资产评估报告书培训课件(共114页).ppt

1、资产评估资产评估主讲：谢洁莉主讲：谢洁莉(经管学院经管学院)课堂要求、考试方式及成绩评定课堂要求、考试方式及成绩评定: :课堂要求课堂要求：认真听讲，根据实际情况做笔：认真听讲，根据实际情况做笔记，积极思考问题，保持课堂秩序。记，积极思考问题，保持课堂秩序。考试方式考试方式：期末闭卷：期末闭卷成绩评定成绩评定：1.平时学习表现平时学习表现 20% （包括出勤和课堂表现）（包括出勤和课堂表现）2.作业作业10% 3.期终考试期终考试70%课程简介课程简介资产评估课程讲述如何评估资产的价值资产评估课程讲述如何评估资产的价值，这些资产包括企业、机器设备、房地，这些资产包括企业、机器设备、房地产、无形

2、资产，以及金融工具。产、无形资产，以及金融工具。掌握对这些资产的评估程序和评估方法掌握对这些资产的评估程序和评估方法，有助于加深对众多经济活动的了解。，有助于加深对众多经济活动的了解。这些活动有：产权交易、资产置换、对这些活动有：产权交易、资产置换、对价分摊、兼并收购、股权退出、风险投价分摊、兼并收购、股权退出、风险投资、私人股权投资等等。资、私人股权投资等等。教学内容以及学时分配教学内容以及学时分配v第一章第一章 概述（概述（6学时）学时）v第二章第二章 资产评估的基本方法（资产评估的基本方法（12学时）学时） （重难点）（重难点）v第三章第三章 机器设备评估（机器设备评估（6学时）学时）v

3、第四章第四章 房地产评估房地产评估 （14学时）学时） （重难点）（重难点）v第五章第五章 无形资产评估无形资产评估 （10学时）学时） v第六章第六章 流动资产评估（流动资产评估（6学时）学时）v第七章第七章 企业价值评估（企业价值评估（4学时）学时）v第八章第八章 资产评估报告（资产评估报告（4学时）学时）机器设备的评估案例机器设备的评估案例v某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资，该设备是，该设备是2003年从德国某公司进口，其年从德国某公司进口，其账面原值账面原值300万元，万元，2008年年7月月18日该机床日该机床厂委托远大资产评估事务所对该设备价

4、值厂委托远大资产评估事务所对该设备价值进行评估，远大资产评估事务所受理此业进行评估，远大资产评估事务所受理此业务。务。安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让安徽中鼎泰克安徽中鼎泰克汽车汽车密封件有限公司股权项目密封件有限公司股权项目资产评估报告书资产评估报告书皖国信评报字皖国信评报字(2012)第第 182 号号安徽国信资产评估有限责任公司安徽国信资产评估有限责任公司中国合肥中国合肥二零一二年八月二十二日二零一二年八月二十二日v 一、资产评估报告书声明一、资产评估报告书声明.1 v 二、资产评估报告书摘要二、资产评估报告书摘要.2 v 三、资产评估报告书正文三、资产评

5、估报告书正文.4 v 被评估单位概况被评估单位概况.6 v 评估目的评估目的.8 v 评估对象和评估范围评估对象和评估范围.8 v 价值类型及其定义价值类型及其定义.10 v 评估依据评估依据.11 v 评估方法评估方法.13 v 评估程序评估程序.18 v 评估假设评估假设.19 v 评估结论评估结论.20 v 四、资产评估报告书附件四、资产评估报告书附件.25-36 资产评估报告书目录资产评估报告书目录n三、资产评估报告书正文三、资产评估报告书正文.4 n首部首部.4 n绪言绪言.4 n委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报

6、告使用者简介.4 n被评估单位概况被评估单位概况.6 n评估目的评估目的.8 n评估对象和评估范围评估对象和评估范围.8 n价值类型及其定义价值类型及其定义.10 n评估基准日评估基准日.10 n评估依据评估依据.11 n评估方法评估方法.13 n评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况.18 n评估假设评估假设.19 n评估结论评估结论.20 n特别事项说明特别事项说明.21 n评估报告使用限制说明评估报告使用限制说明.22 n评估报告日评估报告日.23 n尾部尾部.24房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）v某房地产公司于某房地产公司于

7、20042004年年5 5月以出让方式取得月以出让方式取得一块土地一块土地5050年使用权，并于年使用权，并于20062006年年5 5月在此月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼。地块上建成一座钢混结构的写字楼。v当时造价为每平方米当时造价为每平方米3,8003,800元，经济耐用年元，经济耐用年限为限为6060年。年。v目前，该类型建筑的重置价格为每平方米目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,8004,800元。该大楼总建筑面积为元。该大楼总建筑面积为12,00012,000平方平方米，全部用于出租。米，全部用于出租。v1.1.空置率在空置率在10%10%左右左右v2.2.每年需支付的管理

