大地集团业务发展远景规划

1、大地集团业务发展远景规划（简版）第一章 背景分析1、大地集团现有业务模块分析2、大地集团目标深入分析第二章 业务发展的趋势和需求1、餐饮业发展的必然需求2、物业公司发展的必然需求第三章 远景规划1、集团化、多业态的酒店式管理成为餐饮业的主要发展远景2、酒店式的物业管理成为置业公司的主要发展远景第四章 ：总结第一章 背景分析1、大地集团现有业务板块分析：1、陕西大地下属的餐饮公司草原牧歌火锅城加盟的是内蒙古知名品牌，地理环境优越，交通方便，经营方式和管理经验成熟，地处高新区核心地段，客户的消费能力强，附近没有蒙式火锅竞争，具有较大的发展潜力2、装饰公司已经成功运作近两年，承接了价值近千万的装饰工

2、程，获得了客户的普遍认可，员工素质较高，管理团队和施工队伍较专业，集团公司资金雄厚，中低档工装和中高档家装项目经验丰富。3、置业公司处于今年房地产可投资开发的项目，现阶段条件较为成熟的有三个项目。一号地：金石大厦后面，翠华路与南二环附近地段，现在证件齐全，可进一步考虑。二号地：红庙坡附近，证件齐全。三号地：西郊三环附近，本年内可以开工，可进一步论证。再有经过筛选的还有三个项目，可进入论证阶段。2、集团目标分析：整合营销传播，导入CIS系统，树立“陕西大地”品牌，人才团队优化，战略方向明晰，文化氛围积极向上，组织机构精炼，功能健全，管理规范，流程顺畅。进一步打好基础,力争三年上市。密切关注煤炭产

3、业政策，能源业务维持发展，为其他业务的发展提供充足的资金流；强势进入房地产业，提高公司团队的作战能力，为下一步快速发展打好基础；餐饮公司在现有规模的基础上再开一家高档中餐店，增加餐饮公司的业务覆盖面；装饰公司加强各种资质的办理，放开思路拓展业务；投资公司密切配合国家政策，支持国家战略产业发展，为集团公司发展提供投融资支持。研究文化传媒信息产业，农林牧产业，寻找合适的商业模式准备进入。第二章 业务发展的趋势和需求1、餐饮业发展的必然需求专业的酒店式管理1.1、由单店竞争、单一业态竞争，发展到多业态、连锁化、集团化、大规模的竞争，酒店化管理成为餐饮多元化发展的核心物流管理能力，单店的运营能力，品牌

4、扩张能力，信息化管理能力，成为餐饮企业核心竞争力的主体和发展基础的组成部分，也是中餐必须突破的关键，而酒店管理以其专业化、规范化的运作模式成为餐饮竞争的关键。 1.2、塑造企业品牌，打造自身的餐饮文化成为餐饮发展的必经之路，酒店管理以专业突出的文化特色成为熟塑造企业品牌的关键。由单纯的价格竞争、产品质量的竞争，发展到产品与企业品牌的竞争，文化品位的竞争。消费者用餐既要满足生理需求，又要满足心理需求，因此，越来越多的经营者把注意力转向打造自己的品牌，提高企业的文化品位，而酒店管理以专业化的文化特色成为塑造品牌的关键。 1.3、中餐行业的经营和扩张要求更加成熟的资本把控能力，酒店管理将成为整合各种

5、资源进一步发展的核心 目前国内优秀的餐饮企业已经开始提炼经营技术、申报餐饮专利、积淀品牌价值、整合上下游资源。融资扩张成了国内餐饮业的加速发展新模式，小肥羊就是其中代表案例，而上海老磨坊在它的子项目'锅品面吧'上也实施了“中央厨房”策略，而酒店化的专业管理也为突破中餐连锁上标准化、流水作业的瓶颈，在餐饮市场上发展迅速。2、置业公司发展的必然需求全方位的酒店式物理管理业务2.1、客户和开放商的双重需求，需要专业化的物业管理公司作为顾问目前，北京甲级写字楼物业由专业的物业服务公司，管理的比例已经超过，其他属于自管的甲级写字楼中，要求知名物业服务公司提供物业顾问服务的更超过。不仅如此

