同种资产不同评估方法差异研究

1、南 京 审 计 大 学 金 审 学 院本科生毕业论文题目：同种资产不同评估方法下的结果差异研究 姓名： 高 君 学号： js1414108 二级学院： 管理学院 班级:2014级资产评估1班 专业： 资产评估 指导教师： 史婉玲 职称： 助教 二一八 年 五 月同种资产不同评估方法下的结果差异班级：14级资产评估1班 学号：Js1414108 姓名：高君【摘要】现阶段，无论是在国外还是国内，资产评估结果出现差异现象虽然倍受关注，但是并没有得出完善的解决方案，主要是其理论都尚未形成完善、系统、科学的体系。本文首先对资产评估和三种资产评估方法进行概述，简要介绍三种评估方法的概念及评估思路，接着对这

2、三种评估方法进行比较，评判出各自优缺点。着重研究成本法和市场法，引入国众联资产评估案例进行实例比较，从而就资产评估目标和相关理论系统得到相同资产不同评估方式的结果差异的结论。最后，从评估方法的选择及评估机构的完善这两点对今后的资产评估提出针对性建议并得出结论，为提升资产评估水平，让最终结果得到大众的认可，资产评估产业更符合标准，对资产评估结果差异进行深入分析具有实践价值。【关键词】资产评估；理论体系；收益法；成本法；市场法Result differences under the same asset valuation methodAbstract:At present, both in ab

3、road and domestic, asset appraisal results appear difference phenomenon while attention, but does not draw a perfect solution, mainly the theory has not been formed perfect, system, science system. This article first to the assets evaluation and three methods of assets evaluation are summarized, and

4、 a brief introduction to the concept of three kinds of evaluation methods and evaluation ideas, then carries on the comparison to the three evaluation methods, evaluation out their respective advantages and disadvantages. Focus on the cost method and market method, choose case example comparison, th

5、ereby the asset appraisal purpose and assets assessment theory system of the same assets under different evaluation methods of results different conclusions. Finally, from the selection of evaluation methods and the improvement of the appraisal institutions both to the asset evaluation of targeted a

6、dvice and concluded that to improve the quality of assets evaluation, make the assets evaluation results more convincing, the asset appraisal industry more standardized, the further study of the differences between the result of the asset appraisal is very meaningful.Key words:Asset appraisal Theory

7、 system Revenue method Cost method Market methodiv目 录摘 要iAbstractii引 言1一、相关理论概述及涉及方法比较1（一）资产评估概述1（二) 三种评估方法概述1（三) 三种评估方法比较2二、以国众联资产评估为例进行研究5（一）国众联资产评估案例介绍5（二）成本法评估过程及结果5（三）市场法评估过程及结果14（四）两种评估方法的结果差异研究21三、资产评估产生差异的原因和建议22（一）资产评估结果出现不同的原因22（二）减小评估结果差异的建议24结论25引言就当前状况而言,纵观国内外,资产评估结果差异现象虽然倍受关注,然而其理论都还没有

8、形成完善、系统、科学的体系。由于现在的资产评估行为主要依据某些评估理论而进行应用,在整个行业中还没有统一的理论基础,因此很难确定为一个完整的理论体系。现在资产评估造成的问题不断增加,一般是最终结果不同而造成的问题。原因就是市场经济的日渐完善,使得资产评估业务越来越多,评估的领域也逐渐增加。在此,我们讨论的就是造成资产评估结果差异的诱因,并且近年来我国是否能有效控制资产评估行业中评估结果差异的现象。由于资产评估的过程中人的主观意识占较高比重，因此评估结果会存在许多不确定性。此外,资产评估行为通常要参照许多法律法规,实际操作较为复杂,所以更容易使评估结果出现偏差,同时也对资产评估结果差异的研究工作

