伯联机构(长沙)凯旋帝景项目推货策略_[全文]

1、 北京伯联机构房地产经纪凯旋帝景推盘策略工程产品分析1、产品位置示意uu1111产品评析1号楼6(2343></a>.54)5(85.36)4(227.35)3(227.35)2(85.36)1(234.54)产品评析优板楼赠送(阳台/入户花园/飘窗/下同)面积大气客厅南向景观主客别离1.板楼板楼赠送面积大气客厅南向景观主客别离劣主卧不够气派主卧门正对公卫门主卧朝西加油站不够紧凑3号楼2/4(125.01)1/3(143.91)5(89.12)6(89.12)产品评析优1厨餐相连大阳台/大入户花园赠送面积景观视野佳实用大阳台厨餐相连南北通透相对别离赠送面积劣厨房采光不佳客厅朝

2、北主卧西晒客厅朝北浪费面积卧室门对开卧室西晒干湿不分景观较少厨房采光缺乏不够通透厨房采光不够南北不够通透4号楼1(127.52)2(125.83)3(113)4(87.3)5(113)6(87.89)产品评析优1浪费2错层3入户花园/飘窗/阳台赠送北向中心景观功能分区合理赠送方正1赠送2紧凑实用功能分区合理景观佳劣浪费面积浪费面积景观差浪费卧室门相对1浪费小结:4号栋西晒单位共余18套,面积为113的三房工程已销产品情况1号栋去化情况分析:(黄色代表已销)1#1-12层01(五房)02(两房)03(五房)04(五房)05(两房)06(五房)235.3885.36229.11229.1185.3

3、6235.381202120511011102110311041105110610021005901902903904905906802805701702703704705706602605501502503504505506402405301302303304305306202205101102103104105106去化:3套11套1套8套5套余:3套1套6套5套4套1套可销结构特征:复式:70%二房:30%总价特征58-59万21万-24万小结:东边单位去化由于西边单位,中间复式去化速度慢小户型去化速度较快3号栋去化情况01,03三房02,04四房05两房06两房01,03三房02,04

4、四房05两房06两房125.01143.9189.1289.12125.01143.9189.1289.122801,032802,04280528061401,031402,04140514062701,032702,04270527061301,031302,04130513062601,032602,04260526061201,031202,04120512062501,032502,04250525061101,031102,04110511062401,032402,04240524061001,031002,04100510062301,032302,0423052306901,

5、03902,049059062201,032202,0422052206801,03802,048058062101,032102,0421052106701,03702,047057062001,032002,0420052006601,03602,046056061901,031902,0419051906501,03502,045055061801,031802,0418051806401,03402,044054061701,031702,0417051706301,023031601,031602,0416051606207,082091501,031502,041505150610

6、7,108109去化:9套14套12套24套余:16套14套13套4套可销结构特征:三房:34%四房:30%二房36总价特征:30-36万34-43万21-27万小结:小户型去化速度较快东边单位去化优于西边单位低楼层去化速度快于高楼层客户产品对接情况复式楼去化7套，有6套客户来源为长沙，年龄有6个在40岁以上；二房客户主要为榔梨客户，达50%，市区客户达45%，年龄35岁以下的占80%以上；三房客户市区与本地比例相当，三房年龄特征表达不明显；四房客户主要为市区客户，高达87%，年龄多集中在40岁以上；工程推货原那么工程推货方案可销售货量分析楼栋1#3#4#合计百分比%二房6205278三房02

7、15172四房020020复式170017合计2361103187100百分比%100VIP客户情况VIP客户退卡客户共24台,未选房,10张卡处于观望状态,14张卡强烈要求退卡认购单位付款方式建筑面积成交单价元/成交金额元置业参谋未签约原因3栋806按揭李琼昭9月15日交清5栋907按揭126.56李琼昭钱没到位3栋1305按揭2680李琼昭最近签3栋702一次性李琼昭开发商朋友3栋405按揭张雪梅因资金,要退房3栋10012673张雪梅因工地停工,担忧开发商资金问题,要退房3栋501按揭张雪梅因资金,要退房3栋1105按揭0张雪梅开发商的内部选房5栋按揭880张雪梅因工地停工5栋309按揭

