中粮集团大悦城商业模式解析_大悦城商业模式解析_商业

1、中粮集团中粮集团【大悦城大悦城】商业模式解析商业模式解析(商业地产标杆企业研究系列商业地产标杆企业研究系列)商业研究院商业研究院2010年年07月月19日日版权声明： 本文仅供公司内部使用，未公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PART ONE 大悦城商业模式解读大悦城商业模式解读核心价值特征1资本策略2扩张与选址策略3市场定位与经营策略4主流产品线5国内商业模式简要比较6一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；123234567城市选取城市选取项目选址项目选址目标客源目标客源产品特征产品特征行业价值链行业价值链赢利模式赢利模式增长路径增长路径

2、市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈；20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群；高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体；商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理；长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值； 以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依靠自身力量进行再扩张。 （一）商业模式的基本特征：（一）商业模式的基本特征：u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流

3、产品线主流产品线5u模式比较模式比较6_内部资料,请勿外传_畅通的融畅通的融资渠道资渠道差异化的差异化的市场定位市场定位创新的经创新的经营模式营模式p 目标客群：针对青年白领群体；p 项目选址：区域中心城市的核心地段。p 商业资源：重视引进首次进入该城市的品牌，在商圈内实现错位竞争。p 集团注资：p 银行贷款：p 扣点模式p 专业店替代主力店第一步是扩张,以购买三个大型商业综合体为主;第二步是内部资源整合,将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集。1、通过收购、集团注资等“资本化”运作手段，获取城市核心地段优质商业项目，大大缩短投资开发周期，以利于快速扩张。 （二）商业模式的核心价值：（二）

4、商业模式的核心价值：u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6 北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。 在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客户以提成租金交付。_内部资料,请勿外传_n精准的定位，无论是在城市中心打造“国际化青年城”，还是在区域中心打造“品质时尚生活中心”，大悦城都准确地把握了消费者的需求。n中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”

5、的城市；而目标城市中区位的布局以核心商圈或区域性商圈的核心位置为主。开发复制力项目运作力团队专业力品牌培育力n品牌优势，西单大悦城的成功运营为大悦城品牌打响了知名度，沈阳大悦城一期的顺利开业证明了大悦城的扩张拓展是成功的。大悦城独特的风格、对时尚潮流的引领，都已经在消费者头脑中的“品牌阶梯”上占据了独特的位置。n集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力的领导力。中粮培养了招商、推广、运营、物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队伍，具备很强的竞争能力。u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（三）核

6、心竞争力评价：（三）核心竞争力评价：资源整合力n专业（公司）资源的有效整合，保证项目高强度开发的顺利推进。如：SPACE招商团队、日裔美国设计师等。_内部资料,请勿外传_稳定资金稳定资金来源及安来源及安全性全性规模扩张规模扩张与模式的与模式的可复制性可复制性经营模式经营模式的可持续的可持续p 目标客群：年轻消费群体的购买力有限；p 市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。p 资金退出机制，时间周期较长；p 如何实现独立运营，稳定现金流。p 资源整合：商业、资本；p 商业开发与经营人才梯队。西单区域消费者单次开销金额在101310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。消费群相对年

7、轻化，购买力有限。（四）商业模式的发展瓶颈与难题：（四）商业模式的发展瓶颈与难题：目前，除中粮集团资金支持外，目前主要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债率控制在60%以下，推行全产业链战略后放宽到65%。1）中粮商业地产规模达到一定规模或已经实现了上市，可以依靠自身能力进行扩张。2）目前有很多金融机构有意跟其合作开发商业地产信托基金，但中粮更希望能在融资中占据主导，自己来做。u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6中粮集团地产板块中粮集团地产板块中粮地产中粮地产（上市公司）（上市公司）中粮置业中粮

8、置业（大悦城）（大悦城）集团地产部门集团地产部门住宅业务商业地产、旅游地产商业地产图图1.中粮集团地产业务构成中粮集团地产业务构成1）中粮旗下“万客隆”综合体项目划归中粮置业集团管理，集团拟于2010年前将其规模扩大到30家；2）内部资源整合，将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集；北京中粮广场、上海中粮广 场、广州鹏源大厦等股权从集团手里划给中粮置业,则中粮集团商业地产资产包将得以迅速壮大。备注：中粮集团旗下有多家上市公司，除A股上市的中粮地产及中粮屯河外，还有在香港挂牌的中粮油控股(0606.HK)、中国食品(0506.HK)及中粮包装(0906.HK)。在集团内部，以中粮置业为主体的

