运营培训之筹备期风险管理(一)

1、筹备期的风险管理（一）运营部周楠2016.10商业综合体项目之商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）时间：2015年06月18日地点：德阳洋洋百货起因：施工工人在楼顶对中央空调废旧冷却塔进行切割拆除时突然起火损失情况：无人伤亡，旧设备烧尽商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）时间：2016年3月25日晚11时30分左右地点：绵阳金柱园地下商城起因：电线老化，未关总电源开关损失情况：无人员伤亡，约二十间铺及商品商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）风险管理不是贴在墙上的标语，也不是各

2、项亡羊补牢的措施，风险管理是一个系统化的日常事务，只有当企业具备了对风险的全方位认识才会不懈怠风险，不惧怕风险，务实地采取各项措施，以较少的预防成本来防止较大的财务损失。商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）什么是风险什么是风险风险一般是指某种事件发生的不确定性，从风险的一般含义来讲，风险既可以指积极结果即盈利的不确定性，也可以指损失发生的不确定性风险特征风险特征风险的客观、偶然性风险的客观、偶然性风险是不可能彻底消除的，人们只能在一定时间和空间内改变风险存在和发生的条件。（例如：火灾，就整个社会而言，火灾一定会发生，所以要准备消防设备提高防火意识，但具体

3、到某一企业、单位，或某一个家庭，就具有客观、偶然性。）商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）风险的普遍性风险的普遍性企业一般面临着自然风险、意外事故、市场风险、技术风险和政治风险等风风险的社会性险的社会性风险与人类社会的利益密切相关，即无论风险源于自然、社会现象，生理现象，它必须是相对与人身及其财产的危害而言的风风险的不确定性险的不确定性主要表现在时间上的、空间上的、结果上的不确定性风风险的可测定性险的可测定性通过大量的风险分析、估测能找出风险的规律性风风险的发展性险的发展性风险会因时间、空间因素的发展变化而有所发展与变化商业综合体项目商业综合体项目之筹备

4、期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）风险的种类风险的种类纯粹风险和投机风险静态风险和动态风险基本风险和特定风险财产风险、人身风险、责任风险和信用风险自然风险、社会风险、经济风险和政治风险可管理风险和不可管理风险商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）风险成本包括风险成本包括风风险损失的实际成本险损失的实际成本直接损失成本（财产及人身实际损失成本）和间接损失成本（营运收入损失、风险造成的额外费用增加损失、责任风险的成本）风风险损失的无形成本险损失的无形成本风险的存在导致人们的忧虑和恐慌；风险的存在影响社会资源的最佳配置；风险的存在会影响新资本的形成，从而

5、影响社会再生产活动预预防和控制风险损失的成本防和控制风险损失的成本为预防和控制风险损失，必须采取各种措施，从而造成费用支出商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）风险评估风险评估是指在风险事件发生前后，对于风险事件给人们的生活、生命、财产等各方面造成的影响和损失如何进行规避、防范、发生风险事件后统计的量化评估的工作对风险本身的界定对风险作用方式的界定对风险后果的界定商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）风险管理的方法风险管理的方法“商业综合体”，是一种具备较高创新意义的房地产商业模式，以其体量巨大，功能繁多，对区域经济拉

6、动较强的特点，对参与受众提供商业办公、餐饮娱乐、休闲购物、酒店旅行、会议展览等多种服务方式，并在各区间形成功能上互相支撑、互相补充的以商业为核心功能，并集合工作生活服务的建筑综合体。因其投资规模大、拉动区域经济力度强、实施风险多元化等特点，倍受各界关注商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）回回避避根据风险调查进行风险预测，发现某种风险，采取回避的方式予以避开商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）预防预防通过改进设施、技术和管理来减少风险，降低风险发生的频率和减轻风险损害程度商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理

7、（一）之筹备期的风险管理（一）自担自担必须有能力支主动地有计划地建立一笔可观的风险准备金，用以补偿风险所造成的损失商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）转嫁转嫁非保险转嫁，即风险承担者通过一定的方式交风险转嫁到其它单位商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）保险保险是补偿风险承担者风险损失的最重要、最完备和最有效的方法商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）综合上述，商业综合体在不同时期面临着不同的风险，管理运营者必须通过采用科学的技术方式，来评估管理风险。这样才能全面了解商业综合体周

8、围的变化环境；了解各种变化以及风险之间的互相关联；了解自己能否阻止、减少风险的发生；了解由财政和盈利导致的风险结果；了解达到盈利目标的可能性；了解每种风险发生的可能性和重大影响，最终才能创造保护和提升商业综合体的价值观商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）商业综合体项目按商业综合体项目按阶段分阶段分为为筹筹备备期期开开业业期期营营运期运期商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）（案例）万达安全管控要求（案例）万达安全管控要求筹备期装修施工现场安全管控重点与措施筹备期装修施工现场安全风险现场交叉施工，项目施工单位人员、设备

9、厂家人员、装修施工人员等人员数量多，现场吸烟管控、人员私拉电线、使用大功率电器、违规动火等现象管理难度大筹备期装修期间，装修材料集中进场堆放，施工工期紧，造成施工工艺不符合消防设计要求，影响消防验收和开业商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）管控重点管控重点1：灭火设备不足：灭火设备不足时时现场配备足够的灭火器材，设置临时水源，弥补消防设施设备的不足，以便现场配备足够的灭火器材，设置临时水源，弥补消防设施设备的不足，以便发生火情时应急处发生火情时应急处理理装修商户内须每50平方米配备2具灭火器公共区域每30平方米配备1具灭火器每个商管员固定岗配备2具灭火器

10、管控措施管控措施营运部下发装修通须知，商户灭火器在进场当天配备完毕，保安部跟进，并每日碰头会上进行通报公共区域灭火器由保安部在内装的时候配备完毕商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）管控重点管控重点2：私拉电线：私拉电线时时现场人员混杂，加大对现场吸烟管控、私拉电线、使用大功率电器做饭等现现场人员混杂，加大对现场吸烟管控、私拉电线、使用大功率电器做饭等现象的现场象的现场管控管控管控措施管控措施建立完善现场巡查制度营运部提前下发装修须知保安部负责现场人员的安全管控，重点关注施工人员证件，现场安全管理，灭火器材配备等工程部负责施工安全管理，重点关注隐蔽工程，施工工艺是否满足消防要求、现场安全用电、装修材料是满足消防要求商业综合体项目商业综合体项目之筹备期的风险管理（一）之筹备期的风险管理（一）管管控重控重点点3：装修现场动火作业量大：装修现场动火作业量大时时装修现装修现场动火作业量大，动火类型广，较分散，容易出现火场动火作业量大，动火类型广，较分散，容易出现火情情管控措管控措施施保安部编制动火管控制度，负责办理