8、费用一般为年租金的每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%3.5%v3.3.维修费为建筑物重置价的维修费为建筑物重置价的1.5%1.5%v4.4.房产税为租金收入的房产税为租金收入的12%12%v5.5.其他税为租金收入的其他税为租金收入的6%6%v6.6.保险费为建筑物重置价的保险费为建筑物重置价的0.2%0.2%v7.7.资本化率资本化率确定为确定为6%6%要求：根据以上资料评估该写字楼在要求：根据以上资料评估该写字楼在20092009年年5 5月的价格。月的价格。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元元该写字楼其他资料如下：

9、该写字楼其他资料如下：计算过程：计算过程：1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）管理费：）管理费： 年管理费年管理费9,855,0009,855,0003.5%3.5% 344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费： 年维修费年维修费4,8004,80012,00012,0001.5%1.5% 864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费： 年保险费年保险费4,8004,80012

10、,00012,0000.2%0.2% 115,200115,200元元（4 4）税金：）税金： 年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%） 1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运费用：）年营运费用： 年营运费用年营运费用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元计算过程：计算过程：3 3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,

11、098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,671104,434,67112,00012,0008,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经评估，该写字楼房地产在经评估，该写字楼房地产在20092009年年5 5月月的价格为的价格为104,434,671104,434,671元，单价为每

12、平元，单价为每平方米方米8,7038,703元。元。 第一章第一章 资产评估概述资产评估概述第四节第四节 资本评估的原则资本评估的原则第三节第三节 资产评估的主体和对象资产评估的主体和对象第二节第二节 资产评估的含义、特点、基本要素和种类资产评估的含义、特点、基本要素和种类第一节第一节 资产评估的发展历程资产评估的发展历程第五节第五节 资本评估的目的与价值类型资本评估的目的与价值类型第六节第六节 资本评估假设资本评估假设第七节第七节 资本评估的依据与程序资本评估的依据与程序Company Logol 什么是资产评估？具有哪些特点？什么是资产评估？具有哪些特点？l 资产评估的基本要素是什么？资产

13、评估的基本要素是什么？l 进行资产评估应确立哪些前提假设？进行资产评估应确立哪些前提假设？l 进行资产评估应遵循哪些原则进行资产评估应遵循哪些原则Company Logo关键词和概念关键词和概念l 资产评估资产评估 资产资产/评定评定/估算估算/资产业务资产业务/l 基本要素基本要素 主体主体/客体客体/（标准）价值类型（标准）价值类型/收益现值法收益现值法/重置成本法重置成本法/现行市价法现行市价法/清算价格法清算价格法l 假设假设 继续使用假设继续使用假设/公开市场假设公开市场假设/破产清算破产清算l 原则原则 工作原则工作原则/经济原则经济原则第一节第一节 资产评估的发展历程资产评估的发

14、展历程v资产评估的产生：资产评估的产生：v现代市场经济中资产的交易非常活跃，现代市场经济中资产的交易非常活跃，v但只要交易的资产是以非现金的形式存在的但只要交易的资产是以非现金的形式存在的市场经济的核心问题是市场经济的核心问题是交易交易v市场经济的市场经济的深层内核深层内核是资金、资产、产权是资金、资产、产权的商品化。的商品化。v在市场经济中，资源配置的主角是市场，在市场经济中，资源配置的主角是市场，要优化资源配置，就要充分发挥市场对生要优化资源配置，就要充分发挥市场对生产条件（资金、资产、产权）的配置。产条件（资金、资产、产权）的配置。第二节第二节 资产评估的含义、特点、基本要素和种类资产评

15、估的含义、特点、基本要素和种类 v一、资产一、资产v资产的定义资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。济利益的经济资源。 摘自摘自企业会计准则企业会计准则 v资产的基本特征：资产的基本特征：v资产必须是资产必须是经济主体拥有或者控制经济主体拥有或者控制的的v资产必须能资产必须能以货币计量以货币计量 v资产具有能够带来资产具有能够带来未来利益的潜在能力未来利益的潜在能力 资产评估中确认资产的标准：资产评估中确认资产的标准： 作为资产评估对象的资产，是指能在作为资产评估对象的资产，是指