9、“大悦城”系列日益成为其地产板块的发展重点 领域；未来5-10年，将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元。u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较62006年年2007年年2008年年2009年年2011年（年（E）2010年年2012年（年（E） 2013年（年（E）2014年（年（E）起步期做项目做行业做品牌全国布局拿地块成长期扩张与整合期资本化阶段购买三个大型购买三个大型 商业综合体商业综合体初步创立大初步创立大 悦城品牌悦城品牌扩张与内部资源整合上市及资产证券化形成全国中

10、心形成全国中心 战略布局战略布局向二向二三线城三线城市全面扩张市全面扩张图图2.中粮置业（大悦城系列）发展路线图中粮置业（大悦城系列）发展路线图 经历近经历近5 5年的初创期，目前已进入扩张与内部资源整合阶段年的初创期，目前已进入扩张与内部资源整合阶段。u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6中粮置业正在积极酝酿在三五年内做大做强后将商业地产的几个项目打包做REITs。 目前，中粮商业地产已经形成了以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局。北京上海成都广州沈阳天津烟台杭

11、州深圳长沙已开业城市已开业城市即将开业城市即将开业城市储备项目及重点拓展城市储备项目及重点拓展城市图图3.公司全国战略布局图公司全国战略布局图u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6类型类型城市城市项目名称项目名称投资规模投资规模项目规模项目规模商业体量商业体量开业时间开业时间已开业已开业 北京西单大悦城4020万10万2007,12,28 朝阳（北）3040万23万2010,05,28沈阳- 3052万34万2009,05,28即将开业即将开业上海-12040万-2010年底天津-4053万2

12、7万2011年10月成都大悦城2054万-2013年（E）储备项目储备项目北京安定门-通州-天津纬六路-75.5-表表1.投资项目基本情况投资项目基本情况u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6 目前，已确定的投资项目达到目前，已确定的投资项目达到9 9个，其中，已开业个，其中，已开业3 3个，即将开业个，即将开业3 3个，储备项目个，储备项目3 3个个。事项事项/ /城市城市西单西单 朝北朝北沈阳沈阳上海上海天津天津成都成都项目地段核心区西端东北三四环核心区东端核心区北端内环核心区西南三环商圈

13、属性市级商业中心新兴高端住区市级商业中心市级商业中心市级商业中心高端住区离市中心点180.510.56商圈辐射人口210万51万110万210万71万51万次级辐射商圈人口400-500万220万200-400万300-500万330万100万表表2.投资项目商圈及区位特征投资项目商圈及区位特征u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6离市中心约离市中心约0.5-1.00.5-1.0的市级核心商圈或的市级核心商圈或6.0-8.06.0-8.0的新兴大型住区所构成的区域商圈；的新兴大型住区所构成的区

14、域商圈；核心商圈辐射人口范围在核心商圈辐射人口范围在5050万人以上，有效辐射人口可达到万人以上，有效辐射人口可达到200-500200-500万人万人。事项事项/ /城市城市西单西单 朝北朝北沈阳沈阳上海上海天津天津成都成都总建筑面积20万40万52万40万53万54万商业规模10万23万34万-27万25万商业商业/ /总建总建50.0%50.0%58.0%58.0%65.0%65.0%70.0%70.0%51.0%51.0%46.0%46.0%投资总额40亿元30亿元30亿元120亿元30.5亿元19.0亿元投资单价投资单价2.02.0万元万元/ /0.750.75万元万元/ /0.58

15、0.58万元万元/ /3.03.0万元万元/ /0.750.75万元万元/ /0.370.37万元万元/ /获取方式收购收购集团注资收购合作开发集团注资原开发商中冶集团弘泰基业沈阳鹏利新梅太古-四川鹏利（备注：2006年8月以2.57亿元收购北京弘泰基业房地产有限公司23.33%的股权 ；2007年4月36亿元收购 中冶西单项目100%股权； 2010年2月上海1期收购价13.5亿元，6.58万，商业5.3万；天津项目由 中粮与天房集团合作开发）表表3.投资项目基本指标投资项目基本指标u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主

