房地产开发项目各阶段风险分析与预控

1、房地产开发工程各阶段风险分析与预控 房地产开发工程各阶段风险分析与预控 【摘 要】房地产开发工程建设周期较长，过程中存在大量的不确定因素，其对工程构成的不利影响就是风险。由于风险可能发生在房地产开发工程建设的任何阶段，那么进行工程工程风险分析与预控是贯穿工程建设周期始终的一项重要工作。 【关键词】房地产开发；风险分析；风险预控 房地产开发工程历经时机研究、决策、设计、发包、实施、竣工及保修阶段，并由不同的团队完成各阶段工作，风险管理是针对工程建设期全过程的各不确定因素进行有效管理。工程风险管理是强调事前预测、识别，在进行深入研究后作出评价、判断、提出对策和一切有效的预防措施，在假设干对策与措施

2、中再加以优选。 一、各阶段风险分析 1工程筹划与可行性研究阶段。初步罗列、分析各项风险因素，以科学方法预测风险发生的可能性和规律性；深化研究各项风险状况对工程目标的影响程度，并进行工程的敏感性分析与概率分析；对产品的市场预测、开发理念、工程方案、资源及融资方案的分析与评价时，必须深入综合分析其主要风险因素，重点是提出抵御各项风险的对策。 2确立工程目标阶段。着重对影响工程目标的主要风险提出科学预测，从各个方面、环节寻找实现工程目标可能发生的风险和存在的困难与问题；工程目标设立标准的制订，直接涉及投资、工期及风险因素，应作综合研究，最后提出的工程目标应是最优目标。 3工程工程设计和发包阶段。随着

3、设计各阶段的深入，从方案设计、初步设计、施工图设计等对实施方案的逐步细化，工程工程的构成也逐步清晰，这时风险分析不仅要针对风险的种类如经济、法律、自然、合同及合作者风险，更要考虑对风险的防范措施。如风险准备金的方案、备选技术方案，在发包文件合同文件中应明确规定工程实施中的风险分担。 4施工阶段。工程施工阶段要建立风险监控系统，着重于风险预测，能及早地发现风险的出现萌芽，提出有效对策措施；制订出每一预定措施中控制风险的影响范围和影响量，有针对性地控制风险的产生，以减少工程的损失；在风险状态下，先应做到采取有效措施确保工程工程正常实施，保证施工秩序，后根据风险实况，及时修改施工实施方案，调整方案，

4、确保平安地恢复正常施工状态，将损失减少到最低程度；在制订各阶段性方案中，必须加强对近期风险的预测，并纳入近期方案中，同时要考虑到方案的调整和修改将会产生新的问题和风险。 5工程后期阶段。随着工程进展将会出现新的风险，就要重新识别风险，进行分解、分析与评价，直至当工程工程竣工后，要对整个工程的风险与风险管理进行检查和总结，为以后同类工程工程的风险管理提供借鉴。 二、工程工程风险预防 工程工程风险预防是指减少风险发生的时机或降低风险的严重性，设法使风险最小化。通常采用技术措施或者管理措施来防止风险因素的出现或者减少已经存在的风险因素，降低风险事件的发生概率，做到防患于未然。例如，承包商通过提高质量

5、控制标准以防止因质量不合格而返工或罚款；工程现场管理人员通过加强平安教育和强化平安措施，减少事故的发生；发包人要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力；承包商要求在合同中赋予其索赔权利也是为了防止发包人违约或发生种种不测事件。 1预防工程的技术风险。工程工程中重大技术的决策往往影响整个工程的利益，因此对重大技术要认真进行评估，尽量采用成熟技术，不要为了降低投资而采用不成熟的设计与施工技术。 2预防工程合同的风险。把工程合同实施中的不确定性，尽可能地在发包人和承包人之间进行合理地划分，通常按照“谁能最有效地防止和处理风险就由谁来承当该风险的原那么进行风险分担。因而根据实际情况，综

6、合考虑工程效益和风险选择最优合同类型和合同条件，必须在详细定量分析之前方能决策。 三、工程工程风险回避 如果通过风险分析发现工程的实施将面临巨大的威胁，工程管理都不能又没有别的方法控制风险，这时就应当考虑放弃工程的实施。回避风险是一种最为彻底的风险管理措施，因为它将风险事件出现的概率降低到了零；但这也是一种消极的预防措施，因为在回避了风险的同时，也失去了可能的获利时机，这也是一种极不得已条件下的对策。 1尽早原那么。采取回避策略，最好在工程活动尚未实施以前，使所受损失最小。放弃或者改变正进行的工程，一般都要付出高昂的代价。但是，经过仔细分析后当工程继续将会越陷越深时，必须断然终止，以免造成更大

7、损失。 2能力原那么。回避风险大的工程，选择风险小或适中的工程。这在工程决策时要注意，放弃明显导致亏损的工程。对于风险超过自己的承受能力，成功把握不大的工程，可不参与。甚至有时在工程进行到一半时，预测后期风险很大，必然有更大的亏损，不得不采取中断工程的措施，而减少损失。 四、工程风险分散、别离与转移 1工程工程风险分散 分散风险的对策是将风险分散给其他相关单位，以减轻总风险的压力，到达共同分摊集体风险的目的。工程工程总的风险有一定的范围，这些风险必须在工程参加者之间进行分配。每个参与者都必须承当一定的风险责任，这样才有管理和控制风险的积极性。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等文件中

8、规定，在起草这些文件时都应对风险做出估计、定义和分配。例如：某些承包商直接把风险较大的局部工程分包出去，将业主规定的各项赔偿如数订入分包合同，将这项风险转移给分包商；担保也是一种风险分散的对策，如承包商请银行、保险公司或其他非银行金融机构向业主承诺为承包商在投标、履行合同、归还预付款、工程维修中的债务、违约或失误负间接责任，工程业主就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转移到出具保证书或保函者；工程保险也是风险分散最常用和最重要的方式；对于投资者来讲，采取多元化工程投资是分散风险的一种重要方法；风险的分散和转移也必然伴随着获利时机的分散和转移。 2工程工程中风险别离 风险别离是指将各风险单位

9、间隔离开，以防止发生连锁反响或互相牵挂。将风险局限在一定范围内，从而到达减少损失的目的。风险别离常用于工程中的设备采购。为了尽量减少因汇率波动而遭致的汇率风险，选用可在假设干不同的国家采购设备，付款采用多种货币。在施工过程中，承包商对材料进行分隔存放也是风险别离手段，这样可以防止材料集中于一处时可能遭受的损失。 3工程工程中风险转移 工程管理者在无更好的方法处理风险时，为保护本部门利益，只能采用风险转移的对策。风险转移并非风险损失转嫁，也不能认为是损人利己和有损商业道德，因为有许多风险对某些单位确实可能造成损失，但转移后并不一定给他人造成损失。其原因是各自优势不同，因而对风险的承受能力也不一样。 参考文献: 【1】王天增，房地产工程开发中的风险及对策分析J，中国住宅设施，2021年07期 【2】尹贻林，建设工程工程价值管理。天津，天津人民