6、，一些大型国有企业的总部，如大唐电力大厦、华电大厦、北方地产大厦等，均聘请了专业物业服务公司进行管理；甚至一些拥有自己专属物业服务公司的知名发展商，如金地集团、首创集团等，也都“舍近求远”，聘请专业公司进行管理。另外，远洋地产、恒大地产、仁恒集团、光彩建设集团等下属的物业服务公司为了应对专业化和市场化的需要，纷纷聘请国际知名专业物业服务公司作为顾问。另外，还有来自业主（投资者）的需求。随着业主对物业管理服务的要求日益升级，维权意识不断强化，物业管理相关专业服务的专业公司直接或间接介入物业管理服务的频率越来越高，范围越来越大，影响力不断提升。在这种环境下，物业服务公司逐步摒弃了“大而全、小而全”

7、的作业模式，开始采用专业分包的操作方式。同时，各类外资物业服务公司均将清洁、绿化、秩序维护以及电梯、冷冻机组、消防系统、楼控系统等关键设备或专业性较强的设备设施的维护保养外包给专业公司。香港早已采取了这种模式并获得成功。随着国外物业服务公司将专业化分包的形式引入国内物业市场，国内的许多大型物业服务公司如陆家嘴、均豪、达文等，也都将原来自行雇佣的保洁、秩序维护、工程维修等分离出去。2.2 酒店式物业管理成为置业公司“二次盈利”的机会在物业管理中引入酒店模式，结合现代酒店业个性化的服务趋势，是提供具有特色的服务的关键。如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的

8、高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。 酒店式的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 如洗衣服、更换被单等。一般公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式物业管理能够满足这一特定人群的这种需求。   2.2、专业化的物业管理是资产管理的主要需求广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照

9、委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委托专业机构管理，是最典型的资产管理。举例来说：某大厦约万平方米，物业服务公司将管理成本从元降至元，则每年节省万元，按资金成本计，相当于增值约万元。同时每年还从管理费中拿出约万元用于大厦的更新改造，按资金成本计，相当于增值约万元。将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。第三章：远景规划1、酒店管理的发展将是餐饮业多元化拓展和集

10、团化深入发展的必然结果，是餐饮业发展的前景  1.1酒店管理是餐饮管理中资源整合的必然需求 随着各项业务的纵深拓展，集团每年都在调整和兼并之中，而网络技术的发展， 饭店销售除传统方式外，更多地利用Internet时行网上宣传、网上预订和不同行业间集团联合促销，饭店品牌在Internet上将有着巨大的魅力，品牌将越显重要，只有全球化、品牌化饭店才会在现代营销中得益。1.2酒店管理是市场高度的细分化与多元化营销策略的需求市场需求饭店的营销策略呈多元化趋势。整合营销、利基营销、三元营销、关系营销、政治营销、资料库营销、绿色营销和网络营销等新的营销观念和策略不断涌现，而酒店化的专业

11、管理使集团重新思考和更新它的目标、战略和战术，让垂直化的餐饮管理上升到战略上资产扩张。所属类别：餐饮公司项目名称：专业化的酒店式管理服务业务范围1、资产管理：对资产经行有效管理和经营2、顾问管理：酒店投资、酒店收购、酒店策划到酒店筹建开业、酒店功能规划、酒店装饰设计、酒店工程管理及酒店经营管理等3、特许经营：对酒店的经营管理活动和服务质量进行技术指导和管理监督。4、培训咨询：旨在提高企业的软件质量，培训管理咨询、组织并提供系列培训活动。5、战略策划：提供酒店管理的专业化咨询服务，以达到全面提高这一领域的经营、管理水平，使之获得更好的经济效益的合作方式。2、酒店管理更有利于房地产业务往一站式保姆