9、带来的更大的困难。现在对资产评估的结果差异的研究很少直接对影响因素进行定量分析,大多是介绍了资产评估结果差异产生的恶劣影响以及研究如何控制结果的差异。本文首先对三种评估方法进行理论分析，对定义、基本原理、适用范围和优缺点等方面进行比较，接着通过引入国众联资产评估案例来对成本法和市场法进行实例比较，以具体数据来对两种评估方法的结果差异进行研究分析，最后对不同资产评估方法产生的结果差异的原因提出问题，并且对这些问题提出合理性建议。一、相关理论概述及涉及方法比较（一）资产评估概述资产评估是对马上要开展的交易资产开展评价与估算的活动。交易双方需要了解各自可承担的成本的有关信息。在相对健全的市场中,市场

10、主要将价格当做信号,并非都需要评估。在不完全市场中,买方与卖方基本上无法从市场中得到交易的所有信息。资产与交易仅仅了解资产的以往价格,其中“资产专用性”与“交易低频”导致之前的相关资产交易无法定价。因此,买卖双方都需要一个中介来评估交易的参考价格,并采用双方都可以接受的方法，这是资产评估行业的主要原因。（二）三种评估方法概述市场法通过比较资产评估和最近出售的同类资产之间的异同来判断资产的价值,调整同类资产的市场价格。在我国,为了建立和完善社会主义市场经济体制,市场在资源配置中起着主导作用。它为市场方法寻找较大的应用空间。开始变成更加重要的资产评估方式。在公开市场上有相当多的可比资产,它们的交易

11、活动是市场法中资产评估的先决条件。市场法主要适用于生产要素的评价。同时,同一地区的资产或供应量和需求量都是相同的，以确保市场方法的可靠性和准确性。收益法通过评估资产的预期收益并将其转化为当前价值来评价实际价值。收益法是目前普遍使用的评价方式。通过收入与收入回报来评估目标的预期生产能力或盈利能力的技术手段,对评价对象的价值开展评估。收益法一般思考未来现金流量，其和资产过去与现在没有任何关系。它们能给持有者带来未来的收益,而未来的收益是资产价值的源泉。成本法是指首先估算被评估资产的重置成本,然后估算各种减损的因素已在这个行业的评价,并从重置成本中扣除成本,得到的资产被评估的综合评价方法。此方式法主

12、要思考资产过去而并非未来,资产未来可以得到的收益是自身价值的来源。所以,此方式的使用具有局限性。（三）三种评估方法比较表1.1 市场法、成本法、收益法的比较二、以国众联资产评估为例进行研究（1） 国众联资产评估案例介绍1、评估目标为委托人转让房地产提供参考凭证而评估房地产市场价值。2、评估对象本次估价对象为一处工业用地，总占地14312.45平方米，地上建有五栋工业厂房，建筑面积主要是一号楼2,356.17平方米、二号楼3,455.37平方米、三号楼1,413.6平方米、四号楼1,658.13平方米、五号楼2,343.68平方米，综合面积是11,226.95平方米，依照估价委托人解释和房地产权

13、证记录，地面建筑物建成时间大概是上世纪八十年代早期。3、评估范围估价对象范围某处工业用地及地上工业厂房共五栋房地产，包括11226.95平方米建筑物及14321.45平方米土地使用权的市场价值，未考虑他项权利及其他限制因素对房地产价值的影响。4、 评估基准日二零一七年三月十三日（2） 成本法评估过程及结果成本法是通过测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本，再计算出折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得出估价对象的价值或价格的方法。此次使用房地分估形式开展评估，此处：土地价值测算主要公式：土地价值=土地取得成本+土地取得税费+土地开发费+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润建筑物价

14、值计算主要公式：V=C×q其中：V-建筑物折旧后价值 C建筑物重置成本或重建成本 q建筑物成新率1、房地分估中土地价值计算（1）土地取得成本估价主体土地用途是工业性质，依照现实研究，和此部分用地区域、实物、权益等状况相似的交易情况很多，所以本次评估土地价值的取得形式主要是市场购买，使用市场比较法计算最终成本。选择与委估宗地类似的可比案例，与委估宗地进行比较，对交易情况进行修正、调节之后，得到修正与调节之后的比较价格，之后根据此价格开展平均处理，得出结果。 经过比较分析，取三个价格的平均数是委估宗地的最后价格，也就是：(920889972)÷3927元/依照上述计算，通过市场

