房地产集团公司场调研内容标准

1、房地产集团公司市场调研内容标准项目市场调研的目的是判断项目的真实性及合作方的意愿，分析目标市场的基本环境；对调查结果进行定性分析，得出相关结论；为编制项目建议书（立项报告）、项目可行性研究报告提供准确可靠的依据。1 区域人文地理环境项目拓展的区域人文地理环境包括目标城市的地理交通位置，人口规模及变化趋势、教育水平、居住分布情况，市区居民就业、失业状况，居民的消费心理和消费习惯，区域内的矿藏资源分布情况。以考察该城市在所属大区域的战略重要位置，确定城市的辐射影响能力。2 经济发展状况2.1 宏观经济运行情况包括目标城市近几年的GDPW标和人均GD6旨标的发展趋势、人均可支配收入指标或职工平均工资

2、水平的变化趋势、商业情况等指标分析，以图表形式表达发展变化的趋势，并配以简明扼要的说明。主要考察地区的经济发展水平，用以分析地区的发展潜力和能够支撑的购买力水平。2.2 财政情况包括该城市的工业发展情况、支柱产业及主要工业企业状况，了解第一、第二、第三产业结构的变化趋势。目的是为了进一步了解城市的经济增长点，以及潜在消费客群所在。2.3 经济发展趋势包括区域经济状况、区域经济发展趋势。3 城市的发展分析3.1 城市的发展战略城市规划布局和城市化进程，城市的发展趋势，和整个市区的扩张方向，以及新城区建设的规划布局。3.2 城市已建立的发展优势挖掘城市发展的亮点和特色。3.3 固定资产投资情况城市

3、近几年的固定资产投资和房地产的投资情况、城市近几年的房地产市场的投资冷热情况，3.4 基础设施情况、城市环境和绿化4 土地市场分析4.1 近五年的供应量及地块集中位置近五年的土地上市情况。其主要指标有：上市地块的土地性质、坐落位置、地块大小、规划指标、成交时间、成交价格 （总价、 单价、楼面地价）、摘牌单位、及成交附属条件等。综合衡量市区各板块的土地价格水平和土地供给结构，同时也反映土地市场价格的发展趋势。4.2 市场上的存量土地、土地供应计划城市近期土地收储状况，以及拟上市土地的数量、分布和大体时间计划。4.3 市场上现有土地的价格水平近期（本年度）招拍挂土地信息，项目所在地附近的上市土地成

4、交情况和正在上市公告期间的土地信息。5 房产市场调查5.1 城市生活区现状、规模、改造进度城市居民的居住现状，人均居住面积、旧城改造进度、安置小区的建设等。主要分析居民现有居住条件与当地经济发展规模的匹配程度。5.2 市场商品房的供给通过收集各类政府资料、网络和媒体的二手资料以及市场调研收集目标市场上在售和即将上市的各类商品房数量、价格、 结构和分布情况。以便于准确的描述现期市场的供给状况。5.3 市场的需求情况调查市区内拆迁力度大小程度，在售楼盘的各类户型的销售情况、去化速度，以考量城市房产的消化能力和购房者的需求结构。5.4 商品房市场近几年的供求结构目标市场近几年的每年成交总量、每年开工

5、量、每年竣工量、每年新上市量等，结合近期土地市场的成交情况，综合考虑当地的开发速度（如：北方地区要考虑冻土期停工时间），分析近几年的市场供求结构，市场畅销户型，消费者的消费习惯等。5.5 典型楼盘个案调查进行有针对性的踩盘调研。对于各个楼盘的自身的特设和亮点要做系统的归纳。（见附件1 和附件2）6 政策、成本调查6.1 、规划管理条例、建筑设计规范、人防政策6.2 、开发流程及各种行政性收费、单位建安成本6.3 、水、电、气、采暖的成本等6.4 、项目介入可享受的当地各项招商引资的优惠政策。6.5 、政府行政办公效率及税收政策7 目标地块情况调查7.1 地块自然性状调查地块的四至范围；地势平坦

6、状况，自然标高，与周边地势比较；地面七通一平现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数， 工厂数量、规模、 产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。3000 米范围内，可能影响到目标地块的不利因素，如：坟地、污染源、机场等7.2 目标地块的公共配

7、套设施（ 1）绿化系统、空气环境等（ 2）周边居住生活氛围描述（ 3）学校、医院、交通、购物等4）水、电、气、采暖的现状能否满足项目建设需要7.3 目标地块的经济技术指标 常见的经济指标记录格式如附件 4。8 目标地块的SWO分析SWOTb析是指竞争分析：S是指strength （优势）即相对于某 个竞争对手的优势；W是指weakness （劣势）即相对于某个竞争对手 的劣势；CK T分别指opportunity（机会）、threat （威胁）即相对于 某个竞争对手的机遇、和挑战。附件1 ：典型物业调查表楼盘名称开盘时间一期二期入住时 间开发周期已开发面积建筑风格建筑类别多层小高层高层别墅建筑

8、结构砖混 口框架 口剪力墙所占比例开发商承建商占地面积地款建筑面积已施，面积已竣，面积已销售面积项目类别1 口普通住宅口别墅 口公寓口经济适用房口商住楼待开发面积待开发物业类别预计待开发土地开发周期预测每年投入市场的供应量/价格/物业类型/档次所在城区详细地址是否现房现房口期房规模档次户型及面积100m2以下100m2一120m2120m2 150m2150m2以上一期%二期%主力户型所占比例容积率绿化率销售率价格情况最低价最高价开盘均价每层差价一期二期价格走势描述销售状态畅销口平销口滞销分析产生以上 销售状态的原 因地卜室价格：底商：；车位： 个，（地下 个，地上 个） 租：元，售： 元物业

9、公司收费主力购买 人群特征楼盘买点配套设施及 装修标准结构： 供水： 门：景观主题 小区道路 交通组织墙面：窗：卫生间：楼梯：单兀门厅：供气：供电：电梯：通讯：智能化：单兀门：屋面造型：阳台：空调位：小区大口：地卜室：储臧室：主团划分：汽车库：周边环境交通状况该 地 块SWOT分析优势劣势机会威胁售楼热线楼盘网址楼盘外观图调研人员姓 名调研时间调研人员 评述附件2:开发商基本资料开发商景观设计建筑设计开发资质开发实力开发理念开发水平已建典型物业的基本 描述附件3:常用报批报建收费表序 号费用名称计费基础计费单位单价（元/m2）收费单 位收费依 据1大巾政配套费2人防易地建设费防空m23公共消防

10、设施配套费建筑面积m24建设项目综合开发费5城市生活垃圾服务费6白蚁防治费建筑面积m27卫生防疫审查费8建设项目资金审计费9新墙体材料费建筑面积m210工程图纸审查费及其他11合同管理费12建设项目环境影响评价费13噪音防治费14排污水费m215城市综合开发行业管理费建筑面积m216电表押金17散装水泥专项资金建筑面积m218教育费附加建筑面积m219住宅建筑面积m220其他建筑面积m221房屋交易手续费可售面积m222防震装置竣工验收23防震装置设计审核24地震设防要求审查25地震安全性评估报告审定经济技术指标11依据宗-Uh面积（公顷）比例现状用地性质1-居住用地住宅用地公建用地衡 表区内道路用