商业销售模式建议(OK)

1、信和自由广场商业策划报告信和自由广场商业策划报告商业市场分析商业市场分析深圳商业深圳商业市场概况市场概况区域区域市场市场租售模租售模式分析式分析项目策划定位项目策划定位项目规划建议项目规划建议业态定业态定位分析位分析项目项目分析分析项目开发模式思考项目开发模式思考报告分析框架商业市场分析商业市场分析深圳商业深圳商业市场概况市场概况南山区南山区域市场域市场一、深圳商业市场概括一、深圳商业市场概括人民南商圈现状随着城市中心区的西移，逐渐趋冷随着城市中心区的西移，逐渐趋冷改造措施没有改变颓势，目前主要以改造措施没有改变颓势，目前主要以 港人消费为主，本地高收入人群已港人消费为主，本地高收入人群已 较

2、少光顾较少光顾 目前人民南商场一层租金保持在目前人民南商场一层租金保持在 400-600400-600元元/ /平方米，其他楼层空置平方米，其他楼层空置 率较高率较高经营不善的街铺经营不善的街铺 三千多家商铺中有三分之一是港人三千多家商铺中有三分之一是港人 投资开设的，租金在多在投资开设的，租金在多在400-1000400-1000元元/ / 平方米平方米 平时客流量平时客流量20203030万人次，周末则有万人次，周末则有 40-5040-50万人次，节假日最高可达万人次，节假日最高可达8080万人万人东门商圈东门商圈现状现状中低档次为主，客户主要是深圳中低中低档次为主，客户主要是深圳中低

3、收入阶层、外地游客及北上购物的港人收入阶层、外地游客及北上购物的港人人气极旺人气极旺东门商业街东门商业街一、深圳商业市场概括一、深圳商业市场概括 形成了电子等形成了电子等2020多个专业市场，多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈改造后将成为深圳业态最全的商圈 日车流量近日车流量近1010万辆次；日人流量达万辆次；日人流量达30305050万人次，客流高峰达到万人次，客流高峰达到5050万人次万人次华强北商圈华强北商圈现状现状租赁市场发达，繁华地段租金在租赁市场发达，繁华地段租金在10001000元元/ / /月以上月以上消费者年龄主要主是消费者年龄主要主是25352535岁公司的岁公司

4、的白领阶层，总体层次比东门商圈高白领阶层，总体层次比东门商圈高 一、深圳商业市场概括一、深圳商业市场概括n 商圈逐渐西移商圈逐渐西移n 人均售消费额人均售消费额94009400元元/ /年，年，0.960.96平方平方 米米/ /人。按网点数量算近人。按网点数量算近90%90%是小门店是小门店n 50005000平方米以上的大型商业设施已达平方米以上的大型商业设施已达432432家，营业面积已占零售总面积的家，营业面积已占零售总面积的38.5%38.5%n 餐饮业是近年来我市增长最快的行业餐饮业是近年来我市增长最快的行业n 代表现代商业发展趋势的一体的各类代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购

5、物中心数量仍显不足大型购物中心数量仍显不足商圈商圈多极化多极化规模化规模化开发开发专业化专业化深圳商业市场小结深圳商业市场小结二、区域商业市场概括二、区域商业市场概括南山商业文化中心区以南海大道为中轴线,由南海中轴商圈南海中轴商圈和南海中心商圈和南海中心商圈两大商圈组成，是未来深圳特区西部的商业中心，商务中心和文化中心。总体概况总体概况n南海大道是南山的中轴商业大动脉南海大道是南山的中轴商业大动脉, ,已经形成自身已经形成自身 独有的商业氛围独有的商业氛围; ;n南海中轴商圈以南海大道为轴线南海中轴商圈以南海大道为轴线, ,北起南头北起南头, ,南至南至 蛇口蛇口, ,本项目位于两者的中心本项

6、目位于两者的中心; ;n研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良 好的借鉴好的借鉴. .南海中轴商圈南海中轴商圈-线性分析线性分析南海大道南海大道南头南头蛇口蛇口本案本案南山中心区南海大道周边大型商业南山中心区南海大道周边大型商业 项目项目 业态业态1 1 友谊城百货友谊城百货 中高档服装皮具中高档服装皮具2 2 儿童世界儿童世界 童装、玩具童装、玩具3 3 海雅百货海雅百货 大型女装百货大型女装百货4 4 南山书城南山书城 图书图书5 5 新一佳新一佳 超市超市6 6 集美堂集美堂 装饰产品装饰产品7 7 金晖家居金晖家居 家居家居 8 8 新街口

7、新街口 电器电器9 9 禾丽名店禾丽名店 电器和服装电器和服装10 10 花园城花园城MALL MALL 以餐饮、服装、影院、以餐饮、服装、影院、 超市、建材为主超市、建材为主 1 17 76 65 53 38 89 910102 24 4南海中轴商业业态南海中轴商业业态现有比例现有比例面积面积比例比例服装、精品、皮包服装、精品、皮包35000350003 32 2% %汽车汽车200020002.0%2.0%建材、家居、家电建材、家居、家14 4% %超市超市1 1447444741313% %图书图书287642876428%28%餐饮餐饮800080007 7.