16、能在未来为其控制主体带来经济利益，能未来为其控制主体带来经济利益，能以货币计量的，排他性占有的经济资以货币计量的，排他性占有的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。源，包括各种财产、债权和其他权利。对企业而言，资产的实质是一对企业而言，资产的实质是一组权益组权益,是基于某项资产的各是基于某项资产的各种权利的排列与组合。种权利的排列与组合。国际资产评估准则国际资产评估准则资产的分类资产的分类v 按资产存在形态按资产存在形态v 按是否具有获利按是否具有获利v 按能够独立存在按能够独立存在v 按与生产经营过程关系按与生产经营过程关系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形资产有形资产无形资产无形资产

17、单项资产单项资产整体资产整体资产可确指的资产可确指的资产不可确指的资产不可确指的资产经营性资产经营性资产非经营性资产非经营性资产单项资产与整体资产单项资产与整体资产1.定义定义 （1）单项资产）单项资产单台（件）资产；评单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格估的是单个生产要素的价格 （2）整体资产）整体资产一组单项资产组成的一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力评估的是资产综合体的获利能力单项资产与整体资产单项资产与整体资产2.整体与单项的区分标准：整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；一是看是

18、否由多个单项资产组成； 二是看能否单独计算获利能力。二是看能否单独计算获利能力。3.企业单项可确指资产的价值总和并不一定企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值等于企业整体资产的价值企业整体资产价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）不可确指的商誉（或资产的经济性贬值） 商誉是企业在长期的生产经营中形成的，在产商誉是企业在长期的生产经营中形成的，在产品质量、经营管理、财务状况、资金信誉，以及职品质量、经营管理、财务状况、资金信誉，以及职工的素质和工作效率等方面，处于同行业中较优越工的素质和工作效率等方面，处于同行业中较优

19、越的地位，因而在消费者心目中享有较高的声誉，可的地位，因而在消费者心目中享有较高的声誉，可望在同样条件下获得高于一般盈利水平的能力。望在同样条件下获得高于一般盈利水平的能力。 商誉是一种极为特殊的资产，是企业通过长期商誉是一种极为特殊的资产，是企业通过长期的努力形成的，与许多因素有关；它不能单独存在，的努力形成的，与许多因素有关；它不能单独存在，只能与企业同存，其价值也只有把企业作为一个整只能与企业同存，其价值也只有把企业作为一个整体看待才能加以确定；其有效期无法确定。体看待才能加以确定；其有效期无法确定。关于商誉关于商誉第二节第二节 资产评估的含义资产评估的含义v资产评估是指注册资产评估师依

20、据相关法律、资产评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对资产评估对象在评法规和资产评估准则，对资产评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。并发表专业意见的行为和过程。 v是是资产业务资产业务的中介环节的中介环节二、资产评估的特点二、资产评估的特点u市场性市场性是以市场竞争活动为假设前提的，评估机构和是以市场竞争活动为假设前提的，评估机构和人员根据评估目的，依据掌握的市场信息和资料，模拟市场人员根据评估目的，依据掌握的市场信息和资料，模拟市场条件对资产价值进行评定和估算，作出经得起市场检验的评条件对资产

21、价值进行评定和估算，作出经得起市场检验的评定估算和报告；最终评估结果要经受市场的检验。定估算和报告；最终评估结果要经受市场的检验。资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验u公正性公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估结论对双方当事人来讲是公正的1.评估作价的全过程按照评估作价的全过程按照公允及法定的准则公允及法定的准则和和规范化程序进行规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。

22、业务规范。2.评估主体的身份是评估主体的身份是独立独立于产权交易双方之外的第三者。于产权交易双方之外的第三者。三、资产评估的特点三、资产评估的特点u咨询性评估结论是一种专业化的估价意咨询性评估结论是一种专业化的估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，最终见，该意见本身并无强制执行的效力，最终成交价格取决于当事人的决策动机、谈判地成交价格取决于当事人的决策动机、谈判地位和技巧等因素。位和技巧等因素。u专业性资产评估是一种专业性资产评估是一种专业人员的专业人员的活动，活动，资产评估结果应该是一种资产评估结果应该是一种专家意见和专业判专家意见和专业判断断。三、资产评估的基本要素三、资产评估的基本要素

23、基本要素基本要素评估目的评估目的评估价值类型评估价值类型评估假设评估假设评估基准日评估基准日评估程序评估程序 评估主体评估主体 评估客体评估客体评估方法评估方法评估原则评估原则评估依据评估依据评估程序：评估程序：1、明确资产评估业务基本事项；、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场评估；、资产勘查与现场评估；5、收集资产评估资料；、收集资产评估资料；6、评定估算；、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。、资产评估工作档案归档。评估依据评估

