酒店业态规划建议汇报

1、垠坤代理机构垠坤代理机构汤山新城酒店业态规划建议汇报汤山新城酒店业态规划建议汇报市场分析市场分析实例研判实例研判南京市场分析南京市场分析国外酒店成功国外酒店成功案例分析案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构市场分析市场分析实例研判实例研判南京市场分析南京市场分析国外酒店成功国外酒店成功案例分析案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析长三角主要城市酒店业比较分析 垠坤代理机构垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析长三角主要城市酒店业比较分析 垠坤代理机构垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析长三角主要城市酒店业比较分析 垠坤代理机构垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析长

2、三角主要城市酒店业比较分析 垠坤代理机构垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析长三角主要城市酒店业比较分析 垠坤代理机构垠坤代理机构市场分析市场分析实例研判实例研判南京市场分析南京市场分析国外酒店成功国外酒店成功案例分析案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构杭州高德置地广场杭州高德置地广场 杭州钱江新城建设管委会与高德置地集团日前举行了项目合作签约仪式，杭州杭州钱江新城建设管委会与高德置地集团日前举行了项目合作签约仪式，杭州首家首家“七星级七星级”酒店酒店高德置地广场（杭州）项目正式落户钱江新城。据了解，这座高德置地广场（杭州）项目正式落户钱江新城。据了解，这座“七星级七星级”酒店将于今年底动工

3、，同步启动的还有甲级写字楼、高级商场等，规划总建酒店将于今年底动工，同步启动的还有甲级写字楼、高级商场等，规划总建筑面积筑面积 30万平方米，总投入万平方米，总投入6亿美元，亿美元，2011年完成。投资方面称，该酒店将尽量考年完成。投资方面称，该酒店将尽量考虑杭州特色，并按照迪拜虑杭州特色，并按照迪拜“帆船酒店帆船酒店”的模式进行管理。的模式进行管理。 垠坤代理机构垠坤代理机构苏州书香门第连锁酒店苏州书香门第连锁酒店 书香门第连锁酒店，作为本地自创品牌，因为其独特的经营理念，还曾获得亚洲书香门第连锁酒店，作为本地自创品牌，因为其独特的经营理念，还曾获得亚洲品牌创新奖和得到政府服务业引导资金的扶

4、持。品牌创新奖和得到政府服务业引导资金的扶持。 与如家等经济酒店不同，书香门第定位于城市精致主题酒店，在酒店中表现恬淡与如家等经济酒店不同，书香门第定位于城市精致主题酒店，在酒店中表现恬淡雅致、知书达理的雅致、知书达理的苏苏州人文精神，以及优雅、精致的生活方式，营造旧时州人文精神，以及优雅、精致的生活方式，营造旧时苏州苏州私家宅私家宅第的氛围，花格窗、木雕等第的氛围，花格窗、木雕等苏州苏州园林元素都被充分融入到了酒店当中。书吧更是每家园林元素都被充分融入到了酒店当中。书吧更是每家店必配的设施，单店藏书不少于店必配的设施，单店藏书不少于1000册，而且藏书量还在以每年不少于册，而且藏书量还在以每

5、年不少于10%的速度的速度递增。递增。 垠坤代理机构垠坤代理机构上海酒店业分析上海酒店业分析 上海酒店业基本情况上海酒店业基本情况 上海是中国著名的商务和旅游城市，正在进行的四个中心建设和将于上海是中国著名的商务和旅游城市，正在进行的四个中心建设和将于2010 年举办的年举办的世博会正为上海带来大量的商务客人；城市旅游资源、区域旅游合作及旅游集散中心地世博会正为上海带来大量的商务客人；城市旅游资源、区域旅游合作及旅游集散中心地位为上海带来大量的国内外旅游客源。位为上海带来大量的国内外旅游客源。2007 年上海旅游业仍保持较好的发展势头。全年年上海旅游业仍保持较好的发展势头。全年接待国内旅游者接

6、待国内旅游者1.02 亿人次，同比增长亿人次，同比增长5.4%，国内旅游收入，国内旅游收入1611 亿元，同比增亿元，同比增13.5%；接待入境旅游接待入境旅游666 万人次，同比增长万人次，同比增长9.9%，入境旅游收入，入境旅游收入47.37亿美元，同比增亿美元，同比增19.6%。 从统计数据看，年内国内游和入境游收入的增幅较人次增幅分别上升了从统计数据看，年内国内游和入境游收入的增幅较人次增幅分别上升了8.1 个百分点个百分点和和9.7 个百分点，增幅远快于近年平均水平，数据表明国内游和入境游的人均消费在个百分点，增幅远快于近年平均水平，数据表明国内游和入境游的人均消费在07 年有较快增

7、长，这是年有较快增长，这是2007 年上海旅游业最为可喜的变化。年上海旅游业最为可喜的变化。数据来源：上海统计网数据来源：上海统计网 垠坤代理机构垠坤代理机构上海酒店业分析上海酒店业分析 上海酒店业房价和入住率比较上海酒店业房价和入住率比较 截止截止07 年末全市星级酒店年末全市星级酒店320 家，较家，较06 年末上升年末上升3 家，其中五星级酒店家，其中五星级酒店32 家，较家，较 06 年末上升年末上升6 家。家。07 年全市平均房价年全市平均房价577 元，较上年上升元，较上年上升11 元，但平均入住率下降元，但平均入住率下降2.9 个百分点；五个百分点；五/四星级酒店平均房价四星级酒