8、0%.0%休闲娱乐休闲娱乐100010001.0%1.0%其它其它500050005.0%5.0%合计合计101097389738100.0%100.0%南海中轴商业业态南海中轴商业业态以中档大型商百货、服装、图书、建材为主以中档大型商百货、服装、图书、建材为主超市及休闲娱乐比例较小超市及休闲娱乐比例较小79.4%13%13%1.0%1.0%目前业态融合及相互配合性较好目前业态融合及相互配合性较好南海中轴商业小结南海中轴商业小结n南海中心商圈以本项目为核心南海中心商圈以本项目为核心, ,以辐射周边以辐射周边4 4公公里范围内的整体商业态里范围内的整体商业态; ;n本项目居于南油的核心本项目居于

9、南油的核心, ,蛇口的门户蛇口的门户, ,紧临西部紧临西部通道通道, ,享有独特的商圈优势享有独特的商圈优势; ;东滨路东滨路南海大道南海大道南海中心区商圈分析南海中心区商圈分析-圈层分析圈层分析11115 516163 34 46 67 7南海中心区商圈业态南海中心区商圈业态9 9101012128 89 91414项目周边商业业态分布项目周边商业业态分布 项目项目 业态业态1 1人人乐人人乐 超市超市2 2 顺电顺电 电器电器3 3 常兴天虹商场常兴天虹商场 大型女装百货大型女装百货4 4 崇尚百货崇尚百货 大型女装百货大型女装百货5 5 海岸城海岸城 百货、电影院、餐饮、百货、电影院、餐

10、饮、 娱乐、时尚购物娱乐、时尚购物6 6 天利文化广场天利文化广场7 7 保利文化广场保利文化广场 8 8 苏宁电器苏宁电器9 9 金晖家居金晖家居10 10 集美堂集美堂11 11 国美电器国美电器12 12 海雅百货海雅百货13 13 新一佳新一佳14 14 沃尔玛沃尔玛 15 15 人人乐人人乐16 16 顺电顺电17 17 家乐福家乐福1313151517172 2现有比例现有比例增加面积增加面积新合计新合计新业态比例新业态比例百货百货3700037000720007200026.7%26.7%汽车汽车10001000300030001.1%1.1%建材、家居、家电建材、家居、家电90

11、00900024500245009.1%9.1%超市超市4000040000444744447416.5%16.5%图书图书20002000307643076411.4%11.4%餐饮餐饮4000040000480004800017.8%17.8%休闲娱乐休闲娱乐3100031000320003200011.9%11.9%其它其它100001000015000150005.6%5.6%合计合计170000170000269738269738100.0%100.0%南海中心区商圈业态南海中心区商圈业态超市、餐饮、娱乐比例有明显增加超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点休闲娱乐业态仍

12、有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间近近4 4年新增住宅户数为年新增住宅户数为5.65.6万户万户; ;商业总量由商业总量由1010增加到增加到2727万万9.8%9.8%10%10%12%12%影院影院剧院剧院溜冰场溜冰场科技娱乐科技娱乐南海中心区商圈小结南海中心区商圈小结典型案例分析典型案例分析保利文化广场新街口海典数码城常兴时代广场花园城典型案例典型案例1 1【保利文化广场保利文化广场】保利保利文化文化广场广场业态业态销售模式销售模式面积区面积区间间价格价格租金租金销售销售情况情况街铺街铺内铺内铺一楼一楼A A区区 餐饮餐饮肯德鸡肯德鸡B B区

13、区 文化文化保利剧场保利剧场C C区区 主题主题百货百货 家乐家乐福（地下）福（地下）带租约销带租约销售委托经售委托经营营不卖不卖37-4537-45平平7.17.1万万/ /平平均价均价7 7万万/ /平平300-350300-350元元/ /平平整体销整体销售售9090二楼二楼40405555平平6.96.9万万/ /平平均价均价7 7万万/ /平平250-380250-380元元/ /平平主要主要客户客户客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香 港客户。港客户。投资客户相对较多投资客户相对较多. .新街新街口口业态业态销

14、售销售模式模式面积区间面积区间价格价格租金租金销售情况销售情况一楼一楼餐饮，餐饮，大型酒楼大型酒楼直接直接销售销售15-16015-160平平均价均价4.54.5万万/ /平平最高价最高价8.58.5万万/ /平平260-350260-350元元/ /平平0505年年9 9月份开月份开始销售，现仅始销售，现仅剩剩5 5套左右套左右二楼二楼苏宁电器苏宁电器不卖不卖主要主要客户客户客户范围来源周边客户。客户范围来源周边客户。典型案例典型案例2 2【新街口新街口】海典数码城海典数码城业态业态销售模式销售模式面积区间面积区间价格价格租金租金销售情况销售情况一楼一楼国美国美概念概念店店直接直接40-60

15、40-60平平均价均价3.63.6万万/ /平平150150元元/ /平平0303年开始销年开始销售，售，100100二楼二楼返租返租3 3年返年返10101818平内平内街街6 6平平柜台柜台均价均价1.8 1.8 万万/ /平平8080元元/ /平平三楼三楼不卖不卖主要主要客户客户年龄以年龄以30304040岁的男性为主，纯投资，南山占岁的男性为主，纯投资，南山占8080，主要以南山科，主要以南山科技园为主，月收入在技园为主，月收入在1 1万以上，家庭收入在万以上，家庭收入在1.51.5万万-2-2万左右万左右. .典型案例典型案例3 3【海典数码城海典数码城】常兴时常兴时代广场代广场业态