12、的专业化管理过渡，是置业公司的发展前景。市场竞争日趋激烈，行业平均利润率水平不断下降，置业公司的回报周期延长以及经集团营的集团化、品牌化趋势一方面将需要更专业的物业管理公司来承担，专业物业管理公司通过专业技术管理、设施管理、品牌管理等无形资产的输出，更容易获利。另一方面，随着专业化管理公司的介入，酒店管理将渗透进入房地产公司，为房地产物业提供更专业、更全面的服务：例如：饭店式的订餐服务、清扫服务等、一站式保姆服务等所属类别：置业公司项目名称：专业化的酒店式物业管理服务业务范围1、一站式保姆服务：责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，

13、就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。2、租赁管理：物业服务公司可以充分利用自身的管理优势，如：对本物业的充分了解、稳定的客户来源、与客户良好的沟通技巧等，来帮助客户打理租务。3、 设施管理：物业管理是一种“准公共产品”，为全体业主或用户提供的共有服务；设施管理是为用户提供的专享服务，它的服务更加细致周到。4、研究顾问：为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。5、投资顾问：本着为置业公司服务的宗旨，对承担风险能力、回报目标等做出分析及提供专业意见，为

14、客户物色合适的投资项目，并透过买入或卖出物业以改善投资回报率及减低风险。第四章： 总论 综上所述：对于目前集团的发展业务，我们认为：1、 酒店式的专业化管理，为餐饮业的发展提供了一种集团化、多元化、专业化的发展途径，是餐饮业未来的发展趋势。2、 酒店式的物业管理，以全面的、多角度的方式为置业公司提供了二次盈利的发展途径，也是未来置业公司发展的趋势。3、 酒店物业管理公司在运营与管理专业方面，管理公司拥有优秀的资深高级管理人员，具备丰富的经验，参与管理过全国各地众多不同类型的酒店项目，对于会议型酒店、度假型酒店、商务型酒店、观光旅游型酒店以及综合型，都有与之对应的优秀管理人才与不断更新的管理理念

15、、方案与完整的制度。人力资源储备是酒店管理公司的优势，尤其在餐饮、客房、财务与工程方面，拥有一批优秀的人才，而且，由于长期的积累，人力资源储备充足，为长远发展做好了准备。4、 管理公司的经营理念是忠实于业主，提供物超所值的专业服务。尤其把提高服务质量，创造更高经济效益，树立酒店品牌知名度，培养一支优秀的管理队伍，形成良好企业文化方面作为立业之本，矢志不渝，不断提高。大地集团酒店物业管理有限公司酒店管理主要服务项目介绍一、 开业筹备本公司将为酒店的所有者提供酒店筹备开业期间全方位的专业管理服务。对酒店的市场定位进行可行性研究，并提出专业、合理的酒店筹备规划方案。对酒店进行筹开管理、人力资源管理、

16、财务监控和酒店的营销策划及实施进行有效管理，确保酒店的正常开业和运营。项目市场定位即可行性分析搭建酒店管理体系编制管理制度员工招聘培训工程施工合理化建议及布局设计建议指定经营指标和各部经营成本费用核算试营业市场分析策划筹建计划设备及酒店所需布草营销市场策划第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段二、本公司提供的主要项目本公司委派酒店项目小组对酒店进行可行性项目调研，提交酒店市场定位及经营规划方案。根据酒店所有者的需要选派酒店总经理、人事总监及工程总监，或根据业主需要在酒店筹备期间选派关键部门的高级管理人员到现场负责酒店的筹备工作。本公司还将整合优势资源向该酒店提供全方位的筹备支持。、项目市场定位调研及

17、可行性分析：1 当地客源市场分析、消费水准分析；2 未来酒店经营效益分析；3 酒店各营业部门收费标准分析；、酒店整体设计规划：1 酒店装修主色调推荐；2 酒店装修风格推荐；3 酒店各服务项目及功能、布局设计建议；4 酒店总体工艺设计建议。、工程筹建协调工作：1 洗衣房设计建议；2 酒店厨房整体设计建议；3 客房使用功能设计建议；4 酒店计算机管理系统推荐。、财务管理及控制：1 各项设备及物品投资预算；2 筹备资金运作及使用流量计划；3 筹备费用的管理；4 筹备采购物品付款管理；5 营业点收银、各部营业流程、后台管理程序、结算系统设计；6 编制营业预算及支出预算。、人力资源管理：1 组建管理班子

