房地产估价基本理论学习教案

1、会计学1房地产估价房地产估价(gji)基本理论基本理论第一页，共149页。第1页/共148页第二页，共149页。第2页/共148页第三页，共149页。第3页/共148页第四页，共149页。任务四：房地产估价任务四：房地产估价(gji)影响因素影响因素第4页/共148页第五页，共149页。第5页/共148页第六页，共149页。第6页/共148页第七页，共149页。第7页/共148页第八页，共149页。利益（利益（interests）和收益）和收益(好好处处)（benefits）第8页/共148页第九页，共149页。第9页/共148页第十页，共149页。第10页/共148页第十一页，共149页。第

2、11页/共148页第十二页，共149页。第12页/共148页第十三页，共149页。第13页/共148页第十四页，共149页。第14页/共148页第十五页，共149页。第15页/共148页第十六页，共149页。第16页/共148页第十七页，共149页。（2）房地产相邻关系的）房地产相邻关系的限制限制（3）土地使用管制）土地使用管制第17页/共148页第十八页，共149页。第18页/共148页第十九页，共149页。第19页/共148页第二十页，共149页。第20页/共148页第二十一页，共149页。第21页/共148页第二十二页，共149页。第22页/共148页第二十三页，共149页。第23页/共

3、148页第二十四页，共149页。 1）结构 2）建成年月 3）产权状况第24页/共148页第二十五页，共149页。第25页/共148页第二十六页，共149页。第26页/共148页第二十七页，共149页。20m2，分摊的共有建筑面积(jin zh min j)为25m2，该套住宅每平方米建筑面积(jin zh min j)的价格为（ ） A、1667元/m2 B、1765元/m2 C、1875元/m2 D、2000元/m2 第27页/共148页第二十八页，共149页。第28页/共148页第二十九页，共149页。第29页/共148页第三十页，共149页。第30页/共148页第三十一页，共149页。

4、位置位置(d l wi zh)不变，不变，但社会经济位置会变吗？但社会经济位置会变吗？第31页/共148页第三十二页，共149页。第32页/共148页第三十三页，共149页。第33页/共148页第三十四页，共149页。第34页/共148页第三十五页，共149页。当急需资金时，替代变当急需资金时，替代变卖房地产遇到的难以变现问卖房地产遇到的难以变现问题的办法题的办法(bnf)(bnf)，是将房，是将房地产抵押或典当来获得现金。地产抵押或典当来获得现金。第35页/共148页第三十六页，共149页。第36页/共148页第三十七页，共149页。森林、不毛荒地。森林、不毛荒地。第37页/共148页第三十

5、八页，共149页。第38页/共148页第三十九页，共149页。第39页/共148页第四十页，共149页。第40页/共148页第四十一页，共149页。第41页/共148页第四十二页，共149页。第42页/共148页第四十三页，共149页。第43页/共148页第四十四页，共149页。第44页/共148页第四十五页，共149页。第45页/共148页第四十六页，共149页。第46页/共148页第四十七页，共149页。第47页/共148页第四十八页，共149页。第48页/共148页第四十九页，共149页。第49页/共148页第五十页，共149页。第50页/共148页第五十一页，共149页。定价有何本质区

6、别？定价有何本质区别？第51页/共148页第五十二页，共149页。第52页/共148页第五十三页，共149页。第53页/共148页第五十四页，共149页。第54页/共148页第五十五页，共149页。第55页/共148页第五十六页，共149页。第56页/共148页第五十七页，共149页。第57页/共148页第五十八页，共149页。第58页/共148页第五十九页，共149页。容易受交易者的个别因素的影响 ；第59页/共148页第六十页，共149页。第60页/共148页第六十一页，共149页。二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 成交价格：指交易双方实

7、际成交的价格，是一种事实成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。市场价格：指某特定市场价格：指某特定(tdng)时期某种房地产在市场时期某种房地产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格，理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格，是均衡价格是均衡价格评估价值：指房地产估价师通过估价活动所得出的估评估价值：指房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值，又称评估价、评估值。因估价方法不同有价对象的