16、业态销售模式销售模式面积区间面积区间价格价格租金租金销售销售情况情况一楼一楼天虹天虹百货百货租租 150150元元/ /平平, ,其他其他300-300-400400元元/ /平平0303年开年开始销售，始销售，销售完销售完毕毕. .二楼二楼返租返租1010年年, ,前前6 6年年10%,10%,后后4 4年直年直接收租金接收租金5-255-25平平2.782.78万万/ /平平8585元元/ /平平三楼三楼2.12.1万万/ /平平55-60/55-60/平平四楼四楼1.61.6万万/ /平平4545元元/ /平平五楼五楼家居家居98009800元元/ /平平2525元元/ /平平客户客户南

17、山占南山占80%,80%,以本地居民以本地居民, ,纯投资购买纯投资购买, ,典型案例典型案例4 4【常兴时代广场常兴时代广场】花园城花园城 业态业态销售销售模式模式面积面积区间区间租金租金销售销售情况情况一楼一楼黄金珠宝黄金珠宝餐饮餐饮租租街铺街铺4545平左右平左右 350350450450元元/ /平平已经已经租完租完二楼二楼服装家服装家居餐饮居餐饮分区组成的分区组成的形式形式250250元元/ /平平三楼三楼服装餐服装餐饮饮200/200/平平四楼四楼精品餐精品餐饮书城饮书城150150元元/ /平平主要主要客户客户主要来源于福田、南山的客户主要来源于福田、南山的客户典型案例典型案例5

18、 5【花园城中心花园城中心】模式模式: :一般均为直售一般均为直售+ +返租模式返租模式价格价格: : 街铺均价在街铺均价在4.5-5.54.5-5.5万元万元/ /平左右平左右租金租金: : 街铺在街铺在300-400300-400元元/ /平平业态业态: : 百货超市为主百货超市为主面积划分面积划分: : 街铺在街铺在25-5525-55平左右平左右典型案例小结典型案例小结项目策划定位项目策划定位租售模租售模式分析式分析业态定业态定位分析位分析项目项目分析分析 W-W-劣势劣势O-O-机会机会n西部通道即将开通西部通道即将开通n片区配套的完善，整体业片区配套的完善，整体业态成熟规划及组合态

19、成熟规划及组合T-T-威胁威胁n区域大体量商业的集中推出，区域大体量商业的集中推出，对本项目的租售造成一定的压力对本项目的租售造成一定的压力; ;n政策的不可预见性政策的不可预见性; ;S-S-优势优势n项目位于南山区中心位置项目位于南山区中心位置n规模优势规模优势n项目展示面好，临街面长项目展示面好，临街面长n片区住宅组团逐渐成熟片区住宅组团逐渐成熟n5 5层商业体量大，难消化层商业体量大，难消化; ;n项目成型对规划招商可调整项目成型对规划招商可调整 空间小空间小项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析小结分析小结1.1.利用项目临街面长的优势利用项目临街面长的优势,

20、,充分挖掘项目街铺价值充分挖掘项目街铺价值; ;2.2.结合周边业态结合周边业态, ,营造差异化定位营造差异化定位; ;3.3.利用优越的地段优势利用优越的地段优势, ,创造项目更大利润空间创造项目更大利润空间; ;4.4.考虑到已建设的原因考虑到已建设的原因, ,对商家筛选极为重要对商家筛选极为重要; ;5.5.利用目前市场推售的空档期利用目前市场推售的空档期; ;项目业态规划及建议项目业态规划及建议项目业态规划及建议项目业态规划及建议竞争对手竞争对手选取标准选取标准1 1、项目具有一定规模和市场影响力、项目具有一定规模和市场影响力2 2、均位于核心区或中心区边缘地带、均位于核心区或中心区边

21、缘地带3 3、有明确商业组合定位、有明确商业组合定位4 4、有一定存续时间、有一定存续时间参考案例参考案例: :海雅百货、南山书城、友谊城百货、儿童世界、金海雅百货、南山书城、友谊城百货、儿童世界、金晖家居、保利文化广场、海岸城购物晖家居、保利文化广场、海岸城购物mallmall、海岸写字楼裙楼、海岸写字楼裙楼商业、花园城中心商业、花园城中心商业面积：商业面积：3.63.6万平方米万平方米项目定位：以女装为主的大型百货超市项目定位：以女装为主的大型百货超市出租情况：接近出租情况：接近100%100%客户组成：南山区白领、深圳大学学生客户组成：南山区白领、深圳大学学生经营档次：中档经营档次：中档

22、商业组合商业组合：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具小结：小结：规模较大，档次及业态定位较为合理规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利交通便利自有物业，有利于统一经营管理自有物业，有利于统一经营管理经营比较成功经营比较成功周边商业分析周边商业分析11海雅百货海雅百货项目业态规划及建议项目业态规划及建议商业面积：商业面积：3.53.5万平方米万平方米项目定位：各类图书项目定位：各类图书出租情况：接近出租情况：接近80%80%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档图书经营档次：中档图书商业组合：大型图书超市、特色书店、品

23、牌餐饮商业组合：大型图书超市、特色书店、品牌餐饮小结：小结：规模较大，档次及业态定位较为合理规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利交通便利填补市场空白填补市场空白经营较为成功经营较为成功周边商业分析周边商业分析22南山书城南山书城项目业态规划及建议项目业态规划及建议小结：小结：规模较小，品种不全规模较小，品种不全档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未能完成能完成经营情况较为不善经营情况较为不善商业面积：商业面积：0.90.9万平方米万平方米项目定位：以高档男女服装、皮包百货项目定位：以高档男女服装、皮包百货出租情况：一、二接近出租情况：一、二接近

