物业管理知识(物管人员).

1、1物业管理小知识物业管理小知识2 “ “物业物业”一词是粤语对一词是粤语对“房地产房地产”的称呼。它最早的称呼。它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。物业与在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。物业与房地产是一个词（房地产是一个词（Real estateReal estate或或Real propertyReal property）。广）。广义上讲，义上讲，“物业物业”泛指一切房地产；通常我们说的泛指一切房地产；通常我们说的“物物业业”是狭义上的，是指已建成竣工并投入使用的房地产是狭义上的，是指已建成竣工并投入使用的房地产及其附属设施设备和相关场地。及其附属设施设备和相关场地。

2、单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。 1 1、什么是物业、什么是物业3 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物，它与房地产市场的繁荣发展息息相关、相互作用。产物，它与房地产市场的繁荣发展息息相关、相互作用。 中华人民共和国国务院中华人民共和国国务院379379号令颁布的号令颁布的物业管理条物业管理条例例第一章

3、第二条对物业管理定义为：物业管理，是指第一章第二条对物业管理定义为：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。生和秩序的活动。 物业管理行业的主管部门是政府房地产行政管理部门。物业管理行业的主管部门是政府房地产行政管理部门。 2 2、什么是物业管理、什么是物业管理4 广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、广义的物业管

4、理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。销售及售租后的服务。 狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。 理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维业化管理。它是以经济

5、方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。修等方面提供高效优质、经济的服务。5 物业管理的对象是物业管理的对象是“物业物业”，也就是房地产和附，也就是房地产和附属设备设施及相关场地；物业管理能够使物业得到良好属设备设施及相关场地；物业管理能够使物业得到良好的维护，促进房屋的保值增值。但是，物业管理是一项的维护，促进房屋的保值增值。但是，物业管理是一项目服务性的工作，物业管理服务的对象是目服务性的工作，物业管理服务的对象是“人人”，归根，归根结底是为结底是为“人人”服务。服务。 6 通常我们说物业管理是起源于通常我们说物业管理是起源于1919世纪世纪6060年代的英国年代的英

6、国女士奥克维娅女士奥克维娅希尔希尔(Octavia.Hill(Octavia.Hill) )为自己的出租物业为自己的出租物业制定的一套管理办法。制定的一套管理办法。 其实，早在其实，早在20002000多年前我国古代宫廷管理就是某多年前我国古代宫廷管理就是某种意义上的物业管理了。种意义上的物业管理了。 现代意义上的物业管理产生于现代意义上的物业管理产生于1919世纪末的美国世纪末的美国, ,建建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后，筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后，这类建筑附属设备多这类建筑附属设备多, ,结构复杂结构复杂, ,需要专业性很强的日常需要专业性很强的日常养

7、护、维修。于是养护、维修。于是, ,专业的物业管理机构开始出现。专业的物业管理机构开始出现。 我国的物业管理始于我国的物业管理始于8080年代初，最早开始于经济特年代初，最早开始于经济特区深圳。区深圳。 7 国家建设部向全国推广的国家建设部向全国推广的前期物业管理服务协议前期物业管理服务协议标准格式文本中，对标准格式文本中，对“前期物业管理前期物业管理”作了这样的定义：作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订管理企业签订物业管理合同物业管理合同生效时止的物业管理。生效时止的物业管理。这说明这说明“前期物业管理前

8、期物业管理”，有别于一般意义的物业管理，有别于一般意义的物业管理一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理前期物业管理”仅存在仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位。能由开发商选聘物业管理单位。 3

9、 3、什么是前期物业管理、什么是前期物业管理8 物业管理公司是专门从事商业性物业管理业务经营，物业管理公司是专门从事商业性物业管理业务经营，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的、具有法人资格实行自主经营、独立核算、自负盈亏的、具有法人资格的经济组织，也称物业公司，具有专业性、商业性、独的经济组织，也称物业公司，具有专业性、商业性、独立性。立性。 国家对从事物业管理活动的物业管理企业实行资质管国家对从事物业管理活动的物业管理企业实行资质管理制度，建设部第理制度，建设部第125125号令号令物业管理企业资质管理办物业管理企业资质管理办法法把物业管理公司分为一、二、三级三个等级，申请把物业管理公司分为

