物业发展建议学习教案

1、会计学1物业物业(w y)发展建议发展建议第一页，共70页。理论理论(lln)篇篇从经验分享的角度从经验分享的角度(jiod)提炼观点（仅提炼观点（仅供探讨）供探讨）一一物业物业(w y)发展建议是什么？发展建议是什么？二二物业物业(w y)发展建议写什么？发展建议写什么？三三物业物业(w y)发展建议怎么写？发展建议怎么写？第1页/共69页第二页，共70页。物业物业(w y)发展建议是什么？发展建议是什么？房地产策划房地产策划(chu)项目策划项目策划营销策划营销策划市场策划市场策划投资策划投资策划设计策划设计策划销售策划销售策划形象策划形象策划广告策划广告策划物业发展建议物业发展建议介于市

2、场策划与设计策划的中间形态介于市场策划与设计策划的中间形态第2页/共69页第三页，共70页。物业物业(w y)发展建议发展建议在市场分析、项目分析、项目定位基础之上，对房地产项目的设计进行设想和构思，为规划及在市场分析、项目分析、项目定位基础之上，对房地产项目的设计进行设想和构思，为规划及建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见，以便进行项目规划设计和建筑设计的创造性过程。建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见，以便进行项目规划设计和建筑设计的创造性过程。物业发展建议物业发展建议(jiny)是什么？是什么？目的：目的：1、向发展商形象的阐述、向发展商形象的阐述(chnsh)项目具项目具象；象；2

3、、向设计师提供项目意向与指标；、向设计师提供项目意向与指标；3、客品对位工作的、客品对位工作的“落地落地”。重要性：重要性：1、专业博取信任，与发展商达成共识；、专业博取信任，与发展商达成共识；2、市场属性指导建筑属性；、市场属性指导建筑属性；3、市场观点在产品上的表达。、市场观点在产品上的表达。第3页/共69页第四页，共70页。一、把握一、把握(bw)项目总体规划理念（宏观）项目总体规划理念（宏观）物业物业(w y)发展建议写什么？发展建议写什么？1、地块价值、地块价值(jizh)分析定类分析定类3、分期开发策略制定、分期开发策略制定2、地块用途分析定类、地块用途分析定类4、开发主题引用策划

4、、开发主题引用策划地形、景观、交通、地质地形、景观、交通、地质各开发期的发展策略与战略目标、位置及规模、产品线各开发期的发展策略与战略目标、位置及规模、产品线产品、规划、景观产品、规划、景观组团布局、产品分区、规划主题、景观主题、特色配套文化组团布局、产品分区、规划主题、景观主题、特色配套文化第4页/共69页第五页，共70页。二、对产品二、对产品(chnpn)概念进行规划设计（中观）概念进行规划设计（中观）规划概念规划概念设计设计规划依据规划依据规划内容规划内容根据地块、地形、地貌确定建筑物通路、景观的大致布局根据项目发展需要确定道路的功能布局根据项目周边环境，结合项目地块、地形确定商业、公建

5、、居住区的位置根据项目发展需要确定项目停车方式、停车位比例、停车场的主入口位置结合目标客户群初步确定公建的具体分布及服务半径景观概念景观概念设计设计根据项目地块、地形、项目发展初步确定项目景观主题根据景观主题初步确定项目景观设计的关键内容，如景观脉络、景观节点等物业发展物业发展(fzhn)建议写什么？建议写什么？第5页/共69页第六页，共70页。1、分解产品设计研究步骤：、分解产品设计研究步骤：确定单体设计要求：依据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、确定单体设计要求：依据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、色调搭配组合等方面

6、的设计意见。色调搭配组合等方面的设计意见。制定户型的面积配比和空间设计要求：依据对市场各物业的户型研究分析制定户型的面积配比和空间设计要求：依据对市场各物业的户型研究分析(fnx)，结合项目定位、客户需求，结合项目定位、客户需求，制定户型的面积配比和空间设计要求。，制定户型的面积配比和空间设计要求。进行公建配套设施的功能分布设计：依据项目周边资源、结合项目定位客户需求。进行公建配套设施的功能分布设计：依据项目周边资源、结合项目定位客户需求。三、提供权威的产品设计建议三、提供权威的产品设计建议(jiny)（微观）（微观）物业发展建议物业发展建议(jiny)写什么？写什么？项目设计布局：总体规划设

7、计、建筑单体设计、景观设计项目设计布局：总体规划设计、建筑单体设计、景观设计2、推导产品设计建议模型：、推导产品设计建议模型：目标客户群生活特征目标客户群生活特征项目自身资源项目自身资源项目开发背景项目开发背景第6页/共69页第七页，共70页。3、提供产品设计方案建议：产品设计是概念设计的进一步深化，主要、提供产品设计方案建议：产品设计是概念设计的进一步深化，主要(zhyo)包括以下包括以下6个方面，个方面，其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。设计元素设计元素具体内容具体内容土地开发总平面规划土地开发总平面规划坚持市场化与适度超前的原则交