15、购置形式得到土地，此时取得费用是927元/。（2）土地价值测算表2.2 土地价值计算表经过计算，房地分估中，使用成本法计算评估单价是1,230元/，面积是14,312.45，所以评估总值=1,230×14,312.45=17,604,314元（取整）。2、房地分估中建筑物价值计算（1）建筑物重置成本计算表2.3（2）成新率的计算 此次评估计算成新率使用下面两类方式。 年限法计算采用年限法主要是通过建筑物的尚可使用时间占综合使用时间的比值当做成新率。主要公式是：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+剩余使用年限）×100%楼房建设时间是1983年，到价值时点2017年

16、3月13日，总共使用33.72年，依照房屋建筑物参考寿命年限，钢筋混凝土结构的非生产用房耐用时间是60年，也就是楼的耐用年限计，还有26.28年；依照汕国用（2004）字第91300045号国有土地使用证记录，此楼所处土地剩余使用时间是39.7年，长于建筑物。所以，本次统计此楼成新率时，剩余使用时间是26.28年。也就是：成新率=26.28÷（33.72+26.28）100%=44% 查勘打分法计算综合成新率的明确使用年限法计算估价对象的理论成新率是44%，依照查勘打分法计算则是70%，上述结果出现明显的不同，经过实际检查且和估价委托人进行交流可知，产权人之前在上世纪九十年代对此楼进

17、行修缮，所以此次使用加权平均法明确最后的成新率。思考到实地查勘打分法符合估价主体真实成新率，最后明确上述方式的权重主要是40%、60%，也就是： 综合成新率=年限法成新率×40%+勘察打分成新率×60% =44%×40%+70%×60%=60% （3）房地分估中建筑物价值一号楼建筑物折旧后单价=建筑物重置成本单价×建筑物成新率 =1,530×60% =918（元/）一号楼建筑物总值=单价×建筑面积=918×2,356.17=2,162,964（元）因此可知：二号楼的建筑面积为3455.37平方米，折旧后单价890元

18、/平方米，总价值为3,075,279元；三号楼的建筑面积为1413.60平方米，折旧后单价890元/平方米，总价值为1,258,104元；四号楼的建筑面积为1658.13平方米，折旧后单价890元/平方米，总价值为1,475,736元；五号楼的建筑面积为2343.68平方米，折旧后单价890元/平方米，总价值为2,085,875元。因此，房地分估中建筑物价值为10,057,958元估价对象房地产价值=土地价值+建筑物价值 =17,604,314+10,057,958 =27,662,272（元）（3） 市场法评估过程及结果市场法是选择部分情况类似的可比案例，把其和估价对象开展对比，依照上述主体

19、结果差异对有关案例的成交价格进行修改，最终得出估价对象价值或价格。主要公式：比较价格=可比案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×交易方式修正系数×房地产状况调整系数1、选择案例此次估价，通过电话调查、实地考察、房地产线上信息等途径，根据估价对象所处区域与特征，选择用途、交易时间与形式、区位情况与实物情况相类似的三个真实案例。依照估价师筹集到的相关信息，把估价对象和可比案例的情况列表呈现：表2.52、因素修正计算表2.6 比较因素修正系数表3、评估对象价格的明确待估对象利用和三个可比实例的对比研究，得出比较价格结果差异较小，依照本地市场现实状况且根

