第5章53房产计价和契证管理

1、第四章 房地产交易计税价格核定系统 功能描述根据第三方评估机构批量采集数据并按照一定的修正系数产生房产基准价格，与交易价格比较后，产生最低计税价格；存在价格争议时通过核定程序核定计税价格。通过上述两种方式，生成最低计税价格之后，通过金三外部数据交互功能，将房源信息和契税计税价格推送给金三存量房销售信息采集表和房产交易申报。 业务前提无 操作说明1、选择【办税服务】【申报征收】房产交易 房产申报 房产交易计价系统，进入房产交易计价系统界面（图4-1）。图4-12、输入不动产信息：选择房屋属地税务机关、行政区划、街道乡镇、权属转移对象、权属转移用途、建筑结构和朝向；其中房屋属地税务机关只能选择最底

2、层具有管户标记的税务机关；行政区划和街道乡镇之间存在关联性，先选择行政区划，才能选择街道乡镇（图4-2）。图4-23、输入幢号、单元、楼层、房号、主房建筑面积、套内面积、附房面积和附房类型；主房建筑面积联动建筑面积合计(不包括不计产权)、主房转移面积和转移面积合计；套内面积不能超过主房建筑面积；附房面积和附房类型会联动附房转移面积和转移面积合计。输入或选择房屋地址，可在楼盘表中选择具体位置，或直接手工录入。（图4-3）图4-34、输入原契证号，点击查询（小放大镜）可获取原交易的建筑面积和房屋地址；选择交易信息中的权属转移方式。5、输入合同金额、合同签订时间和转移比例；选择成交价格是否含税、是否

3、自开票、自开票税率； 6、点击“获取计税价格”，根据房屋地址、建筑面积合计和附房转移面积计算出评估价格（图4-4）；评估价格和合同金额根据比较和换算，生成计税价格合计和金三计税价格；图4-47、点击价格核定发起价格核定程序，人工核定计税价格，价格核定受理页面和价格核定审批页面（图4-5、4-6）。成功发起工作流程之后，价格核定自动生成此次价格核定流程的受理单号，并自动回写房产计价系统。退出价格核定受理页面，在等待价格核定流程完成审批的过程中，不要关闭房产计价系统页面。价格核定流程参考原龙版价格核定流程，支持多级核定。图4-5图4-68、完成价格核定流程审批之后，点击获取核定价格，根据价格核定的

4、受理单号获取本次人工核定的计税价格。9、保存之后，系统自动生成交易流水号，此次核价过程生成的最低计税价格、不动产信息和交易信息，通过金三外部数据交互的形式推送给金三存量房销售信息采集表和房产交易申报。 注意事项1、“成交价格是否含税”下拉框：“含税”“免税”、“不含增值税”三个选项；2、“是否自开票”，下拉框有“是”、“否”两个选项；3、“自开票税率”下拉框：“11%”、“5%”，自开票选择“是”，后面“自开票税率”的下拉框可以选择，自开票税率的下拉有两个选项；自开票选择“否”，灰掉“自开票税率”，默认为“5%”；4、“转移比例”数据项，手工填写（默认100，不可为空）；5、房屋属地税务机关、

5、行政区划、街道乡镇、权属转移对象、权属转移用途、建筑结构、朝向和权属转移方式，都是依据金税三期优化版的有关代码表生成。建筑结构：钢筋混凝土结构、砖混结构、钢结构、砖木结构、其他结构；朝向：东,南,西,北,东南,西南,东北,西北,南北,东西,其他；权属转移对象：保障性住房,其他住房,非住房,商品住房；权属转移用途：居住,商业,办公,商住,附属建筑,工业,其他；权属转移方式：买卖,赠与,交换,作价入股,其他；6、评估价格= 主房价格+附房价格（无关产权） =主房转移面积*主房评估单价+附房转移面积合计*附房评估单价6.1建筑面积合计 附属房有产权：建筑面积合计= 主房建筑面积 + 附属房面积 附属

6、房无产权：建筑面积合计= 主房建筑面积6.2转移面积合计 附属房有产权：转移面积合计= 主房转移面积 + 附属房转移面积 附属房无产权：转移面积合计= 主房转移面积7、计税价格合计和金三计税价格(不含转移比例)：7.1成交价格含税合同金额直接与评估价格（主房与附房价格之和）进行比对，按孰高获取计税价格；存在价格核定程序的，以核定价格为计税价格。合同金额大于评估价，计税价格合计等于合同金额，合同金额除以1.05或1.11，生成金三计税价格。合同金额小于评估价，计税价格合计等于评估价，评估价除以1.05或1.11，生成金三计税价格。 7.2成交价格免税合同金额直接与评估价格（主房与附房价格之和）进

7、行比对，按孰高获取计税价格；存在价格核定程序的，以核定价格为计税价格。合同金额大于评估价，金三计税价格等于计税价格合计，等于合同金额。合同金额小于评估价，金三计税价格等于计税价格合计，等于评估价。7.3成交价格不含税合同金额乘以1.05或1.11换算为含税价格进行比对，按孰高获取计税价格，存在价格核定程序的，以核定价格为计税价格。合同金额含税价格大于评估价，金三计税价格等于合同金额。合同金额含税价格小于评估价，将评估价除以1.05或1.11，生成金三计税价格。7.4经过上述比较之后产生的不含税计税价，需再除以转移比例换算成整套房屋不含税计税价。8、保存之后生成的交易流水号需要保留，金三存量房销