10、一、二、三级三个等级，申请不同的等级需要具备相应的条件。一级资质企业可以承不同的等级需要具备相应的条件。一级资质企业可以承接各种物业管理项目，二级资质企业可以承接接各种物业管理项目，二级资质企业可以承接3030万平米万平米以下住宅项目和以下住宅项目和8 8万平米以下非住宅项目，三级资质企万平米以下非住宅项目，三级资质企业可以承接业可以承接2020万平米以下住宅项目和万平米以下住宅项目和5 5万平米以下非住万平米以下非住宅项目的物业管理业务。宅项目的物业管理业务。 4 4、物业管理公司与资质、物业管理公司与资质9 物业管理的服务范围通常分为常规性的公共服务、物业管理的服务范围通常分为常规性的公共

11、服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三类。针对性的专项服务和委托性的特约服务三类。 其中公共服务主要有以下其中公共服务主要有以下8 8个方面的内容：个方面的内容： 房屋建筑主体的管理房屋建筑主体的管理 房屋设备设施的管理房屋设备设施的管理 公共环境卫生的管理公共环境卫生的管理 绿化管理绿化管理 安全防范管理安全防范管理 车辆管理及道路管理车辆管理及道路管理 消防管理消防管理 公众性的代办服务（代收水电煤气费用等）公众性的代办服务（代收水电煤气费用等） 5 5、物业管理服务范围与内容、物业管理服务范围与内容10 专项服务是物业公司针对物业使用人为改善和提高居住、专项服务是物业公司针对物业使用

12、人为改善和提高居住、生活条件的需求事先设定服务项目、制定服务质量和收费生活条件的需求事先设定服务项目、制定服务质量和收费标准，供物业使用人选择的服务。专项服务是面向大多数标准，供物业使用人选择的服务。专项服务是面向大多数人的，是物业公司开展多种经营的主要渠道，在发达地区人的，是物业公司开展多种经营的主要渠道，在发达地区已经成为物业管理企业收入和利润的主要来源。已经成为物业管理企业收入和利润的主要来源。 委托性的特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别委托性的特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务；通常指在物业管理委托合同需求受其委托而提供的服务；通常指在物业管理委托合

13、同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时物业公司为满产权人、使用人又提出该方面的需求，此时物业公司为满足其需求而提供的服务。如特约服务为较多的物业使用人足其需求而提供的服务。如特约服务为较多的物业使用人所需求时候，物业公司则可将其纳入专项服务。所需求时候，物业公司则可将其纳入专项服务。 11 物业管理服务是一种商品，享受物业管理公司提供的服物业管理服务是一种商品，享受物业管理公司提供的服务是需要付费的消费行为。物业服务费应遵循合理、公开以务是需要付费的消费行为。物业服务费应遵循合理、公开以及费用

14、与服务水平相适应的原则。业主与物业管理企业可以及费用与服务水平相适应的原则。业主与物业管理企业可以采用包干制和酬金制等形式约定物业管理服务费用。采用包干制和酬金制等形式约定物业管理服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业管理包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业管理费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。务计费方式。 酬金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或酬金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业、其余全部用于物者约定数额提取酬金支付给物业管理企

15、业、其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或承担业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。的物业服务计费方式。 物业管理收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相物业管理收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法，在物业服务合同中约定。门制定的物业服务办法，在物业服务合同中约定。 6 6、物业管理服务费用、物业管理服务费用

16、12 物业管理服务成本通常包含以下项目：物业管理服务成本通常包含以下项目：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费绿化管理费清洁卫生费清洁卫生费保安费保安费办公费办公费固定资产折旧费固定资产折旧费法定税费法定税费物业保险费物业保险费维修基金范围应支出费用维修基金范围应支出费用7 7、物业管理服务成本、物业管理服务成本13 物业管理合同是业主或物业的开发商与物业公司之物业管理合同是业主或物业的开发商与物业公司之间为明确各自责权利关系、按照经济合同原则签定的具间为明确各自责权利关系

