、了约22.53%，从套数同比分析图中可以看出2010年6月份的销售面积同比降低约19%。（2）2010年6月份商品住宅销售价格分析销售均价环比【沈阳市2010年6月份商品住宅销售均价环比情况图】从上面图表可以看出沈阳市2010年6月份的销售均价是4561元/，较5月份下降12.62%，从1月份至今，沈阳市的销售均价首次出现回落。销售均价同比【沈阳市2010年6月份商品住宅销售均价同比情况图】从上面图表可以看出沈阳市2010年6月份的销售均价较2009年6月份有很大增长，约为21.17%。（3）沈阳市各行政区5月份销售分析【沈阳市2010年6月份商品住宅各区销售面积情况图（万）】从上面图表可以看

32、出2010年6月于洪区、浑南新区和沈北新区和东陵区供应量较大，铁西区、于洪区和浑南新区销售量较大，铁西区的销供比较大。【沈阳市2010年6月份商品住宅销售套数情况图】从上面图表可以看出2010年6月于洪区、浑南新区和沈北新区和铁西区供应套数较大，铁西区、于洪区和沈北新区销售套数较大，铁西区的销供比较大。【沈阳市2010年6月份各区商品住宅销售均价图（元/）】从上面图表可以看出沈阳市6月份各区销售均价最高的是浑南新区为5737元/，其次是大东区为5639元/，然后是和平区为5568元/，最少的是沈北新区为2227元/。2.2.4存量住宅市场分析（1）2010年5月份存量住宅销售量分析销售面积及环

33、比【沈阳市2010年16月份存量住宅销售情况图（万）】销售面积及同比【沈阳市2010年6月份存量住宅销售面积同比情况图（万）】2010年6月沈阳市全市存量住宅成交36.71万平方米，同比下降21.12%，环比下降26.61%。从成交量上分析，2010年6月沈阳市存量住宅市场较近期和历史同期均有所下降。（2）2010年5月份存量住宅销售价格分析销售均价环比【沈阳市2010年16月份存量住宅销售均价环比情况图】销售均价同比【沈阳市2010年6月份存量住宅销售均价同比情况图】2010年6月沈阳市存量住宅均价3229元/,同比增长3.29%，环比下降3.12%。从存量住宅均价上分析，2010年6月沈阳

34、市存量住宅市场成交均价较历史同期有一定上涨，但近期均价有所下降。沈阳市各行政区6月份存量住宅销售均价【2010年6月沈阳市各个区域存量住宅均价】2010年6月沈阳市各个区域存量住宅均价差距较大，最高的区域为沈河区，均价为4301元/，苏家屯区仅为2158元/，整体价格有所上涨。 小结：n 2010年6月份沈阳市商品住宅供应约1414.1万，150309套，销售面积约114.85万，12774套，面积的销供比为8.12%，套数的销供比为8.5%；n 沈阳市6月份新增供应面积141.34万，14946套，6月份的新增供应量较5月份略有下降，降幅约15%；n 沈阳市2010年6月份的销售均价是456

35、1元/，环比下降12.62%，同比增长21.17%；n 沈阳市6月全市存量住宅成交36.71万，同比下降21.12%，环比下降26.61%。新峰视角： 虽然6月份全国的房地产市场成交量出现下滑趋势，但是沈阳房地产市场的成交量环比依然是上涨的，保持在7%左右，但是与2009年同比，销售量出现了回落，降幅在21%左右。在新增供应方面，环比有15%的降幅，与去年同期相比基本持平。5月份和6月份销售量的增长幅度保持在67%左右，随着国十条作用的进一步深化，购房者处于观望态度，沈阳市的销售量可能会出现下滑。3 重点楼盘监测分析3.1 6月新开盘项目2010年6月份沈阳市共有10个商品住宅项目开盘，新开盘

36、项目分布区域较广，主要集中在沈阳市近郊地区，价格区间早3650-8600元/平方米，开盘均价为4500元/平方米。序号项目名称项目地址类别开盘均价开盘日期1欧风小镇 东陵棋盘山森林路1号(世博园正门前行150米)住宅4500元/平方米 均2010-06-012旺力城 沈抚大道南旺力大街东住宅4480元/平方米 均2010-6-63方大·上上城抚顺高湾经济区高顺路住宅5000元/平方米 均2010-64澳海西湖印象 铁西燕塞湖街与洪湖一街交汇处(铁西区燕塞湖街27号)住宅4500元/平方米 均2010-06-195唯美尚品 苏家屯浑河新城银杏路28号(原浑河大市场北侧)住宅4000元/