16、流产品线5u模式比较模式比较6总建筑面积集中在总建筑面积集中在40-5540-55万平方米，投资总额集中在万平方米，投资总额集中在30-4030-40亿元；亿元；商业总面积集中在商业总面积集中在20-3020-30万平方米，占总面积的比例集中在万平方米，占总面积的比例集中在50%-65%50%-65%之间；之间；收购物业及集团注资、合作开发成为主要的扩张路径。收购物业及集团注资、合作开发成为主要的扩张路径。时尚引进商业品牌，不求最高，但求最新，引领时尚潮流。在此基础上，打造年轻群体的高档消费场所。主要针对18-30岁的青年消费群体。年轻、活力潮流品位 不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模

17、式、产业结构和不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模式、产业结构和人们消费需求的升级。人们消费需求的升级。u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（一）品牌核心内涵与特征：（一）品牌核心内涵与特征：战略目标：通过打造战略目标：通过打造生活之心生活之心，成为所在区域的，成为所在区域的城市之心城市之心大悦城的大悦城的“生活之心生活之心”对于市民生活与商圈发展具有深远意义：对于市民生活与商圈发展具有深远意义： 使得区域居民从减少交通时间中享受到舒适便捷的绿色生活 大大提升了商家与目标客户接触的频度

18、； 在增强城市和区域生活宜居度的同时，推动了商圈的升级。 实现消费者、商家、开发商与商圈的和谐共赢，成为了名副其实的“城市之心”。生活之心生活之心全服务链的城市综合体全服务链的城市综合体u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（二）战略目标与组合策略：（二）战略目标与组合策略： 通过市场需求的组合、建筑功能的组合、专业化团队的组合、多元化的资本组合，实现全服务链的整合。 通过业态品类的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合，创造最佳的消费体验。单一式结构，复合式内涵单一式结构，复合

19、式内涵代表项目：西单大悦城新兴高档新兴高档社区的区社区的区域性商圈域性商圈城市核心城市核心区的重要区的重要商业节点商业节点 主题定位：主题定位：品质时尚生品质时尚生活中心活中心 主题定位：主题定位：国际化青年城国际化青年城国际化时尚生活地标mall”的定位，打造出当地鲜见的全天候、一站式的大型综合地标式购物中心项目。代表项目：沈阳大悦城u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（三（三 ）产品结构形态：）产品结构形态：引领属于年轻人的时尚潮流代表项目：朝北大悦城满足时尚年轻的消费同时，也致力于为家

20、庭提供品质时尚的生活方式经营模式经营模式靠多个面积在8001000平方米的中型店来替代主力店的作用。提高物业的总体租金收益水平采用租金+流水倒扣的收取策略介入商业运营领域为细化管理，设置了楼层经理制度经常举办各种活动，提升消费者对于品牌及商场的忠诚度与参与程度规范商场管理u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（四）经营策略创新：（四）经营策略创新：u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（一）商

21、业综合体（一）商业综合体（ 购物中心）购物中心）西单大悦城西单大悦城上海大悦城上海大悦城u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6表表4.项目资金平衡情况分析（一）项目资金平衡情况分析（一） 北京西单大悦城项目无可售物业，资金压力较大；而上海大悦城项目将增加写字楼、北京西单大悦城项目无可售物业，资金压力较大；而上海大悦城项目将增加写字楼、 公寓等可实现销售的物业，以平衡现金流。公寓等可实现销售的物业，以平衡现金流。指标指标/ /项目项目天津大悦城天津大悦城沈阳大悦城沈阳大悦城数据数据单价单价总额总

22、额数据数据单价单价总额总额项目投资总额项目投资总额( (亿元亿元) )-40.0亿元亿元-120.00亿元亿元可销售物业收入可销售物业收入0-总建筑面积总建筑面积205,000-400,000-商业建筑面积商业建筑面积112,500- 购物中心- 其他-写字楼写字楼15,000-酒店酒店33,200-酒店公寓酒店公寓-住宅住宅-停车库停车库31,700u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（二）都市综合体（二）都市综合体（ HOPSCA HOPSCA ）天津大悦城：天津大悦城：集零售、餐饮、娱