24、依据v1.法律法规：法律法规：公司法公司法、国有资产评估管国有资产评估管理办法理办法、资产评估准则资产评估准则，等等，等等v2.经济行为文件（证券管理部门对公司上市的经济行为文件（证券管理部门对公司上市的有关批文）有关批文）v3.重大合同协议：销售合同、技术转让协议、重大合同协议：销售合同、技术转让协议、租赁合同，等等租赁合同，等等v4.与评估资产有关的取费标准和其他参考资料与评估资产有关的取费标准和其他参考资料：房屋建筑物的造价标准、土地基准地价、：房屋建筑物的造价标准、土地基准地价、各种费率的取费标准，等等各种费率的取费标准，等等资产评估的种类和特征资产评估的种类和特征完整性评估完整性评估

25、限制性评估限制性评估评估评估评估复核评估复核评估咨询评估咨询单项资产评估单项资产评估整体资产评估整体资产评估按评估按评估内容分类内容分类按与准则的按与准则的关系分类关系分类按对象及适按对象及适用原则分类用原则分类现实性评估现实性评估追溯性评估追溯性评估前瞻性评估前瞻性评估按评估按评估时点分类时点分类第三节第三节 资产评估主体和对象资产评估学36一、资产评估主体一、资产评估主体主体即资产评估业务的承担者。主体主体评估从业人员评估从业人员评估机构评估机构资产评估学37二、资产评估机构的分类二、资产评估机构的分类v从执业范围大小划分v从组织形式划分兼营性兼营性资产评估机构资产评估机构（业务范围广，整

26、体（业务范围广，整体素质高）素质高）专项性专项性资产评估机构资产评估机构（土地估价事务所、（土地估价事务所、房地产评估事务所，房地产评估事务所，专业性强）专业性强）合伙制合伙制评估机构评估机构（无限连带责任）（无限连带责任）有限责任制有限责任制评估评估机构机构（以机构全部财产（以机构全部财产对债务承担责任）对债务承担责任）资产评估学38三、资产评估机构执业资格制度三、资产评估机构执业资格制度1、评估机构设立条件：v合伙制资产评估机构设立条件： 2名以上合伙人设立； 5名以上CPV； 10万以上的实际出资。v公司制资产评估机构设立条件： 2名以上股东出资； 8名以上CPV； 注册资本30万以上。

27、资产评估学39三、资产评估机构执业资格制度三、资产评估机构执业资格制度2、评估机构职业资格等级划分：vA级 包括股票上市在内的所有资产评估项目vB级 除股票上市外的所有资产评估项目注意： A、B级均可从事国有及非国有资产评估； 从事土地、房地产或无形资产等专项评估的机构只限于B级以下； 不受地区、部门限制，全国范围内从事评估活动。资产评估学40四、注册资产评估师制度四、注册资产评估师制度资格资格考试制度考试制度CPV注注册制度册制度CPV执业执业管理制度管理制度3个月内个月内注册登记注册登记注册有注册有效期效期3年年CPV后续后续教育制度教育制度否则否则不予不予重新注册重新注册资产评估学41五

28、、评估机构年检制度五、评估机构年检制度v每年年检；v合格的在资产评估证书上加盖“资产评估机构年检专用章”，并在当地通告；v年检不合格的限期整改，整顿期间不得开展评估业务；v整顿期满合格的，作为年检合格处理；v整顿不合格或有严重错误的，吊销资格证书。资产评估学422011-2资产评估学43资产评估行业管理体制资产评估行业管理体制v管理体制的核心：政府管理与行业自律。（一）资产评估管理机构 1、政府机构：财政部门。 2、行业机构：中国资产评估协会 资产评估学44资产评估行业管理体制资产评估行业管理体制（二）资产评估实施机构 1、专业性资产评估机构 如：地价评估事务所、无形资产评估事务所、矿产资源评

29、估事务所等。 2、综合性资产评估机构：XX资产评估事务所 3、兼营性资产评估机构：具有资产评估资格的会计师事务所、审计师事务所、财务咨询公司。 4、执行证券业务的评估机构资产评估学45资产评估的客体资产评估的客体v评估客体即评估对象，资产是指特定经济主体拥有或控制的，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源及基于某项资源的各种权利的排列和组合。资产评估学46资产评估客体资产评估客体1、资产评估客体的基本特征： 必须是经济主体拥有或者控制的； 是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可给经济主体带来现金流入的资源； 必须能以货币计量。资产评估学47资产评估客体资产评估客体2、资产评估客体分类v按资产存

30、在的形态：有形资产和无形资产；v按是否具综合获利能力分类：单项资产和整体资产；v按能否独立存在：可确指资产和不可确指资产（仅指商誉）；资产评估学48资产评估客体资产评估客体v 单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格;v 整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力;v 整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。v 企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值.资产评估学49资产评估客体资产评估客体3、需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类v 债务。 全部债务、单项债务；付息债务、非付