24、100%100%，三楼，三楼50%50%客户组成：南山区高端客户客户组成：南山区高端客户经营档次：中高档经营档次：中高档商业组合商业组合：男女服饰、皮具、眼镜、珠宝：男女服饰、皮具、眼镜、珠宝周边商业分析周边商业分析33友谊城百货友谊城百货项目业态规划及建议项目业态规划及建议商业面积：商业面积：0.50.5万平方米万平方米项目定位：儿童用品专业市场项目定位：儿童用品专业市场出租情况：接近出租情况：接近100%100%客户组成：周边居民客户组成：周边居民经营档次：中档经营档次：中档经营品种：童装、玩具经营品种：童装、玩具小结：小结：主题明确、周边客户群充足主题明确、周边客户群充足整体分租、统一管

25、理降低经营风险整体分租、统一管理降低经营风险自有物业，有利于统一经营管理自有物业，有利于统一经营管理周边商业分析周边商业分析4儿童世界儿童世界项目业态规划及建议项目业态规划及建议小结：小结：规模较大，周边竞争较小规模较大，周边竞争较小自有物业，有利于统一经营管理自有物业，有利于统一经营管理商业面积：商业面积：2.22.2万平方米万平方米项目定位：传统家居、家品项目定位：传统家居、家品出租情况：出租情况：85%85%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档经营档次：中档商业组合：家具、家品商业组合：家具、家品 周边商业分析周边商业分析55金晖家居

26、金晖家居项目业态规划及建议项目业态规划及建议小结：小结：分割出售、不利于形成统一商业定位及主题分割出售、不利于形成统一商业定位及主题难以统一经营管理难以统一经营管理商业面积：商业面积：4 4万平方米万平方米项目定位：无统一定位项目定位：无统一定位出租情况：出租情况： 客户组成：核心区周边客户客户组成：核心区周边客户经营档次：经营档次： 商业组合商业组合：预计以小型餐饮、服装、精品为主：预计以小型餐饮、服装、精品为主周边商业分析周边商业分析66海岸城写字楼海岸城写字楼项目业态规划及建议项目业态规划及建议小结：小结：地理位置优越，区域无竞争对手地理位置优越，区域无竞争对手由于由于沃尔玛进驻多时，市

27、场成熟度高沃尔玛进驻多时，市场成熟度高招商基本结束招商基本结束商业面积：商业面积：7 7万平方米万平方米项目定位：项目定位：购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的商业形态的商业形态出租情况：出租情况：客户组成：蛇口区域客户群客户组成：蛇口区域客户群经营档次：经营档次：商业组合：以餐饮、服装、超市为主商业组合：以餐饮、服装、超市为主周边商业分析周边商业分析77花园城中心花园城中心项目业态规划及建议项目业态规划及建议小结：小结：规模较大，位于核心区中心位置规模较大，位于核心区中心位置三项目相互联动三项目相互联动自有物业，有利于统一经营管理自有物业，有利于统一经营管理商业面积

28、：商业面积：7.97.9万平方米万平方米项目定位：集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的项目定位：集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的大型购物中心大型购物中心出租情况：出租情况：-客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户经营档次：中档经营档次：中档商业组合：百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚商业组合：百货、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物购物周边商业分析周边商业分析88海岸城购物海岸城购物mallmall项目业态规划及建议项目业态规划及建议小结：小结：规模较大，业态组合特别、独有规模较大，业态组合特别、独有主力店进驻情况理想主力店进驻情况理想未来地铁上盖物业、交通便利未来地铁上盖

29、物业、交通便利率先进入核心区商业市场、抢得先机率先进入核心区商业市场、抢得先机商业面积：商业面积：7 7万平方米万平方米项目定位：文化、娱乐、餐饮、百货、时尚购项目定位：文化、娱乐、餐饮、百货、时尚购物大型综合文化商业体物大型综合文化商业体出租情况：出租情况：-客户组成：客户组成：南山全区、深圳部分客户南山全区、深圳部分客户经营档次：中、高档经营档次：中、高档商业组合商业组合：百货、超市、电影院、餐饮、娱乐、：百货、超市、电影院、餐饮、娱乐、时尚购物时尚购物项目业态规划及建议项目业态规划及建议5 5、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争6 6、应考虑与

30、应考虑与保利、海岸业态互补，避免直接竞争保利、海岸业态互补，避免直接竞争3 3、海岸写字楼裙楼对本项目竞争威胁较小、海岸写字楼裙楼对本项目竞争威胁较小4 4、友谊城百货对本项目竞争可能性较小、友谊城百货对本项目竞争可能性较小1 1、项目与南山书城、儿童世界、金晖家居应构成、项目与南山书城、儿童世界、金晖家居应构成业态互补关系业态互补关系2 2、花园城中心对与本项目竞争威胁较小、花园城中心对与本项目竞争威胁较小周边商业业态分析周边商业业态分析竞争关系分析竞争关系分析1 19 9101011112 25 56 63 34 47 78 8121213131414171716161515南山中心区已建