8、价值，又称评估价、评估值。因估价方法不同有不同的称呼：比准价格，积算价格，收益价格。不同的称呼：比准价格，积算价格，收益价格。第61页/共148页第六十二页，共149页。三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、残余价值和投三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、残余价值和投资价值、在用价值资价值、在用价值1、市场价值：指房地产在满足下列条件下最可能形成的价、市场价值：指房地产在满足下列条件下最可能形成的价格：交易双方都是自愿进行交易；交易双方是出于利己动格：交易双方都是自愿进行交易；交易双方是出于利己动机进行交易的；都掌握足够的市场信息；交易双方有较充机进行交易的；都掌握足够的市场信息；交易双方有

9、较充裕的时间进行交易；交易对象具有必要的专业知识，交易裕的时间进行交易；交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常条件正常 。2、快速变现价值：是指不符合市场价值形成条件中的、快速变现价值：是指不符合市场价值形成条件中的“交交易双方有较充裕的时间进行交易易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的的价格。下最可能的的价格。3、谨慎价值：指存在不确定因素的情况、谨慎价值：指存在不确定因素的情况(qngkung)下遵下遵守谨慎原则评估出的价值；通常低于市场价值，如房地产守谨慎原则评估出的价值；通常低于市场价值，如房地产抵押价值抵押价值第62页/共148页第六十三页，共149页。资(tu z)者的不同而不

10、同。6、在用价值：在现状利用下的价值。 问题：问题： 城市房屋拆迁估价应当采用市场价值标准城市房屋拆迁估价应当采用市场价值标准还是清算价值标准还是清算价值标准第63页/共148页第六十四页，共149页。账面价值指一项资产账面价值指一项资产(zchn)的原始价值减去已计提折旧后的余额；的原始价值减去已计提折旧后的余额；第64页/共148页第六十五页，共149页。五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 计税价值和征收价值计税价值和征收价值(1)买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移房地产权的价格买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移房地产权的价格；(2

11、)租赁价格：是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给租赁价格：是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他他(qt)有价物有价物 。 市场租金市场租金 商品租金商品租金 成本租金成本租金 准成本租金准成本租金 福利租金福利租金 第65页/共148页第六十六页，共149页。第66页/共148页第六十七页，共149页。 (3)抵押价值：从理论上讲，房地产抵押价值应当抵押价值：从理论上讲，房地产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押房地产是假设债务履行期届满债务人不履行

12、债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿款额后最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿款额后的余额。的余额。 优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用括强制执行费用(fi yong)。 在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地一般为实地查勘之日查勘之日)的公开市场价值扣除法定优先受偿

13、的款额后的余额。的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。 第67页/共148页第六十八页，共149页。(4)保险价值：是将房地产投保时，为确定保险金额保险价值：是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。价对象的范围应视所投保的险种而定。(5)计税价值：是指为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估计税价值：是指为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的房地产或租金。的房地产或租金。 (6)征收价值：是政府征收价值：是政府(zhngf)强制取得房地产时应给予的补偿金强制取得房地产时

14、应给予的补偿金额。额。 典价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商典价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于房地产的实际价值。品或其他有价物。典价往往低于房地产的实际价值。第68页/共148页第六十九页，共149页。第69页/共148页第七十页，共149页。第70页/共148页第七十一页，共149页。例如，一套建筑面积例如，一套建筑面积100m2、单价、单价3000元元m2、总价总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：种： (1)要求在成交日期时一次付清。要求在成交日期时

15、一次付清。 (2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5 (3)从成交日期时起分期从成交日期时起分期(fn q)付清，如首期支付付清，如首期支付10万元，万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。万元。 (4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。 (5)以抵押贷款方式支付，如首期支付以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来万元，余款在未来1年年内以抵押贷款方式按月等额支付。内以抵押贷款方式按月等额支付。第71页/共148页第七十二

16、页，共149页。在上述在上述(shngsh)第一种情况下：实际单价为第一种情况下：实际单价为3000元元m2 ，实际，实际总价为总价为30万元；名义价格万元；名义价格=实际价格。实际价格。在第二种情况下：实际单价为在第二种情况下：实际单价为3 000X(15)2 850(元元m2)，实际总价为，实际总价为28，5万元；名义单价为万元；名义单价为3 000元元m2 ，名，名义总价为义总价为30万元。万元。在第三种情况下：实际总价为在第三种情况下：实际总价为1010(1+5)+10(1+5) 2928(万元万元)(假定年折现率为假定年折现率为5)，实际单价为，实际单价为2 928元元m；名义单价为