8、通道路规划交通道路规划包括小区内交通道路规划和小区连接外部道路规划户型设计户型设计户型比例配置户型面积比例户型设计的特色建筑设计建筑设计外立面设计建议整体风格设计组团规划设计园林景观规划园林景观规划绿化面积的确定景观主题的提炼景观特色的营造智能化系统智能化系统适度超前的设计差异化及特色营造菜单式选择与成本控制物业发展物业发展(fzhn)建议写什么？建议写什么？第7页/共69页第八页，共70页。物业物业(w y)发展建议怎么写？发展建议怎么写？整体规划整体规划住宅设计住宅设计外部形象：立面外部形象：立面内部空间：户型内部空间：户型景观设计景观设计园林、绿地、广场、道路、设施园林、绿地、广场、道路

9、、设施其他建筑单体设计其他建筑单体设计商业、会所、幼儿园商业、会所、幼儿园产品布局、空间组织、道路组织、景观组织产品布局、空间组织、道路组织、景观组织整体规划整体规划产品产品(chnpn)(chnpn)形象形象户型户型(h xn)(h xn)设计设计园林景观园林景观配套设施配套设施DISDIS系统系统从从定位主导、策略主导、体系主导、问题主导定位主导、策略主导、体系主导、问题主导等方式当中，以利于清晰、简洁的表达为根本原则等方式当中，以利于清晰、简洁的表达为根本原则，撰写报告内容。通常按照六个子系统归纳项目物业发展建议：，撰写报告内容。通常按照六个子系统归纳项目物业发展建议：第8页/共69页第

10、九页，共70页。实践实践(shjin)篇篇一一 建筑建筑(jinzh)形态建议形态建议二二 户型面积与配比建议户型面积与配比建议三三 总平面规划设计建议总平面规划设计建议四四 建筑建筑(jinzh)设计建议设计建议五五 环境景观设计建议环境景观设计建议六六 项目配套建议项目配套建议七七 物业管理建议物业管理建议以振业城以振业城3#地块为案例，从实操角度为地块为案例，从实操角度为物业发展建议的撰写拟定物业发展建议的撰写拟定(ndng)模板。模板。第9页/共69页第十页，共70页。建筑形态建议建筑形态建议(jiny)方法与说明方法与说明说明：建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素，与前期分析与定位

11、说明：建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素，与前期分析与定位紧密联系，直观上决定了项目未来属性。紧密联系，直观上决定了项目未来属性。方法：项目定位指导运用项目基本指标方法：项目定位指导运用项目基本指标(zhbio)，各方面因素作修正与，各方面因素作修正与支撑，确定价值最大化的项目建筑形态。支撑，确定价值最大化的项目建筑形态。第10页/共69页第十一页，共70页。建筑形态建议建筑形态建议一期一期(y q)定位定位深圳最具人居价值的大城别墅深圳最具人居价值的大城别墅 华南首席，超低密度华南首席，超低密度(md)3A生态住区生态住区别墅别墅(bish)、洋房、洋房第11页/共69页第十二页，共70

12、页。建筑形态建筑形态(xngti)建议建议二二期定位期定位龙岗首席别墅龙岗首席别墅(bish)大邸大邸 上东央区，新轨上东央区，新轨道，道，3A别墅别墅(bish)别墅别墅(bish)、高层、高层、洋房洋房第12页/共69页第十三页，共70页。建筑形态建议建筑形态建议(jiny)3#地地块定位块定位? ?3#地块作为项目地块作为项目(xingm)收官之作，承载着质的飞跃的历史使命！收官之作，承载着质的飞跃的历史使命！ 定位的进一步拔升是为必然定位的进一步拔升是为必然第13页/共69页第十四页，共70页。建筑形态建议建筑形态建议(jiny)3#地块基本指标地块基本指标占地面积占地面积: :约约

13、4.3 4.3万万 建筑面积建筑面积:11.6:11.6万万幼儿园建面幼儿园建面:2342 :2342 容积率容积率: :约为约为2.72.7地块平整，有少量地块平整，有少量(sholing)(sholing)坡度坡度地块示意图地块示意图地块地块(d kui)实景图实景图第14页/共69页第十五页，共70页。建筑形态建议建筑形态建议基本基本(jbn)指标下的建筑形态研究指标下的建筑形态研究从基本指标看，项目有如下几种建筑从基本指标看，项目有如下几种建筑(jinzh)形态组合的可能：形态组合的可能：组合组合分析分析典型楼盘典型楼盘高层利于打造低密度，均好型社区。东方尊峪高层+小高层小高层与高层市