18、及管理架构；2 组织机构设计、整体定岗定编；3 确定服务质量管理、标准和操作程序；4 制定员工招聘计划及实施细节；5 酒店各部门培训计划及实施细则；6 健全人力资源管理制度。、酒店筹备管理：1 各部门规章制度编制；2 各岗位工作流程编制和培训大纲。、酒店营销策划：1 整体定位及设计建议；2 各岗位流程编制和培训大纲；3 营销管理流程；4 促销活动方案；5 开业活动筹划及组织。三、筹开管理费收取方式：酒店筹备期自合作双方签约开始日期到酒店落成试营业天内，管理费以酒店的投建规模和筹备阶段的工作强度，按月或按工作项目双方协定收入。四、委托管理：这是一种由企业所有者将酒店部分经营管理权交给我公司并由其

19、对该企业实施经营管理的合作方式（酒店开业筹试期后，此模式提供全面的委托管理服务）。、本公司提供主要服务项目：1 委派执行总经理和高层管理人员并根据被管理方的需要选派合适的中层管理人员；2 统一管理，输入我公司管理模式、经营理念、操作规范、服务质量标准和培训体系；3 负责酒店所有经营活动的策划、组织的实施工作。管理费分为两部分，基本管理费按酒店营业收入比例提取，绩效管理费与酒店业绩挂钩，按经营利润预算指标上下浮动，被管理方应支付管理方派出管理人员的工资及福利待遇。五、基本管理费：、自酒店与我公司签订合同，并正式接受其管理后，应逐月向管理公司结算基本管理费。、基本管理费的结算时间为合同每月约定日期

20、（通常每月日）后三日内进行财务结算，并向管理公司结算绩效管理费。六、绩效管理费：绩效管理费的结算时间为每月双方约定日，完成指标和金额的比例由双方协定具体在合作协议上签订。七、顾问咨询管理：这是一种由酒店所有者与我公司进行短期专题合作的合作方式。、我公司提供的服务项目：1 选派酒店业主所需的管理人员协助酒店开展专项或多项的经营管理工作，推行我公司的管理模式和经营理念。2 参与制定并协助完成经营管理计划、完成各级员工培训、提高酒店管理水平、项目改造等合作工作。3 完成双方协定的其他合作项目。八、管理费及支付方式：、顾问咨询收费标准：我公司将按顾问咨询服务内容和管理咨询方式收取费用。费用按营业额的百

21、分比收费，也可按双方约定的费用收取，被咨询方每月向咨询方按期支付。、顾问咨询费用的支付方法：被咨询方以逐月结算方式，每月定期向咨询方交付顾问咨询费。 大地集团酒店物业管理有限公司 大地集团酒店物业管理有限公司的运作机制大地集团酒店物业管理有限公司专业提供全方位的物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及汽车美容服务。 为社会树立了健康、完善的物业管理形象，创立了具有社会和谐特色的物业管理模式， 大地集团酒店物业管理有限公司的运作机制包括以下内容：.树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长制造良好的外部环境；.建立有效的培训机制，努力提高员工的整体素质；.建立有效的激励机制，努力培

22、养员工奋发向上的精神风貌；.努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感；.树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长制造良好的外部环境；.重视为商户留下良好的第一印象；.重视商户的投诉，欣然接受商户的责备；.对待所有商住户都一视同仁；.重视维护员工的自尊；.提倡员工树立节约为荣、浪费为耻的观念；.培养商户的自律；.重视领导作用，发挥群众集体效能；大地集团酒店物业管理有限公司经过不断的探索、发展、完善、建立了制度化、科学化的国际标准管理体系，在未来发展方面公司将密切关注顾客之需求，加强员工培训，借此不断提高服务水平以创造更好的经济效益及社会效益。 酒店物业管理公司物业管理有限公司品质管理部物业部

