合同范本之房改房买卖合同效力

1、合同范本之房改房买卖合同效力房改房买卖合同效力篇一：房改房买卖合同效力】房改房买卖合同效力原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房， 后以三、四万元的市场价格卖出，但几年以后房价涨至十几万时，连 肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主 往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要悔约理由一般可能是如下几种。1、以房改房为夫妻共有，签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻另 一方无权独自处分夫妻共同财产为理由主张无效的。笔者认为，如果 房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合 同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。

2、因为买方此时应 当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构 成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授 权委托书， 买方则有理由相信是夫妻共同的决定， 卖方构成表见代理， 买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进 行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买 卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方 对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方 有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意 取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。2、以房改房是以标准价购

3、买的房屋，约定单位有优先购买权的，在 出卖时未征得单位同意为理由主张无效的。在房改时是以市场价或 成本价购买的公房不存在此问题，买房者拥有全部产权，取得房产证 后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房 改房是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人或优先权 人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道 还有单位的产权或优先购买权。买房人不构成善意取得，买卖合同应 当认定为效力待定。 如果事后单位予以了追认， 则应当认定合同有效。 如果单位作为共有人，在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之 日起

4、一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。3、原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房产 证，无权卖房，认为根据城市房地产管理法和物权法的相关 规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才 能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可 的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。笔者认为这种说法 不对。首先，虽然在房产证办理下来之前，有全部产权的原房主尚未 取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成 了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处 分该房产的权利。其次，即使有全部产权的原房主没有房

5、产证就出卖 房产，依据合同法第五十一条的规定，是一种效力待定的合同， 也不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的 名字且拥有全部产权时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。4、以根据相关法律法规规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、 买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有 进行登记违法为理由主张合同无效的。笔者认为，城市房地产管理 法和相关法规规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行 政管理法规，不是法律的强制性规定。未对房产进行过户登记并不必 然导致合同无效。合同的订立有效性和房产变更登记是两种不同的法 律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，

6、至于进行房产过户登记 则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。最高人民法院关于适 用中华人民共和国合同法 若干问题的解释 （一 ）第九条规定： “法律、 行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事 人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权 不能转移。 ” 物权法第十五条规定： “当事人之间订立有关设立、 变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有 约定外，自合同成立时生效 ; 未办理物权登记的，不影响合同效力。 最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十 六条规定： “买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实 际使

7、用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的， 应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。 ”正如本文案例 中原被告双方协议所约定的内容并未违反法律的强制性规定及损害 公共利益，亦不符合中华人民共和国合同法第五十二条所规定合 同法定无效之情形，故原、被告所签订的协议当不属法定无效之协议。 且买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋已愈八年多，故原、被告所签订的协议当属有效协议。总之，房改房买卖合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有 效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权 益，维护合同的稳定和交易的安全，保护 “诚实信用”这一民

8、法的“帝 王”原则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是上市出售时， 应当补交国有土地使用权出让金或土地收益金，在其他方面没有很大的区别。【篇二：房改房买卖合同纠纷案例】专打房产官司的律师靳双权解析一件房改房买卖合同纠纷案件为保护当事人隐私安全 ,本文当事人均使用化名代替。一、案件介绍： 张普和张瓜系赵敏的女儿，赵敏的丈夫在 1973 年因病亡故，聂青云 和张普之夫系多年好友。1993 年 11 月 31 日，赵敏作为乙方和其父所在单位中国某机电技术 研究所设计院签订了单位出售公有住房买卖合同，合同中约定赵 敏以优惠价 7402 元购买诉争房屋，赵敏购买房屋后享有部分产权， 可以依法使用、出

9、售、继承、抵押，但不能私自出租、转让和赠予或 引进单位外的人居住。自住该房屋满五年后可以依法专售，专售时单 位有优先购买权。后该房屋在 1996 年 4 月 20 日取得了房产证，该房屋登记在赵敏名 下。2000 年 5 月，赵敏将诉争房屋交给聂青云使用。 6 月 29 日赵敏和聂 青云签订了租售房合同，双方在合同中约定赵敏将该房屋以租代 售的方式将该房屋出租给聂青云 70 年，并在该房屋具备上市交易条 件的情况下，出租方（赵敏）有协助承租方办理过户手续的义务，将 该房屋过户给承租人。过户相关费用由承租方支付。承租人一次性付 21 万元， 作为该房屋以租代售的租金。该款项两次付清， 第一次给付

10、 16 万，自签订合同后十日内付清，第二次付 2 万，于 2000 年 8 月 7 日付清。双方不的违约，若出租人违约，则将 21 万元退还承租方并 负担合同额 10%的违约金。若承租方违约， 出租方将扣留全部合同款。 如遇不可抗力，双方协调解决。聂青云、赵敏、张普在租售方合同上 签字。2000 年7月6日，聂青云支付了 19 万元， 2000 年 8月7日聂青云 支付了 2 万元。 赵敏于 2009 年 10 月 11 日去世。 2013 年 4 月 16 日，张瓜、张普将诉争房屋过户到自己名下，登记为共同共有。后聂青云得知该房屋已经被过户至张瓜张普的名下，因此他找到了 两人协商解决，但遭到

11、了拒绝。多次协商未果，聂青云将两人起诉至 法院，诉求法院判令张瓜、张普配合办理诉争房屋的过户手续，并支 付违约金 12.5 万元。二、审理过程：聂青云将两被告起诉至法院称：聂青云和赵敏在2000 年 6 月 29 日签订了合同，双方约定房屋具备上市交易条件时过户，但赵敏 2009 年因病去世后，张瓜、张普两人将该房屋过户至张瓜张普的名下，此 举违反合同约定，应该支付违约金，同时请求法院判令将该房屋过户 至我名下。而张普和张瓜则辩称赵敏出卖该房屋时未经房屋共有人张瓜同意便 处分了该房屋，同时聂青云明知张瓜的签名系赵敏代签，事后聂青云 也没有找到张瓜确认此事，因此两人主张解除合同，并要求聂青云腾