8、售信息采集表和房产交易申报根据此次交易流水号，获取核价过程生成的最低计税价格、不动产信息和交易信息。9、价格核定发起审批之后，不要关闭房产计价系统，等价格核定审批流程完成之后，才能根据受理单号获取核定价格，否则会提示价格核定流程审批未完成。 第五章 契证管理5.1 契证变更 功能描述契证变更是契证发生变更、拆分、换发补办、遗失补办等情况进行的相关操作。 操作说明图5-11、选择【办税服务】【申报征收】房产交易 契证管理，进入契证管理界面；2、输入原契证编号，系统自动提取提取承受方名称、房屋（土地）座落等信息。（1）换发补办（图5-2）输入“换发原因”，选择收件内容，录入告知事项。图5-2（2）

9、遗失补办（图5-3）输入“遗失原因”，选择收件内容，录入告知事项。图5-3（3）契证变更(图5-4)选择变更项目下拉菜单中相应项目，自动提取原契证信息中变更前内容，并录入变更后内容；选择收件内容，录入告知事项。完成契证变更，保存并重新打印新契证之后，可以选择变更理由，打印业务联系单，业务联系单功能和注意事项和契证打印中一致。图5-4（4）契证拆分(图5-5)选择拆分项目，提取拆分前内容，输入拆分后内容，选择收件内容，录入告知事项（可由系统根据受理类型按固定模板自动生成，可人工进行修改），保存后产生受理单号、新的拆分后的多本契证号码，打印受理单、多本契证。图5-5(5)契证变更查询（图5-6）

10、选择“契证业务类型”、“契证打印状态”（默认为“未打印”）、“操作员”及“操作日期”，或者用户可以直接录入要查询的“受理单号”、“原契证编号”，单击<查询>按钮，即可查询出符合用户条件的契证变更清单。图5-63、点击<保存>，打印受理单、契证。 注意事项1、变更项目下拉菜单内容在参数设置菜单中预先维护。2、拆分项目在参数设置菜单中预先维护。3、契证变更中换发补办、遗失补办、契证拆分和契证变更查询，保留原龙版功能，未做调整。5.2 契证打印 功能描述契证打印是指纳税人履行纳税义务后予以打印契证的过程，并允许打印业务联系单(图5-7)。 业务前提已经在金税三期优化版中进行契

11、税申报，且纳税人已经履行纳税义务。 操作说明图5-7图5-8图5-9图5-101、选择【办税服务】【申报征收】房产交易 契证管理 契证打印，进入契证打印界面；2、输入购房者的纳税人识别号，获取该购房者名下所有未打印契证的房源编号；3、从房源编号下拉中选择某套房源，系统自动根据该房源去金税三期优化版中获取房源信息和申报交易信息；4、显示当前契证税票字轨及税票号及需打印的契证信息，核对无误后点击<契证打印>。5、契证打印完成后，业务联系单按钮点亮，可以打印业务联系单； 注意事项1、契证信息，依据的是金税三期优化版有关契税申报表，分别为：房产交易申报（2016）、增量房申报（2016）、

12、契税申报和土地交易申报（图5-9）；2、字轨和当前税票为空，说明该操作员手头上没有契证，请在票证管理中发放；3、契证打印，需要纳税人完税(图5-8)；4、选择变更理由，打印业务联系单。变更理由为不征税事项，业务联系单中显示不征税事宜，征税事宜做斜杠处理。变更理由为变更理由，业务联系单中显示征税事宜，不征税事宜做斜杠处理(图5-10)。5、契证打印之后保存回写契证信息时候，契证信息中有关房产交易类型的编码，进行了金三和龙版之间的编码转换。5.3 契证重打 功能描述契证重打是指对业务处理无误契证编号不变但由于契证打印时破损、卡纸等特殊原因需用新契证税票号（指契证作为计财上票证管理的票号）或原契证税

13、票号重新打印、发放契证。 业务前提已经打印过契证，但因为某些原因需要重新打印契证的。 操作说明图5-111、选择【办税服务】【申报征收】房产交易 契证管理 契证重打，进入契证重打界面；2、输入要重打的契证税票号、字轨；重打原因可选择“原号重打”或“作废重打”，根据选择条件显示契证税票字轨及税票号，输入原契证税票号提取需打印契证信息，核对无误后打印契证。 注意事项1、契证重打时契证编号不变。2、原龙版功能未做修改。5.4 契证作废 功能描述契证作废是指由于各种原因造成的需要走房地产交易申报征收开票逆过程的契证作废处理，其作废包括了对契证编号及契证税票号的作废。 操作说明图5-121、选择【办税服务】【申报征收】房产交易 契证管理 契证作废，进入契证作废界面；2、输入要作废的契证税票号、字轨；3、税务机关收回已开具的契证，核对契证作废条件：该契证是否已经结报，对未结报的契证进行作废。输入要作废的契证税票号、字轨，显示契证税票号、契证编号，点击<作废>按钮，作废相应的契证税票号、契证编号。 注意事项1、契证作废不影响税费核算。2、原龙版功能未做修改。5.5参数设置5.5.1契证变更拆分项目维护 功能描述用于契证变更和拆分项目的维护，包括契证变更拆分项目名称和对