产品酒店式公寓实用教案

1、q酒店式公寓的起源(qyun)和发展q酒店式公寓(gngy)的特征q酒店式公寓(gngy)案例研究第1页/共42页第一页，共43页。酒店式公寓（ServicedApartment）是融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体(yt)的自住式单位。第2页/共42页第二页，共43页。酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时(ln sh)住家”，这就是酒店式公寓的雏形。 第3页/共42页第三页，共43页。美国(mi u)的酒店式服务公寓开始于20世

2、纪80年代，目前市场份额已占美国(mi u)整个住宅市场的5，属于较成熟的市场。欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓均由境外投资所建立，属于发展中市场。第4页/共42页第四页，共43页。酒店式公寓自年代初进入中国市场后，和中国本土房地产市场结合，在真正酒店式公寓原型的基础上，产生(chnshng)了多种酒店式公寓的衍生物业形态销售式酒店公寓、可租可售式酒店公寓、产权式酒店公寓、租赁式酒店公寓。购者不住（用于投资出租）、住者不购第5页/共42页第五页，共43页。第6页/共42页第六页，共43页。纯酒店式公寓2罗湖商务中心、世界金融中心可售型酒店式公寓2汇展阁、地王信兴广场

3、产权型酒店式公寓3华乐星苑、名仕阁、丹枫白露可售型商务公寓6荔景大厦、塞格群星广场、嘉汇新城、爵士大厦、江苏大厦、金茂礼都白领公寓1金色假日深圳“酒店式公寓(gngy)”冠名物业一览表（部分）深圳的“酒店式公寓”已偏离了国际酒店式公寓的标准，是纯酒店式公寓及其衍生物业形态的总称。其实质是“酒店式物业管理服务”，利用“酒店式公寓”概念产生的价值联想提升(tshng)物业的形象和价值，从而使物业增值。第7页/共42页第七页，共43页。客客户户区区位位价价格格户户型型配配套套服务第8页/共42页第八页，共43页。地段地段(ddun)(ddun)应该选择在市中心的商务区应该选择在市中心的商务区商务氛围

4、(fnwi)浓厚的特定地区分化出一部分特殊消费群体，三资企业集中、商务活动频繁的地区是酒店式公寓发展的基础环境。大多设计在一个城市综合体内，以便通过大多设计在一个城市综合体内，以便通过“空间借用空间借用”提供充足的商务、休闲、提供充足的商务、休闲、社交及生活配套设施，做到资源共享社交及生活配套设施，做到资源共享“”第9页/共42页第九页，共43页。北京的酒店式公寓主要集中在以下几个(j )商圈中。CBD区域、燕莎商圈、中关村以及亚运村。第10页/共42页第十页，共43页。资料资料(zlio)来源：世联数据库来源：世联数据库深圳酒店式公寓(gngy)主要集中在罗湖，其次是福田中心区，南山最少。纯

5、酒店式公寓(gngy)和产权型酒店式公寓(gngy)集中在罗湖的地王商圈。可售型商务公寓相对较为分散，分布在罗湖的主要商圈和福田中心区。可售型酒店式公寓在罗湖的地王商圈和罗湖关口。第11页/共42页第十一页，共43页。酒店式公寓主要的目标酒店式公寓主要的目标(mbio)市场为四种人市场为四种人q长期出国(ch u)的生意人（即外籍工作人员）q长期在外的高级经营管理者q大企业的企划思想者q正在度长假的家庭第12页/共42页第十二页，共43页。v商务(shngw)居住为主v外籍公司派出地高级员工(yungng)，国内大型私企地老板，高层管理者等高阶层人士v具有长期居住及安置家人的需求。v欧美人士占

6、到6成第13页/共42页第十三页，共43页。客户群体客户群体使用状况使用状况需求需求目的目的海内外常驻深圳机构的管理人员和技术人员购置租赁主要作为住所或办公自用经常往来深圳的国内外商务人员购置租赁一般会选择酒店，但也有部分会购买或租用酒店式公寓，以方便居住办公自用深圳的小企业和SOHO族购置酒店式公寓兼具居住和办公功能自用投资型的深圳和香港居民租赁一般选择户型面积小、总价低、容易出租的物业投资自用型的深圳和香港居民购置主要强调酒店式公寓的居住配套，位置佳自用其它自用度假作为员工宿舍等海内外驻深机构及SOHO族是市场主力(zhl)，投资者在买家中也占较高比例。第14页/共42页第十四页，共43页