14、场认知差异较小，增加建筑密度，降低社区档次。城市山林高层+多层多层占地要求高，导致小区建筑密度高，居住舒适度及品质降低；多层为社区尖端建筑形态，但在3#地块的建筑排布上难以实现价值。卓越维港第15页/共69页第十六页，共70页。建筑形态建议建筑形态建议(jiny)建筑形态建议建筑形态建议(jiny)确定确定通过如上分析，综合以下几点营销视角的思考：通过如上分析，综合以下几点营销视角的思考：项目南面振业城二期及西面大山地高层的影响项目南面振业城二期及西面大山地高层的影响(yngxing)；3#地块的景观资源劣势；地块的景观资源劣势；与项目一期、二期建筑形态的差异化考虑。与项目一期、二期建筑形态的

15、差异化考虑。本项目最适宜建造本项目最适宜建造:“低密度低密度的的高层高层高尚社区高尚社区” 定位高端定位高端建筑形态建筑形态第16页/共69页第十七页，共70页。模板拟定模板拟定建筑建筑(jinzh)形态建议形态建议Step1.项目定位项目定位(dngwi)的针对性再说明的针对性再说明Step2.项目基本指标项目基本指标(zhbio)罗列与分析罗列与分析Step3.综合考虑确定建筑形态综合考虑确定建筑形态第17页/共69页第十八页，共70页。户型面积与配比建议户型面积与配比建议(jiny)方法与说明方法与说明说明：户型面积与配比是同样与前期分析与定位紧密联系的说明：户型面积与配比是同样与前期分

16、析与定位紧密联系的项目关键因素，紧随建筑形态的确定而确定。项目关键因素，紧随建筑形态的确定而确定。方法：通过对目标客户群的意向分析、市场供求关系及其变方法：通过对目标客户群的意向分析、市场供求关系及其变化趋势、政策及区域发展化趋势、政策及区域发展(fzhn)机遇、分期开发策略等因素机遇、分期开发策略等因素的综合分析确定户型面积与配比。的综合分析确定户型面积与配比。第18页/共69页第十九页，共70页。户型面积与配比户型面积与配比(pi b)建议建议决策因素决策因素1、目标客户群意向、目标客户群意向(yxing)分析分析大户型、改善居住质量大户型、改善居住质量2、政策、政策(zhngc)及区域发

17、展机遇及区域发展机遇不受不受90/70限制、关内土地稀缺限制、关内土地稀缺3、市场供应趋势、市场供应趋势别墅绝迹、纯大户社区稀缺4、分期开发策略影响、分期开发策略影响与二期高层产品的差异化决策户型面积与配比决策户型面积与配比第19页/共69页第二十页，共70页。户型面积与配比户型面积与配比(pi b)建议建议面积及配比面积及配比(pi b)确定确定户型户型面积区间面积区间（）面积比例面积比例套数比例套数比例三房13016013%20%四房18022045%50%五房24040042%30%合计100%100%u主力户型：主力户型：180220四房四房u次主力户型：次主力户型：240400 五房

18、五房（除少量顶层复式在（除少量顶层复式在400左右外，其余均为左右外，其余均为240280）u补充户型：补充户型： 130160 三房三房u为提升产品附加值，建议标准层高为为提升产品附加值，建议标准层高为3.23.3m第20页/共69页第二十一页，共70页。模板模板(mbn)拟定拟定户型面积与配比建议户型面积与配比建议Step1.对户型面积与配比对户型面积与配比(pi b)的决策因素分析的决策因素分析Step2.综合考虑确定综合考虑确定(qudng)户型面积与配比户型面积与配比第21页/共69页第二十二页，共70页。总平面规划设计建议总平面规划设计建议方法方法(fngf)与说明与说明说明：总平

19、面规划设计是对项目各功能布局的统筹安排，决说明：总平面规划设计是对项目各功能布局的统筹安排，决定了项目未来定了项目未来(wili)的品质感与舒适度。的品质感与舒适度。方法：从项目后期营销视角出发，拟定规划设计原则，在原方法：从项目后期营销视角出发，拟定规划设计原则，在原则范围内确定总平面规划设计建议。则范围内确定总平面规划设计建议。第22页/共69页第二十三页，共70页。总平面规划设计建议总平面规划设计建议(jiny)外部环境分析外部环境分析东侧为厂房，未来规划东侧为厂房，未来规划(guhu)为阿波罗眼镜工为阿波罗眼镜工业园，对居住环境有负业园，对居住环境有负面影响。面影响。西侧为大山地西侧为

20、大山地(shnd)、西南侧、西南侧为振业城一、二期为振业城一、二期社区，可作为本案社区，可作为本案的外借景观。的外借景观。北侧为原生山地，规划为北侧为原生山地，规划为居住区，近北是水官高速居住区，近北是水官高速，北向可远望山景、雁田北向可远望山景、雁田水库和体育新城水库和体育新城。南临规划中的红棉路（商南临规划中的红棉路（商业街）与公交总站，正南业街）与公交总站，正南是梧桐花园和梧桐路，是梧桐花园和梧桐路，可可远望梧桐山主峰远望梧桐山主峰。第23页/共69页第二十四页，共70页。总平面规划设计建议总平面规划设计建议营销思考营销思考(sko)及原则设定及原则设定1.延续延续(ynx)项目项目3A