23、乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群的都市综合体。u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（二）都市综合体（二）都市综合体（ HOPSCA HOPSCA ）沈阳大悦城沈阳大悦城u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（二）都市综合体（二）都市综合体（ HOPSCA HOPSCA ）指标指标数据数据备注备注占地面积占地面积8.9万-总建筑面积总

24、建筑面积530,000-购物中心购物中心140,000-商业街商业街130,000-写字楼写字楼60,000-酒店酒店35,000五星酒店公寓酒店公寓40,000-住宅住宅78,0005幢停车库停车库100,0001200个业态建筑面积（M2）占比主题购物区26353 21.1%时尚集成店10573 8.5%时尚服饰17420 13.9%休闲服饰5354 4.3%家居家饰5836 4.7%电影院10013 8.0%超市4951 4.0%化妆品集成店494 0.4%电玩4241 3.4%儿童世界3843 3.1%餐饮(快餐轻食/饮品）24298 19.4%国际观展中心4937 3.9%配饰/礼品

25、/数码/ 音像/服务配套 6764 5.4%合计125077 100.0%u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6指标指标/ /项目项目天津大悦城天津大悦城沈阳大悦城沈阳大悦城数据数据单价单价总额总额数据数据单价单价总额总额项目投资总额项目投资总额( (亿元亿元) )-30.5亿元亿元-30.00亿元亿元可销售物业收入可销售物业收入41.5亿元亿元13.3亿元亿元总建筑面积总建筑面积530,000-520,000-商业建筑面积商业建筑面积250,000-338,165- 购物中心140,000-

26、 其他130,000-写字楼写字楼60,0002.0万元/12.0亿元-酒店酒店35,000-酒店公寓酒店公寓40,0002.5万元/10.0亿元-住宅住宅78,0002.5万元/19.5亿元190,0007,00013.3亿元亿元停车库停车库100,000表表5.项目资金平衡情况分析（二）项目资金平衡情况分析（二）备注：天津大悦城地上32.86，地下16.61；其中：公建25.86，住宅7万。 沈阳项目具有一定量的可售住宅产品，在一定程度上缓解项目资金压力；但仍无法实沈阳项目具有一定量的可售住宅产品，在一定程度上缓解项目资金压力；但仍无法实现项目自身资金平衡。而天津项目则在住宅之外，配比酒店

27、公寓、写字楼等产品。现项目自身资金平衡。而天津项目则在住宅之外，配比酒店公寓、写字楼等产品。u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6（三）区域型城市综合体（三）区域型城市综合体朝阳（北）大悦城朝阳（北）大悦城成都大悦城成都大悦城u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6表表6.项目资金平衡情况分析（三）项目资金平衡情况分析（三）指标指标/ /项目项目朝阳朝阳( (北北) )大悦城大悦城成都大悦城成都

28、大悦城数据数据单价单价总额总额数据数据单价单价总额总额项目投资总额项目投资总额( (亿元亿元) )-30.0亿元亿元-19.00亿元亿元可销售物业收入可销售物业收入21.24亿元24.75亿元总建筑面积总建筑面积400,000-540,000-商业建筑面积商业建筑面积230,000-300,000- 购物中心- 其他-写字楼写字楼-酒店酒店-酒店公寓酒店公寓70,8003.0万元/21.24亿元亿元-住宅住宅-247,50010,00024.75亿元亿元停车库停车库-朝阳（北）项目可销售物业销售收入约朝阳（北）项目可销售物业销售收入约2020亿元，资金缺口达亿元，资金缺口达1010亿元；而成都

29、项目则显著亿元；而成都项目则显著 增加了住宅的比重，有利于项目自身现金流的平衡。增加了住宅的比重，有利于项目自身现金流的平衡。备注：成都大悦城项目先期用地为253亩；项目后期扩展至1244亩。u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6表表7.项目资金平衡情况汇总项目资金平衡情况汇总指标指标/ /项目项目北京西单北京西单上海上海朝阳朝阳( (北北) )成都大悦城成都大悦城天津天津沈阳沈阳合计合计项目总投资亿元项目总投资亿元) )40.0亿元120.0亿元30.0亿元19.00亿元30.5亿元30.0