20、据估价师经验，选择三方平均值当做此房地产平均价格，也就是：（2,561+2,655+2,789）÷3 = 2,668（元/）（取整到个位）使用比较法计算此工业用地和工业厂房总共五栋房产的评估价值是：2,668×11226.95=29,953,503（元）（4） 两种评估方法的结果差异研究1、 评估结果差异本报告对估价对象主要使用成本法与市场法两个方式，使用上述方式从多个角度计算最终的价值。此处主要使用成本法计算估价对象的市场价值为27,662,272元，采用市场法测算估价对象的市场价值为29,953,5032元。2、 差异产生的原因对同一案例分别采用了市场法和成本法进行评估

21、，得出的评估价值是不同的。本人研究得出，其原因在于：（1）评估方法本身的侧重点不同成本法评估结果是一种积算价格，是以开发房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，从成本的角度估算物业的价值；市场法评估结果是一种比较价格，估价对象区域内房地产挂牌案例较多，交易市场较发达，可操作性较强。运用比较法修正的估价结果与其实际房地产价格较为接近，代表市场对房地产的需求及其真实价值。（2）评估方法考虑的因素不同委估物业所处地区工业楼房大多数是自建，所以土地取得成本可以直接了解到，建筑费用一般都被公开，使用成本法对房地价值开展分估，其中土地取得成本为市场购置价，再加上地上建筑物的成本价值，较客观真实反映了该片区

22、工业物业的价值，其计算结果具有一定代表性。估物业所在片区工业用房市场发育比较充分和成熟，买卖交易市场化程度较高，采用成本法和市场法测算的结果均能反映客观的市场价格。市场法进行了位置、剩余使用年限、实物状况等情况修正，考虑因素较为全面。3、产生结果差异的处理方法两种方法的评估各有其弊端：在市场法中，不同时间段市场价格是不同的，会受客观因素影响，同时，由于评估任务的进行是人的主观决断，难免会不严谨。而成本法评估所参考的价格均来源于过去时点的价格，和市场的关联度较弱 ，结果难免有所偏差。综合以上考虑，再结合估价对象的法定用途及实际情况，我们确定估价结果时，成本法与比较法的权重各取0.5。估价对象评估

23、价值为28,807,887元，按建筑面积折合评估单价为2,566元/。三、资产评估结果产生差异的原因和建议（一）资产评估结果出现不同的原因1、基于评估目的产生的不同评估结果资产评估的基本目标确定了最终结果。此类评估特定目标不只影响具体结果，而且会直接或间接地影响着整个评估过程和运作要素，此外也会对评估对象的使用形式与状态进行限制，对资产评估市场情况产生宏观限制。一样的资产在多种评估目的下，和被不同目的宏观约束的使用与市场条件下也许会出现不同的结果与价值表现形式。评估方式是完成最终目的的方式。对于相应的经济活动,在相同市场环境中,同一资产的同一资产的评估价值应当是客观的。由于评估人员使用的方法不

24、同,评估的价值不会产生完全不同的结果。每个资产本身的评价方法的独立存在说明了评价方式之间的不同。不同方式从多个角度表现出资产价值。挑选评估方式本质上就是理性的研究、论证和资产价值比较资产的条件下或模拟条件下,由专业评审员的实际条件约束下,通过这个过程,我们可以充分判断支持的价值判断。评价方法的任何选择和应用都是简单地理解为评价公式或评价模型的使用,或评价结果的一致性。资产评估的交易假设决定了评价结果的一致性和收敛性。2、资产评估尚无严格的评估体系（1）我国评估管理制度的不完善资产评估是对被评估资产可能价格的评估和估计，这就要求资产评估机构时刻坚持着独立公正的原则。此类独立性原则提出评估组织与人

25、员对资产开展科学公正的评估,并保持其应有的独立性。评价人员素质因素的评价结果缺乏统一的行业标准评价和现行资产评估行为,独立性很容易受到外部因素的干扰,而主观意图对资产评估的影响是不够的。（2）评估人员素质的问题有些评估人员有时会在外界利诱或胁迫的情况下不遵守职业道德,破坏了独立性、客观性和公平性原则,在不同的方法下产生了不同的结果。此外,还缺乏统一的评估行为标准。虽然中国已经颁布了许多相关的法规和准则,20世纪90年代以来,资产评估业务活动和评估人员的道德操守无法从根本上得到规范，并且缺乏实际操作指导，以至于评价机构和人员在实际操作中没有客观的标准。（3）评估标准体系的问题评价方法是对从业人员