8、店平均房价1336 元元/648元，较上年下降元，较上年下降71 元元/10 元，平均入住率元，平均入住率68.4%/63.5%，下降，下降4.4 个百分点和个百分点和3.3个百分点。个百分点。数据来源：上海统计网数据来源：上海统计网 垠坤代理机构垠坤代理机构上海酒店业分析上海酒店业分析数据来源：上海统计网数据来源：上海统计网 上海酒店业供给变化上海酒店业供给变化 垠坤代理机构垠坤代理机构上海酒店业分析上海酒店业分析 上海高星级酒店商务客群居多上海高星级酒店商务客群居多 上海高星级酒店的主要客源是入境商务客、入境游团队、国内商务客，从调研情上海高星级酒店的主要客源是入境商务客、入境游团队、国内

9、商务客，从调研情况看商务客源是上海高星级酒店最主要的客源，一般占到酒店客源总数的况看商务客源是上海高星级酒店最主要的客源，一般占到酒店客源总数的60-70%，部分甚至达部分甚至达90%以上。以上。 7000 万人次将参加万人次将参加2010 年上海世博会年上海世博会 根据上海世博局测算，持续半年之久的上海世博会，每天参观人次约有根据上海世博局测算，持续半年之久的上海世博会，每天参观人次约有40 万，万，高峰时期可能会有高峰时期可能会有70 万人次，极高峰将达万人次，极高峰将达80 万人次，万人次，。大量的人流将给上海大量的人流将给上海的住宿、交通等各方面带来巨大压力。按此计算，即使未来几年上海

10、酒店供给仍保持的住宿、交通等各方面带来巨大压力。按此计算，即使未来几年上海酒店供给仍保持较快增长，但较快增长，但2010 年，宾馆床位的数字缺口仍将在年，宾馆床位的数字缺口仍将在20 万左右。万左右。 迪斯尼落户上海，预计每年的接待量近迪斯尼落户上海，预计每年的接待量近1000 万人次万人次 迪斯尼上海建园可以促进上海房地产、零售业、餐饮业、酒店业等相关行业发展，迪斯尼上海建园可以促进上海房地产、零售业、餐饮业、酒店业等相关行业发展，对这些行业形成长期重大利好。根据计划，上海迪斯尼乐园面积将是香港迪斯尼乐园对这些行业形成长期重大利好。根据计划，上海迪斯尼乐园面积将是香港迪斯尼乐园的的3.7 倍

11、，预计施工时间倍，预计施工时间3 年，耗资超过年，耗资超过300 亿元人民币，亿元人民币， 2010 年竣年竣 工开放，地址在浦东川沙镇。工开放，地址在浦东川沙镇。 垠坤代理机构垠坤代理机构上海酒店业分析上海酒店业分析 香港迪斯尼的情况香港迪斯尼的情况 2005 年年9 月香港迪斯尼开园，乐园运行前二年接待人次分别达到月香港迪斯尼开园，乐园运行前二年接待人次分别达到520 万和万和400 万，香港本地、大陆和外国游客各占近万，香港本地、大陆和外国游客各占近1/3 的比重。值得一提的是开园第二年，内地的比重。值得一提的是开园第二年，内地游客和外国游客成为香港迪斯尼的主力军，两者合计占到总游客人数

12、的游客和外国游客成为香港迪斯尼的主力军，两者合计占到总游客人数的69%，较第一，较第一年上升年上升11 个百分点。由于访港游客人均消费较高，游客人次的增长对香港旅游业促个百分点。由于访港游客人均消费较高，游客人次的增长对香港旅游业促进作用非常明显。据统计进作用非常明显。据统计04-07 年访港人次和与旅游相关总开支年复合增长率分别达年访港人次和与旅游相关总开支年复合增长率分别达到到8.8%和和12%，在总量较大的情况下仍保持较快的增长。，在总量较大的情况下仍保持较快的增长。 垠坤代理机构垠坤代理机构上海酒店业分析上海酒店业分析 与香港相比，迪斯尼上海建园将面临更好的市场环境与香港相比，迪斯尼上

13、海建园将面临更好的市场环境 根据根据 “十一五十一五”规划，规划，2010 年前京沪高铁也将开通，北京、华北等更大范围内的年前京沪高铁也将开通，北京、华北等更大范围内的游客在几个小时内可到达上海；境外到浦东机场的过境客也可以免签证游客在几个小时内可到达上海；境外到浦东机场的过境客也可以免签证48 小时，预小时，预计计2010 年上海的入境客与国内游的客人将成倍增长。本地大量高消费人群及便利的年上海的入境客与国内游的客人将成倍增长。本地大量高消费人群及便利的交通使得上海迪斯尼前景较好，交通使得上海迪斯尼前景较好，2007 年上海接待外省市游客年上海接待外省市游客7766 万人次，是同期万人次，是

14、同期香港接待入境游总数的香港接待入境游总数的2.78 倍，乐观预计到倍，乐观预计到2010 年来自上海本地和长三角的游客数年来自上海本地和长三角的游客数量就可以支持一个迪斯尼。量就可以支持一个迪斯尼。 垠坤代理机构垠坤代理机构结论：结论： 上海高星级酒店长期前景看好。上海高星级酒店长期前景看好。 虽然供给连续快速增长给市场造成一定冲击，但强劲的需求和虽然供给连续快速增长给市场造成一定冲击，但强劲的需求和2010 年年上海世博会的临近，将使酒店业的景气继续上升，预计上海世博会的临近，将使酒店业的景气继续上升，预计09 年开始需求增长将年开始需求增长将再次超过供给增长，酒店房价和入住率再次上升；再

15、次超过供给增长，酒店房价和入住率再次上升；2010 年酒店景气达到近年酒店景气达到近年高点，如果迪斯尼上海建园，则酒店业的高景气将得以继续。年高点，如果迪斯尼上海建园，则酒店业的高景气将得以继续。 2008 年酒店业绩预计平稳增长。年酒店业绩预计平稳增长。 上海酒店客房业务一般占酒店收入的上海酒店客房业务一般占酒店收入的60-65%，预计，预计08年这部分收入基年这部分收入基本与本与07 年持平或略有下降，年持平或略有下降，08 年是婚庆大年，预计酒店餐饮增长年是婚庆大年，预计酒店餐饮增长10%以上。以上。考虑到考虑到CPI 上涨及所得税下降影响，预计行业利润增幅在上涨及所得税下降影响，预计行