30、亿元240.0亿元可销售物业收入可销售物业收入0-21.24亿元亿元24.75亿元亿元41.5亿元亿元13.3亿元亿元100.8亿元亿元总建筑面积总建筑面积-商业建筑面积商业建筑面积- 购物中心- 其他-写字楼写字楼-12.0亿元酒店酒店-酒店公寓酒店公寓21.24亿元-21.24亿元-10.0亿元住宅住宅-24.75亿元-24.75亿元19.5亿元13.3亿元停车库停车库-除上海项目外的除上海项目外的5 5个项目总投资为个项目总投资为120120亿元，而其可售物业可实现销售收入约亿元，而其可售物业可实现销售收入约100100亿元，基本亿元，基本 能实现项目资金的平衡。能实现项目资金的平衡。表

31、表8.中国商业地产发展模式比较中国商业地产发展模式比较(1)事项事项/ /模式模式中粮大悦城中粮大悦城万达模式万达模式传统百货模式传统百货模式核心竞争力核心竞争力1)央企资本，可以承受较长回报期2)在建筑设计方面投入较大，以优质的购物环境取胜1)快速复制2)以散售物业养持有物业1)较低折扣2)产品品种和品类丰富取胜盈利模式盈利模式1)公寓、住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源2)靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源1)公寓、住宅、写字楼、商业街等散售型物业2)靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源。3)万千百货会为万达带来无需利息的现金流1)靠收取入驻

32、厂家的扣点获利2)无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系与商家的关系依靠整体的环境、品牌影响力来增加自己对租金的议价能力，与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中，与小商户采取松散型管理依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力，以账期牢牢控制住商家典型企业典型企业中粮，华润，凯德，深国投商用万达，宝龙华联，茂业，大商，银座u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6事项事项/ /模式模式中粮大悦城中粮大悦城万达模式万达模式传统百货模式传统百货模式目前遇到的问题目前遇到的问题1）

33、叫好不叫座2）客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡3）将一线城市成功案例复制到二三线城市，盲目拔高当地消费水平，对于二三线城市收入水平认知不够深刻1） 现金流压力大2）主力店过多，租金收益低3） 品牌谈判力较差，大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱，不利于维系消费者的购买力4） 业态的复制并不一定适合当地消费力1） 商业体本身侧重于零售，使用率较高，体验型消费严重不足2）部分项目选址不当，盲目扩张解决方案解决方案1） 对二三线城市消费力重新评估，不要过早引入西单大悦城的商业模式，以防水土不符2） 二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶段3） 建立自身的百货公司系统4） 坚持去主力店发展模

34、式1） 加强以万千百货为主体的购物中心发展模式2） 坚定购物中心百货化的发展模式3） 万千百货未来需要分化成为两类：一是类似于新世界百货的时尚路线，二是永旺吉之岛，华堂商场的家庭路线1） 由百货公司转型为商业地产开发商2） 坚持百货向购物中心化转变的路线，引入部分购物中心休闲娱乐业态，弥补自身业态的不完整性未来可能遇到的未来可能遇到的问题问题1） 商户盈利性较差，2） 开发商能享受土地资产升值3） 项目自身研发运营收益有困难。企业金融化越来越强，未来面临较强的金融风险盲目扩张，零售行业的账期款无法满足房地产开发的需求，导致资金链断裂u核心价值特征核心价值特征u资本策略资本策略u扩张与选址扩张与

35、选址u定位与经营定位与经营1234u主流产品线主流产品线5u模式比较模式比较6表表9.中国商业地产发展模式比较中国商业地产发展模式比较(2)PART TWO 大悦城重点案例概况大悦城重点案例概况西单大悦城1朝阳（北）大悦城2沈阳大悦城3天津大悦城4成都大悦城5项目效果图：项目效果图：u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345事项事项指标值指标值备注备注占地面积占地面积16,073-总建筑面积总建筑面积205,000-容积率容积率10.0-购物购物76,400-餐饮餐饮25,700-电影院电影院10,400-写字楼写字

36、楼15,0001幢,6-15层酒店酒店33,200-停车场停车场31,700982个泊位表表10.项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标西单大悦城一层平面图：西单大悦城一层平面图：表表11.各物业形态比例各物业形态比例表表12.商业业态配比商业业态配比 商业面积占总面积的商业面积占总面积的58%，酒店及写字楼约占，酒店及写字楼约占25%，停车场为，停车场为17%； 在商业业态布局方面，零售、餐饮、娱乐的配比为在商业业态布局方面，零售、餐饮、娱乐的配比为68：23：9。u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345u西单