31、成大型商业南山中心区已建成大型商业 项目项目 业态业态1 1 友谊城百货友谊城百货 中高档服装皮具中高档服装皮具2 2 儿童世界儿童世界 童装、玩具童装、玩具3 3 海雅百货海雅百货 大型女装百货大型女装百货4 4 南山书城南山书城 图书图书5 5 时代家居广场时代家居广场 家具、顺电家具、顺电6 6 嘉豪百货嘉豪百货 日用百货日用百货7 7 广本广本4S4S店店 汽车维修美容汽车维修美容8 8 乐安居乐安居 家私、建材家私、建材周边大型商业：周边大型商业：9 9 国美电器国美电器 电器电器10 10 崇尚百货崇尚百货 男女服饰、超市男女服饰、超市11 11 海典数码城海典数码城 数码产品、休

32、闲娱乐数码产品、休闲娱乐未来核心区大型商业：未来核心区大型商业：12 12 保利文化广场保利文化广场 文化、百货、娱乐、餐饮文化、百货、娱乐、餐饮13 13 海岸城海岸城 购物、休闲娱乐购物、休闲娱乐14 14 凯宾斯基凯宾斯基 酒店、餐饮酒店、餐饮1515、1616海岸写字楼海岸写字楼 办公、商业办公、商业17 17 天利一期天利一期 办公、商业办公、商业重新审视区域未来业态变化重新审视区域未来业态变化业态定位分析业态定位分析预计未来大型商业业态分布预计未来大型商业业态分布主要分析结论：超市、餐饮、娱乐比例有明显增加休闲娱乐业态仍有机会点百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间9.8%10%12

33、%增加增加3.73.7万万SPA/SPA/美容美容健身健身未来两年商业供应面积超过30万影院影院剧院剧院溜冰场溜冰场科技娱乐科技娱乐业态定位分析业态定位分析预计未来大型商业业态分布预计未来大型商业业态分布业态定位分析业态定位分析对本项目启示对本项目启示2 2、避免文化消费、影院、溜冰场、科技娱乐、避免文化消费、影院、溜冰场、科技娱乐1 1、必须有主题商业定位，引入主力商业商家组合、必须有主题商业定位，引入主力商业商家组合3 3、一个完整的中高档百货可作为重要选择方向、一个完整的中高档百货可作为重要选择方向5 5、顶端美容、健身、顶端美容、健身、SPASPA存在市场空间存在市场空间4 4、时尚家

34、具、专业市场可考虑作为次主力店组合、时尚家具、专业市场可考虑作为次主力店组合6 6、缺乏顶端百货业态，但条件限制不作为最佳选、缺乏顶端百货业态，但条件限制不作为最佳选择择7 7、本项目具有近、本项目具有近200200米的临街面，应保留一定量的街米的临街面，应保留一定量的街铺保证其价值最大化铺保证其价值最大化 根据我司在南山商业操作项目及市场行根据我司在南山商业操作项目及市场行情，大型主力店、次主力店（百货、餐饮、情，大型主力店、次主力店（百货、餐饮、电器、休闲娱乐）租赁条件如下：电器、休闲娱乐）租赁条件如下：业态业态租金租金元元/ /月月需要面积需要面积万万行业行业拓展意向拓展意向顶级百货合作

35、经营8000-10000一般中高端百货50-8015000-35000较强特色餐饮40-651000-10000强SPA、美容、健身35-603000-8000强电器45-653000-6000非常强时尚家居45-553000-10000较强本项目概况本项目概况负一层负一层9583.729583.72一层内铺一层内铺38753875一层街铺一层街铺12201220M M层层5095.365095.36二层二层5270.785270.78三层三层4949.324949.321、根据裙楼一层临街面（除入口位置）长度2、市场常规的街铺开间与进深的为比例1：2.53、80%的实用率得出项目的街铺面积。

36、 本项目商业总建筑面积本项目商业总建筑面积2999229992，地处南山核心区域，南北走向临街面地处南山核心区域，南北走向临街面达到达到200200余米。余米。商家租赁条件商家租赁条件业态定位分析业态定位分析本项目招商条件分析本项目招商条件分析利于利于市场销售市场销售把握把握市场机会市场机会吸引人气吸引人气便于经营便于经营负一层负一层9583.729583.72一层内铺一层内铺38753875一层街铺一层街铺12201220M M层层5095.365095.36二层二层5270.785270.78三层三层4949.324949.32方案一方案一: :中高档百货中高档百货（约（约28772） +

37、 +街铺街铺（约（约12201220）中高档中高档百货百货业态定位分析业态定位分析项目业态建议项目业态建议1 1业态定位分析业态定位分析项目业态建议项目业态建议2负一层负一层9583.729583.72一层内铺一层内铺38753875一层街铺一层街铺12201220M M层层5095.365095.36二层二层5270.785270.78三层三层4949.324949.32方案二方案二: :中高档百货中高档百货（约（约1918919189） + + 时尚家居时尚家居（约（约95839583） + + 街铺街铺（约（约12201220）租金相对较低租金相对较低不利于不利于统一经营统一经营业态相对

38、丰富，业态相对丰富，招商压力相对较小招商压力相对较小业态定位分析业态定位分析项目业态建议项目业态建议3负一层负一层9583.729583.72一层内铺一层内铺38753875一层街铺一层街铺12201220M M层层5095.365095.36二层二层5270.785270.78三层三层4949.324949.32方案三方案三: :中高档百货中高档百货（约（约1918919189） + + 专业电子专业电子（约（约95839583） + + 街铺街铺（约（约12201220）经营要求更高经营要求更高招商难度较大招商难度较大业态定位分析业态定位分析项目业态建议项目业态建议4负一层负一层9583.