16、业利润增幅在10-15%以上。以上。 近几年客房收入有着可观的增幅近几年客房收入有着可观的增幅 09-10 年，预计高星级酒店客房收入增幅在年，预计高星级酒店客房收入增幅在10%和和50%以上，以上，2010 年酒店业绩预计翻番。如果考虑迪斯尼上海建园影响，则年酒店业绩预计翻番。如果考虑迪斯尼上海建园影响，则2010 年及之后上年及之后上海高星级酒店前景更为乐观。海高星级酒店前景更为乐观。上海酒店业分析上海酒店业分析 垠坤代理机构垠坤代理机构市场分析市场分析实例研判实例研判南京市场分析南京市场分析国外酒店成功国外酒店成功案例分析案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构 本地居民市场本地居民市场 本地

17、居民市场指汤山本地居民和距离汤山两小时以内车程的城市居民，主要是指收入较高本地居民市场指汤山本地居民和距离汤山两小时以内车程的城市居民，主要是指收入较高的城镇居民。的城镇居民。 人口预测：南京近五年的平均人口自然增长率为人口预测：南京近五年的平均人口自然增长率为0.03，江苏省近五年的平均人口自然增，江苏省近五年的平均人口自然增长率为长率为0.04，我们采用，我们采用0.04作为两个小时车程内人口的自然增长率进行未来人口的预测。作为两个小时车程内人口的自然增长率进行未来人口的预测。 市场渗透率：市场渗透评测的是目标市场之于旅游景区的倾向性，市场渗透率通常定义为市场渗透率：市场渗透评测的是目标市

18、场之于旅游景区的倾向性，市场渗透率通常定义为潜在客源市场中至该旅游景点的游客数量与整个市场人数的比率。潜在客源市场中至该旅游景点的游客数量与整个市场人数的比率。2007年汤山在本地居民市场中的渗透率年汤山在本地居民市场中的渗透率一小时车程以内的城市一小时车程以内的城市二小时车程内的城市二小时车程内的城市旅游者（万人）旅游者（万人）9343人口（万人）人口（万人）1612.634295.87渗透率渗透率5.81汤山地区游客总量预测汤山地区游客总量预测 垠坤代理机构垠坤代理机构 市场渗透率年增长率：根据类似旅游项目及本项目的阶段性开发，渗透率的年增长率在不市场渗透率年增长率：根据类似旅游项目及本项

19、目的阶段性开发，渗透率的年增长率在不同的开发阶段如下表所示：同的开发阶段如下表所示：至汤山的第至汤山的第N年游客人数至汤山的第年游客人数至汤山的第N-1年游客人数年游客人数（1年增长率）年增长率）本地居民市场渗透率的预测本地居民市场渗透率的预测 短期（短期（20072010）中期（中期（20112015）长期（长期（2018-2020）渗透率年增长率渗透率年增长率1283一小时车程的城市一小时车程的城市渗透率渗透率 5.88.1 8.111 1112.4 二小时车程的城市二小时车程的城市渗透率渗透率 1%1.4 1.41.9 1.92.1 目前到南京的国内国际游客情况目前到南京的国内国际游客情

20、况 国内游客国内游客 国际游客国际游客 人数（万人）人数（万人） 4489 116 汤山地区游客总量预测汤山地区游客总量预测 垠坤代理机构垠坤代理机构汤山地区游客总量预测汤山地区游客总量预测至汤山旅游人数预测至汤山旅游人数预测 短期（短期（20072010）中期（中期（20112015） 长期（长期（20162020） 国内游客（万人）国内游客（万人） 19334.6 26669.6 30288.8 国际游客（万人）国际游客（万人） 5 9 14.5 总计（万人）总计（万人） 232.6 344.6 405.3 垠坤代理机构垠坤代理机构汤山酒店需求数量预测汤山酒店需求数量预测 酒店需求市场酒店

21、需求市场 酒店房间数的需求是通过酒店入住率和游客逗留时间进行计算的，现在南京酒店酒店房间数的需求是通过酒店入住率和游客逗留时间进行计算的，现在南京酒店的平均入住率是的平均入住率是70。 按照新建酒店中入住率为按照新建酒店中入住率为79，每个房间入住人数为，每个房间入住人数为2人，计算酒店房间的总需人，计算酒店房间的总需求。新建的酒店根据目标客源的需求，包括现有客源市场（上海）和未来一级客源市求。新建的酒店根据目标客源的需求，包括现有客源市场（上海）和未来一级客源市场（南京本地居民及长三角地区），可分为星级酒店及非星级酒店的需求，随着国内场（南京本地居民及长三角地区），可分为星级酒店及非星级酒店

22、的需求，随着国内与国际游客对星级酒店的需求的增长，假设星级酒店的入住率以年平均与国际游客对星级酒店的需求的增长，假设星级酒店的入住率以年平均3进行增长，进行增长，星级酒店房间总需求量为每年需求量的累积。星级酒店房间总需求量为每年需求量的累积。 第第N年过夜游客百分比第年过夜游客百分比第N1年过夜游客百分比年过夜游客百分比（1年增长率）年增长率）第第N年逗留时间第年逗留时间第N1年逗留时间年逗留时间（1年增长率）年增长率）第第N年酒店入住天数第年酒店入住天数第N年游客数年游客数第第N年过夜游客百分比年过夜游客百分比第第N年逗留时间年逗留时间第第N年酒店需求房间数第年酒店需求房间数第N年酒店入住天