26、资产评估技术的评价。评估方法的不当运用会导致评价结果的不合理甚至错误。反之,科学的先进评价方法有利于提高评价结果的合理性。具体方法的选择是相对现实与关键的课题。基于理论角度进行分析,我们应该在相同市场环境中对相同资产开展评估,且在实际经济行为中开展评价,最后的评估值需要体现出收敛性。上述客观的评价价值与不同的评价方法并不完全不同。然而,由于各种评估方法的适用前提和局限性,资产价值可以从不同的角度来表述。当注册资产评估师工作时,他们的想法以及对方法的选择往往会受外部因素影响。而资产评估的观念与方式的确定与应用,最清楚的就是注册资产评估师。上述操作的重点是相应资产条件下客户资产的价值,由注册资产评

27、估师收集的参数和客户评估的资产约束,理性与专业的论证、比较与分析。并希望通过这一过程,给予专业人士足够的理由来说服和支持顾客的价值判断。（4）评估方法的问题由于评估人员使用的方法不同,评估的价值不会产生完全不同的结果。每个资产本身的评价方法的独立存在说明了评价方法间的不同。多种评价方式从多个角度体现出资产价值。挑选具体的评估方式根本上就是正确的研究、论证和资产价值比较资产的条件下或模拟条件下,由专业评审员的实际条件约束下,通过这个过程,我们可以充分判断支持的价值判断。评价方法的任何选择和应用都是简单地理解为评价公式或评价模型的使用,或评价结果的一致性。（二）减小评估结果差异的建议1、评估方法的

28、选择资产评估是一个极为复杂的过程。在资产评估过程中,选择合适的评估方法要根据评估对象的实际情况,为了在资产评估任务在具体操作过程中确保公平、公正、科学、高效地完成，我们必须利用各种方法,来完成科学有效的评价,获得科学的评估报告。在评估过程中,要结合各种因素,采取不同的方法来保证资产核算的准确性、评估性,在实际过程中,结合资产评估方法使用,是保护资产评估的有效科学方法。2、评估体系的完善以及严谨1989,美国制定法律,且在国内创建完善的资产评估管理系统。英国承诺对工业组织的建设和评价标准进行统一评估,并致力于将这些标准扩大到世界范围。在许多国家实行独立、客观、公正的占领原则,取得了良好的效果。在

29、欧洲、美国、澳大利亚等发达国家,评估行业是金融和金融咨询业的一个组成部分,并且已经得到了专业的发展。这些国家的评价理论是以新古典政治经济学和相关金融为基础的。近年来,国外资产评估界基于评估结果开展全面且宽泛的分析,评估偏差相关分析也逐渐形成了自己的特点。中国目前的资产评估体系还不完善,只有相应的基本准则，却没有更加详细的评估规范。因此,中国迫切需要建立一套资产评估行业相关的法律法规。资产评估法的出台,可以保障评估机构和资产评估师的合法权益,同时也可以依法解决不必要的评估纠纷。企业应重视加强内部审计人才队伍建设,才能真正落实内部审计制度,促进内部审计工作的不断发展,最终达到内部审计的目的。内部审计师要系统地学习内部审计的相关业务知识,充分了解和熟悉企业内部的相关制度和业务活动,并通过定期的培训、讲座等,及时更新知识体系,提高自己的专业素质。结论资产评估的结果是对被评估资产价值的专业职员的个人判断，其主要通过资产评估报告的方式提供给顾客。交易双方决定交易价格,并作出相关决定。上述判断基于评估者对资产与交易市场情况的充分认知，也是评估者对此类资产市场价格的估计。与西方国家进行比较,我国资产评估产业发展时间短暂。我国资产评估行业还在不断完善,作为一