7、。酒店式公寓的定位界于酒店和高档豪华公寓之间，其在建材、装修标准、智能化水平、配套设施等方面都与普通住宅有很大的差异，其整体物业品质(pnzh)一般高于普通住宅，在其相对高昂的售价以及租赁价格上可以体现。第15页/共42页第十五页，共43页。名称位置类别规模M2户型面积M2均价元/M2租金元/M2.月管理费元/M2.月荔景大厦罗湖可售型商务公寓38000140-210不详30-453.8汇展阁罗湖可售型酒店公寓4000043.36-90.383000060-803.2信兴广场罗湖可售型酒店公寓4312568-2001100060-9012华乐星苑罗湖产权式酒店公寓3400068-1481000

8、0120-150名仕阁罗湖产权式酒店公寓5539839.88-115.251300040-606.6赛格群星广场.公寓福田可售型商务公寓14500029.11-76.32850050-603.8嘉汇新城福田可售型商务公寓2400040-80900050-703.8爵士大厦罗湖可售型商务公寓9010639.62-169.7512000606.8江苏大厦福田可售型商务公寓88594.6347-55850055-7022丹枫白露.公寓罗湖产权式酒店公寓5400054-1197300603.5罗湖商务中心.公寓罗湖酒店式公寓8634650-80100世界金融中心.公寓罗湖酒店式公寓71995.0640

9、-20050M2为主150-200金色假日福田白领公寓2000040-8273003.3第16页/共42页第十六页，共43页。资料资料(zlio)来源：世联基础数据库来源：世联基础数据库深圳酒店式公寓在经历了“汇展阁”的高峰之后，随着市场供应量的放大，价格一直(yzh)呈下降趋势，在2001年后基本走平，变化甚微。第17页/共42页第十七页，共43页。租金(zjn)高低的排列顺序为纯酒店式公寓、可售型酒店式公寓、可售型商务公寓。产权式酒店公寓和纯酒店式公寓由于受楼龄、装修、家私(ji s)的影响较大，租金变化幅度亦较大。 深圳酒店式公寓租金分布图资料来源：世联基础数据库资料来源：世联基础数据库

10、第18页/共42页第十八页，共43页。北京的酒店式公寓普遍(pbin)售价较高，单价在10000元以上单位占近4成。北京(bi jn)酒店式公寓价格分布第19页/共42页第十九页，共43页。酒店式服务公寓(gngy)一般划分为A、B、C三个等级，且由由A到C依次降低。USD1000 2000 30007000 8000 9000 100004000 50006000CBA北京(bi jn)酒店式服务公寓的月租金价格位于2000美金至12000美金之间，整体月租水平很高第20页/共42页第二十页，共43页。户型较为(jio wi)单一，以一居室、一室一厅为主，很少有两室以上的户型。户型较多样化，

11、一般以一居室、一室一厅为主，两室一厅为辅，个别(gbi)项目有少量的三居室、四居室，一居室房的面积在35-50平方米之间，一室一厅面积多在50-60平方米，两室一厅面积多在60-90平方米之间。第21页/共42页第二十一页，共43页。北京的酒店式服务公寓的户型(h xn)主要以二居为主，面积为80120平方米（占到45左右）。资料来源(liyun)：百年建筑项目户型数码银座雅诗阁财富中心嘉里中心国贸公寓一居室82961051209711110094二居室107177178205127146138224132171三居室249204211224317211267四居室及以上38028740142

12、0526303543北京代表项目不同户型面积比较第22页/共42页第二十二页，共43页。资料(zlio)来源：世联基础数据库深圳的酒店式公寓以一房、二房为主，面积集中(jzhng)于4060 M2之间，50 M2的一房占套间总量的50%以上。第23页/共42页第二十三页，共43页。须聘请(pnqng)专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。第24页/共42页第二十四页，共43页。编号项目内容收费标准01疏通水下管道10-50元/次02安装灯具、门铃（不含材料）10-20元/次03修理、更换水、电表（不含材料）10-20元/次04修理、更