21、住宅小区形象住宅小区形象2.迎合目标客户群需求迎合目标客户群需求3.规避风险与竞争规避风险与竞争4.实现价值最大化（利润与品牌）实现价值最大化（利润与品牌）基于基于(jy)营销视角的思考：营销视角的思考：1.1.生态节能原则生态节能原则2.2.科技优先原则科技优先原则3.3.以人为本原则以人为本原则4.4.功能布局合理性原则功能布局合理性原则5.5.景观均好性原则景观均好性原则6.6.规避项目开发负面因素影响原则规避项目开发负面因素影响原则7.7.创新及成本效益原则创新及成本效益原则8.8.地块价值最大化原则地块价值最大化原则基于营销思考的原则设定：基于营销思考的原则设定：第24页/共69页第

22、二十五页，共70页。总平面规划设计建议总平面规划设计建议规划设计及功能规划设计及功能(gngnng)布局布局会所会所两梯两两梯两户户两梯三户两梯三户(sn h)幼儿园幼儿园中央中央(zhngyng)绿化园景绿化园景规划设计及功能布局说明：规划设计及功能布局说明：1、项目地块狭长、项目地块狭长从中间一分为二，分成南北两区，南北从中间一分为二，分成南北两区，南北区相对独立，私享各自独立园林景观。区相对独立，私享各自独立园林景观。2、从容积率利用角度、从容积率利用角度240以上大户型设为两梯两户板式，以上大户型设为两梯两户板式，其余户型设为两梯三户板式。其余户型设为两梯三户板式。3、从地块景观、朝向

23、、从地块景观、朝向、噪音、对视等因素考虑噪音、对视等因素考虑地块西侧建筑布局采用全东南朝向，地块西侧建筑布局采用全东南朝向，视线通透，且与社区景观相融合；地块东侧视线通透，且与社区景观相融合；地块东侧建筑布局采用西南朝向，避免东面影响。建筑布局采用西南朝向，避免东面影响。4、从配套设施功能角度、从配套设施功能角度会所设在社区中央，幼儿园设在东南角。会所设在社区中央，幼儿园设在东南角。第25页/共69页第二十六页，共70页。总平面规划设计建议总平面规划设计建议(jiny)交通体系交通体系交通体系交通体系(tx)说明：说明：1、人车分流设计；、人车分流设计；2、主入口设在南北区分界处，、主入口设在

24、南北区分界处，利于利于(ly)业主进出与统一管理。业主进出与统一管理。小区主入口小区主入口车行道车行道第26页/共69页第二十七页，共70页。模板模板(mbn)拟定拟定总平面规划设计建议总平面规划设计建议Step2.基于基于(jy)营销思考的规划设计原则设定营销思考的规划设计原则设定Step3.规划设计、功能规划设计、功能(gngnng)布局及交通体系建议确定布局及交通体系建议确定Step1.地块性质及外部环境分析地块性质及外部环境分析第27页/共69页第二十八页，共70页。建筑设计建议建筑设计建议方法方法(fngf)与说明与说明说明：建筑是项目的核心与灵魂，承载着实现项目价值的终极使命说明：

25、建筑是项目的核心与灵魂，承载着实现项目价值的终极使命。方法：从项目后期营销视角出发方法：从项目后期营销视角出发(chf)，对有利于实现价值最大化，对有利于实现价值最大化的建筑风格、平面与户型设计及各细部特征提出建议。的建筑风格、平面与户型设计及各细部特征提出建议。第28页/共69页第二十九页，共70页。建筑设计建议建筑设计建议风格与外立面选取风格与外立面选取(xunq)原则原则1.延续前期建筑风格，符合项目整体形象：延续前期建筑风格，符合项目整体形象：西班牙（一期西班牙（一期(y q)）南加州（二期）南加州（二期）？（？（3#地块）地块）2.切合项目定位，实现价值支撑：切合项目定位，实现价值支

26、撑：高端、高层、高尚高端、高层、高尚3.与周边环境（自然、非自然）的有机融合：与周边环境（自然、非自然）的有机融合：大山地：现代欧式大山地：现代欧式信义锦绣：现代简约信义锦绣：现代简约4.切合目标客户群意向：切合目标客户群意向：稳重、享乐、追求、面子稳重、享乐、追求、面子风格与外立面风格与外立面第29页/共69页第三十页，共70页。建筑设计建议建筑设计建议(jiny)风格与外立面建议风格与外立面建议(jiny)欧式经典风格欧式经典风格(fngg) 质感、内敛、沉稳、高贵气质质感、内敛、沉稳、高贵气质第30页/共69页第三十一页，共70页。u户型设计上引进创新，充分考虑受市场欢迎的新元素；户型设

