XXXX514房地产开发流程概况

1、山东豪才律师事务所山东豪才律师事务所 房地产开发流房地产开发流程概况程概况 主讲人：刘国敏律师主讲人：刘国敏律师 2011.5.141山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所一、房地产项目开发概述房地产房地产项目项目 开发企业 （人） 项目融资 （钱） 取得土地 （地）2山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所人之篇：房地产开发企业房地产开发企业专营企业兼营公司项目企业3山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所钱之篇：房地产开发融资融资方式银行贷款土地储备贷款 开发贷款住房按揭贷款股权融资PE基金 REITSBT/BOT项目融资合作开发融资发行股票和债券4山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所地之篇：土地使

2、用权的取得取得土地使用权划拨出让廉租房公租房协议出让挂牌拍卖招标使用权转让商业开发旧村改造中的安置房5山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所项目篇：房地产开发类型房地产开发类型住宅开发商业开发城市基础设施开发旅游开发6山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所城投济南市城市建设投资有限公司旧投济南市旧城改造投融资管理中心济南市旧城改造投资运营有限公司小清河济南市小清河开发建设投融资管理中心西区济南西区建设投资有限公司7山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所洋房 建筑风格多为欧洲和北美风格容积率一般小于18山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所独栋别墅 独门独院历史最悠久 9山山东东豪才律豪才律师师事事务务

3、所所双拼别墅 10山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所联排别墅 又称TOWNHOUSE， 或三个以上的单元住宅组成 价位较低 中产阶级中上层人士及新贵阶层联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。11山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所叠拼别墅 Townhouse叠拼式的一种延伸 由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑 12山山

4、东东豪才律豪才律师师事事务务所所低层住宅 3层的住宅 13山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所多层住宅 6层以下住宅 7层以上需有电梯在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。14山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所小高层 在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的习惯称谓。民用建筑设计通则根据楼房的层数、高度不同分：层称低层、46层为多层、79层为中高层、10层及以上为高层、建筑高度大于100米为超高层。 12层以下住宅15山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所高层住宅 12层以上住宅 需安装消防电梯

5、 高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。不足之处：投资大，上下不便，安全性差，在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，多幢点式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风。 16山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所超高层 40层以上住宅 建筑高度大于100米17山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所公寓 集合式住宅 普通公寓 精装公寓 酒店式公寓公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。18山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所跃层式住宅 两个楼层 内部楼梯 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大

6、，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。 19山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所复式住宅 在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率20山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所错层式住宅 用30-60cm的高差进行空间隔断 层次分明 立体性强 适合大面积 住宅 21山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所城市综合体 城中之城 市中心地区 居住 办公 商业 娱乐 结合 22山山东东豪才

7、律豪才律师师事事务务所所新概念节能建筑 低能耗 建筑 地源热泵 毛细排风系统 建筑保温材料 光电节能 23山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所二、房地产开发流程及法律风险1项目的前期开发阶段2项目的建设施工阶段3项目管理阶段4物业管理阶段5商业管理阶段24山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所取得土地前期流程立项 征收 收储出让 招拍挂 成交确认书 出让协议 土地移交确认书 25山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所城市房屋征收与补偿（一）征收法律适用 国有土地征收；集体土地土管法（二）征收主体 国有市、县政府 （三）征收范围 公共利益（四）补偿方式 安置 补偿：协商选定；多数选定；随机选定； 先

8、补偿后搬迁 （1价值补偿款2搬迁费3安置费4停产停业损失补偿5补助费6奖励费）（五） 实施单位 委托 不以营利为目的的单位（六）流程：征收决定 公告 补偿 行政复议 评估 行政诉讼 26山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所项目的前期开发阶段（1）房屋征收与补偿（3）可行性研究（5）建设项目方案的分项审批流程（2）立项（4）取得建设项目选址意见书（6）取得土地使用权（7）取得建设工程规划许可证27山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所房地产工程建设的前期准备流程图28山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所建设项目的建设施工阶段（1）建设工程招标投标（3）建设工程施工流程（2）建设工程勘察设计（5）验

9、收结算（4）工程监理29山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所建设工程招标投标流程图30山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所建设工程勘察设计流程图选址勘察初步勘察详细勘察施工勘察总体设计初步设计技术设计施工图设计31山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所建设工程施工流程图开工令质量控制进度控制成本控制合同管理签证制度安全管理总包分包转包32山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所建设工程监理流程图监理日志监理的证明作用33山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所验收结算流程图四方验收综合验收备 案竣工结算设计 勘察 施工 监理分期验收综合验收小组城建、规划、工程质量监督等相关部门保 修34山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所建设项目的管理阶段（1）商品房预售（3）商品房交付 （5）房产抵押流程（2）商品房销售（4）房屋权属登记 35山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所商品房销售流程商品房销售认购 预售现房销售尾盘销售36山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所物业管理阶段（1）前期物业管理（3）后期物业管理流程（2）物业管理服务（4）商管物业37山山东东豪才律豪才律师师事事务务所所前期物业管理流程图38山山东东豪才律豪才律师师事事务