13、换水龙头（不含材料）5-20元/次05修理洗面盆、洗菜盆下水管马桶浮球5-20元/次06修理窗帘、拉窗等（不含材料）5-20元/次07清洗安装排风扇20元/次08清洗安装抽油烟机40元/次09安装分体式空调150元/次10安装窗式空调80元/次11清洗安装空调过滤器10-50元/次12空调加氟利昂150元/次13家电维修按物价部门规定14墙面刷新（不含材料）8元/平方米编号项目内容收费标准15换门锁（不含材料）10元/套16安装防盗门50元/个17钟表维修按物价部门规定18上门收洗衣服（不含洗衣费）5元/次19看护病人10元/小时20钟点工10元/小时21代购商品10元/小时22室内清洁服务1

14、0元/小时23电脑培训150元/期24打字8元/版25复印0.5元/张（A4）26传真0.6元/页（市内）27电子邮件10元/次28无水洗车（随时清洗）120元/月29汽车洗车打蜡10-20元/辆次第25页/共42页第二十五页，共43页。编号项目内容编号项目内容01居室装修咨询16提供棋类活动场所02介绍保姆17组织图书、音像制品交流03代请家教18太极拳培训04代办电话开户19义务宣传家庭用电知识05代交电话费20组织儿童书画展06代办有线电视开通21组织住户摄影展07代订牛奶22娱乐服务室08代为介绍装修公司23配备急救箱09代办收订报刊24代为联系医院10定期检查燃气炉安全状况25定期组

15、织义诊医疗服务11临时代为保管小件物品26量血压、测身高、秤体重12免费开放儿童公园27提供家庭园艺咨询13免费开放健身房28鲜花养护指导14儿童电脑知识培训29车辆管理15免费开放报章阅刊室30自行车充气31音乐茶室第26页/共42页第二十六页，共43页。四星级以上的配套设施、会所和装修(zhungxi)标准配备全套家私(ji s)、电器室内装修标准强调品位感第27页/共42页第二十七页，共43页。健身房、洗衣房、餐饮、酒吧、图书室、商务中心、智能化系统(xtng)、豪华大堂、前台、控制室等第28页/共42页第二十八页，共43页。厨房设备齐全，包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、

16、咖啡机、水壶、垃圾桶和食物保鲜袋等提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具浴室配有通风和热水系统浴室应配置浴缸、可拆的花洒、水槽和排水口3-4房的公寓加设衣柜、按摩浴缸和坐浴盆每个单位要提供衣柜及储存空间大厦内设有多余的 储存空间位置，增加比例为3-4个睡房的单位增加5m2单位内部设计配合工作的空间（便于(biny)电脑操作及上网服务），配有国际通用的插头高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯）每个公寓的房间内有小型保险箱第29页/共42页第二十九页，共43页。区位区位(q wi)(q wi)客户客户(k h)(k h)价格价格户型户型配套配套服

17、务服务星级配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器。专业的酒店物业管理公司管理，在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务。接近商务区地段，CBD区域；临近轨道交通地段高级白领阶层（外籍驻华商务人士）、年轻白领、部分投资客。一般以12房为主，居住型公寓设置少量34房。售价依品质高低在800014000/平米之间，租金比普通公寓的租金至少高出40%50% 。第30页/共42页第三十页，共43页。项目概况项目概况位于深南东路三九酒店旁，含产权式酒店和酒店式商务公寓两部份，各为一栋，位于深南东路三九酒店旁，含产权式酒店和酒店式商务公寓两部份，各为一栋，二者建筑面积基本相等。二者建筑面积基本相等

18、。占地面积占地面积4887m24887m2，建筑面积，建筑面积，容积率，容积率，套房面积约为套房面积约为40-60m240-60m220012001年年8 8月开盘，均价在月开盘，均价在1100011000元元/m2/m2左右。左右。全部全部(qunb)(qunb)售罄，。开盘当年（售罄，。开盘当年（20012001年）底销售突破年）底销售突破6060。项目项目(xingm)(xingm)定位定位美式时尚潮流酒店/公寓配套服务配套服务会议厅商务中心理发美容室 免费宽带上网宾馆餐饮设施中餐厅西餐厅客房送餐服务宾馆娱乐与健身设施游泳池健身室 第31页/共42页第三十一页，共43页。A、 首期18万