31、息债务；现实债务、或有负债。v 成本费用。 产品成本、资产成本、工程成本、项目成本等。v 获利能力。 单项资产的获利能力、资产组及资产组组合获利能力、项目获力能力和企业获力能力等。资产评估学50资产评估对象的界定资产评估对象的界定v评估对象的实体边界、权益边界、作用方式、盈利模式的界定是资产评估过程中非常重要的组成部分，是准确合理评价资产价值的基础工作。资产评估学51一、评估对象实体和权益边界的界定一、评估对象实体和权益边界的界定1、有形资产的界定 （1）单项有形资产的界定 考虑实体边界（形体方面的界定）和权益边界（所有权和使用权方面的界定） （2）资产组及资产组组合的界定 资产组企业可以认定

32、的最小资产组合。 （3）整体资产的界定 整体资产承载的权益并不完全等同于各个要素资产承载的权益之和。机器设备与房屋、构筑物、土地机器设备与房屋、构筑物、土地等之间形体方面的界定等之间形体方面的界定卷烟厂生产线卷烟厂生产线资产评估学54一、评估对象实体和权益边界的界定一、评估对象实体和权益边界的界定（2）无形资产的界定 评估人员也可以通过评估对象的产权证明材料、相关行政主管部门或企业的授权、购置合同、协议和相关凭证等核实界定其产权及其权益。资产评估学55二、评估对象作用方式的界定二、评估对象作用方式的界定v评估对象的作用方式影响评估对象的盈利模式 对单项资产 独立使用：适用替代原则市场价值； 作

33、为整体的要素被使用：贡献原则在用价值 对无形资产 作为独立的资产被转让、投资：替代原则、供求原则、贡献原则投资价值、市场价值 作为要素资产被使用：贡献原则市场价值资产评估学56三、盈利模式判断三、盈利模式判断v整体资产盈利模式容易把握；v单项资产的盈利模式复杂；v无形资产通常不具独立的获利能力，盈利模式难以判断。注意： 作用方式与盈利模式是评估人员选择评估参数、评估途径与技术方法的重要依据，是影响资产评估价值的重要因素。资产评估学57本次内容到此结束本次内容到此结束谢 谢 大 家！资产评估学58练练 习习1按存在形态可以将资产分为（ ）。 A可确指资产和不可确指资产 B固定资产和流动资产 C有

34、形资产和无形资产 D单项资产和整体资产资产评估学592资产评估的主体是指（ ）。 A被评估资产占有人 B被评估资产 C资产评估委托人 D从事资产评估的机构和人员练练 习习资产评估学603、资产评估的（ ），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。 A公正性 B市场性 C咨询性 D专业性练练 习习资产评估学614下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（ ）。 A控制性 B有效性 C稀缺性 D市场性练练 习习资产评估学62练练 习习5、从资产评估资产划分角度来看，不可确指的资产是指（ ）。 A、没有物质实体的某种特权； B、具有获利能力的资产综合

35、体； C、不能独立于有形资产之外而存在的资产； D、除有形资产以外的所有资产资产评估学636资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被评估资产的（ ） A时期价值 B时点价值 C时区价值 D阶段价值练练 习习资产评估学647下列资产中，属于不可确指资产的是（ ） A、商标 B、专利 C、商誉 D、土地使用权练练 习习资产评估学658在国有资产评估阶段的初始阶段，资产评估发挥着（ ）作用，这是国有资产评估所特有的作用。 A评价 B管理 C鉴证 D定价练练 习习资产评估学669资产评估中的完全资产评估和限制性资产评估是按（ ）为标准划分的。 A评估时收集资料的数量 B评估人员的水平 C评估

36、时面临的条件、评估过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求 D评估经历的时间练练 习习资产评估学6710从理论上讲，资产评估最基本的作用是（ ）。 A管理 B咨询 C鉴定 D定价练练 习习资产评估学6811资产评估最基本的功能是（ ）。 A评价和评值 B管理 C鉴证 D定价练练 习习资产评估学69练练 习习12、资产评估中的资产其内涵接近于（ ）中的资产概念。 A、经济学 B、会计学 C、法学 D、工程学资产评估学701资产评估中的资产具有的基本特征是（ ）。 A是由过去的交易和事项形成的 B能够以货币衡量 C由特定权利主体拥有或控制的 D能给其特定主体带来未来经济利益 E是有形的