39、729583.72一层内铺一层内铺38753875一层街铺一层街铺12201220M M层层5095.365095.36二层二层5270.785270.78三层三层4949.324949.32方案四方案四: :中高档百货中高档百货（约（约1918919189） + + 时尚家居时尚家居（约（约95839583） + + 街铺街铺（约（约12201220）市场风险市场风险较大较大发展商发展商投入较多投入较多业态丰富业态丰富通过对周边项目业态分析通过对周边项目业态分析, ,结合未来竞争以及项目结合未来竞争以及项目本身特点本身特点, ,基本得出本项目档次建议基本得出本项目档次建议: :中偏高档次定位

40、中偏高档次定位以符合市场主流的中档品牌经营来吸引消费者，以符合市场主流的中档品牌经营来吸引消费者，以较少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。以较少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。 业态定位分析业态定位分析项目档次建议项目档次建议项目客户分析项目客户分析项目项目客户客户常兴时代广场常兴时代广场南山占南山占80%,80%,以本地居民以本地居民, ,纯投资购买纯投资购买, ,海典数码城海典数码城年龄以年龄以30304040岁的男性为主，纯投资，南岁的男性为主，纯投资，南山占山占8080，主要以南山科技园为主，月收入，主要以南山科技园为主，月收入在在1 1万以上，家庭收入在万以上，家庭收入在1

41、.51.5万万-2-2万左右万左右. .新街口新街口客户主要来源于周边客户。客户主要来源于周边客户。保利时代广场保利时代广场客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香客户以及华侨城、香 港客户。港客户。投资客户相对较多投资客户相对较多. .花园城中心花园城中心主要来源于福田、南山的客户主要来源于福田、南山的客户投资者：项目的业主，资金投入者经营者：主要指商业的经营者和管理公司体验者：一般指消费者投资者投资者项目客户分析经营者经营者体验者体验者素描对象素描对象新街口业主新街口业主吴生吴生情况描述情况描述 40岁左右，住华侨城，在南山、香港、北京有公

42、司，收入丰厚，上亿身价，平时喜欢打高尔夫球和爬山运动,南往北飞的工作生涯，使得吴生渴望稳定的生活. 投资买铺,希望买铺能给家人带来稳定的收入和固定的保障,主要用来养老.区域来源区域来源主要来源于福田、罗湖、南山以及香港客户主要来源于福田、罗湖、南山以及香港客户投资需求投资需求面积要求面积要求40405050平左右，单价不宜太高，做长线投资，要平左右，单价不宜太高，做长线投资，要求位置好，升值空间大。求位置好，升值空间大。权重排序权重排序位置位置 价格价格项目客户分析【投资者】素描对象素描对象某百货总经理某百货总经理林经理林经理情况描述情况描述 林经理三十五岁, 从事百货经理多年经验丰富,主要负

43、责公司的拓展业务,公司在全国各大城市都有分店，在深圳的华强北和东门都有分店，近期根据公司拓展需要（在深圳需开二家以上的分店）以及深圳商业西移的发展趋势，公司初步确定在后海成立新分店。区域来源区域来源 全国各地知名品牌经营需求经营需求 面积需求最少在面积需求最少在50005000平以上，一楼层高必须在平以上，一楼层高必须在5 5米以米以上，中央空调配置，卫生间必须达到国家有关部门的规上，中央空调配置，卫生间必须达到国家有关部门的规定。定。权重排序权重排序消费力消费力 竞争对手竞争对手 交通交通项目客户分析【经营者】素描对象素描对象花园城业主花园城业主李小姐李小姐情况描述情况描述 年龄不愿通漏，已

44、婚，花园城一期的业主 ，生活稳定，喜欢逛街，喝茶,聊天,看电影, 周末喜欢跟朋友,家人一起去海雅百货逛街，吃饭,聊天.区域来源区域来源主要来源于南油商圈与中心商圈的业主.体验需求体验需求 希望在后海一带，离家不远的地方除海雅之外能有一希望在后海一带，离家不远的地方除海雅之外能有一个更大型的、高档的百货商场，平时能跟朋友个更大型的、高档的百货商场，平时能跟朋友, ,家人一起家人一起出去逛街，休闲，娱乐。出去逛街，休闲，娱乐。权重排序权重排序品牌品牌 交通交通 价格价格项目客户分析【体验者】项目形象定位项目形象定位 “FREE CITY” 自由城自由城 有别于有别于“传统百货传统百货”，而更具独特

45、个性；，而更具独特个性；不以百货而取胜，而以休闲和体验赢得口碑；不以百货而取胜，而以休闲和体验赢得口碑；树立目前后海唯一性，超越目前的现有超市百货；树立目前后海唯一性，超越目前的现有超市百货；全面解决南山中高档全面解决南山中高档 “ “休闲休闲 购物购物” ” 问题；问题；南山首个南山首个项目形象定位商场特色经营建议目的: 增加商场特色,走差异化路线 为商场吸引人流,增加人气内容内容: : MF:“FreeMF:“Free boy” boy” 2F: “Free girl” 2F: “Free girl” 3F: “Free 3F: “FreeMF:“FreeFree boy” boy” 为老