37、平方米 均2010-056宏发·英里于洪浑河北岸南阳湖街与细河路交汇处住宅3788元/平方米 均2010-6-267新华国际金融中心 沈河市府广场北侧住宅暂无资料2010-6-268沈阳世界温泉部落 新民兴隆堡镇住宅3650元/平方米 均2010-6-299瑞赛居圣苑 皇姑北部经济开发区文大路206号住宅4500元/平方米 均2010-0610沈阳雅宾利花园 和平南大街105号(原辽宁省体育技术运动学院南侧)住宅8600元/平方米 均2010-063.2重点楼盘3.2.1 重点楼盘的选择为使本次研究更具针对性，我公司综合考虑开发商品牌、项目品质、定位、规模、区位等因素，选择了20个竞

38、争项目作为重点研究对象。序号区域项目1长白区域万科城、远洋天地、格林生活坊、深航翡翠城2皇姑区西堤国际、鑫丰华凯鑫城、新汉城3于洪区域万科魅力之城、保利上林湾、绿地老街坊、华润橡树湾、恒大城4其他区域保利十二橡树庄园、万科兰乔圣菲、金地长青湾、富力仙湖国际、其仕郡、新湖明珠城、华润凯旋门、万科金域国际【三个区域重点楼盘分布图】3.2.2重点楼盘分析（1）万科城项目概况项目名称万科城项目位置和平区长白西路58号开 发 商沈阳万科永达房地产开发有限公司建筑类型洋房、小高层、高层占地面积36万建筑面积100万总户数4100户开盘时间2006-7-5公交线路324、327、287配套设施教育：铁路五小

39、学、南宁幼儿园;医疗配套：医大二院户型面积一至四期高层70-150洋房130-180小高层80-140五期U5160-170，精装1500-1800元/峰汇L240，精装2500元/华府5-1、5-2100-130，精装800元/价格走势元/平方米时间多层小高层高层洋房目前-7600元/（精装）9700元/（U5）12000元/（L系）-2009年-8500（1300-1500元/的装修标准）7200（精装，装修标准1000元/）-2008年6000560055008000优惠政策一次性98，开盘当天10万抵13万项目特色位置上，五期处于万科城中央，核心之位；景观上，法国埃尔萨园林设计大师，打

40、造出水光万千的梦幻景观；户型上，集合以往最优户型，科学规划户型配比；装修上，量身引入全面家居解决方案，臻装品质全面升级。历史产品线五期产品线楼号及套数房号面积精装标准圴价5-1、5-2号楼136户1单元1号2单元2号130800元/7500-7800元/1单元2号2单元1号100800元/5-3#60户2个单元1梯2户1601500元/9500-9800元/5-4# 60户1个单元2梯2户204、238、423（顶层）2500元/12000元/5-6#、5-7# 128套1个单元2梯2户1701800元/9500-9800元/6月份，万科城5-4#楼204、238以及423产品问世。从市场表现

41、来看，从市场表现来看，购房者对“万科城”项目品牌、物业管理、户型设计等认可度较高，该项目销售情况较好，受到消费者的广泛关注。6月份新推出的5-4#楼60套房源，开盘当天销售38套。客户描述：n 高层产品客户特征Ø 年龄主要分布在30-55岁；Ø 家庭人口2-4人；Ø 家庭年收入在30万元以上；Ø 出行交通工具私家车占80%以上，公交车为辅；Ø 客户主要来自沈河、和平区的的白领、医生、高级教师、政府公务员等。项目6月份动态推盘时间推盘信息及优惠政策2010-6-205-4#楼30层高层开盘，精装标准2500元/，开盘当日总房款减3万，一次性98折

42、，贷款99折细分产品分析：2010年6月份项目供应及销售情况分析表（产品类型）产品类型库存量新增供应销售销供比面积()套数面积()套数面积()套数面积()套数高层4663022900133896700洋房1591000000别墅3812000000合计47170232001338967002010年6月份项目供应及销售情况分析表（面积区间）面积区间库存量新增供应销售销供比面积()套数面积()套数面积()套数面积()套数60-9069100000090-120408400307300120-1441897140015081100144以上4479521300115745300合计47169232