37、多项练习多项练习资产评估学712资产评估中确认资产的标准有（ ）。 A现实性 B有效性 C稀缺性 D合法性 E市场性练练 习习资产评估学723根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（ ）。 A整体资产 B可确指资产 C单项资产 D不可确指资产 E有形资产 练练 习习资产评估学734资产评估的现实性表现在（ ） 。 A资产评估是在当前条件下进行的 B资产评估以现实存在的资产作为估价的依据 C资产评估强调客观存在 D资产评估以现实状况为基础反映未来 E资产评估是客观的练练 习习资产评估学745资产评估的市场性主要体现在（ ） 。 A资产评估是市场经济的产物 B资产评估结论是市场上资产交易的价格

38、 C资产评估的运作是评估人员模拟市场完成的 D资产评估的资产最终要进入市场流通 E资产评估的结果最终要经得起市场检验练练 习习资产评估学75练练 习习6、作为经济资源的资产具有的基本特征是（ ）。 A、资产是过去人类活动或自然运动的结果 B、资产必须由特定的主体拥有或控制 C、资产能够用货币计量 D、能够为其所有者或控制者带来未来经济利益 E、资产必须具有独立的获利能力。第四节第四节 资产评估的原则资产评估的原则Company Logo第五节第五节 资产评估的目的与资产评估的目的与价值类型价值类型Company Logo第三节第三节 资产评估的主体和对象资产评估的主体和对象 二、产权二、产权资

39、产所有权资产所有权是资产所有者最基本的利益要求是资产所有者最基本的利益要求 。 资产的资产的所有权所有权，又称为，又称为原始产权原始产权，是指受法，是指受法律确认和保护的经济利益主体对财产的排他性律确认和保护的经济利益主体对财产的排他性的归属关系，包括所有者依法对自己的财产享的归属关系，包括所有者依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。有占有、使用、收益、处分的权利。包括包括所有权所有权、经营权、使用权、占有权等、经营权、使用权、占有权等产权的表现形式产权的表现形式 v产权包含三层含义：产权包含三层含义：v1.原始产权原始产权v2. 法人产权，即法人财产权，其中包括经法人产权，即法人

40、财产权，其中包括经营权，是指法人企业对资产所有者授予其营权，是指法人企业对资产所有者授予其经营的资产享有占有、使用、收益与处分经营的资产享有占有、使用、收益与处分的权利。法人产权是伴随着法人制度的建的权利。法人产权是伴随着法人制度的建立而产生的一种权利立而产生的一种权利v3.股权和债权股权和债权关于产权的含义关于产权的含义产权是一种经济制度。产权是一种经济制度。n“它是一个社会所实施的选择一种它是一个社会所实施的选择一种经济品的使用的权利经济品的使用的权利”,它规定了人与它规定了人与人人(或组织或组织)之间的一组行为关系规范之间的一组行为关系规范,能够帮助人们形成与他人交易的合理能够帮助人们形

41、成与他人交易的合理预期。预期。n n 阿尔钦阿尔钦产权经济学产权经济学关于产权的含义关于产权的含义v 产权是经济所有制关系的法律表现形式v以法权形式体现所有制关系的科学合以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。济顺利运行的法权工具。一、资产评估的目的一、资产评估的目的资产评估一般目的包含着特定目的，而资产资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。评估特定目的则是

42、一般目的的具体化。资产评估的一般目的或资产评估的基本目的资产评估的一般目的或资产评估的基本目的是由资产评估的性质及其基本功能决定的。是由资产评估的性质及其基本功能决定的。评估目的评估目的估价标准估价标准评估方法评估方法第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的资产评估的目的资产评估的目的v评估资产即将发生的经济行为，评估资产即将发生的经济行为，即资产评估结果的具体用途。即资产评估结果的具体用途。v资产评估的目的是资产评估所服资产评估的目的是资产评估所服务的业务的具体类型。务的业务的具体类型。非法令评估非法令评估资产交易资产交易单项资产交易单项资产交易产权产权变动变动房地产交易房地产交易

43、合资经营、合作经营、企业联营合资经营、合作经营、企业联营企业合并、分设、企业合并、分设、兼并兼并发行股票发行股票企业出售企业出售企业出租企业出租土地成片出租土地成片出租土地开发经营土地开发经营房地产买卖房地产买卖房地产出租房地产出租融通资金融通资金抵押抵押贷款贷款发行债券发行债券融资租赁融资租赁资产保全资产保全企业资产保全会计处理企业资产保全会计处理财产保险财产保险资产清算资产清算咨询服务咨询服务资产开发资产开发考核经营业绩考核经营业绩财务报表财务报表诉讼诉讼法令评估法令评估税收税收国家征用不动产国家征用不动产（补偿评估）（补偿评估）一、以资产交易为目的的评估一、以资产交易为目的的评估n（一）