23、数年酒店入住天数/每间房平均人数每间房平均人数/酒店入住率酒店入住率/365天天 垠坤代理机构垠坤代理机构汤山酒店需求数量预测汤山酒店需求数量预测 汤山酒店需求的预测汤山酒店需求的预测 游客客量游客客量 增长率增长率 短期（短期（20072010） 中期（中期（20112015） 长期（长期（20162020） 过夜游客百分比过夜游客百分比 5 25 30 40 过夜游客过夜游客 581500 1033800 1621200 平均逗留天数平均逗留天数 3 1.2 1.4 1.6 星级宾馆百分比星级宾馆百分比 3 30 35 40 非星级宾馆百分比非星级宾馆百分比 65 58.6 52 私人住宿

24、百分比私人住宿百分比 5 5 6.4 8 游客过夜总天数游客过夜总天数 697800 1447000 2594000 每房平均人数每房平均人数 2 2 2 入住率入住率 79 79 79 所需宾馆房间数所需宾馆房间数 1210 2510 4498 垠坤代理机构垠坤代理机构市场分析市场分析实例研判实例研判南京市场分析南京市场分析国外酒店成功国外酒店成功案例分析案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构关于酒店功能上的分类关于酒店功能上的分类 商务型酒店商务型酒店 是指为从事企业活动的商务旅游者提供住宿、膳食以及商业活动有关设是指为从事企业活动的商务旅游者提供住宿、膳食以及商业活动有关设施的酒店。一般位于

25、城市或郊区的中心地带。施的酒店。一般位于城市或郊区的中心地带。 度假型酒店度假型酒店 选址十分重要，如海滨、山岳、温泉、湖泊、岛屿等，通常远离尘嚣，选址十分重要，如海滨、山岳、温泉、湖泊、岛屿等，通常远离尘嚣，对服务要求较高。度假和商务的结合，是未来的一个趋势。对服务要求较高。度假和商务的结合，是未来的一个趋势。 会议型酒店会议型酒店 主要是为开展各种会议服务，如展销会、博览会、国际会议等，能够提主要是为开展各种会议服务，如展销会、博览会、国际会议等，能够提供保证会议需求的各种类型的会议室、住宿及餐饮等综合服务设施的饭店。供保证会议需求的各种类型的会议室、住宿及餐饮等综合服务设施的饭店。通常建

26、在风景优美的地区或是交通便利的地区。通常建在风景优美的地区或是交通便利的地区。 汽车旅店、公寓式酒店、青年旅舍等汽车旅店、公寓式酒店、青年旅舍等 垠坤代理机构垠坤代理机构南京五星级酒店功能分析南京五星级酒店功能分析 垠坤代理机构垠坤代理机构市场分析市场分析实例研判实例研判南京市场分析南京市场分析国外酒店成功国外酒店成功案例分析案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构第一阶段：凸显特色，树立标杆第一阶段：凸显特色，树立标杆思考问题思考问题 垠坤代理机构垠坤代理机构 垠坤代理机构垠坤代理机构Le Le MeridienMeridien PeninaPenina高尔夫度假酒店高尔夫度假酒店GranGran

27、 MeliaMelia酒店酒店Forte VillageForte Village度假村度假村Atrium PalaceAtrium Palace酒店酒店威斯汀度假酒店威斯汀度假酒店香格里拉圣淘沙大酒店香格里拉圣淘沙大酒店塞班海滨第一酒店塞班海滨第一酒店喜来登度假酒店喜来登度假酒店杜斯特芭堤雅度假村杜斯特芭堤雅度假村国外酒店的成功案例国外酒店的成功案例案例一：案例一： Atrium PalaceAtrium Palace酒店酒店 坐落在希腊爱琴海上的Rhodes岛田园诗般的东部海岸，正对着太阳升起的方向 距离Rhodes市42公里、离最近的机场和港口都是45公里、离镇中心6公里，离最近的高尔夫

28、球场30公里位置和背景：位置和背景：具体案例分析具体案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构自然风光和康体疗养自然风光和康体疗养独特的爱琴海风情和高品质的康体健身专业服务。酒店中布置了迷人的希腊风格的水独特的爱琴海风情和高品质的康体健身专业服务。酒店中布置了迷人的希腊风格的水上花园，以及湖泊和瀑布上花园，以及湖泊和瀑布主楼和翼楼有主楼和翼楼有240240个个双人间、双人间、3131个准套间、个准套间、2424个套间、个套间、5 5个豪华个豪华套间套间豪华别墅有豪华别墅有5050平米，平米，带一个共带一个共4040平米的花平米的花园和加热泳池园和加热泳池高级别墅高级别墅7070平米平米超豪华别墅超豪华

29、别墅7878平米平米总统别墅总统别墅150150平米平米一家海鲜一家海鲜饭店、一家饭店、一家供应早餐和供应早餐和国际风味正国际风味正餐的饭店、餐的饭店、游泳池边有游泳池边有一家饭店和一家饭店和酒吧，鸡尾酒吧，鸡尾酒钢琴吧酒钢琴吧两间大小两间大小分别分别180180平平米和米和8080平平米的会议米的会议室，分别室，分别能容纳能容纳120-170120-170和和50-7050-70人人20002000平米的平米的SPASPA中心，内中心，内有海水泳池、有海水泳池、各种温泉池，各种温泉池，健身区提供有健身区提供有氧运动区、瑜氧运动区、瑜伽、体操、形伽、体操、形体健身等。提体健身等。提供低卡路里的