27、计上引进创新，充分考虑受市场欢迎的新元素；u户型注重实用性、安全性、灵活性、可变性和经济性，户型设计紧凑，功能齐全，结构合理；户型注重实用性、安全性、灵活性、可变性和经济性，户型设计紧凑，功能齐全，结构合理；u室内动线设计合理、干湿、洁污分区，争取做到全明处理，增强采光；室内动线设计合理、干湿、洁污分区，争取做到全明处理，增强采光；u大户型放在景观良好的位置，视野开阔，有助于销售；大户型放在景观良好的位置，视野开阔，有助于销售；u部分户型采用夹层和顶层假复式的特色；部分户型采用夹层和顶层假复式的特色；u有条件的大户单位设玄关和衣帽间；有条件的大户单位设玄关和衣帽间；u客厅设置落地大玻璃窗连接阳

28、台，卧室用转角飘窗，即扩大了观景视野，又美化了建筑形态，浴室设置大凸窗；客厅设置落地大玻璃窗连接阳台，卧室用转角飘窗，即扩大了观景视野，又美化了建筑形态，浴室设置大凸窗；u每户都作生活阳台和观景阳台，生活阳台作封闭每户都作生活阳台和观景阳台，生活阳台作封闭(fngb)处理；处理；u在空间布局合理的情况下，适当增加储物室或保姆间；在空间布局合理的情况下，适当增加储物室或保姆间；u厨房油烟统一烟道处理，空调机位考虑隐蔽处理；厨房油烟统一烟道处理，空调机位考虑隐蔽处理；u预留洗衣机位置，与洗手区或生活阳台相结合；预留洗衣机位置，与洗手区或生活阳台相结合；u厕门不要朝厅，卫生间干湿分离，公共卫生间洗手

29、区与入厕区分开；厕门不要朝厅，卫生间干湿分离，公共卫生间洗手区与入厕区分开；u为提升产品附加值，建议将层高提高到为提升产品附加值，建议将层高提高到3.2m3.3m。建筑设计建议建筑设计建议平面平面(pngmin)与户型设与户型设计原则计原则平面与户型平面与户型第31页/共69页第三十二页，共70页。建筑设计建议建筑设计建议(jiny)平面与户型平面与户型130160平面与户型平面与户型(h xn)建议建议第32页/共69页第三十三页，共70页。建筑设计建议建筑设计建议(jiny)平面与户型平面与户型180220平面平面(pngmin)与户型建议与户型建议第33页/共69页第三十四页，共70页。

30、建筑设计建议建筑设计建议平面平面(pngmin)与户型与户型240280平面平面(pngmin)与户型建议与户型建议第34页/共69页第三十五页，共70页。建筑设计建议建筑设计建议(jiny)平面与户型平面与户型400复式平面复式平面(pngmin)与户型建议与户型建议第35页/共69页第三十六页，共70页。建筑设计建议建筑设计建议平面平面(pngmin)与户型与户型阳光阳光(ynggung)浴室浴室入户入户(r h)阳台阳台多阳台设计多阳台设计户型附加值建议：户型附加值建议：第36页/共69页第三十七页，共70页。建筑设计建议建筑设计建议(jiny)建筑附加值建议建筑附加值建议(jiny)

31、天棚辐射温度调节技术天棚辐射温度调节技术全置换健康新风全置换健康新风 同层后排水技术同层后排水技术u中空玻璃百叶窗中空玻璃百叶窗u“”外墙外保温外墙外保温(bown)体系体系u高分子防水卷材高分子防水卷材u中水回收利用中水回收利用u高性能混凝土高性能混凝土u节能保温节能保温(bown)装饰砖装饰砖u中央真空洗尘系统中央真空洗尘系统u建筑内部噪音防止系统建筑内部噪音防止系统第37页/共69页第三十八页，共70页。模板拟定模板拟定(ndng)建筑设计建议建筑设计建议Step2.平面平面(pngmin)与户型建议与户型建议Step3.建筑建筑(jinzh)附加值建议附加值建议Step1.基于营销的建

32、筑设计原则及原则下的风格与外立面设定基于营销的建筑设计原则及原则下的风格与外立面设定第38页/共69页第三十九页，共70页。环境景观设计建议环境景观设计建议方法方法(fngf)与说与说明明说明：环境景观设计说明：环境景观设计(shj)是在项目总体规划思路的基础之上是在项目总体规划思路的基础之上，根据各功能的划分、住宅组团特点所营造的环境景观艺术设，根据各功能的划分、住宅组团特点所营造的环境景观艺术设计计(shj)。方法：根据项目定位拟定设计方法：根据项目定位拟定设计(shj)原则，在原则下确定环境原则，在原则下确定环境景观风格并进行整体及细部的打造。景观风格并进行整体及细部的打造。第39页/共

