土地产权与土地制度概论

1、第一节第一节 土地产权概论土地产权概论第二节第二节 土地制度的内涵及功能土地制度的内涵及功能第三节第三节 我国农村土地制度的演变和完善我国农村土地制度的演变和完善第四节第四节 我国城市土地制度的演变和完善我国城市土地制度的演变和完善第五节第五节 中国香港地区及国外现行土地制度中国香港地区及国外现行土地制度第一节第一节 土地产权概论土地产权概论西方经典产权经济学家对产权的理解产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。科斯产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上他们能帮助一个人形成与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。产权包括一个人或其他人收益或受损的利。德姆塞茨一

2、、土地产权的内涵一、土地产权的内涵国内学者对产权的理解产权是财产权，是有关财产的各项权利的总称。现代实用民法词典产权是财产所有权。辞海产权既是权利，又是规则。刘世锦经济体制效率分析导论产权是财产关系的法律体现。王国平公有产权论一、土地产权的内涵一、土地产权的内涵对产权定义的总结产权是由法律、习俗、道德等界定和表达的、得到人们相互间认可的关于财产的权利。一般可分解为所有权、占有权、使用权、收益权、处分权所有权、占有权、使用权、收益权、处分权。产权是制度界定的结果，一旦某一制度安排确定以后，产权安排也就相应地得到了确定。一、土地产权的内涵一、土地产权的内涵土地产权土地产权是指存在于土地之中的排他性

3、的完全权利。包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权具有一定的排他性。一、土地产权的内涵一、土地产权的内涵土地所有权经济大辞典农业经济卷：土地所有权即地权，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利，受国家法律的保护。我国土地所有权的类型：国家所有的土地； 集体所有的土地。基本属性：排他性 全面性 绝对性 社会性 二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成土地所有权现阶段中国土地所有权的特点 主体的特定性 交易的限制性 权属的高度稳定性 土地所有权与土地使用权的相对独立性二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成土地使用权土地

4、使用权是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利，是土地使用制的法律表现形式。狭义的土地使用权是指包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权并列的一种权能。广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和部分处分权的集合。 二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成土地使用权我国土地使用权的类型 城镇国有土地使用权 集体土地使用权土地使用权的特性 派生性和独立性 直接支配性 可转让性 有期限性 可继承性和可转让性 二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成土地租赁权土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权

5、和部分收益权转让给他人。注意与广义的土地使用权的区别是土地租赁权人不具有对土地的部分处分权。特点：土地租赁是民事法律行为 出租人必须对土地享有所有权或使用权 土地租赁权具有期限二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成土地抵押权土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不转移占有并使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。土地抵押权的法律规定 P21土地抵押权的特征 优先受偿性 附属性 不可分性二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成地上权地上权是以在他人所有的土地上设立建筑物、其他工作物为目的而使用的土地权利。地上权可以处分。特点：标的物是他人的土地

6、是以保有建筑物、工作物为目的的他物权 具有长久存续性 具有可继承性和可转让性二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成地役权地役权是指因自己所有或使用的土地受环境所限而必须使用他人土地的权利。受到便利的土地称为需役地，给予他方以便利的土地称为供役地。地役权主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。特点：使用他人土地的权利 一种从物权 可以有偿设立，也可以无偿设立 不可分割两个以上的权利，也不得使其一部分灭失二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成土地发展权土地发展权也称土地开发权，是发展土地的权利，是变更土地使用性质的权利。包含四个层次： 土地发展权的设立，需要以相关法

7、律制度的规定为前提，否则，任何改变土地利用方式的行为，仅是一种客观的存在，不能成为一项独立的权利； 因土地使用管制，土地开发的可能性和规定性之间往往存在差异，其中普遍的“可能”超过“规定”的部分构成虚拟的发展权；二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成土地发展权 包含四个层次： 土地用途的改变是指未利用土地和农用土地向非农建设用途转换，以及非农建设用地之间的转换； 建立土地发展权制度的一个重要目的是保护农地资源，因此，从农地向非农建设用地转化受到严格限制，该种土地性质转换的权利被称为农地发展权。二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成土地发展权土地发展权的归属的处理方式： 同地上权、抵

8、押权，自动归属于土地所有人，政府保护农地，需事先向所有人购买发展权； 一开始就属于国家或政府所有，土地所有人或使用人若想改变用途或利用强度，必须向政府申请或购买土地发展权。二、土地产权的权能构成二、土地产权的权能构成第二节第二节 土地制度的内涵及功能土地制度的内涵及功能狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度；广义的土地制度是指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度；土地经济制度是指人们在一定的社会制度下对土地的占用、使用、收益、分配等方面的经济关系以及国家与土地所有者、使用者经济关系的基本行为规范或基本规范。包括土地所有制、土地使用制。土

9、地法权制度是指在土地利用中形成的土地关系的法权体现。一、土地制度的内涵一、土地制度的内涵土地所有制的内涵 土地所有制是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式，主要解决土地归属问题。土地所有制的产生和演变 人类社会初期无土地制度 游牧时代后期土地公有制 奴隶社会土地私有制（井田制） 封建社会土地私有制 资本主义社会土地私有制 社会主义社会土地公有制二、土地所有制二、土地所有制土地使用制的含义 土地使用制是人们在使用土地中形成的制度性经济关系，是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利。土地所有制与土地使用制的关系 土地所有制决定土地使用制 土地使用制是土地所有制的反映和体现三、土地