17、、按照经济合同原则签定的具有法律效力的契约性文件。有法律效力的契约性文件。物业管理条例物业管理条例及及城市城市房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例等规定，房地产开发企业在等规定，房地产开发企业在销售房屋前必须落实物业管理问题，在销售房屋前必须销售房屋前必须落实物业管理问题，在销售房屋前必须选定物业管理公司并与物业管理公司签定前期物业管理选定物业管理公司并与物业管理公司签定前期物业管理委托合同。前期物业管理委托合同在业主委员会成立后委托合同。前期物业管理委托合同在业主委员会成立后选聘新的物业管理企业后即失效。成立业主委员会后则选聘新的物业管理企业后即失效。成立业主委员会后则由业主委员会代

18、表全体业主选聘物业管理企业并与其签由业主委员会代表全体业主选聘物业管理企业并与其签定物业管理委托合同。定物业管理委托合同。8 8、物业管理合同、物业管理合同14 管理规约是业主对物业使用、维护以及管理等方面的管理规约是业主对物业使用、维护以及管理等方面的权利义务的具体约定。规约对全体业主都具有约束力。权利义务的具体约定。规约对全体业主都具有约束力。它是物业管理中一个基础性的文件。订立管理规约是业它是物业管理中一个基础性的文件。订立管理规约是业主之间同意接受规约规定义务约束的民事法律行为。管主之间同意接受规约规定义务约束的民事法律行为。管理规约是由业主大会制定，须经全体业主所持投票权理规约是由业

19、主大会制定，须经全体业主所持投票权2 23 3以上通过。业主公约通过后方生效。在管理规约生效后以上通过。业主公约通过后方生效。在管理规约生效后才确认业主身份的，应当在办理有关入住手续的同时，才确认业主身份的，应当在办理有关入住手续的同时，表示愿意接受业主规约的约束。管理规约的修改程序和表示愿意接受业主规约的约束。管理规约的修改程序和制定程序相同，必须经全体业主所持投票权制定程序相同，必须经全体业主所持投票权2 23 3以上通以上通过。过。9 9、管理规约与业主临时规约、管理规约与业主临时规约15 在前期物业管理阶段是由开发商以大业主的身份制订在前期物业管理阶段是由开发商以大业主的身份制订的，称

20、为业主临时管理规约，业主临时管理规约规定了的，称为业主临时管理规约，业主临时管理规约规定了物业买受人在使用物业时候必须遵守的条件，通常本物物业买受人在使用物业时候必须遵守的条件，通常本物业的第一个买受人签字后即生效，至业主大会制订业主业的第一个买受人签字后即生效，至业主大会制订业主公约后失效。公约后失效。 管理规约管理规约是在国家相关法律、法规的基本上制定是在国家相关法律、法规的基本上制定的，是一种合同性的公共契约，全体业主及相关主体必的，是一种合同性的公共契约，全体业主及相关主体必须遵守。须遵守。管理规约管理规约是是物业管理条例物业管理条例的重要补充的重要补充和具体细化，是规范物业管理的有效

21、手段。和具体细化，是规范物业管理的有效手段。 16 国务院令第国务院令第378378号公布实施的号公布实施的物业管理条例物业管理条例第六条第六条中对业主与业主的权利的定义为：中对业主与业主的权利的定义为： 房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人为业主。 1010、业主与业主的权利和义务、业主与业主的权利和义务17业主在物业管理活动中，享有下列权利：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服 务；务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有

22、关事项提出 建议建议（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享 有知情权和监督权；有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设

23、备专项维修资金（以下（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下 简称专项维修资金）的管理和使用；简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。（十）法律、法规规定的其他权利。18物业管理条例物业管理条例第七条中对业主与业主的义务的定义为：第七条中对业主与业主的义务的定义为：业主在物业管理活动中，履行下列义务：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章