33、69页第四十页，共70页。环境环境(hunjng)景观设计建议景观设计建议设计设计原则原则u丰富：打造多功能园林组团；丰富：打造多功能园林组团；u通透：首层局部架空，设计通透：首层局部架空，设计(shj)园林景观；园林景观；u舒适：低覆盖率，高绿化率；舒适：低覆盖率，高绿化率；u均好：房房有景，户户环景；均好：房房有景，户户环景；u立体：地面植物与空中花园的完美结合；立体：地面植物与空中花园的完美结合；u层次：通过有高低层次的植物的合理搭配，形成错落有致的园林景观；层次：通过有高低层次的植物的合理搭配，形成错落有致的园林景观；u实用：既可观赏，又可亲近；实用：既可观赏，又可亲近；u方便：方便物

34、业管理，便于保养；方便：方便物业管理，便于保养；u借景：充分借用梧桐山景、雁田水库、大山地、振业城前期等景观。借景：充分借用梧桐山景、雁田水库、大山地、振业城前期等景观。环境景观风格环境景观风格第40页/共69页第四十一页，共70页。环境环境(hunjng)景观设计建议景观设计建议风格风格新古典主义风格新古典主义风格(fngg) 浑厚、大气、简洁、高贵气质浑厚、大气、简洁、高贵气质第41页/共69页第四十二页，共70页。环境环境(hunjng)景观设计建议景观设计建议整体整体打造打造整体均好，相对整体均好，相对(xingdu)集中。以中央远景为核心圈，向外延展绿化，形成连续的集中。以中央远景为

35、核心圈，向外延展绿化，形成连续的两个组团。两个组团。中央中央(zhngyng)园景园景广场绿化广场绿化与大山地会所广场、振业城二期入口呼应，突显振业城整体性。与大山地会所广场、振业城二期入口呼应，突显振业城整体性。社区外环景观社区外环景观社区内环境景观社区内环境景观第42页/共69页第四十三页，共70页。环境环境(hunjng)景观设计建议景观设计建议细部打造细部打造质感强烈的雕塑质感强烈的雕塑(dio s)小品小品架空层绿化架空层绿化(lhu)入口处体现豪宅身份入口处体现豪宅身份第43页/共69页第四十四页，共70页。模板拟定模板拟定(ndng)环境景观设计建议环境景观设计建议Step2.原

36、则原则(yunz)下的风格设定下的风格设定Step3.整体及细部整体及细部(xb)的打造的打造Step1.基于项目整体定位的环境景观设计原则基于项目整体定位的环境景观设计原则第44页/共69页第四十五页，共70页。项目项目(xingm)配套建议配套建议方法与说明方法与说明说明：根据城市居住区规划设计规范，项目需配建能够说明：根据城市居住区规划设计规范，项目需配建能够(nnggu)满足小区业主物质与文化生活的的配套设施，主要包括满足小区业主物质与文化生活的的配套设施，主要包括学校（根据小区规模及周边教育配套而定）、会所等。学校（根据小区规模及周边教育配套而定）、会所等。方法：根据国家法规与项目需

37、要确定各功能配套，进而打造与项目方法：根据国家法规与项目需要确定各功能配套，进而打造与项目形象匹配的品质档次。形象匹配的品质档次。第45页/共69页第四十六页，共70页。会所是居住生活的延伸空间会所是居住生活的延伸空间(kngjin)，其不仅要满足住户的娱乐、社交及休闲的需要，也要满足住户身份，其不仅要满足住户的娱乐、社交及休闲的需要，也要满足住户身份的要求，根据项目定位与目标客户群消费需求确定会所规模、布置位置、功能及档次。的要求，根据项目定位与目标客户群消费需求确定会所规模、布置位置、功能及档次。项目配套项目配套(pi to)建议建议会所会所设计原则：设计原则：结合项目资源和市场竞争优势，

38、方便主要使用者的要求；结合项目资源和市场竞争优势，方便主要使用者的要求；体现品质感，与物业档次相匹配；体现品质感，与物业档次相匹配；具备可经营性，有利于后期对外经营；具备可经营性，有利于后期对外经营；周边社会商业服务的配套要求；周边社会商业服务的配套要求；区域高档豪宅会所调研区域高档豪宅会所调研由物业或开发商经营管理由物业或开发商经营管理(gunl)，纯配套性质，依赖于开发商的持续投入，自身盈利性较差。，纯配套性质，依赖于开发商的持续投入，自身盈利性较差。会所建议会所建议第46页/共69页第四十七页，共70页。项目配套项目配套(pi to)建议建议会所会所直接引入高端俱乐部直接引入高端俱乐部

39、匹配项目形象，兼顾匹配项目形象，兼顾(jing)后期运营后期运营鸿艺会鸿艺会u高档私人会所；高档私人会所； u由澳门著名商业娱乐巨头何鸿于由澳门著名商业娱乐巨头何鸿于2002年创办，专门从事开发营销和管理高尚私人会所，目前拥有年创办，专门从事开发营销和管理高尚私人会所，目前拥有1500名会员；名会员；u输出管理型，专注于管理。合作模式为前期咨询顾问，建立管理运营模式，市场推广。输出管理型，专注于管理。合作模式为前期咨询顾问，建立管理运营模式，市场推广。或者：或者：名流会名流会u中国最大的商业会所运营商；中国最大的商业会所运营商；u中国首家为社会精英量身定制的专业会所机构；中国首家为社会精英量身

