房地产开发项目投资控制现状及问题

1、房地产开发工程投资控制现状及问题 房地产开发工程投资控制现状及问题 中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 市场经济下，房地产市场竞争越来越剧烈。投资控制研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场现状,结合个人在房地产开发公司实践经验,本文从决策阶段、招投标阶段及施工阶段等方面对房地产开发工程投资控制中所遇问题对策做一浅析 一、决策阶段的投资控制 工程决策阶段指参加土地投标、中标至工程立项的过程。房地产建设工程决策阶段的投资控制，主要从整体上把握工程的投资，分析确定房地产建设工程投资的主要影响因素，编制房地产建设工程的投资估算，对房地产建设工程进行财

2、务评价，考察房地产建设工程的国民经济评价与社会效益评价，同时结合房地产建设工程决策阶段的不确定性因素对房地产建设工程进行风险管理等。正确决策是工程投资的前提，也是控制投资的根底。要到达工程投资的合理性。首先，要对建设工程进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成工程建议书，为最高决策者提供决策依据。 其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比拟工程开发规模(总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标)和开发建设周

3、期，并确认其可行性。在决策阶段，其控制投资的主要工作内容和方法是： 1、确定房地产建设工程的资金来源 目前，我国房地产建设工程的资金来源有多种渠道，一般从国内资金和国外资金两大渠道来筹集。国内资金来源一般包括国内贷款、国内证券市场筹集、国内外汇资金和其他投资等。国外资金来源一般包括国外直接投资、国外贷款、融资性贸易、国外证券市场筹集等。不同的资金来源其筹集资金的本钱不同，应根据房地产建设工程的实际情况和所处环境选择恰当的资金来源。 2、选择资金筹集方法 从全社会来看，筹资方法主要有利用财政预算投资、利用自筹资金安排的投资、利用银行贷款安排的投资、利用外资、利用债券和股票等资金筹集方法。各种筹资

4、方法的筹资本钱不尽相同，对房地产建设工程投资均有影响，应选择适当的几种筹资方法进行组合，使得房地产建设工程的资金筹集不仅可行，而且经济。 二、施工招投标阶段的投资控制 房地产建设工程招标阶段是业主通过招标活动确定建筑产品的生产者，并签订承包合同的过程。在这一阶段，需要完成工程的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等工作，这些工作对工程投资影响很大。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法有：1、合理划分标段 招标标段的划分对投资控制有一定的影响，这种影响是由多方面因素造成的，其中最直接影响的是由管理费的变化引起的。一般情况下，一个房地产建设工程应当作为整体进行招标，这样有利于建设实施过程的统

5、一管理，人工、机械设备、临时设施等可以统一使用，可降低相应费用，但承包商可能需要进行分包。在这种情况下，业主付与承包商分包给分包商的价格一般会比业主直接发包给承包商的相应价格高，所以工程整体招标的总投资一般会比划分标段招标累加的总投资高。反之，假设业主直接发包，当出现各个独立的承包商之间的协调十分困难时，会造成工期的延长和投资的增加，所以应具体分析房地产建设工程的情况，合理划分招标标段。从投资控制角度来看，如果房地产建设工程的各项工作能衔接、配合好，交叉少、专业性强，责任清楚，那么可考虑划分标段发包；反之，那么应考虑将房地产建设工程作为一个整体发包，因为由一个承包商进行协调和管理，比业主更容易

6、做好衔接工作。 如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，到达控制投资和保证工期的目的。 2、编制工程量清单和招标控制价 工程量清单和招标控制价是表现拟建工程的分局部项工程工程、措施工程、其他工程名称及其相应数量的明细清单和价格，是按照招标文件、设计图纸和国家标准?建设工程工程量清单计价标准?、省统一计价依据的要求，将拟招标的全部工程和内容编制成表格和文字说明。工程量清单和招标控制价应根据工程的实际情况进行编制。 3、分析投标报价，协助合同价格谈判 承包商的投标报价、合同价格确实定是否合理，直接关系

7、到工程的施工质量、工期和投资。所以必须在中标后对中标单位的投标报价进行分析，把投标报价的疑难问题汇总，编制出投标报价分析报告，作为合同价格谈判的参考依据，也可在开工前修正承包商的不合理报价，防止施工过程索赔事件的发生，降低投资风险。 4、结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性 施工方案的不同，不仅会影响工程工期和质量，而且会影响工程投资。由于承发包双方利益取向不同，通常承包商在确定施工方案或选择施工技术措施时，有意使施工方案或施工技术措施复杂化，并努力得到业主的认可，谋求在施工过程中创造条件提出索赔，所以应认真审查施工方案或选择的施工技术措施。通过对拟定的假设干施工方案或施工技术措施的技术

8、经济进行分析，并重点放在审查其平面布置、进度方案、施工方法、机械配置等经济合理性，同时结合投标报价，选用最适宜的施工方案，减少因不适宜的施工方案或不必要的施工技术措施而带来的额外增加费用。 三、施工阶段的投资控制 施工阶段是工程建设的关键环节，在这一阶段中，需要投入大量的人力、物力和财力，容易造成投资浪费，所以施工阶段投资控制极为重要，必须精心安排施工各时期、工程各分部的资金投入，实施科学有效的动态控制，确保工程的顺利完成和工程投资控制目标的实现。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法是：投资目标，合理编制资金使用方案。为合理使用建设资金，提高资金的利用率，应合理编制资金使用方案。最重要的步骤

9、就是要分解投资目标，根据投资控制目标和要求的不同，可以分解为按工程构成、按费用构成、按时间构成三种类型。 四、竣工结算阶段的投资控制 我认为，做好竣工结算阶段的投资控制率先必须认真做好核对合同条款，审核竣工结算编制范围；审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格；审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同要求；根据竣工图、设计变更、现场签证等文本资料，并按国家规定的计算规那么逐项审核工程量；严格遵循事先约定的计价依据与计价方法审查设计变更签证等几项工作。 1、 核对合同条款 首先，应审查竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程内容并验收合格的工程才能

10、列入竣工结算审核。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对竣工工程进行结算审核。假设发现合同开口或漏洞，应及时提请建设单位与施工单位认真研究，明确结算方法。 2、检查隐蔽验收记录 所有隐蔽工程均须进行验收，并需两人以上签证；实行工程监理的工程应经监理工程师签证确认。竣工结算审核时应对隐蔽工程施工记录和验收签证进行认真复核，手续完整、工程量与竣工图一致的方可列入结算。 3、落实设计变更签证 设计修改、变更应由原设计单位出具设计修改、变更通知和修改图纸，设计、校核人员签字并加盖公章，建设单位和监理工程师审查同意并签证；重大设计变更应经原审批部门审批。否那么不应列入结算。 4、认真核实工程量、综合单价和各项取费 竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一的计算规那么计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原那么和计价方法确定。各项取费应按合同约定以及工程建设期间与计价定额配套使用的工程属地政府有关政策规定执行。 随着房地产业不断的健康持续开展，房地产土地市场的标准，行业内竞争的日益加剧，对房地产企业的科学管理水平要求越来越高。要求所有的房地产企业必须正视投资控制，从而提升企业真正的竞争能力。 参考文献 张建坤.房地产开发与管理.东南大学出版社(书为文献) 张目明.房