8、张雪梅因工地停工6栋606按揭陈志铎11月中旬交清5栋707按揭梁建杰工地停工3栋1702、1704按揭403710周倩官司未结束3栋802、804按揭2574周倩资金不到位，近期内过来签约3栋602、604按揭357602周倩资金不到位，近期内过来签约1栋306按揭梁建杰已复工近期签约5栋710按揭陈志铎工地停工,有待协商5栋711按揭周倩工地未复工按揭周倩承建商朋友,想转门面小结:未签约客户主要集中3号栋与5号栋,多为二房与三房;未签约客户情况多集中工地停工,以及资金问题。 解决方法:尽量与开发商协商,要求开发商在9月25日-10月15日时加快开工速度,并在这段时间集中约访未签约客户,通过

9、沟通努力转化成签约客户 单位面积()付款方式折扣优惠原单价元/置业参谋未签约原因3房1201125按揭张雪梅观望,要带朋友来复式1101234按揭团购张雪梅11F,当天工地闹事1栋105按揭2590张雪梅价格因素4栋305113按揭特价房2600张雪梅价格因素3栋1105按揭特价房2680李琼昭观望,要带家人来2房1906按揭特价 2680蓝星华观望3栋905按揭特价2680李琼昭观望4栋305113按揭团购2600陈志铎价格4栋305113按揭团购2600陈志铎价格和位置4栋306按揭团购2600陈志铎价格和位置5栋1107一次性特价房2700梁建杰工地5栋1108按揭特价房2720梁建杰工

10、地停工5栋810按揭周倩中秋节后来交定小结:诚意客户大多因价格与工地进度在犹豫中解决方法:以活动的名义集中约访,并以三一团购的方式给予一定的价格优惠,在10月15日前尽最大努力逼定认购4.推货策略:4号栋封盘蓄客,1,3号栋低层封盘,主推高层,拉大东西价差阶段9月15-10月7日10月8日-12月15日12月15-09年2月9日推货主推3号楼19含楼以上单位约21套单位:3房9套/2房12套4号栋高层团购/低层蓄水主推4号楼高层团购,低层蓄水,开盘,房交会期间主打1号栋复式,去化3号栋4房单位10套/三房12套,4号栋高层(14-18)单位18套,低层(6-10)单位20套针对春节回乡客,主打

11、实用三房,二房,去化25套1-3号栋尾货,4号栋11-13层支撑手段大客户拓展大客户拓展回乡客拓展高桥商圈派单高桥商圈派单高桥商圈派单高桥区夹报夹报/软宣路演老客户维系老客户维系老客户维系外展包装镇区巡展镇区巡展调低西向单元价格调低西向单元价格调低西向单元价格路演/客户活动客户活动客户活动附件:销控表(黄色代表已销,红色代表销控,白色代表可推)1#1-12层01(五房)02(两房)03(五房)04(五房)05(两房)06(五房)235.3885.36229.11229.1185.36235.3812021205110111021103110411051106100210059019029039

12、049059068028057017027037047057066026055015025035045055064024053013023033043053062022051011021031041051063#1-28层01,03三房02,04四房05两房06两房125.01143.9189.1289.122801,032802,04280528062701,032702,04270527062601,032602,04260526062501,032502,04250525062401,032402,04240524062301,032302,04230523062201,032202,0

13、4220522062101,032102,04210521062001,032002,04200520061901,031902,04190519061801,031802,04180518061701,031702,04170517061601,031602,04160516061501,031502,04150515061401,031402,04140514061301,031302,04130513061201,031202,04120512061101,031102,04110511061001,031002,0410051006901,03902,04905906801,03802

14、,04805806701,03702,04705706601,03602,04605606501,03502,04505506401,03402,04405406301,02303207,08209107,1081094#(1-18层)01(三房)东02(三房)03(两房)04(两房)05(三房)06(两房)127.52125.8387.3087.1411387.89180118021803180418051806170117021703170417051706160116021603160416051606150115021503150415051506140114021403140414051406130113021303130413051306120112021203120412051206110111021103110411051106100110021003100410051006901902903904905906801802803804