房地经纪买卖业务风险控制基础知识ppt课件

1、内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩正确认识买卖履行方案的个性化正确认识买卖履行方案的个性化 基于民事法律关系的特性，即法无明文制止即可为，同一宗房产买卖可以衍化出不同的履行方案，存在无限种能够。 只需买卖行为不违反法律规定，买卖双方即可按照个人志愿选择履行方案。 适当的履行方案可以最大限制的缩短办理周期、减少买卖双方的本钱支出，起到事半功倍的效果。 只需我们用心去为买卖双方着想，一定可以找到更好的处理方案。 以时间换空间内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩提提 纲纲 根据业务进程进展风险分类 根据风险的成因确定防备措施 流程

2、控制风险内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1、根据业务进程进展风险分类、根据业务进程进展风险分类 合同订立风险： 1、法律关系 2、签约本卷须知 合同履行风险： 1、权属风险 2、买卖资金风险 合同后风险：担保责任的承当 内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1合同订立风险：签约本卷须知合同订立风险：签约本卷须知 相关法律根底知识 签约时要留意的几个要素冯总单独讲授内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1相关法律根底知识相关法律根底知识 法律关系 民事权益才干、民事行为才干 婚姻与承

3、继、未成年人 委托代理、授权、公证 居间和担保内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.1法律关系：权益义务法律关系：权益义务 民事法律关系：法无明文制止即可为 刑事法律关系：法无明文规定不为罪 行政法律关系：法无授权即为制止 行业管理规定：特殊要求 合同：以书面方式确定双方权益义务 合同的要素：当事人、标的内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.2.1民事权益才干：谁有资民事权益才干：谁有资历做这件事历做这件事 拟出卖房产的产权人 获得产权人有效授权的委托代理人 未成年人的法定代理人 限制民事行为才干、无民事行

4、为才干人的合法监护人内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.2.2民事行为才干：什么条件民事行为才干：什么条件下可以做这件事下可以做这件事 完全民事行为才干，即18周岁以上及16周岁以上不满18周岁，以本人的劳动收入为主要生活来源的(视同) 限制民事行为才干，即10周岁以上未成年人及不能完全识别本人行为的精神病人 救援途径：法定代理人代理或征得法定代理人赞同 无民事行为才干，即不满10周岁的未成年人及不能识别本人行为的精神病人 救援途径：法定代理人代理内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.2.3婚姻与承继婚姻

5、与承继 婚姻关系存续期间房产的出卖配偶赞同出卖证明 离婚后房产的出卖根据离婚协议/判决进展析产，析产后产权人正常出卖 承继房产的出卖遗赠扶养协议/遗赠遗言承继法定承继，必需办理承继公证内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.2.4未成年人售房未成年人售房 不得损害被监护人的利益为原那么 监护人代理并作监护公证内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.3委托代理、授权与公证委托代理、授权与公证 利害关系人的委托效能如何认定 代理人的身份、权益应如何认定 什么情况下需求办理公证内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁

6、外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.3.1利害关系人的委托效能认定利害关系人的委托效能认定 有效授权须保证委托真实、合法、有效 受托人该当在授权范围内行使代理权 超越代理权、无代理权或代理权终止以后以委托人之名义所签署的合同，合同效能待定。委托人追认的，合同生效；委托人回绝追认的，合同无效。内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.3.2代理人身份、权益认定代理人身份、权益认定 代理人的代理权来源于委托人的授权，是委托人的权益执行人 委托人可基于个人志愿撤销委托 代理人为恶意代理行为承当法律责任 代理人的代理行为所产生的权益、义务由委托人接受 没有

7、代理权、超越代理权或代理权终止以后以委托人的名义订立的合同，合同效能待定，被代理人未追认的，合同无效，由此产生的后果由行为人承当内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.3.3什么情况下需求办理公证什么情况下需求办理公证 买卖双方或一方不能亲身办理的,可以办理委托公证 买受方为二人以上的，可以办理份额公证，夫妻关系也可以不办理 未成年人、限制民事行为才干人及无民事行为才干人的，可以办理监护公证 承继房产出卖的，可以办理承继公证内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.4居间和担保居间和担保 居间方的权益义务 担保人

8、承当的义务内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.4.1居间方的权益义务居间方的权益义务 向委托人报告订立合同的时机或提供订立合同的媒介效力 照实向委托人报告买卖信息的义务 按照商定收取居间报酬 未促成买卖的，无权要求支付报酬，但有权要求委托人支付提供居间所发生的必要费用 居间效力的结点买卖双方签署买卖合同内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.1.1.4.2担保人承当的义务担保人承当的义务 担保方式：普通担保与连带保证责任担保 担保范围：担保权项下的全部债务，包括但不限于主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债务的费

9、用 债务人被担保人不履行或不能履行义务时，担保人按照担保合同承当担保责任，保证债务人实现债务 担保人履行了担保义务，即获得债务人位置，在担保范围内享有追偿权内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.2合同履行的风险合同履行的风险 权属风险 买卖资金风险内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.2.1合同履行风险：权属风险合同履行风险：权属风险 房屋买卖的特性：登记是一切权获得的证明 登记流程：提交资料-审查-受理恳求-复审-确认权益-制造产权证-核发产权证 现实情况：时滞性 不测：核发前被查封 处理方案：加急出本 见新本付清购房款

10、内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.2.2合同履行风险合同履行风险:买卖资金风险买卖资金风险 动产：物的转移代表权益转移 传统买卖方式：一手交钱一手交货 不动产：登记为一切权生效要件 买卖方式：给付对价、物业交割、核发产权证内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3合同后风险合同后风险 居间合同后,担保合同中 担保责任的解除内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3.1居间合同后，担保合同中居间合同后，担保合同中 为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保 为客户公积金贷款向公积金担保中心提供

11、阶段性反担保 为客户代业主垫资提早还款提供全程担保 个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程担保内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩1.3.2担保责任的解除担保责任的解除 客户商业贷款：自银行放款至他项权证前往银行 客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心 客户代业主垫资提早还款：自客户代为垫资还款至提交过户登记内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2、根据风险成因确定防备措施、根据风险成因确定防备措施 合同订立的风险：签约前的审查内容 合同履行的风险：确定买卖履行方案相关流程的先后顺序 单笔买卖业务的终止符：物业

12、交验/核发产权证/卖方收取房款 涉贷业务的终止符：他项权益证内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.1合同订立的风险：签约前的审查合同订立的风险：签约前的审查内容内容 契约当事人信息核对 拟出卖房屋权属情况内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁外传严禁外传 违者严惩违者严惩2.1.1契约当事人信息核对契约当事人信息核对 产权人本人证件核实 合法受托人委托书及/或委托公证书 当事人的权益才干和行为才干产权证、身份证件及经过沟通的初步判别 共有权人的处分意见共有权人信息核实、可以出具赞同出卖证明 未成年人、无民事行为才干人及限制民事行为才干人监护公证内部资料内部资料 仅供学习仅供学习 严禁