43、00133896700万科城6月份销售13389，67套。其中144以上面积的销售量较多，为11574,53套。6月媒体表现：投放日期媒体名称投放位置版面积分内容2010-6-10华商晨报C36广告1版4.0峰汇L系，和平首席豪宅再度归来2010-6-10沈阳晚报C12房周刊1版4.0峰汇L系，和平首席豪宅再度归来【华商晨报C35广告-2010-6-10】【沈阳日报A3第一地产-2010-6-10】（2）格林生活坊项目概况项目名称格林生活坊项目位置长白西路55号开 发 商沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司建筑类型洋房、小高层、高层占地面积20万建筑面积50万总户数3500户开盘时间2006-7

44、-15开发周期分五期开发，现正销售三期产品公交线路324、237、287配套设施教育配套：铁路五小、134中学、南宁幼儿园；医疗配套：医大二院户型面积一至二期小高层94-221高层55-265洋房100-140三期小高层94-180高层55-245洋房77-172价格走势元/平方米时间多层小高层高层洋房目前-5800-2009年-6400520080002008年-540047006400优惠政策一次性97，贷款99；10层以下特价房源5000/项目特色现代中式建筑格调，高档大型住宅区；地理位置较优越，地处三好桥和工农桥交界，交通便利；花园式景观建筑，营造生态居所；具有一定价格优势，升值潜力巨

45、大。产品线在售产品楼号房号面积均价1#1个单元3梯10户63-745800目前，1号楼31层高层正在认筹中，面积在6974平方米，预计8月开盘。7400、8700元/40多套尾房5-7#，10-15#洋房6700元/6-7套尾房8、9、18#小高未售（团购房）17#6200元/尾房16#5500元/4-5套尾房2-4#认购中1#高层价格剩余量状态楼号形态注：所剩房源大部分是顶层全跃产品。从市场表现来看，该项目以独特的中式建筑设计风格、适中的价格等优势为主要卖点。但从客户反应看，客户对该项目的关注度较高。目前，其三期产品已经销售近85。客户描述：Ø 客户年龄主要在25-50之间，家庭人

46、口在2-4人；Ø 以中产阶层为主，家庭年收入在15万元以上；Ø 出行交通工具私家车占60%以上，公交车为辅；Ø 购房以自住为主，对物业管理、建筑风格、配套设施等要求相对较高；Ø 客户多来自和平区、沈河区，如白领，政府公务员等。项目6月份动态推盘时间推盘信息及促销活动2010-6-25格林生活坊1#楼现接受意向登记细分产品分析：2010年6月份项目供应及销售情况分析表（产品类型）产品类型库存量新增供应销售销供比面积()套数面积()套数面积()套数面积()套数小高层67685500604500高层1788915900779700洋房4800350024920

47、0合计2945724900163214002010年6月份项目供应及销售情况分析表（面积区间）面积区间库存量新增供应销售销供比面积()套数面积()套数面积()套数面积()套数60以下3607005710060-90423500000090-1201092711000741700120-1441376510300688500144以上39822400145100合计294572490016311400格林生活坊6月份共销售1631，14套。其中高层产品销售较多，为779、7套，90-120以上面积的销售量较多，为741,7套。6月媒体表现：投放日期媒体名称投放位置版面积分内容2010-06-25

48、辽沈晚报B16广告1版4.0格林观堂，现已接受意向登记2010-06-23沈阳日报A3科教卫生1/2版2.0格林观堂，现已接受意向登记2010-06-18辽沈晚报A24广告专刊1版4.0格林观堂，现已接受意向登记2010-06-11沈阳日报B11/2版2.0和平区中心，5000元每平米，最后10套2010-06-09华商晨报D31金牌楼盘1/2版2.0和平区，MINI豪宅，惊喜特价，特惠全城2010-06-02沈阳日报A8法治生活1/2版2.0和平区，MINI豪宅，惊喜特价，特惠全城【沈阳日报A8法治生活-2010-6-2】 【华商晨报D31-2010-6-9】【沈阳日报B1-2010-6-11】【辽沈晚报A24广告-2010-6-18】 【辽沈晚报B16广告-2010-6-25】【沈阳日报A3科教卫生-2010-6-23】 （3）深航翡翠城项目概况项目名称深航翡翠城项目位置长白西路开 发 商深航（沈阳）置业有限公司建筑类型小高层、高层、别墅占地面积38.91万建筑面积79.62万总户数1450户开盘时间2008-11-28开发周期共分二期开发公交线路149、287、324、327