10、使用制三、土地使用制土地使用制的分类 按土地所有权和使用权能否分离，分为： 两权合一自耕农、经营地主、集体经济； 两权分离农村家庭联产承包责任制。 在“两权分离”下，按是否有偿，分为： 有偿使用制 无偿使用制三、土地使用制三、土地使用制第三节第三节 我国农村土地制度的演变和完善我国农村土地制度的演变和完善20世纪50年代初期的土地改革（1949-1953年）20世纪50年代中期的初级农业合作化（1953-1956年）20世纪50年代中后期至20世纪70年代末期的高级农业合作化和人民公社化（1956-1978年） 高级农业合作社 人民公社化20世纪70年代末期以来的家庭联产承包责任制一、我国农村

11、土地制度的演变一、我国农村土地制度的演变实行单一的土地国有制 赞成变农村土地集体和国家所有为国家所有的理由： 是一种村社共同所有制 有利于国土的综合整治 使用、收益和处分受国家的限制 反对土地国有化的理由： 不能加速土地集中，形成土地规模经营 农民与土地的感情 集体所有制的存在 加重国家管理任务，管理不当，损失更大二、我国农村土地制度改革的探讨二、我国农村土地制度改革的探讨实行土地私人所有制 赞成土地私有制的理由： 保护耕地，需明确产权 不会造成长期的两极分化 反对土地私有制的理由： 农民要求自主经营权， 不是土地私有制 不一定非施行土地私有制 会造成社会动荡 二、我国农村土地制度改革的探讨二

12、、我国农村土地制度改革的探讨实行农村土地集体所有制 赞成农村土地集体所有制的理由： 是长期摸索的结果 主次不分，应解决实现形式和对财产负责的问题 反对农村土地集体所有制的理由： 对农民家庭经营、对农民利益不起保护作用 农民进入非农生产，土地占有者的集体发生变化 二、我国农村土地制度改革的探讨二、我国农村土地制度改革的探讨实行多种所有制 认为全国各地因条件而异，根据各地的条件实行国有制、私有制和集体所有制，符合当前中国农村的实际情况，有利于分层次进行土地管理。 二、我国农村土地制度改革的探讨二、我国农村土地制度改革的探讨第四节第四节 我国城市土地制度的演变和完善我国城市土地制度的演变和完善接管和

13、没收帝国主义、官僚资本主义等占有的城市土地，无偿变为国有对民族资本主义工商业、私营房地产公司和私人所拥有的土地通过赎买政策变为国有将城乡非国有土地以土地征用的方式转变为国有将城市中非国有化的土地变为国有一、我国城市土地所有制的演变一、我国城市土地所有制的演变改革开放前我国城市土地使用制度概述 改革开放前我国城市土地使用制度的形成 P31 我国城市传统土地制度的弊端 城市土地利用和配置的效率低下 不利于我国城市的建设和发展 造成不公平的企业竞争环境 土地违法事件屡见不鲜 二、我国城市土地使用制的形成二、我国城市土地使用制的形成改革开放后我国城市土地使用制度的改革 征收城市土地使用费 城市土地使用

14、权出让转让试点阶段 城市土地使用权有偿使用制度的深化阶段 城市土地有偿使用制度的完善阶段 二、我国城市土地使用制的形成二、我国城市土地使用制的形成土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以城市土地所有者的身份，将从土地所有权中分离出来的土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的方式可以采取协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。 土地使用权出让最高年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。三、我国城市土地使用权流转的几种形式三、我国城市土地使用权流转的几种

15、形式土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将通过土地出让的方式获得的土地的使用权再转移的行为。 土地使用权出让的土地必须使按照土地使用权合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，未按合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得转让。 土地使用权转让的形式主要有出售、交换、赠与、继承、破产拍卖等。三、我国城市土地使用权流转的几种形式三、我国城市土地使用权流转的几种形式土地使用权出租 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权

16、不得出租。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。三、我国城市土地使用权流转的几种形式三、我国城市土地使用权流转的几种形式土地使用权抵押 土地使用权抵押是指使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。三、我国城市土地使用权流转的几种形式三、我国城市土地使用权流转的几种形式土地使用权终止 土地使用权终止是指土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 土地使用权期

17、满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，办理注销登记。 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期，按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例重新签订合同，缴纳土地出让金。 在特殊情况下，国家需要收回土地使用权的，需进行补偿。三、我国城市土地使用权流转的几种形式三、我国城市土地使用权流转的几种形式第五节第五节 中国香港地区及国外现行土地制度中国香港地区及国外现行土地制度香港土地所有制：国家所有 中华人民共和国香港特别行政区基本法规定：香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别

18、行政区政府支配。一、香港地区土地制度一、香港地区土地制度香港土地使用制：土地租用制 只租不买断 政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者，承租者要支付一笔“地价”，同时要签订土地契约（俗称租约）。香港地区的土地出让方式 有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨和临时出租香港土地管理制度 发达的土地法律制度 建立专门的土地审裁处，维护土地利用和交易秩序 土地管理的法律基本上也是一事一法 一、香港地区土地制度一、香港地区土地制度土地所有权制度 美国全国的土地中有59%私人所有；39%公有，其中联邦政府所有的为32%，州及地方政府所有的为7%；另有2%为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。 美

19、国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家 二、美国土地制度二、美国土地制度土地使用权制度 美国所有土地都实行有偿使用 在政策规定许可的范围内，可以买卖、出租和抵押 联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。 二、美国土地制度二、美国土地制度土地管理制度 美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。 形散而神不散的土地利用规划体系。 二、美国土地制度二、美国土地制度土地所有权制度 土地私有制：国家所有、公共所有、个人与法人所有三种形式。 目前，国家和地方公共团体所有的土地占国土面积的35%，私人所有的土地大约占65%。 三、日本土地