44、单项资产交易（一）单项资产交易n原因：为了优化资产存量配置；原因：为了优化资产存量配置；n 为了满足投资的需要为了满足投资的需要n例如：出售不适用的多余机器设备例如：出售不适用的多余机器设备n 购买房地产或专利技术购买房地产或专利技术n（二）产权变动（二）产权变动n1.合资经营、合作经营、企业联营（非现金资产合资经营、合作经营、企业联营（非现金资产价格的评估）价格的评估）（二）产权变动（二）产权变动2.企业合并、分设、兼并企业合并、分设、兼并（货币购买、调换股票、承担债务）（货币购买、调换股票、承担债务）3.企业发行股票企业发行股票 （企业资产所有权采用分割式交易方式出售）（企业资产所有权采用

45、分割式交易方式出售）4.企业出售企业出售（企业产权整体一次性出售）（企业产权整体一次性出售）5.企业租赁企业租赁（是一种企业产权采用分期交易的方式）（是一种企业产权采用分期交易的方式）（三）房地产交易（售价与租金的评估）（三）房地产交易（售价与租金的评估）1.土地成片出租（土地使用权价格或年使用土地成片出租（土地使用权价格或年使用费的评估）费的评估）2.土地开发经营（开发改良后再转让使用权）土地开发经营（开发改良后再转让使用权）3.房地产买卖（房屋与土地转让的区别？）房地产买卖（房屋与土地转让的区别？）4.房地产出租房地产出租三、资产保全三、资产保全n（一）企业资产保全的会计处理（一）企业资产

46、保全的会计处理n通货膨胀下，历史成本计提折旧会发生贬通货膨胀下，历史成本计提折旧会发生贬值值.“阶段历史成本阶段历史成本”历史成本为会历史成本为会计基础，当遇到历史成本严重背离资产保计基础，当遇到历史成本严重背离资产保全需要时，通过资产评估重建会计基础。全需要时，通过资产评估重建会计基础。n（二）（二）财产保险财产保险第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型（一）资产价值形成（一）资产价值形成1.1.卖方市场时期的价值观：卖方市场时期的价值观：生产费用价值论生产费用价值论供给（生产）决定价值供给（生产）决定价值生产费用价值论是生产费用价值

47、论是成本法成本法的理论基础的理论基础2.买方市场时期的价值观：效用价值观买方市场时期的价值观：效用价值观需求决定价值需求决定价值商品的价值来自消费者对商品的商品的价值来自消费者对商品的主观评价。主观评价。效用价值论是效用价值论是收益法收益法的理论基础。的理论基础。3.供求决定价值论：均衡价值观供求决定价值论：均衡价值观v 需求价格：消费者愿意支付的最高价需求价格：消费者愿意支付的最高价v均衡价格均衡价格 供给价格：生产者愿意接受的最低价供给价格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产

48、个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。的购建成本，又需考虑资产的效用。v供求决定价值论是市场法的理论基础。供求决定价值论是市场法的理论基础。（二）对资产价值的理解（二）对资产价值的理解1.资产的价值不是一个静态的、性质不变的资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。概念。2.价值与价格、成本价值与价格、成本价格价格为取得一项资产所花费的实际货币量为取得一项资产所花费的实际货币量 （指特定买卖双方对交换价值的认可，是历史数值（指特定买卖双方对交换价值的认可，是历史数值 ）成本成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值v

49、价格价格v成本成本不一定与价值相等不一定与价值相等（三）资产评估中常见的价值类型（三）资产评估中常见的价值类型1.公允市场价值（公允市场价值（fair market value)指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 公开市场价格公开市场价格形成的条件形成的条件买卖双方地位平等买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息有充分的时间收集信息有理智的经济人有理智的经济人自愿成交自愿成交买卖双方均是买卖双方均是正常正常交易的当事人交易的当事人2.投资价值（投资价值（investment value）v 指某项资产相对于某个指某项资产相对于某个特定特定购买者（

50、或购买者（或所有者）的价值所有者）的价值v对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。创造直接有关。v成交价成交价=公允市价公允市价+“价值创造价值创造”的一部分的一部分3.账面价值账面价值（book value）v指资产的指资产的账面原值账面原值减去累计折旧。减去累计折旧。v资产的账面价值具