30、供低卡路里的健康、营养食健康、营养食品品网球、排网球、排球、迷你球、迷你高尔夫、高尔夫、乒乓球、乒乓球、飞镖、网飞镖、网吧、桌球吧、桌球室内及室室内及室外游泳池、外游泳池、赌博室赌博室有室内和有室内和室外儿童室外儿童游泳池、游泳池、游乐场游乐场有人看护有人看护的迷你吧，的迷你吧，迷你迪厅、迷你迪厅、免费婴儿免费婴儿床和椅、床和椅、Atrium PalaceAtrium Palace酒店酒店 垠坤代理机构垠坤代理机构案例二：杜斯特芭堤雅度假村案例二：杜斯特芭堤雅度假村位置和背景：位置和背景： 芭堤雅位于曼谷东南147公里处的春武里府，泰国最著名的海滩渡假胜地 杜斯特芭堤雅度假村坐落在芭堤雅城东部

31、，拥有私人海滩，离城中心只有步行十分钟的距离具体案例分析具体案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构休闲娱乐型休闲娱乐型强调在安逸的自然风光中享受强调在安逸的自然风光中享受娱乐休闲的快乐，融合了安逸的海边风光和繁华的都市娱乐休闲的快乐，融合了安逸的海边风光和繁华的都市情调情调功能设施住宿设施餐饮设施会议设施娱乐设施观光设施177177间花园景间花园景观房，观房，195195间海间海景房，景房，6666间里间里程碑房程碑房三家不同口味和三家不同口味和风格的餐厅风格的餐厅分别供应欧洲、分别供应欧洲、中国、意大利菜中国、意大利菜1414间会议厅，可适合各间会议厅，可适合各种小型、中型、大型会议。种小型、中

32、型、大型会议。会议厅面积从会议厅面积从14m14m到到2400m2400m不等不等私人海滨浴场私人海滨浴场运动中心、潜水有氧运动中心、潜水有氧健身活动、网球场健身活动、网球场 儿童活动场、游泳池儿童活动场、游泳池按摩桑拿按摩桑拿spa摩托艇、帆伞运动摩托艇、帆伞运动 海滩活动海滩活动珠宝店、精品店、珠宝店、精品店、时装店等时装店等组织旅游组织旅游航海航海艺术画廊艺术画廊骑脚踏车观览骑脚踏车观览 杜斯特芭堤雅度假村杜斯特芭堤雅度假村 垠坤代理机构垠坤代理机构具体案例分析具体案例分析 位于路环黑沙海湾，距离繁盛的澳门购物街道及游客区只需15分钟车程 临近世界贸易中心、竹湾、黑纱海滩、澳门赛马会、妈

33、祖文化村和澳门国际机场 时尚豪华的客房全部依山而建，外观呈梯形，拥有独立露台，可眺望南中国海景致。山顶建有一个18洞锦标赛高尔夫球场案例三案例三：澳门威斯登度假酒店澳门威斯登度假酒店位置和背景：位置和背景： 垠坤代理机构垠坤代理机构澳门威斯登度假酒店澳门威斯登度假酒店商务会议酒店商务会议酒店精致的服务、典雅的氛围。完美融合了中葡风格精致的服务、典雅的氛围。完美融合了中葡风格208208间宽敞舒适的客房间宽敞舒适的客房及套房，包括及套房，包括6 6间行政套间行政套房（各设房（各设1 1间睡房）、间睡房）、1 1间主席套房及间主席套房及1 1间总统套间总统套房房雪茄吧、池畔三文治及雪茄吧、池畔三文

34、治及沙津吧、观海轩西餐厅沙津吧、观海轩西餐厅及露台咖啡室、及露台咖啡室、PanoramaPanorama酒廊酒廊 1212个会议厅个会议厅最大会议厅面积：最大会议厅面积：2,2432,243平平方英尺。最高会议厅容纳人方英尺。最高会议厅容纳人数数216216人人最小会议厅面积：最小会议厅面积：221221平方平方英尺英尺 室外游泳池、室内恒温游室外游泳池、室内恒温游泳池、泳池、8 8洞高尔夫球场、洞高尔夫球场、壁壁球、网球、槌球球、网球、槌球、按摩、按摩室、室、 桑拿浴室桑拿浴室 垠坤代理机构垠坤代理机构案例四案例四： Le Le MeridienMeridien PeninaPenina高尔

35、夫度假酒店高尔夫度假酒店 Le Meridien Penina高尔夫度假酒店（五星级）位于葡萄牙南部海岸著名海滨城市Algalve，在传统海港Portimao和历史古镇Lagos之间，离最近的Faro机场60公里，离市中心两公里，离海滩4公里 Le Meridien Penina高尔夫度假酒店有着风格独特的360英亩地产，提供三个由著名设计师设计的高规格高尔夫球场，先后九次举办PGA高尔夫球欧洲巡回赛阿尔加夫公开赛位置和背景：位置和背景：规模规模：具体案例分析具体案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构Le Le MeridienMeridien PeninaPenina高尔夫度假酒店高尔夫度假酒店

36、以高尔夫球为主题的运动酒店以高尔夫球为主题的运动酒店运动设施高档、专业，经常举办大型赛事运动设施高档、专业，经常举办大型赛事功能设施客房设施餐饮设施会议设施运动设施休闲设施亲子设施单人间、双单人间、双人间、工作人间、工作室和大、中、室和大、中、小型套间小型套间一家国际一家国际口味的大饭口味的大饭店店有两个酒有两个酒吧，提供表吧，提供表演和夜生活演和夜生活一个小吃一个小吃店在游泳池店在游泳池边上，提供边上，提供饮料和零食饮料和零食共有三个会议室，共有三个会议室，可用于会议、会可用于会议、会谈、研讨会、产谈、研讨会、产品发布会、工作品发布会、工作间等用途间等用途会议室配有翻译会议室配有翻译设备、录