19、元 可拥有(yngyu)72万元套房 52天的入住权 5年后拥有(yngyu)完全产权B、一次性支付72万元 可拥有(yngyu)4套B型套房 其中一套全年入住权 15年后拥有(yngyu)完全产权C、一次性支付万元 可拥有(yngyu)三套套房 其中一套年入住权 15年后拥有(yngyu)完全产权投资投资(tu z)(tu z)模式模式产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。经营模式经营模式平均每月开房率高达8590，经营状况良好，节

20、假日期间住房供不应求，完全能够支付对业主的月供承诺。经营状况经营状况第32页/共42页第三十二页，共43页。配套：豪华餐厅，恒温泳池，空中花园(huyun) 11000平方米商务配套 四个多功能豪华会议室 高级商务办公室位置：福田区竹子林深南大道与紫竹(z zh)六路交汇处 建筑面积：44298平方米物业管理费：9。8元客户：多层面、拥有富余资产的投资客居多。户型：42-62不等，均价：12000元/平方米2003年11月15日第一次开盘，当天放出198个单位，售出156套；2003年12月26日第二次开盘，当天放出134个单位，售出76套，至2004年6月产权式酒店已经销售完毕 销售状况销售

21、状况第33页/共42页第三十三页，共43页。投资投资(tu z)(tu z)模式模式一次性支付万元，可获得50年五星级标准酒店产权。按揭期内将使用权委托给瑞士著名五星级酒店管理机构，以管理、经营收益代替支付供楼款，20年每年可享受20天的商务(shngw)房的使用权，20年期满后即可收回使用权，也可继续委托管理公司经营获得经营收益。每位业主额外附赠VIP金卡，可以在东方银座内（包括商务(shngw)配套）任意消费，享有VIP折扣。产权完全归属业主；由第三方酒店管理集团对酒店的营运进行管理；业主无需供楼，而是由每月的收益抵冲供楼款；酒店管理方只负责酒店的经营，不负责产权式酒店业主的收益。经营模式

22、经营模式第34页/共42页第三十四页，共43页。酒店名称大梅沙雅兰酒店所属片区大梅沙基本情况192套房间，产权式酒店经营情况周末、节假日满，提前定房平时，1/3的入住率客户来源地香港市区及周边区域入住率周末80平时70客户类型平时多数为商务周末、节假日散客也很多价格平时5折，周末、节假日7-8折服务设施中西餐厅、会议室、健身房、室内恒温泳池等收费68015800元日.间优势q功能齐全q服务周到返利情况发展商与业主四六分红第35页/共42页第三十五页，共43页。酒店名称大梅沙海景酒店所属片区大梅沙基本情况358套房间，产权式酒店经营情况周末、节假日满，提前定房平时，1/3的入住率客户来源p香港p

23、市区及周边区域入住率旺季90淡季70客户类型周末、节假日散客多，平时以商务为主服务设施中餐厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、网球场、健身室、按摩室收费7983288元日.间优势q海景q功能齐全q服务周到 返利情况5%的固定回报率浮动回报率为30%的利润按投资额所占比例分配第36页/共42页第三十六页，共43页。南、北塔分别布置独立的交通井筒，使每层事实上享受两户一部电梯，并在双塔间每三层设置空中(kngzhng)花园，住户将享受到高品质的生活和服务。项目位置(wi zhi)：北京市朝阳区东三环北路23号总建筑面积：万平方米其中写字楼建筑面积：万平方米公寓建筑面积： 万平方米其他建筑面积： 万平方米物业管理费：1美元/建筑平方米公寓楼的建筑设计非常独特，一、二层为商业用房，北侧因绿化要求需设置部分框支柱，上部公寓户型的设计充分考虑了各户的采光效果和通透性，采用联体双核心筒设计。设计特色：设计特色：第37页/共42页第三十七页，共43页。富服中心位于朝阳区劲松桥东北角，紧邻东三环，距国贸咫尺之遥，是集办公(bn gng)、公寓、配套商业为一体的大型综合物业。富顿中心国际公寓采用欧式、现代式、中式、