24、制度；使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出 的决定；的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。（六）法律、法规规定的其他义务。19物业管理条例物业管理条例中对业主大会的相关定义和规定如下：中对业主大会的相关定义和规定如下：一、物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表一、物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表 和维护物业管理区域内全

25、体业主在物业管理活动中的合和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合 法权益。法权益。二、一个物业管理区域成立一个业主大会。二、一个物业管理区域成立一个业主大会。 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的 区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主 大会，并选举产生业主委员会。大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业 主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行主一致同意，决定不成立业主大会的，

26、由业主共同履行 业主大会、业主委员会职责。业主大会、业主委员会职责。 三、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物三、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物 业的建筑面积、住宅套数等因素确定。业的建筑面积、住宅套数等因素确定。 1111、业主大会与业主委员会、业主大会与业主委员会20 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1 12 2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大

27、会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1 12 2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权所持投票权2 23 3以上通过。业主大会的决定对物业管理区以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议域内的全体业主具有约束力。业主大会会议分为

28、定期会议和临时会议。和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经召开。经2020以上的业主提议，业主委员会应当组织召开以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开召开业主大会会议，应当于会议召开1515日以前通知全日以前通知全体业主。体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。委员会。 21物业管理条例物业管理条例中对业主委员会的相关定义和规定如下：中对业主委员会的相关定义和规定如下：业主委员会是业主大

29、会的执行机构，履行下列职责：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服 务合同；务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协 助物业管理企业履行物业服务合同；助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业管理规约的实施；（四）监督业管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。（五）业主大会赋予的其他职责。 22 公共维修基金是

30、指住宅楼房的公共部位和共用设施、公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，基金用于售出住宅楼房公共部位和集，所有权归交纳人，基金用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，不足时由产权人分摊续筹。共用设施、设备的维修、养护，不足时由产权人分摊续筹。 维修基金维修范围包括：住宅共用部位和共用设施设备两维修基金维修范围包括：住宅共用部位和共用设施设备两个方面保修期满后的大修、更新。个方面保修期满后的大修、更新。 1212、公共维修基金、公共维修基金23 根据建设部、

31、财政部根据建设部、财政部19982131998213号号住宅共用部位、共用住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法设施设备维修基金管理办法第三条明确了共用部位共用第三条明确了共用部位共用设施设备具体内涵如下：设施设备具体内涵如下： 1 1）共用部位）共用部位-指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。楼梯间、走廊通道等。 2 2）共用设施设备）共用设施设备-指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售

32、价格的共用的上下水管道、落水管、水分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暧箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暧气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。设备使用的房屋等。 3 3）维修基金的管理：在银行专项存储，专款专用。业主委）维修基金的管理：在银行专项存储，专款专用。业主委员会成立前动用维修基金，由行业主管部门审批；业主委员会成立前动用维修

33、基金，由行业主管部门审批；业主委员会成立后动用维修基金，由业主委员会审批。员会成立后动用维修基金，由业主委员会审批。 24 物业管理公司是企业，街道办事处和派出所是政府基物业管理公司是企业，街道办事处和派出所是政府基层组织。层组织。 在物业管理活动中，物业管理公司负责按物业管理合在物业管理活动中，物业管理公司负责按物业管理合同约定提供物业管理服务，进行企业经营；而街道和派出同约定提供物业管理服务，进行企业经营；而街道和派出所是履行作为国家公共机构组织维护公共秩序的义务。所是履行作为国家公共机构组织维护公共秩序的义务。 物业公司在管理物业时接受街道和派出所的指导，并物业公司在管理物业时接受街道和