37、音设备、设备、录音设备、视频设备、麦克视频设备、麦克风和可租用的计风和可租用的计算机算机3 3个高尔夫球场，客人个高尔夫球场，客人可以走出酒店大门就开可以走出酒店大门就开始打球。三个球场均由始打球。三个球场均由大师级人物设计，大师级人物设计，1818洞洞的锦标赛球场是设计者的锦标赛球场是设计者不朽之作不朽之作6 6个全天网球场、一个个全天网球场、一个奥运会标准用游泳池、奥运会标准用游泳池、斯诺克台球室、沙滩足斯诺克台球室、沙滩足球场、冲浪、双体船球场、冲浪、双体船, ,帆帆板运动、摩托艇和培训板运动、摩托艇和培训等等晚间有丰晚间有丰富多彩的娱富多彩的娱乐节目乐节目冒险游戏区域、冒险游戏区域、游

38、泳池和滑梯、游泳池和滑梯、托儿所、玩具、托儿所、玩具、图画和工艺原料、图画和工艺原料、儿童饭店、电影、儿童饭店、电影、自行车和弹跳堡自行车和弹跳堡垒垒儿童看护、儿儿童看护、儿童菜单童菜单儿童网球和高儿童网球和高尔夫球培训班尔夫球培训班 垠坤代理机构垠坤代理机构具体案例分析具体案例分析案例五：三亚喜来登度假酒店案例五：三亚喜来登度假酒店位置和背景：位置和背景： 三亚喜来登度假酒店位于亚龙湾的中心，离三亚市中心仅一石之掷的距离 酒店前的银白色海滩绵延350 米规模规模： 建筑面积78万平方米 ，被称为”亚龙湾的王者 ” 垠坤代理机构垠坤代理机构三亚喜来登酒店三亚喜来登酒店多功能综合型多功能综合型豪

39、华、舒适豪华、舒适511 511 间客房，其间客房，其中中48 48 间套房，一间套房，一间总统套房间总统套房最大的标准间为最大的标准间为4949平方米，外加平方米，外加1010平方阳台平方阳台设有瑶池西餐厅、设有瑶池西餐厅、香料园亚洲餐厅、白香料园亚洲餐厅、白云阁中餐厅、池畔吧、云阁中餐厅、池畔吧、美景台大堂吧、桑吧美景台大堂吧、桑吧葡萄酒吧等葡萄酒吧等亚龙湾面积最大的亚龙湾面积最大的宴会厅，可容纳宴会厅，可容纳14001400人人 ，与宴会厅搭配，与宴会厅搭配的还有的还有1616个会议厅个会议厅 高尔夫球场高尔夫球场. .娱娱乐中心乐中心, ,水上运动水上运动SPASPA、康乐中心、康乐中

40、心水疗中心面积水疗中心面积20002000平方米平方米 垠坤代理机构垠坤代理机构市场分析市场分析实例研判实例研判南京市场分析南京市场分析国外酒店成功国外酒店成功案例分析案例分析 垠坤代理机构垠坤代理机构借助于天然温泉等自然资源以及各种康体设施、桑拿按摩、医借助于天然温泉等自然资源以及各种康体设施、桑拿按摩、医疗服务等为客人提供健康产品的度假酒店疗服务等为客人提供健康产品的度假酒店Atrium PalaceAtrium Palace酒店酒店以娱乐为主，有齐全的娱乐设施和服务（包括卡拉以娱乐为主，有齐全的娱乐设施和服务（包括卡拉okok、棋牌、棋牌、音乐歌剧、陶艺、茶艺等）供度假客人享用音乐歌剧、

41、陶艺、茶艺等）供度假客人享用杜斯特芭堤雅度假村杜斯特芭堤雅度假村以接待各类会议客人为主，有齐全的会议设施和设备，具备专以接待各类会议客人为主，有齐全的会议设施和设备，具备专业的会务组织能力业的会务组织能力澳门威斯登度假酒店澳门威斯登度假酒店以高尔夫、潜水等体育运动为主体，提供完善的体育功能和设以高尔夫、潜水等体育运动为主体，提供完善的体育功能和设施，并设计专门的体育课程施，并设计专门的体育课程Le Le MeridienMeridien PeninaPenina酒店酒店塞班海滨第一酒店塞班海滨第一酒店以某个文化（小说、电影、传说故事）为主体，把景观、人物以某个文化（小说、电影、传说故事）为主体

42、，把景观、人物等都复制到酒店，对想象力要求高等都复制到酒店，对想象力要求高香港迪斯尼酒店香港迪斯尼酒店面向的客户群构成比较广泛，是上述主题的若干类别的综合面向的客户群构成比较广泛，是上述主题的若干类别的综合新加坡香格里拉圣淘沙大酒店新加坡香格里拉圣淘沙大酒店三亚喜来登度假酒店三亚喜来登度假酒店Gran Melia酒店酒店Forte Village 度假村度假村六大主题类型六大主题类型 垠坤代理机构垠坤代理机构标准间、行政套房、总统套房、主席套房、高尔夫景房、园林景房、海景房、泳池房、花标准间、行政套房、总统套房、主席套房、高尔夫景房、园林景房、海景房、泳池房、花园别墅、总统别墅、平房园别墅、总

43、统别墅、平房中餐厅、西餐厅、酒吧、雪茄吧、池畔吧、咖啡吧、酒廊、露天烧烤、泳池小吃、海鲜大中餐厅、西餐厅、酒吧、雪茄吧、池畔吧、咖啡吧、酒廊、露天烧烤、泳池小吃、海鲜大菜、屋顶花园美食菜、屋顶花园美食卡拉卡拉okok、迪斯科、夜总会、棋牌、跳舞、古典音乐、歌剧、电影、风筝、游艺厅、泥塑、迪斯科、夜总会、棋牌、跳舞、古典音乐、歌剧、电影、风筝、游艺厅、泥塑、陶艺、茶艺、花艺、钓鱼、水上摩托艇、山地车、飞镖、骑马陶艺、茶艺、花艺、钓鱼、水上摩托艇、山地车、飞镖、骑马温泉、针灸、气功、推拿、拔罐、形体健美、美容美发、水疗、瑜伽、体操、心理咨询温泉、针灸、气功、推拿、拔罐、形体健美、美容美发、水疗、瑜