40、定制的专业会所机构；u中国专业会所机构中首家通过瑞士中国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证；质量认证；u细分功能、定位清晰，会所品牌成系列，覆盖较广，高端品牌为尊爵会、百富会；细分功能、定位清晰，会所品牌成系列，覆盖较广，高端品牌为尊爵会、百富会；u丰富全面的合作模式，可参与会所管理全过程。丰富全面的合作模式，可参与会所管理全过程。第47页/共69页第四十八页，共70页。项目配套项目配套(pi to)建议建议幼儿园幼儿园u定位定位(dngwi)：建议采用双语教学模式；：建议采用双语教学模式；u生源：业主子女适龄自动入学，适当吸收其他生员；生源：业主子女适龄自动入学，适当

41、吸收其他生员；u规模：设规模：设6-8个班，建筑面积约个班，建筑面积约800，教学区设上下两层；，教学区设上下两层；u设施：幼儿室外游戏场地配置儿童游乐设施；设施：幼儿室外游戏场地配置儿童游乐设施；u设计：幼儿园建筑设计除童趣、活泼等风格要求外，同时要兼顾项目整体形象的一致性。设计：幼儿园建筑设计除童趣、活泼等风格要求外，同时要兼顾项目整体形象的一致性。第48页/共69页第四十九页，共70页。模板模板(mbn)拟定拟定项目配套建议项目配套建议Step2.各功能各功能(gngnng)配套的打造配套的打造Step1.基于国家法规与项目需要的各功能配套基于国家法规与项目需要的各功能配套(pi to)

42、设定设定第49页/共69页第五十页，共70页。物业管理建议物业管理建议方法方法(fngf)与说与说明明说明：物业管理是项目软性展示说明：物业管理是项目软性展示(zhnsh)的重要组成部分，的重要组成部分，高端客户尤为重视。高端客户尤为重视。方法：根据目标客户群的需求及项目形象档次，对物业管理方法：根据目标客户群的需求及项目形象档次，对物业管理的模式、内容及特色（竞争优势）上提出建议。的模式、内容及特色（竞争优势）上提出建议。第50页/共69页第五十一页，共70页。拟定原则：拟定原则：振业城一、二期业主反馈振业城一、二期业主反馈服务不理想，费用收服务不理想，费用收取合理取合理(hl)；竞争项目物

43、管公司及物管费用调研分析；竞争项目物管公司及物管费用调研分析；符合以上两点要求的物管公司性价比分析；符合以上两点要求的物管公司性价比分析；结合项目成本、发展商意愿的权衡。结合项目成本、发展商意愿的权衡。物业管理建议物业管理建议(jiny)物管公司及管理费物管公司及管理费物管公司建议：物管公司建议：建议一、更换建议一、更换(gnhun)“振业物振业物管管”为国内知名物管公司，如长为国内知名物管公司，如长城物管等；城物管等；建议二、对振业物管执行限期整建议二、对振业物管执行限期整改，同时引入国际知名物管公司改，同时引入国际知名物管公司作顾问。作顾问。物管费建议：物管费建议：u根据物管公司品牌及服务

44、内容确定；根据物管公司品牌及服务内容确定；u从营销（竞争、促销、形象等）视角修正；从营销（竞争、促销、形象等）视角修正；第51页/共69页第五十二页，共70页。物业管理建议物业管理建议服务服务(fw)内容及特色内容及特色物业服务内容物业服务内容（根据小区的实际需求（根据小区的实际需求(xqi)确定物业管理的确定物业管理的服务内容）服务内容）物业使用的管理及维修、养护；物业使用的管理及维修、养护；物业公共设施设备及场所的维修养护和管理；物业公共设施设备及场所的维修养护和管理；公共部位的清洁卫生；公共部位的清洁卫生； 公共秩序维护；公共秩序维护； 红线范围内的车辆行驶及停泊；红线范围内的车辆行驶及

45、停泊；社区文化建设及组织相关活动；社区文化建设及组织相关活动；物业及业主的档案资料管理；物业及业主的档案资料管理； 小区的安全护卫；小区的安全护卫；法律法规及顾问合同规定的其它事项。法律法规及顾问合同规定的其它事项。物业服务特色物业服务特色建立客户服务中心及快速反应体建立客户服务中心及快速反应体系系(tx) 建立专业的物业管理服务团队建立专业的物业管理服务团队 规范的管理制度、创新的服务设规范的管理制度、创新的服务设计计 科技、智能化物业管理科技、智能化物业管理 第52页/共69页第五十三页，共70页。模板模板(mbn)拟定拟定物业管理建议物业管理建议Step2.物业服务内容及特色物业服务内容