17、；名义单价为3 000元元m2，名义总价为，名义总价为30万元万元在第四种情况下：实际总价为在第四种情况下：实际总价为30(1+5)2857(万元万元)(假定年折现率为假定年折现率为5)，实际单价为，实际单价为2 857元元m2 ；名义单价；名义单价为为3 000元元m2 ，名义总价为，名义总价为30万元。万元。在第五种情况下：实际单价为在第五种情况下：实际单价为3 000元元m2 ，实际总价为，实际总价为30万元；名义价格万元；名义价格=实际价格。实际价格。 第72页/共148页第七十三页，共149页。八、现房价格、期房价格（按房地产的交割时间八、现房价格、期房价格（按房地产的交割时间(sh

18、jin)）(1)现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的房地产时现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格，即为现房价格(含土地价格含土地价格) ；(2)期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地含土地)为交易标的的价格。为交易标的的价格。 第73页/共148页第七十四页，共149页。在品质相同的情况下，期房与现房的价格在品质相同的情况下，期房与现房的价格(jig)是否相同是否相同？- 风险风险(fngxin)补偿补偿第74页/共148页第七十五页，共149页。九、市场调节价、政府指导价、政府定价市场调节价：由经营者自主

19、经营制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要(zhyo)有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要(zhyo)是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。第75页/共148页第七十六页，共149页。十、基准地价、标定地价、房屋重置价十、基准地价、标定地价、房屋重置价基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地

20、域的土地，按照商业、居住、工不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期的土地使用权区域平均价格；期的土地使用权区域平均价格；标定地价：指在基准地价基础上，选择一系列能代表不标定地价：指在基准地价基础上，选择一系列能代表不同用途、不同区位同用途、不同区位(q wi)，形状和大小在同类用地中，形状和大小在同类用地中相对接近的标志性宗地，按各自法定最高年限和基准容相对接近的标志性宗地，按各自法定最高年限和基准容积率，考虑微观区位积率，考虑微观区位(q wi)和市场行情等而修订评估和市场行情等而修订

21、评估的土地使用权在某一时期的价格；的土地使用权在某一时期的价格；第76页/共148页第七十七页，共149页。房屋重置价：指在估价期日采用当时的建筑材料、构配件和技房屋重置价：指在估价期日采用当时的建筑材料、构配件和技术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需一切术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需一切合理必要的费用、税金并加上应得利润，体现当时价格水平的合理必要的费用、税金并加上应得利润，体现当时价格水平的货币值经济适用房销售价格；货币值经济适用房销售价格；经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本(chngbn)构构成项目和利润率所

22、确定的价格。成本成项目和利润率所确定的价格。成本(chngbn)构成：征地构成：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等费、贷款利息和税金等7项，利润在项，利润在3%以下。以下。 第77页/共148页第七十八页，共149页。十一、土地价格、建筑物价格、房地价格十一、土地价格、建筑物价格、房地价格土地价格：简称土地价格：简称(jinchng)地价。地价。根据土地性质和开发程度分为：生地价格根据土地性

23、质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格；、毛地价格、熟地价格； 建筑物价格：是指建筑物部分的价格，建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。不含建筑物所占用的土地的价格。房地价格：又称房地混合价，是指建筑房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有地产而言，有 房地价格房地价格 土地价格土地价格 建筑物价格建筑物价格第78页/共148页第七十九页，共149页。十二、总价格、单位价格、楼面地价；十二、总价格、单位价格、楼面地价；(1)总价格：指某一宗或者总价格：指某一宗或者(huzh)某一

24、区域范围内的房地产某一区域范围内的房地产整体的价格。整体的价格。(2)单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积的房地价格。积的房地价格。(3)楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价土地价格。楼面地价=土地单价土地单价/容积率容积率 这三种价格中哪种价格不能反映房地产价格水平的高低？这三种价格中哪种价格不能反映房地产价格水平的高低？第79页/共1

25、48页第八十页，共149页。例子例子 有甲、乙两块土地，甲土地的单价为有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元元/m2，乙土地的，乙土地的单价为单价为510元元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件，如果甲、乙两块土地的其他条件(tiojin)完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为积率为5，乙土地的容积率为，乙土地的容积率为3，其他条件，其他条件(tiojin)完全相同完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？注意：在现实注意：在现实(xinsh)中，楼面地价往往比土地单价更能反映土

