房地产开发投资基础数据估算学习教案

1、会计学1房地产开发房地产开发(kif)投资基础数据估算投资基础数据估算第一页，共49页。分为两大类：一类是投资成n本类数据，这类数据与房地产的投资和生产过程有关，包括n土地取得费用、前期工程费、建设工程造价等。另一类是收n入类数据, 这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益，n包括租售收入(shur)、应扣减的营业税金等。第1页/共48页第二页，共49页。第2页/共48页第三页，共49页。第3页/共48页第四页，共49页。n与其他建设项目投资的一与其他建设项目投资的一个个(y )显著区别显著区别 ：投入的：投入的建设资建设资n金，基本都形成了房地产商金，基本都形成了房地产商品的成本费用，以出售

2、方式品的成本费用，以出售方式收收n回投资，没有形成企业固定回投资，没有形成企业固定资产。资产。n所以，对房地产开发建设所以，对房地产开发建设投资的估算即是对房地产总投资的估算即是对房地产总n成本费用的估算。成本费用的估算。第4页/共48页第五页，共49页。n 9、销售费用；n 10、开发期税费；n 11、其他费用；n 12.不可预见费用。第5页/共48页第六页，共49页。；n (3)拟建项目各单项工程的建拟建项目各单项工程的建设内容、工程量及各项建设内容、工程量及各项建n设指标；设指标；n (4)开发期间应缴纳有关税费开发期间应缴纳有关税费的法律、法规、政策、文的法律、法规、政策、文n件或规定

3、。件或规定。第6页/共48页第七页，共49页。n行科学地换算和调整；n (3)估算精度要与投资分析的具体要求相一致。第7页/共48页第八页，共49页。n转让土地的土地转让费、n租用土地的土地租用费、n股东投资入股土地的投资折价。第8页/共48页第九页，共49页。第9页/共48页第十页，共49页。nn土地出让金的底价估算n 3、土地转让费。n是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。n土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权n随之转让。第10页/共48页第十一页，共49页。n付土地使用权的获取费用，但付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作一般需要对土地使用权评估作n

4、价。价。第11页/共48页第十二页，共49页。n为设计概算的0.5%左右 ，“三通一平”参照有关计费标准估n算 。n（三）基础设施建设费估算n基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线n以内的各种管线和道路工程(gngchng)，其费用包括供水、供电、供n气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及n各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按n实际工程(gngchng)量估算。第12页/共48页第十三页，共49页。n估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估n算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。一般按每平方米造价估算。当房地产项目包括多个单项工

5、程时，应对各个单项工程分n别估算建筑安装工程费用。第13页/共48页第十四页，共49页。n标和实际工程量估算。n（六）开发间接费用估算n开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在n开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括(boku):工资、福n利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周n转房摊销和其他费用等。第14页/共48页第十五页，共49页。第15页/共48页第十六页，共49页。售机构的各项费用。主要包括售机构的各项费用。主要包括n销售人员工资、奖金、福利费、销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧差旅费、销售机构的折旧n费、修理费、物料消耗费、修理费、物料消耗

6、(xioho)、广告费、宣传费、广告费、宣传费、代销手续费、销代销手续费、销n售服务费及预售许可证申领费售服务费及预售许可证申领费等。等。n（1）广告宣传及市场推广费，）广告宣传及市场推广费，约为销售收入的约为销售收入的2%3%n（2）销售代理费，约为销售）销售代理费，约为销售收入的收入的1.5%2% ；n（3）其他销售费用，约为销）其他销售费用，约为销售收入的售收入的0.5%1% ；n以上各项合计，销售费用约占以上各项合计，销售费用约占到销售收入的到销售收入的4%6%。第16页/共48页第十七页，共49页。n装费、分散建设市政公用设施建设费等。n各项税费应根据当地有关(yugun)法规标准估