23、 财务部企业拓展部生活管理部市场管理部保洁部治安内保部信息部园艺部工程维修部汽车美容部环卫部打造酒店物业品牌、促进物业管理创新物业管理理念创新1 “有限管理与无限服务理念”业主第一服务要至上，要自觉淡化自己的管理色彩，从观念上讲自己定位于服务商的角色，把有限的管理融于无限的服务之中这种管理的淡化并不是在管理力度及管理能力上的弱化，反过来它应该是对广场、商铺、公共设施及机电设施等管理工作的强化，只是对业主的态度及管理观念上要弱化管理意识和强化服务意识。2 “以人为本的理念”在物业管理过程中更多的向业主或商家提供人性化服务，满足业主或商家的需要，包括对人的尊严、价值、个性、身份、地位、审美、情感、

24、时尚、习俗、传统等需要的满足，这种满足是服务艺术与心理艺术的综合，对物业管理企业提出了相当高的要求，因此，物业管理企业需要研究人性发展，在此基础上提供相应的服务。3 “个性化服务的理念”以人为本，即在管理区内从实际出发根据不同业主或商家类型及不同的需要提供不同的服务以体现物业管理“以人为本”的宗旨。4 “人文关怀的理念”可通过标志、告示用语对公共资源的有效利用及品牌的营造等方面来展示，才能体现“人文关怀”的要义。5 “无人管理的理念”管理人员基本不见踪迹，但业主所要的服务却随时得到。例如：我们的广场路口电子屏流动显示着当天天气预报和时间，广场内特别通知等需要商户们了解当天信息、抄表、收费、浇花

25、等全部采用无人化的零干扰服务， 自动取款、 订货等与货币打交道的窗口行业实现智能化，物业管理正由劳动密集型转向科技型管理。物业管理经营创新1 前期介入经营理念当前期正在基建、招商时物业公司就应该介入，这样早期的问题能及时解决就是给以后物业管理少一些纠纷。2 规模经营理念通常，物业管理规模经营具体包括四个方面，即扩大经营规模、扩大管理类型、扩大管理地域范围，以上扩大提供的管理服务品种类型。3 多元化经营理念物业管理企业可结合自身实际逐步跨行业进行多元化经营，采取物业管理为主多种经营为辅的方针在本地区内开办的第三产业，这不仅方便了商户的工作与生活，还增加了本地区经济收入，弥补了物业管理费的不足。4

26、 “季度管理报告制”与“打分制”按季度分开各项管理服务内容费用及管理费标准进一步提高透明度，让业主与商户写打分表，这样可了解各环节不足之处，以便改进管理与服务。 物业管理手段创新、物业智能化管理1 实现物业自动化管理通过智能化系统对物业区域内关键设备、设施实行集中管理，对其运营状态实施远程监控，实现安全防范系统的自动化监控管理，如：排水设施、漏水、有害气体泄漏的自动报警管理以及物业设备智能化管理功能。2 实现对业主，商家智能化服务建立内部互联网络，实现水电气热等自动计量自动收费，还可在网上订货和物业费用查询、网上建议、网上投诉、报修等功能。3 专业连锁化管理物业管理公司可采用战略联盟共同作业，

27、寻求 绿化公司、 施工企业、铁路运输、劳务市场以及电信、邮政 等部门横向联营，实现一体化全方位服务。 物业区域综合经营服务项目随着西部大开发战略的不断深入，投资经营者将享受到越来越多的优惠政策。 公司全程打造物业素质，采用现代手段提高商业服务区的运营效率和经济价值，实行“分散经营、集中管理”的管理思路，实行一站式多功能配套服务，树立企业国际化品牌，推行CIS形象工程使业主和投资商获得双赢。、日常生活类型：1 衣着方面主要经营代 送衣、洗衣、烫衣、制衣、补衣服务；2 饮食方面主要经营送餐服务 3 居家方面房屋装修、房屋清扫、搬家；4 行车方面自行车、摩托车、轿车、货车、三轮车寄放清洗保养， 代订