46、公们提供一个舒适的休息区,包括DVD播放 区,棋艺品茶区,音乐咖啡区.商场特色经营建议-Free boy2F: “Free girl”2F: “Free girl” 给女性消费者提供一个DIY平台,内容包括旧衣翻新,时尚插花,时尚妆容. 商场特色经营建议-Free girl3F: “Free baby”3F: “Free baby”从小培养儿童的独立能力,为儿童提供一个贩卖平台,可以将儿童自己或自己收藏的产品拿出来卖或换取其他儿童的产品. 商场特色经营建议商场特色经营建议-Free boy-Free boy项目租售模式项目租售模式选取标准1、项目具有一定规模和市场影响力2、均位于核心区或中心区

47、边缘地带3、租售模式各有特点周边商业租售模式分析周边商业租售模式分析选取原则选取原则参考项目:钱柜、新街口、海印长城西街、常兴广场、海典数码城、保利文化广场、花园城MALL、名称名称位置位置面积面积均价均价销售方式销售方式备注备注钱柜南山老区9000街铺42套内铺196套街铺3.6万、内铺1.2-2.6万街铺直接销售,内铺(返租3年8%)项目9.24解筹，销售率70%左右，街铺已全部销售完毕，内部基本未销售。新街口南海大道与东滨路交汇处约5660街铺16套内铺：0套均价4.5万直接销售客户积累3年，9.20解筹，销售率50%左右，剩余铺位滞销原因为总价过高（均超过10000万）海印长城西街海印

48、长城街铺36套内铺0套均价：4.5万直接销售客户积累2年，10.16解筹，销售率10%左右，项目总价控制适中（200万左右），全街铺销售是其畅销原因。常兴广场桃园路与红花路交汇处 - -一层只租不售，其他层带租约销售2003年开始销售，6个月销售率100%，海典数码城南海大道旁3.6万一层约3.6万二层约1.8元一层直接销售、二层返租销售保利文化广场桃园路与红花路交汇处15万均价7万直接销售+带3-5年租约销售+ 委托经营销售2006年3月19日开始销售，目前销售率90%，花园城中心南海大道旁四层商铺约7万平米租金：元/月)一层约350-450二层约200三层约200四层约150全部出租地理位

49、置得天独厚，目前已全部出租完毕优势：1、固定资产，长期受益。 2、 商场的主控性更强，劣势：1、资金回报较慢 2、旗舰商业的租金一般偏低，投资收益较少优势：1、资金回笼较快。 2、即得资金最大化劣势：1、销售压力较大、投资风险较大 2、除直接销售以外，其他销售方式对于发展 商销售后有投入要求建议根据招商情况和商铺的销售模式的可行性的实际情况，采用建议根据招商情况和商铺的销售模式的可行性的实际情况，采用不同的租售方式不同的租售方式租售模式建议租售模式建议租、售优劣势比较租、售优劣势比较 适用于街铺与位置较好的内铺，和商业签订1-5年的租约，增强客户信心适用于大型品牌商家，5年以上长期稳定的租约增

50、加客户的投资信心发展商招租利于商业业态的统一规划，租金较高，无论是销售和发展商长期收益都有利。租金较低，但品牌商家对客户投资信心保障更大。在本项目的操作上，建议采用短期租约和长期租约相结合的模式租售模式建议租售模式建议出租模式比较出租模式比较 适用于客户关 注高投资回报 率高的街铺 一般用于品牌商家进驻后非街铺部分以内铺的形式进行销售 业主只有商铺的产权而非经营权的销售如果对于业态有规划的话，发展商销售后只需要监督经营的液态不需要再投入精力管理需要成立经营管理公司对整个商业进行经营管理，负责将来的管理、招商，维持商场的兴旺发展商负担较大国家政策限制，操作风险极大，后续问题多，风险极高，操作难度

51、较高，银行放贷较难，发操作难度较高，银行放贷较难，发展商销售后投入精力较多，风险中展商销售后投入精力较多，风险中操作难度低，银行放贷容易，发展操作难度低，银行放贷容易，发展商销售后投入精力少，风险低商销售后投入精力少，风险低操作难度高，银行放贷难，发展商操作难度高，银行放贷难，发展商销售后投入精力多，风险高销售后投入精力多，风险高租售模式建议租售模式建议销售模式比较销售模式比较4 4、如内铺要进行销售，最好采用带租约销售、如内铺要进行销售，最好采用带租约销售的方式，租金在的方式，租金在5-10%5-10%之间，年限在之间，年限在5-105-10之间之间1 1、无论采用哪种销售模式，必须先有具有

52、市、无论采用哪种销售模式，必须先有具有市场影响力品牌商家进驻，再进行销售。场影响力品牌商家进驻，再进行销售。2 2、为了减少销售压力商铺总价不要超过、为了减少销售压力商铺总价不要超过350350万万3 3、南山目前核心区商业街铺价格在、南山目前核心区商业街铺价格在3.6-7.23.6-7.2万万之间，考虑未来商业的发展，价格存在之间，考虑未来商业的发展，价格存在10%10%20%20%的上升空间的上升空间对本项目启示对本项目启示影响价格因素权重常兴广常兴广场场保利文化保利文化广场广场新街口商业新街口商业海典居商海典居商业业本案本案街铺平均价格（万元平方米）4.57.04.53.6商业商业外部外