34、派出所的指导，并进行协作搞好所管理的物业区域的公共秩序维护比如治安进行协作搞好所管理的物业区域的公共秩序维护比如治安工作。工作。 在很多的时候，由于物业公司没有执法权，在比如制在很多的时候，由于物业公司没有执法权，在比如制止损毁破坏物业等行为时，必须依靠政府相关部门，及时止损毁破坏物业等行为时，必须依靠政府相关部门，及时向他们报告，由他们进行强制执行，达到做好物业管理服向他们报告，由他们进行强制执行，达到做好物业管理服务的目的。务的目的。 1313、物业管理公司与、物业管理公司与 街道办事处和派出所街道办事处和派出所25 物业管理招投标实际上是物业项目的物业管理权的一物业管理招投标实际上是物业

35、项目的物业管理权的一种交易形式。种交易形式。 物业管理条例物业管理条例中阐述了国家提倡业主通过公开、中阐述了国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业的立法原则。公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业的立法原则。为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部制定了合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部制定了前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法。1414、物业管理招投标、物业管理招投标26 该该“办法办法”规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅规

36、定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业管理企业；投标人少于前期物业管理企业；投标人少于3 3个或者住宅规模较小的，个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该“办法办法”规定，前期物业管理招标可分为公开招标和邀请规定，前期物业管理招标可分为公开招标和邀请招标。招标。 27 招标人（指依法进行前期物业管理招标的物业

37、建设单招标人（指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位）无论采取公开招标方式，还是采取邀请招标方式，都位）无论采取公开招标方式，还是采取邀请招标方式，都应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向招标人采取邀请招标方式的，应当向3 3个以上物业管理企个以上物业管理企业发出投标邀请书。该业发出投标邀请书。该“办法办法”明确规定，通过招标投标明确规定，通过招标投标方式选择物业管理企业的新建现售商品房项目应当在现售

38、方式选择物业管理企业的新建现售商品房项目应当在现售前前3030日完成；预售商品房项目应当在取得日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许商品房预售许可证可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前前9090日完成。日完成。 可以说，参与投标是物业管理公司进入物业管理项目的必可以说，参与投标是物业管理公司进入物业管理项目的必经途径。经途径。 28 现代建筑设计复杂，技术含量高，建设周期长，安装、现代建筑设计复杂，技术含量高，建设周期长，安装、施工难度大。各种新技术、新材料不断投入使用，社会化施工难度大。各种新技术、新材料不断投入使用，社会化分工

39、越来越细，专业门类越来越广。为了对一个物业实施分工越来越细，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。理企业的前期介入。 1515、物业管理前期介入、物业管理前期介入29前期介入主要有以下作用和意义：前期介入主要有以下作用和意义：从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。避免物业建成后的使用和

40、管理问题。积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用作，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。即能为业主提供良好的物业管理服务。在房屋建筑阶段物业公司即介

41、入为开发商提供销售现场和在房屋建筑阶段物业公司即介入为开发商提供销售现场和办公区域的安全保卫、保洁、停车管理、迎宾接待等服务，办公区域的安全保卫、保洁、停车管理、迎宾接待等服务，还可向物业买受人展示物业管理公司的自身形象和实力，还可向物业买受人展示物业管理公司的自身形象和实力，增加买受人的信心，促进物业的销售。增加买受人的信心，促进物业的销售。30 实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重漫长的

42、使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要要作用。早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。条件，是实施物业管理的首要环节。 31“入伙入伙”是通常对对物业买受人到物业管理公司办理手续入是通常对对物业买受人到物业管理公司办理手续入住的称呼。住的称呼。“入住入住”与与“入伙入伙”其实是一回事，只是称呼其实是一回事，只是称呼的不同而已。办理入伙通常需要先在开发商处领取通知书，的不同而已。办理入伙通常需要先在开发商处领取通知书，凭此到物业公司领取房屋钥匙及业主证等。一般而言，住凭此到物业公司领取房屋钥匙及业主证等。一般而言，住宅小区入伙手续的办理程序如下：宅小区入伙手续的办理程序如下：由物业管理公司向业主发出入伙通知书；由物业管理公司向业主发出入伙通知书；业主向物业公司出示收楼通知书、居民身份证，交纳管理业主向物业公司出示收楼通知书、居民身份证，交纳管理费，并领取住宅钥匙；费，并领取住宅钥匙；业主在正