44、伽、体操、心理咨询游泳、潜水、滑雪、网球、高尔夫、冲浪、探险、健身、射箭、攀岩、游艇、登山、自行游泳、潜水、滑雪、网球、高尔夫、冲浪、探险、健身、射箭、攀岩、游艇、登山、自行车越野、帆板、沙滩排球、空中滑翔、划艇、水球、保龄、乒乓球车越野、帆板、沙滩排球、空中滑翔、划艇、水球、保龄、乒乓球商务会议室商务会议室会议室、宴会厅、会议套房、翻译设备、录音设备、视频设备、麦克风会议室、宴会厅、会议套房、翻译设备、录音设备、视频设备、麦克风园林、珠宝店、精品店、时装店、半潜式海底观光、游乐园园林、珠宝店、精品店、时装店、半潜式海底观光、游乐园儿童游泳池、儿童迷你吧、玩具中心、儿童饭店、滑梯、托儿所儿童游

45、泳池、儿童迷你吧、玩具中心、儿童饭店、滑梯、托儿所九类功能设施九类功能设施 垠坤代理机构垠坤代理机构中大型规模居多且多为综合主题或会议、高尔夫体育主题，小型中大型规模居多且多为综合主题或会议、高尔夫体育主题，小型规模较少且多为休闲娱乐主题，设计风格以欧式和现代风格为主，规模较少且多为休闲娱乐主题，设计风格以欧式和现代风格为主，部分也采用中式古典或花园式部分也采用中式古典或花园式小型度假项目客房数集中在小型度假项目客房数集中在100-150间间/套区间，中大型集中在套区间，中大型集中在200-500间间/套区间，在中大型自身区间内，客房数量和占地规套区间，在中大型自身区间内，客房数量和占地规模没

46、有太大相关性，主要根据目标客户群和主题定位决定模没有太大相关性，主要根据目标客户群和主题定位决定目标客户群不同，主题不同，盈目标客户群不同，主题不同，盈利点组合侧重点就不同，相应定利点组合侧重点就不同，相应定位和功能设施的配置比例也不同位和功能设施的配置比例也不同调查显示，以会议为主题，或者调查显示，以会议为主题，或者包容会议主题的中大型度假项目包容会议主题的中大型度假项目，客房数量明显比较高，客房数量明显比较高营业收入营业收入= 接待客人数量接待客人数量 * 消费消费点点 * 每个消费点的人均消费额每个消费点的人均消费额特征分析特征分析 垠坤代理机构垠坤代理机构第一阶段：凸显特色，树立标杆第

47、一阶段：凸显特色，树立标杆标杆标杆 面向长三角？面向长三角？ 服务大南京？服务大南京？ 面向国际具有独特主题特色的面向国际具有独特主题特色的 “世外桃源世外桃源” 垠坤代理机构垠坤代理机构第一阶段酒店业具体操作层面建议第一阶段酒店业具体操作层面建议总量：总量：1210 五星级酒店五星级酒店1间间 客房数量客房数量 ：300400特色精品型酒店特色精品型酒店 35间间 客房数量：客房数量：300500商务快捷酒店商务快捷酒店 35间间 客房数量：客房数量：300500 垠坤代理机构垠坤代理机构市场分析市场分析实例研判实例研判南京市场分析南京市场分析国外酒店成功国外酒店成功案例分析案例分析 垠坤代

48、理机构垠坤代理机构酒店的成功启示酒店的成功启示准确的市场定位准确的市场定位有效的成本控制有效的成本控制科学的经营理念科学的经营理念高品质的服务产品高品质的服务产品专业的建筑装修专业的建筑装修优越的区位条件优越的区位条件低密度低密度全景观全景观私属服务私属服务浅山区浅山区 垠坤代理机构垠坤代理机构一家五星级酒店，投资额超过一家五星级酒店，投资额超过5亿元，亿元，投资回报期需要投资回报期需要1015年年 一家精品酒店的投资是一家精品酒店的投资是1到到3亿元，亿元，能在能在6到到8年内收回投资。年内收回投资。 酒店项目的投资环境评价酒店项目的投资环境评价土地增值土地增值税收优惠税收优惠 垠坤代理机构

49、垠坤代理机构酒店项目的投资环境评价酒店项目的投资环境评价资本的安全性资本的安全性 评价标准评价标准资本的盈利性资本的盈利性 行政金融服务的完善性行政金融服务的完善性 投资的优惠性投资的优惠性 影响决策的因素影响决策的因素政治政治法律法律经济环境经济环境社会文化社会文化自然环境自然环境基础设施环境基础设施环境 垠坤代理机构垠坤代理机构影响因素影响因素子因素子因素权数权数政治政治政治稳定性、当地政府的外资政策政治稳定性、当地政府的外资政策经济经济人口数量、经济增长速度、平均收入水平、物价水平人口数量、经济增长速度、平均收入水平、物价水平财务财务税收标准、对外汇价、集资与借款的可能性税收标准、对外汇