7、算。第17页/共48页第十八页，共49页。n（十二）不可预见费用n包括(boku)备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的n基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加n的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确n程度，以上述各项费用之和为基数，按3%7%计算。第18页/共48页第十九页，共49页。第19页/共48页第二十页，共49页。n（6）规划用途：商住综合楼n根据规划要点，投资人通过对市场调查与分析，拟在该地n块上兴建一幢23层的商住综合楼。n楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，13层为商业用n途， 4层为配套(pi to)公建，包括：社区活动中心、业主委员会、n物业

8、管理办公室等。塔楼2个，均为19层住宅。第20页/共48页第二十一页，共49页。n 532982880元/万元n（二）前期工程费估算n本项费用可根据建安工程费估算，故，先估算建筑安装n工程费后，再估算本项费用，估算结果见【表6-3】。n (三)基础设施建设费用估算n估算结果见【表6-4】第21页/共48页第二十二页，共49页。n（五）公共配套设施建设费用估算n本项费用已在建筑安装工程费中估算，故不在单列。n（六）开发间接费用n按建筑安装工程费的5%估算为：n开发间接费用万元第22页/共48页第二十三页，共49页。n为便于本案例的计算，本项目拟向银行(ynhng)申请贷款10000n万元，贷款年

9、利率5.4%，等额还本，宽限期1年，2年内还清。n据此编制借款还本付息表，确定财务费用为万元，见【表6-6】。第23页/共48页第二十四页，共49页。算为574万元，估算销售费用见【表6-7】。第24页/共48页第二十五页，共49页。n一般规定每平方米的年税额(shu )，大城市为元；n中等城市为元；小城市 为元；n县城、建制镇、工矿区为元。第25页/共48页第二十六页，共49页。n投资与成本费用估算结果为：万元 ，n见【表6-8 】第26页/共48页第二十七页，共49页。第27页/共48页第二十八页，共49页。n 3n按每期确定，注意租售比对按每期确定，注意租售比对现金流量的影响。现金流量的

10、影响。n 4、收款方式、收款方式注意分期付款的期数与分期付注意分期付款的期数与分期付款的比例款的比例第28页/共48页第二十九页，共49页。n租售收入，一般为可租售的项租售收入，一般为可租售的项目建目建n筑面积的数量与单位租售价格筑面积的数量与单位租售价格的乘积。的乘积。n 2、房地产开发、房地产开发(kif)项目的项目的自营收入，是指房地产开发自营收入，是指房地产开发(kif)企业以企业以n开发开发(kif)完成后的房地产产品完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营为其进行商业和服务业等经营活动活动n的载体，通过综合性的自营方的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。式得到的收入。n 3、

11、配套设施销售收入。指所、配套设施销售收入。指所有权属于开发有权属于开发(kif)公司的配套公司的配套设设n施，如停车位位、会所等。施，如停车位位、会所等。第29页/共48页第三十页，共49页。nn【例】某房地产开发项目销售收入30000万元；开发成本n费用合计(hj)15000万元，其中：土地费用3000万元，开发成n本10000万元，开发费用(销售费用、管理费用与财务费用n合计(hj)为2000万元；营业税金及附加1700万元。试计算该n项目的土地增值税。第30页/共48页第三十一页，共49页。【表6-9】 土地(td)增值税计算表序 号项 目金额(万元)计算说明1销售收入300002开发成

12、本费用150003其中：开发费用20004营业税金及附加17005加计扣除2600(2)一(3)20%6扣除项目19300(2)+(4)+(5)7增值额10700(1)(6)8增值率55.44%(7)/(6)9土地增值税税额3315第31页/共48页第三十二页，共49页。3315(万元)。n方法二：；n土地增值税增值额税率-扣除项目金额速算扣除率n1070040%-193005%=3315(万元)。第32页/共48页第三十三页，共49页。n（二）销售总收入估算（二）销售总收入估算( sun)，详见表，详见表6-10n（三）营业税金及附加估算（三）营业税金及附加估算( sun)，详见表，详见表6