28、车船机票；小家电和生活用品的维修。如：修钟表、配钥匙、修电饭煲、电热器等；5 文化开设图书室、电影院、录像室、音乐茶座、文化知识讲座；6 开设卫生所，提供注射、出诊、卫生消毒、 7 经济服务中介、房产出租、转租、出卖中介、房屋评估、公正；8 开设家政服务介绍所，其它中介服务，如请家教等9 提供人才输入、劳务介绍，提供商务信息，为投资商牵线搭桥；10 设立多家银行代客存储；工作作风： 精诚协作、踏踏实实、不折不扣、创新、奉献11 企业理念： 服务理念：“您的满意就是我们的满足”。 经营理念：打造大地集团酒店管理有限公司顶级物业 管理国际化品牌12 企业文化：a) 管理公司的每位员工都是公司的形象

29、大使；b) 崇高的人品、创新的意识溶入到公司每位员工的思想和行动中，是公司走向成功的前提。c) 公司人发扬团队协作精神，相信公司的未来会惠及社会和自己。d) 员工每一件工作都树立“零缺陷”理念。e) 对公司的自豪感要体现在每位员工的仪容仪表和言谈举止中。f) 追求和谐完美。 大地集团酒店管理有限公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来的运作机制，即保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握住方向，正确决策由能放手授权给 执行层区操作具体工作。在实际工作中执行层随时反映情况、汇报工作、捕捉信息、观察动向时刻把握现场管理。 大地集团房地产营销全案策划纲

30、要第一部分  前期发展策划纲要 步骤一：项目所在区域市场状况调查第一阶段：宏观环境分析一、 经济环境：1. 通常包括经济体制；2. 宏观经济增长方式；3. 产业结构的变化；4. 城市化的进程；5. 通货膨胀的状；6. 家庭收入及家庭支出的结构。二、 政策环境：1. 与地产开发有关的财政政策；2. 与地产开发有关的货币政策；3. 与地产开发有关的产业政策；4. 与地产开发有关的土地政策；5. 与地产开发有关的住房政策；6. 与地产开发有关的户籍政策。三、 行业环境四、 人口环境五、 文化环境六、 技术环境：1. 新技术条件下的需求变化；2. 新技术条件下的生产关系变化；3. 区域场所、

31、空间等概念的变化；4. 物业功能的变化；5. 项目街区的功能。Ø 商业功能；Ø 增值功能；Ø 投资功能；6. 项目运作过程中，资本的流动量；7. 项目的分析和评估手段；8. 投资价值与决策；9. 交易规则；10. 交易过程。第二阶段：项目所在地地产状况分析一、 城市地产市场发展描述；二、 市场现状剖析；三、 未来走势预测。第三阶段：项目所在地板块市场分析一、 板块总体规划二、 板块功能定位三、 板块开发动态对已建、在建和规划中的项目分析四、 板块物业价格水平分析步骤二：确定可类比项目，并对其进行调研第一阶段：确定可类比项目并作深

32、入的调查与分析；第二阶段：对可类比项目进行全面细致的分析对可类比项目自身特色，各类软、硬件指标进行对比。包括：售价、户型、配套、推广卖点、广告投放、销售业绩、销售户型的的统计。步骤三：项目的SWOT分析及总体策划思路拟订第一阶段：项目的SWOT分析从区位、时机、政策、经济环境、自身条件、外部可利用资源对项目进行分析。第二阶段：项目的总体策划思路拟订一、 战略部署：制订项目的战略目标及划分实施步骤；二、软件平台的构筑（营销大环境）；三  硬件功能的配置：包括自身项目的功能定位及项目的周边配套；步骤四：项目核心价值体系的建立一、挖掘项目先天的最大价值1. 市场时机；2. 自身条件；3. 区域价值。二、 赋予其最大化的后天价值步骤五：项目的目标客户群锁定与分析一、 哪些人是买家？（包括显性、隐性）二、 买家要买什麽样的物业？三、 买家为什麽要买这些物业？四、 谁参与了买家的购买行为？五、 买家以什麽样的方式投资物业？六、 买家什麽时间投资？七、 买家在哪里投资？除上述问题以外，还需要对买家的如下问题进行分析：一、 文化特征；二、 社会特征；三、 个人特