46、及特色(ts)建议建议Step1.基于项目定位与客户基于项目定位与客户(k h)需求的物管公司及费用建议需求的物管公司及费用建议第53页/共69页第五十四页，共70页。总结总结(zngji)一一在保证报告逻辑结构完整、清晰的基础之上，对各部分作细致探究；在保证报告逻辑结构完整、清晰的基础之上，对各部分作细致探究；二二对建筑形态、户型面积与配比、总体规划方面对建筑形态、户型面积与配比、总体规划方面(fngmin)作重点研究，围绕项目价值最作重点研究，围绕项目价值最大化原则，不断修正，得出最终建议；大化原则，不断修正，得出最终建议；三三在建筑形态建议方面在建筑形态建议方面(fngmin)，紧扣项目

47、定位，结合地块基本指标，提出价值最大化，紧扣项目定位，结合地块基本指标，提出价值最大化的建议；的建议；四四在户型面积及配比方面在户型面积及配比方面(fngmin)，紧扣市场变化趋势，前瞻性的提出建议；，紧扣市场变化趋势，前瞻性的提出建议；五五在总体规划方面在总体规划方面(fngmin)，根据地块特征及未来营销需要，合理分区，优先保证高价，根据地块特征及未来营销需要，合理分区，优先保证高价值产品；值产品；六六在建筑设计方面在建筑设计方面(fngmin)，紧扣市场营销，针对性的营造利于创造高价值的产品；，紧扣市场营销，针对性的营造利于创造高价值的产品；七七在景观设计方面在景观设计方面(fngmin

48、)，紧扣项目定位，从立体、通透等，紧扣项目定位，从立体、通透等10大方面大方面(fngmin)圈定圈定设计建议；设计建议；八八在配套设施方面在配套设施方面(fngmin)，创新性提出直接引入高端俱乐部，解决会所当前普遍存在，创新性提出直接引入高端俱乐部，解决会所当前普遍存在的问题；的问题；九九在物业管理方面在物业管理方面(fngmin)，重点根据现状解决问题。，重点根据现状解决问题。第54页/共69页第五十五页，共70页。附件一：案例借鉴附件一：案例借鉴(jijin)撰写模板撰写模板第55页/共69页第五十六页，共70页。土地性质土地性质(xngzh)：占地面积：占地面积：建筑面积：建筑面积：

49、计容面积：计容面积：不计容面积：不计容面积：容积率：容积率：绿化率：绿化率：建筑密度：建筑密度：建筑限高：建筑限高：项目项目(xingm)基本经济数据指标：基本经济数据指标：项目地块项目地块(d kui)或实景或实景.JPEG总结总结：（从项目基础属性上下定义，用于借鉴案例的选定）：（从项目基础属性上下定义，用于借鉴案例的选定）本项目属于本项目属于_的项目。的项目。案例借鉴案例借鉴第56页/共69页第五十七页，共70页。案例借鉴案例借鉴案例选取原则：案例选取原则：1、案例自身条件及其限制与本案类似：用地性质、体量、容积率、资源等；、案例自身条件及其限制与本案类似：用地性质、体量、容积率、资源等

50、；2、案例项目所处区域及其区域内取位与本案类似；、案例项目所处区域及其区域内取位与本案类似；3、案例项目在前期所处市场、案例项目在前期所处市场(shchng)及竞争环境与本案差异不大；及竞争环境与本案差异不大；4、发展商目标一致：追求高额利润、快速套现、创造品牌等；、发展商目标一致：追求高额利润、快速套现、创造品牌等；5、案例项目所处城市不限，深圳项目尽量选择北京、上海、香港、深圳、广州等一线城市、案例项目所处城市不限，深圳项目尽量选择北京、上海、香港、深圳、广州等一线城市项目作案例参考。项目作案例参考。案例选定：案例选定：案例借鉴一：案例借鉴一：XXXX项目项目案例借鉴二：案例借鉴二：YYY

51、Y项目项目案例案例(n l)借鉴借鉴第57页/共69页第五十八页，共70页。案例借鉴案例借鉴(jijin)一：一：XXXX项目项目项目自身项目自身(zshn)条件及其限制：条件及其限制：基本经济基本经济(jngj)数据数据.XLS区域位置及地块信息分析：区域位置及地块信息分析：区域位置图区域位置图.JEPG地块状况及其四至地块状况及其四至.JEPG区域位置说明：区域位置说明：地块状况说明：地块状况说明：四至情况分析：四至情况分析：案例借鉴案例借鉴第58页/共69页第五十九页，共70页。设计概念导入：基于定位、策略、目标设计概念导入：基于定位、策略、目标(mbio)下的设计概念下的设计概念_风格风格总体规划图总体规划图.JPEG总体规划布局分析：总体规划布局分析：场地组织场地组织(zzh)：交通组织交通组织(zzh)和流线安排：和流线安排：功能组成和分布：