13、-10第33页/共48页第三十四页，共49页。第34页/共48页第三十五页，共49页。n进度计划算出每月、每季度或进度计划算出每月、每季度或分年度的总投资支出，即为投分年度的总投资支出，即为投n资资金使用计划表。资资金使用计划表。n见【表见【表6-12】n注意采用粗略估算的方法注意采用粗略估算的方法 ，应按期编制。应按期编制。第35页/共48页第三十六页，共49页。n200927号规定号规定,保障性住房保障性住房n和普通商品住房项目的最低资和普通商品住房项目的最低资本金比例为本金比例为20%，其他房地产，其他房地产n开发项目的最低资本金比例为开发项目的最低资本金比例为30%。n（二）预租售收入

14、（二）预租售收入n是指房地产开发企业将正在是指房地产开发企业将正在开发建设中的商品房，预先开发建设中的商品房，预先n租售给承租人或承购人所获得租售给承租人或承购人所获得的定金、租金或房价款收入。的定金、租金或房价款收入。第36页/共48页第三十七页，共49页。款(di kun)。是银行向从事房地产开n发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的n贷款(di kun)。包括住房开发贷款(di kun)、商业用房贷款(di kun)、经济适用房贷款(di kun)n(原国家安居工程贷款(di kun)和其他房地产开发贷款(di kun)等。第37页/共48页第三十八页，共49页。n额抵押贷

15、款、普通商业贷款和短期透支贷款宜尽量少使用。2、吸收社会资金用于开发项目时，要视市场情况灵活选n用支付固定利息或分割固定利润的筹资方式。但当风险较n大，自己又难以筹措到足够的资金时，合作开发是一种有效n的解决办法，此时可就某一发展项目成立合作开发公司。3、在政府许可的条件下，尽可能提前预售部分楼宇，是n保证开发商收益、分散开发风险、筹措建设资金的有效办法。第38页/共48页第三十九页，共49页。【表【表6-136-13】资金】资金(zjn)(zjn)筹措计划表筹措计划表序 号 项 目 合 计 1 2 3 n 1 项目总投资 11 开发建设投资 12 经营资金 2 资金筹措 21 自有资金(资本

16、金) 22 借贷资金 23 预售收入 24 预租收入 25 其他收入第39页/共48页第四十页，共49页。n（三）编制投资计划与资金筹措表，见表【6-16】第40页/共48页第四十一页，共49页。n房地产开发项目(xingm)总投资包括开发建设投资和经营资金。n开发建设投资，是指在开发期内完成房地产产品开发建设所n需投入的各项费用。 经营资金，是指开发企业用于日常经营n的周转资金。n房地产开发投资与其他建设项目(xingm)投资的一个显著区别：n房地产投资一般出售房地产商品以收回投资，没有形成企业n固定资产。房地产项目(xingm)开发建设投资基本等于房地产项目(xingm)的n总成本费用。第

17、41页/共48页第四十二页，共49页。n和开发企业自营收入等。n房地产开发项目在销售阶段要缴纳规定的税费，这些税n费不参与投资与成本费用构成，只是作为销售收入的扣减。n扣减涉及的税费主要有：营业税、城市维护建设税、教育费n及其附加、地方教育费附加、防洪保安费、土地增值税以及n企业所得税等。第42页/共48页第四十三页，共49页。第43页/共48页第四十四页，共49页。第44页/共48页第四十五页，共49页。第45页/共48页第四十六页，共49页。n（4）当地开发建设其他费用种）当地开发建设其他费用种类及标准类及标准n2、收入类基础数据、收入类基础数据n（1）当地房地产的销售价格。）当地房地产的销售价格。选三个典型楼盘，分别调查高选三个典型楼盘，分别调查高层框架和多层混合住宅销售均层框架和多层混合住宅销售均价、写字楼销售均价、商铺销价、写字楼销售均价、商铺销售均价及停车位销售均价。售均价及停车位销售均价。n（2）销售过程中需缴纳的税费）销售过程中需缴纳的税费及减免情况及减免情况n3、基础数据估算中有关参数的、基