37、大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345楼层楼层主题主题主力业态主力业态-2F趣味超市、生活用品-1F眩目1F优雅服装、零售2F性感3F潮流4F冲撞5F动感6F快乐餐饮、娱乐7F约会8F童真9F兴奋10F梦想11F梦想表表13. 各楼层业态分布情况各楼层业态分布情况除了ZARA、BAUHAUS、Hilfiger Denim等众多品牌入驻外，全场有近1/10的品牌都是首次落户北京，其中包括Meanings、I-NAIL、Anubis、The Face Shop、NEXT、Cottonfield、Lee Cooper、Ond

38、a、Onitsuka Tiger等30多个品牌。p 2007.04.28 中粮完成项目收购p 2007.07.01 中粮确认SPACE为首席招商代理及经营管理顾问p 2007.10.31 签约率56.31%，租户开始进场装修p2007.12.28 签约率98%，开业率51%p2008.02.01 大悦城正式营业西单大悦城主要时间节点：西单大悦城主要时间节点：u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345 从项目收购到正式营业，仅用了从项目收购到正式营业，仅用了10个月时间。个月时间。作为首席招商兼运营管理顾问，SPACE

39、 参与大悦城项目运作历时1年半，其中，顾问服务 1 年、商业策划 3 个月、招商历时 5 个半月、运营服务 1 年。u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345表表14.年销售额情况年销售额情况表表15.日客流量情况日客流量情况表表16.日营业额情况日营业额情况 开业第一年就取得开业第一年就取得10亿元的销售额，亿元的销售额，2010年的营业额将达到年的营业额将达到20亿元；亿元； 市场培育期：市场培育期：1年之内。年之内。事项事项指标值指标值备注备注总建筑面积总建筑面积205,000-地上建筑面积地上建筑面积160,

40、700-商业营业面积商业营业面积112,500包括购物餐饮电影院等项目并购成本项目并购成本 36.0亿元-项目投资总额项目投资总额 40.0亿元-银行贷款总额银行贷款总额 25.0亿元-年贷款利息年贷款利息 2.2亿元亿元-商业年租金收入商业年租金收入 3.6亿元亿元-写字楼租金收益写字楼租金收益 0.3285亿元按日租金6.0元,100%出租率计算酒店可实现租金酒店可实现租金 0.7270亿元同上备注：万达集团持有型物业的建成面积300万平方米，租金收入有10.34亿元。 u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345

41、表表17.项目投资收益分析项目投资收益分析 商业部分平均租金水平为商业部分平均租金水平为8.8元元/日；日； 年贷款利息年贷款利息2.2亿元，营业收入约亿元，营业收入约4.6亿元；静态投资回收期在亿元；静态投资回收期在10年内。年内。事项事项指标值指标值备注备注占地面积占地面积84,610室外广场占地约2万总建筑面积总建筑面积400,000-容积率容积率4.6-购物中心购物中心230,000地上11层，地下3层营业面积营业面积110,000使用率仅约为50%永旺永旺JUSCO34,000地下一层至四层，综合百货超市酒店公寓酒店公寓70,800两幢28层，合计624套地下停车位地下停车位-300

42、0余个表表18.朝阳朝阳(北北)大悦城主要指标大悦城主要指标u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345朝阳大悦城部分楼层平面图：u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345冠军空中滑冰场冠军空中滑冰场金逸国际影院金逸国际影院影院采用8-9层跨层设计，面积达4500平方米，拥有8个豪华电影厅，总座位数超过1000多个。蓝天城职

43、业体验乐园蓝天城职业体验乐园模拟的70多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面。占地5000平米，位于11层歌友汇歌友汇KTVu西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345核心娱乐设施：核心娱乐设施：中粮沈阳大悦城”由、四区和沃尔玛超市构成，中间由一条连通中街的全长600米的商业步行街贯穿。总投资逾 30 亿元；分两期开业，2010年全部完工。u西单大悦城西单大悦城u朝阳大悦城朝阳大悦城u沈阳大悦城沈阳大悦城u天津大悦城天津大悦城u成都大悦城成都大悦城12345事项事项指标值指标值备注备注占地面积占地面积72,757-总建筑面积总建筑面积520,000-容积率