26、地中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。价格水平的高低。 第80页/共148页第八十一页，共149页。十三、在商品房出售中出现的一组价格十三、在商品房出售中出现的一组价格(1)起价：是指所消售的商品房的最低价格；起价：是指所消售的商品房的最低价格；(2)标价：是商品房出售者在其标价：是商品房出售者在其“价目表价目表”上标注的不同楼上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；(3)成交价：是商品房买卖双方的实际成交价：是商品房买卖双方的实际(shj)交易价格；交易价格；(4)均价：是指所销售商品房的平均价格，具体有标价

27、的平均价：是指所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。均价格和成交价的平均价格。第81页/共148页第八十二页，共149页。十四、在拍卖中存在保留十四、在拍卖中存在保留(boli)价（底价）、起拍价、应价（底价）、起拍价、应价、成交价价、成交价(1)保留保留(boli)价：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最价：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；低价格；(2)起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格；次报出的拍卖标的的价格；(3)应价：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己应价：是竞买人

28、对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报出的购买价格；报出的购买价格；(4)成交价：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方成交价：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式确定后的竞买人的最高应价。式确定后的竞买人的最高应价。第82页/共148页第八十三页，共149页。补地价补地价 补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下补地价的情形主要有如下(rxi)3类：类：土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城土地使用者改变土地用途、容

29、积率、建筑高度等城市规划限制条件；市规划限制条件；土地使用者延长土地使用年限土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用包括出让土地使用权期满后续期权期满后续期)；土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等出让金等)。第83页/共148页第八十四页，共149页。 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额的，补地价的数额(sh )理论上等于改变后的地价与改变前的地理论上等

30、于改变后的地价与改变前的地价之差，即价之差，即 补地价补地价 改变后的地价改变后的地价 一一 改变前的地价改变前的地价例子：某宗土地总面积例子：某宗土地总面积1 000m2，容积率为，容积率为3，对应的土地单价为，对应的土地单价为450元元m2，现允许将容积率提高到，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算理，楼面地价不变。试计算理论上应补地价的数额论上应补地价的数额(sh )。第84页/共148页第八十五页，共149页。第85页/共148页第八十六页，共149页。第86页/共148页第八十七页，共149页。第87页/共148页第八十八页，共149页。第88页/共148页第八十九页，共14

31、9页。第89页/共148页第九十页，共149页。第90页/共148页第九十一页，共149页。第91页/共148页第九十二页，共149页。第92页/共148页第九十三页，共149页。第93页/共148页第九十四页，共149页。第94页/共148页第九十五页，共149页。第95页/共148页第九十六页，共149页。900900元元/m2/m2时，需求量为时，需求量为100100万平方米；当价格为万平方米；当价格为10001000元元/m2/m2时，需求量为时，需求量为9090万平方万平方米，则需求价格弹性米，则需求价格弹性(tnxng)(tnxng)为多少？为多少？第96页/共148页第九十七页，

32、共149页。第97页/共148页第九十八页，共149页。零完全无弹性影响房地产供给价格弹性的因素：时间开发周期第98页/共148页第九十九页，共149页。5、需要补交地价的情形、需要补交地价的情形有哪些？各种情形下的有哪些？各种情形下的补地价如何计算？补地价如何计算？第99页/共148页第一百页，共149页。第100页/共148页第一百零一页，共149页。第101页/共148页第一百零二页，共149页。第102页/共148页第一百零三页，共149页。第103页/共148页第一百零四页，共149页。第104页/共148页第一百零五页，共149页。第105页/共148页第一百零六页，共149页。第

33、106页/共148页第一百零七页，共149页。第107页/共148页第一百零八页，共149页。第108页/共148页第一百零九页，共149页。第109页/共148页第一百一十页，共149页。第110页/共148页第一百一十一页，共149页。第111页/共148页第一百一十二页，共149页。第112页/共148页第一百一十三页，共149页。第113页/共148页第一百一十四页，共149页。第114页/共148页第一百一十五页，共149页。第115页/共148页第一百一十六页，共149页。第116页/共148页第一百一十七页，共149页。第117页/共148页第一百一十八页，共149页。第118页/共148页第一百一十九页，