12、房。庭审中，法院经审理查明 2013 年张瓜、张普曾经将聂青云起诉至法 院，要求确认赵敏和聂青云之间签订的合同无效，要求聂青云将诉争 房屋交还给张瓜、张普。该案件审理中，张瓜和张普认可该房屋系赵 敏的个人财产，租售合同系其真实意思表示，合同上的张瓜实为赵敏 代签，主张张瓜于 2003 年知道该合同情况。双方认可因签订合同时 房屋无法办理出售手续， 因此约定了以租代售的形式。 张普主张 2011 年领取了法国产证。经法院至原单位了解情况后，该单位相关工作人 员告知该房屋可以上市交易，单位亦可以配合上市，单位对购买人员 没有禁止性规定。后该案件以张瓜、张普撤诉告终。三、审理结果： 北京市东城区人民

13、法院经审理后判决：张普、张瓜于判决生效后 7 日内将该房屋过户至聂青云名下。一审判决之后，张瓜、张普不服一审判决上诉至二中院，二中院经审理后判决： 驳回上诉，维持原判。四、房产纠纷律师靳双权案件点评：房产纠纷律师靳双权认为，本案中双方争议的焦点在于赵敏和聂青云所签订的合同是否为房屋买卖合同。本案中，诉争房屋系赵敏从售房单位处自行出资购买，并实际取得房产证，该房屋登记在赵敏的名下，赵敏的丈夫早于购房日期去世，因此该房屋属于赵敏的个人财产。张普、张瓜主张张瓜为诉争房屋的 共有权人但两人并未就其主张提出翔实有力的证据加以证明，缺乏事 实和法律依据，因此法院对两人的主张未予采信。赵敏和聂青云所签订的租

14、售房合同系双方真实意思表示，且不 违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效。结合当事双方签约的背景分析，当时该房屋并不能办理过户手续， 因此双方约定了以租代售的方式签订了该合同，从合同内容上分析， 可以看出双方约定在该房屋能过户时赵敏有责任将该房屋过户给聂 青云，因此该合同从实质上就是诉争房屋的买卖合同。赵敏作为该房 屋的所有权人，依法享有收益、处分、占有、使用的权利，因此赵敏 可以依照自己的意志处分该房屋。从该合同履行情况上分析，聂青云已经履行了支付全部购房款的义 务，赵敏在收到购房款后亦将该房屋交付给聂青云，双方之间所约定 的大部分合同义务已经实际履行，同时赵敏应当履行过户义务，现因

15、赵敏去世，其继承人张瓜、张普应当协助聂青云办理诉争房屋的过户 手续。本案庭审中聂青云要求两人将诉争房屋过户至自己名下，于法 有据，且有事实根据，因此法院应当予以支持。综上所述，法院的判决是正确的。【篇三：论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同 效力】审再发还重审，后来总算达成了调解。 6房改时是以标准价购买的 房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在 房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房 产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但 当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主 对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定

16、标明了共有权人。此时， 买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的 产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果 事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当 知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予 以撤销。 但原房主无申请撤销的权利。 7法律规定， 对城市房地产、 私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手 续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认 为，城市房地产管理法和相关法规定中要求买卖双方对房产进行 过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的 订立有效性和进行房

17、产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在 订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容， 与合同的效力无关。我国合同法的司法解释一第九条规定： “法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效 的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及 其他物权不能转移。 ”最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若 干问题的意见 56 条规定： “买卖双方自愿，并立有契约、买方已交 付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买 卖手续不完善的， 应认为买卖关系有效， 但应着其补办房屋买卖手续。 ”物权法第十五条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、

18、 转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定 外，自合同成立时生效； 未办理物权登记的， 不影响合同效力。 ” 8 之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情 况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人 的合法权益，维护合同的稳定性，保护 “诚实信用 ”这一民法的帝王规 则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付 土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。 二集资房、安 居房买卖合同效力。 我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有 划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴

19、，个人也出资购买，产权归 职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合 购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。 按照建设部年出台的已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法和年出台的经济适用住房管理办法及国务院 年月日出台的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见 的规定， 经济适用房经济适用住房属于政策性住房 ,购房 人拥有有限产权。购买经济适用住房不满 5 年, 不得直接上市交易 ,购 房人因各种原因确需转让经济适用住房的 ,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满 5 年 ,购房人可 转让经济适用住房 ,但应按照届时同地

20、段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款 ,具体交纳比例由城市 人民政府确定 ,政府可优先回购； 购房人向政府交纳土地收益等价款后 也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位 住房困难职工购买基础上房源仍有多余的 ,由城市人民政府统一向符 合经济适用住房购买条件的家庭出售 ,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征 用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适 用住房供应对象出售。 但在实践中，也出现了买卖此两种经济 适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年 内出卖，有

21、的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有 的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有： 将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证 买卖无效； 原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉， 违反国家政策； 原房主将经 济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等 等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效 呢？ 赵律师认为，在国务院年月日出台国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见以前，经济适用房买 卖合同依据合同法的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管

22、 部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善 意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符 合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的 政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法 院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过 户登记。 赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政 策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有 限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房 而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市 已经在年月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过 户登记。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见是 国务院发布的意见， 虽然不是行政法规， 不是认定合同有效性的依据， 但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反 了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的 买卖合同是有效的， 但存在履行上的障碍。 即使原房主配合