51、有客观性和可审计性，但却资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能不能直接成为资产评估的依据。原因：直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的；、财务报告中的资产是以历史成本计价的； 2、企业资产负债表上并不包括、企业资产负债表上并不包括全部有价值的全部有价值的资产、可能的负债项目资产、可能的负债项目； 3、利润表也不考虑、利润表也不考虑权益资产的成本权益资产的成本。权益投资者对投权益投资者对投资回报有要求资回报有要求例如例如v1、很多公司的价值在于公司将来、很多公司的价值在于公司将来的盈利能力，而这种能力来源于稳的盈利能力，而这种能力来源于稳定的顾客群，训练有素

52、的员工以及定的顾客群，训练有素的员工以及高效的管理；高效的管理；v2、由于不当的管理和不负责任的、由于不当的管理和不负责任的乱担保可能产生负债乱担保可能产生负债会计盈利会计盈利与与实际的经济盈利实际的经济盈利之区别之区别例例.甲公司与乙公司的甲公司与乙公司的税后利润税后利润均为均为500万元，但甲公司股东权万元，但甲公司股东权益是益是2000万元，乙公司股东权万元，乙公司股东权益是益是2亿元，假设权益资产要求亿元，假设权益资产要求的投资回报率为的投资回报率为10%，那么甲，那么甲公司和乙公司的公司和乙公司的实际经济盈利实际经济盈利是多少？是多少？4.内在价值（内在价值（intrinsic va

53、lue）属于理论价值）属于理论价值 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场公允市场=内在市场内在市场 内在内在价值价值 资产的获利能力账面账面价值价值 资产的创建成本内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。主要因素。内在价值与市场价值内在价值与市场价值指资产预期创造的未来现金流的现值。指资产预期创造的未来现金流的现值。5.重置价值（重置价值（replacement value）v 指在现时条件（市场、技术）下，获得与指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产被

54、估资产同等功能同等功能的处于的处于在用状态在用状态的资产所需的资产所需耗费的成本。耗费的成本。 “又称为折余重置成本又称为折余重置成本”。v一般在非市场和有限市场条件下运用。一般在非市场和有限市场条件下运用。 重置价值重置价值各种损耗各种损耗6.清算价值清算价值指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。后以货币形式存在的余额。v 强制清算与有序清算强制清算与有序清算v 与公允市场的区别：与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价、没有充足的时间询价v 清算价格属于非正常市价，因此评

55、估值低于正常市价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价7.在用价值（在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产价值。指属于企业组成部分的特定资产价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。资产评估的价值类型资产评估的价值类型资产评估结果的价值属性及其表现形式资产评估结果的价值属性及其表现形式对资产评估的价值类型主要有以下几种对资产评估的价值类型主要有以下几种分类分类： 一、以一、以估价标准形式估价标准形式表述：表述： 重置成本、收益现值、现行市价、清算价格重置成本、收益现值、现行市价、清算价格 二、从二、从资产评估假

56、设资产评估假设的角度来表述：的角度来表述： 公开市场价值、继续使用价值、清算价值公开市场价值、继续使用价值、清算价值 三、从三、从资产业务的性质资产业务的性质来划分（见评估目的）来划分（见评估目的） 四、以资产评估时所依据的四、以资产评估时所依据的市场条件市场条件来分来分 市场价值、市场价值以外的价值市场价值、市场价值以外的价值依据市场条件分：依据市场条件分：v1.市场价值市场价值v“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销后，所达成的公开交易中正常的市场营销后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额某项资产应当进行交易的价值的估计数额

57、，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。不受任何强迫压制。”国际评估准国际评估准则则含义：含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值。下的价值。评估市场价值的方法：评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成市场比较法、收益法、成 本法。本法。依据市场条件分：依据市场条件分：2、非市场价值（非公开市场价值）、非市场价值（非公开市场价值）1）含义：）含义： 指不满足市场价值成立条件指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件，以及满足市价成立条件， 但只能在非但只能在非公开市场条件下实现的价值。公开市场

58、条件下实现的价值。2）适用对象：）适用对象： 分为两类分为两类以非市场价值为基础的评估业务分为两类：以非市场价值为基础的评估业务分为两类：v一类属于特定评估目的：一类属于特定评估目的：v破产清算，特殊投资，赔偿，财产纳税破产清算，特殊投资，赔偿，财产纳税v另一类属于特定评估对象另一类属于特定评估对象：v1.非经营性资产，如公共设置非经营性资产，如公共设置v2.非竞争性经济资源：非竞争性经济资源：v如水资源、稀有矿产资源如水资源、稀有矿产资源v3、不能独立存在的不可确指的资产、不能独立存在的不可确指的资产第四节第四节 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则 一、资产评估假设一、资产评估假设公开市场假设持续使用假设清算假设资产评估假设资产评估假设公开市场假设公开市场假设v公开市场假设公开市场假设是对资产拟进入的市场的