53、部条件条件公交通达性1086989地铁通达性1010107.557.5辐射圈人口979768.5周边人流量9998.589周边商业氛围9878.589区域发展前景87876.58商业商业内部内部条件条件通透可视性108.59.598.59.5购物舒适度1081087.59铺位实用率988.5888停车便利性878778娱乐配套设施86.56757合计1001008484939386.586.577.577.592.592.5本项目本项目价格与租金预测价格与租金预测街铺售价根据市场比较法预测街铺售价根据市场比较法预测得出，其他价格根据街铺价格得出，其他价格根据街铺价格推测得出推测得出楼层楼层商业

54、销售价格商业销售价格一层街铺一层街铺8-9万万/m2一层内铺一层内铺4.8-5.2万万/m2M层层3.3-3.7万万/m2二层二层1.9-2.3万万/m2三层三层1.1-1.5万万/m2负一层负一层3.0-3.4万万/m2楼层楼层商业租金商业租金（m2/月）月）一层街铺一层街铺350450元元一层内铺一层内铺160200元元M层层110130元元二层二层6080元元三层三层4050元元负一层负一层80120元元街铺根据周边街铺租金比较得街铺根据周边街铺租金比较得出，其他商铺根据大型品牌商出，其他商铺根据大型品牌商家常规租金预估家常规租金预估本项目价格与租金预测本项目价格与租金预测街铺街铺1、除

55、入口和电梯位置外，保证街铺临街面的最大化、除入口和电梯位置外，保证街铺临街面的最大化2、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺面积建议尽、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺面积建议尽量控制在量控制在30-50平米之间，总价不超过平米之间，总价不超过450万。万。4、为保证街铺的实用性，街铺开间和进深的比例设、为保证街铺的实用性，街铺开间和进深的比例设定在定在1：2.5左右。左右。3、按柱距灵活的设定街铺开间，一般开间控制在、按柱距灵活的设定街铺开间，一般开间控制在3.55.5米。米。内铺内铺1、合理的设置内场通道，保证所有内铺的临通道，、合理的设置内场通道，保证所有内铺的临通道，主通道宽度主通

56、道宽度米，次通道宽度米，次通道宽度米。米。2 2、内铺、内铺 在保证其实用、好用的基础上，在保证其实用、好用的基础上，M M层、一层、层、一层、负一层商铺面积控制在负一层商铺面积控制在30-5030-50平米，二层、三层的商平米，二层、三层的商铺面积控制在铺面积控制在15-3015-30平米之间平米之间。本项目铺位划分原则本项目铺位划分原则街铺市值街铺市值1.031.03亿亿负一层负一层9583.729583.72一层内铺一层内铺38753875一层街铺一层街铺12201220M M层层5095.365095.36二层二层5270.785270.78三层三层4949.324949.32其他销售

57、其他销售约约6.036.03万万方案一：方案一：一层街铺直接出售一层街铺直接出售 + + 其他所有商铺带租约销售其他所有商铺带租约销售一层街铺销售收入：一层街铺销售收入： 1220m1220m2 2 X 8.5 X 8.5万元万元/m/m2 2 X100% =1.03 X100% =1.03亿亿一层内铺销售收入：一层内铺销售收入： 3875m3875m2 2 X 5.0X 5.0万元万元/ / X85% =1.65 X85% =1.65亿亿M M层销售收入：层销售收入： 50955095 X 3.5X 3.5万元万元/ / X70% =1.25X70% =1.25亿亿负一层销售收入：负一层销售

58、收入： 9583.729583.72 X 3.2X 3.2万元万元/ / X70% =2.15X70% =2.15亿亿二层销售收入：二层销售收入： 5270.785270.78 X 2.1X 2.1万元万元/ / X60% =0.66 X60% =0.66亿亿三层销售收入：三层销售收入： 4949.234949.23 X 1.3X 1.3万元万元/ / X50% =0.32 X50% =0.32亿亿 总共销售金额总共销售金额 7.067.06亿亿租售模式建议租售模式建议方案一方案一优势：优势：1、既得资金最多劣势：劣势：1、内铺面积较大，单位叫多，销售压力很大，销售周期长，风险很高2、返租率较

59、高（通常需要8-10%），发展商负担较大3、国家政策限制，操作风险极大4、返租期结束后，商场基本处于无人管理状态，后续问题多，风险极高负一层负一层9583.729583.72一层内铺一层内铺38753875一层街铺一层街铺12201220M M层层5095.365095.36二层二层5270.785270.78三层三层4949.324949.32410410个个2525左右的内铺左右的内铺总价约总价约4040万万465465个个4040左左右的内铺右的内铺总总价约价约100万万2828个个4040左左右的街铺，右的街铺，总价约总价约350350万万一层街铺直接出售一层街铺直接出售 + + 其他

60、商铺长期出租其他商铺长期出租街铺市值街铺市值1.031.03亿亿负一层负一层9583.729583.72一层内铺一层内铺38753875一层街铺一层街铺12201220M M层层5095.365095.36二层二层5270.785270.78三层三层4949.324949.32其他租金其他租金34303430万万一层街铺销售收入：一层街铺销售收入： 1220m1220m2 2 X 8.5 X 8.5万元万元/m/m2 2 X12 = = 1.031.03亿亿一层内铺出租收入：一层内铺出租收入： 3875m3875m2 2 X 180X 180元元/ / X12 =837=837万万M M层出租