50、价、集资与借款的可能性市场市场地区的旅游吸引力、市场规模、营销的辅助机构、与客源市场的空间地区的旅游吸引力、市场规模、营销的辅助机构、与客源市场的空间距离和交通条件距离和交通条件基础设施基础设施交通与运输、外部经济交通与运输、外部经济技术条件技术条件科技水平、适合工作的劳动生产力、专业人才的供应科技水平、适合工作的劳动生产力、专业人才的供应城市规划城市规划整体经济发展战略；中长期利用外资的规划、总体布局的配套性整体经济发展战略；中长期利用外资的规划、总体布局的配套性法制法制商法、劳工法、专利法等健全性；法律执行情况商法、劳工法、专利法等健全性；法律执行情况行政效率行政效率机构管理科学化程度；有

51、无完善的涉外服务体系、咨询体系；信息资机构管理科学化程度；有无完善的涉外服务体系、咨询体系；信息资料提供系统；管理手续简化程度料提供系统；管理手续简化程度文化文化当地社会对外资公司的信任与合作程度、外资公司是否适应当地风俗当地社会对外资公司的信任与合作程度、外资公司是否适应当地风俗竞争竞争当地竞争对手的强弱、同类产品在当地市场的份额当地竞争对手的强弱、同类产品在当地市场的份额酒店项目的投资环境评价酒店项目的投资环境评价 垠坤代理机构垠坤代理机构国际酒店集团管理模式简介国际酒店集团管理模式简介 委托管理委托管理特许经营特许经营带资管理带资管理 通过酒店业主与通过酒店业主与管理管理集团集团签署签署

52、管理管理合同来约定双方的权合同来约定双方的权利，义务和责任，利，义务和责任， 被被管理管理的酒店输出专业技的酒店输出专业技术，术，管理人才管理人才和和管理管理模式模式，管，管理公司只收取管理费，业主得理公司只收取管理费，业主得到的是保障所有费用之后的纯到的是保障所有费用之后的纯利润利润 通过认购特许经营权的方式通过认购特许经营权的方式将将管理管理集团所拥有的具有知识产集团所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序定型技术，经营方式，操作程序等无形资产的使用权转让给受许等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权酒店，并一次

53、性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务营业收入而浮动的特许经营服务费费(员工员工培训培训费，顾问咨询费等费，顾问咨询费等)的的管理管理方式方式 通过通过独资，控股或参股独资，控股或参股 来获取酒店经营来获取酒店经营管理管理权并对权并对其下属系列酒店实行相同品牌标其下属系列酒店实行相同品牌标识。是采用相同服务程序，相同识。是采用相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的经营理念的管理

54、管理方式。方式。 垠坤代理机构垠坤代理机构国际酒店集团经营模式统计国际酒店集团经营模式统计 垠坤代理机构垠坤代理机构经营模式区别经营模式区别比较经营模式比较经营模式要求要求优点优点区别区别代表企业代表企业委托管理委托管理 较强的酒店较强的酒店管理管理经验和能力经验和能力对下属酒店进行对下属酒店进行紧密的控制与紧密的控制与管管理理；减少投资风；减少投资风险险管理管理输出、直接输出、直接经营经营管理管理权、利权、利润较高润较高 洲际集团、万豪洲际集团、万豪集团、喜达屋集集团、喜达屋集团团特许经营特许经营由较强品牌实力由较强品牌实力及经营、及经营、管理管理、服务运作的能力服务运作的能力 有效的低成本

55、扩有效的低成本扩张和品牌输出张和品牌输出减少直接投入和减少直接投入和资金风险资金风险加盟店有助于提加盟店有助于提高品牌影响率与高品牌影响率与市场占有率市场占有率 没有没有直接经营直接经营管理管理权，权，只有监督及指导只有监督及指导权，利润较低权，利润较低万豪集团、喜来万豪集团、喜来登集团、圣达特登集团、圣达特集团、精品国际集团、精品国际集团、全球卡尔集团、全球卡尔森森带资带资管理管理通过独资，控股通过独资，控股或参股等直接或或参股等直接或间接投资方式来间接投资方式来获取酒店经营获取酒店经营管管理理权并对其下属权并对其下属系列酒店实行相系列酒店实行相同品牌标识同品牌标识相同服务程序，相同服务程序

56、，相同预订网络，相同预订网络，相同采购系统，相同采购系统，相同组织结构，相同组织结构，相同财务制度，相同财务制度，相同政策标准，相同政策标准，相同企业文化及相同企业文化及相同经营理念的相同经营理念的管理管理方式方式香格里拉酒店集香格里拉酒店集团是在我国最早团是在我国最早采用此方式的国采用此方式的国际酒店际酒店管理管理集团，集团，2000年以前基本年以前基本上以合资经营为上以合资经营为主，对大多数主，对大多数管管理理的酒店持有绝的酒店持有绝对控股权。对控股权。 垠坤代理机构垠坤代理机构中外经营方式的比较中外经营方式的比较 在国际上，国际饭店在国际上，国际饭店管理管理集团采用特许经营的方式最多，其

57、次为委托集团采用特许经营的方式最多，其次为委托管理管理以及早期形成的少以及早期形成的少 数数带资带资管理管理。但是它们在我国采用委托。但是它们在我国采用委托管理管理方式多于特许经营方式，目前还有带资方式多于特许经营方式，目前还有带资管理管理增多的发展趋增多的发展趋势。这种差别有历史环境和市场机遇的原因势。这种差别有历史环境和市场机遇的原因 。国外经营模式特点国外经营模式特点在中国采用的经营模式特点在中国采用的经营模式特点原因原因特许经营为主特许经营为主较少的特许经营较少的特许经营中国酒店业初期缺少特许中国酒店业初期缺少特许经营作为授权人的加盟条经营作为授权人的加盟条件，缺少特许经营的件，缺少特许经营的管理管理人才人才和技术经验和技术经验委托委托管理管理为辅为辅委托委托管理管理为主为主中国酒店业发展空间大，中国酒店业发展空间大，利润回报比特许经营高，利润回报比特许经营高，经营风险比带资经营风