物业工程管理技术

1、物业工程管理技术1. 设备设施管理制度一公共设施管理制度为使小区环境整洁， 实现物业管理使物业保值、 增值，延长房屋使 用期限的目的，不降低原房 屋设计时对房屋防风、防震、防雷暴等自 然灾害的能力，保证房屋的安全使用，制定本制度：1 房屋外观应完好、整洁，不妨碍市容和观瞻，不允许封闭的 阳台不得自行封闭。2 若改变房屋用途的，要报有关部门批准。3 室内装修时，楼房的承重结构（承重墙、柱、梁、板等）不 得随意凿打，更不能开洞或开门。4 楼房原设计的燃气、消防等设施、管道，不得私自改动。5 不得占用或损坏楼梯通道、屋面等公共场所，不得进行乱搭 建、乱张贴。6 房屋内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性

2、等物品，不得饲 养家禽。7 房屋自交付使用时起（以竣工验收日为准） ，根据有关规定， 凡因施工原因引起的质量问题 （不包括人为损坏），由发展商负责对 土木建筑保修一年，水电设施保修半年，管理处可代为业主进行联 系。8 由于属自然灾害，自然损耗，或业主使用不当所致的质量问 题需维修，不在保修范围内， 管理处将尽力为业主提供有偿服务。9 保修期之后的日常房屋维修，根据北京市的有关规定。业主 室内部分费用由业主负责，毗邻部分费用由相关业主分摊，公用部 分费用由管理处负责。10 房屋的公有部位凡属人为损坏的， 由损坏者负责修复， 并承 担有关费用。11 严禁高空抛垃圾、 杂物， 倾倒污水， 若导致楼下

3、人员受到伤 害的，追究肇事者的责任。12禁止将垃圾、布屑、 胶袋等杂物投入厕所或下水管， 如导致 堵塞、损坏，住户应负担修理费。13 定期对屋面的防水情况进行检查。14 定期对屋面、落水口、雨水管、天沟进行清理。15 加强屋面设施管理， 禁止上屋面， 非上人屋面上人检查口及 爬梯应设有标志，标明非工作人员禁止上屋面，禁止堆放杂物等。16 及时做好屋面维修，由专业维修施工队， 按经济有效的原则，对损坏部位进行维修二公共设备管理制度为了加强设备的管理， 保证设备正常运行，设备管理坚持 “安全第 一、规范操作、科学运行、保障及时、定期维护、注重节约”的原则。 根据有关规定，结合实际，特制定如下管理制

4、度：1 设备专人专管 , 设备操作人员由公司或工程部指定。 非公司指 定设备操作人不得操作设备。2 如非公司指定人员擅动设备导致损坏 , 由责任人照价赔偿， 并 承担相应责任。3 设备操作人员每天做好设备运行记录。4 设备操作人应按规定完成日常巡视、 检查、 保养、工作, 并做 好相关工作记录。5 设备如发生故障 , 操作人应及时进行维修并作好维修记录。6 如发生操作人不能维修的故障 , 操作人应及时请示上报 , 协助 做好恢复工作，以免延误生产。7 设备操作人应持证上岗，并经公司培训考核合格。 三设备分类规定根据设备的重要程度和对物业正常运行的影响， 对物业设备进行分 级管理，为配合管理需要

5、，将设备分为一级、二级、三级：一级设备：是指为保证物业正常运行、 提供基本工作、 生活保障的 核心设备，在物业设备管理中，处于最重要部位，如电梯、空调主机、 生活给水泵（冷热） 、消防泵、喷淋泵、火灾自动控制系统、高压柜、 变压器、锅炉、采暖循环泵 、热水循环泵、天然气调压站、纯净水系 统等。二级设备： 是指为保证物业正常运行、 与核心设备相配套的周边设 备，在物业设备管理中，处于重要部位，如低压配电柜、各种控制柜、 冷却塔、空调室 内机、水箱、可视监控对讲系统、门禁系统、远传三 表抄送系统、喷淋系统、排送风机等。三级设备：除 I 、II 级以外所有设备、防火卷闸门、潜排污水泵、 消火栓、警铃

6、、风阀、电表箱、消防灯等。四设备报废管理制度为确保物业设备的安全、 正常运行， 保证人员及财产安全， 对无法 保证正常运行，又无修复价值的设备应予报废 , 并制定以下制度：报废的标准：a、不能安全正常运行，存在事故隐患；b、修复成本 较高，使用价值不高；c、无修复价值的设备。1 设备报废应由工程部主管如实汇报设备运行使用情况，详细 说明报废的原因等，并向部门经理提出报废申请。2 部门经理在接到申请后，及时了解、检查设备运行管理等相 关情况，对运行管理人员进行核实，并做出是否报废及报废原因的 鉴定。3 得到报废许可后，应填写报废单，由部门经理签字后，经公 司总经理批准后实施。4 需报废设备在未获

7、报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标 识。5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所， 未撤离前应悬挂“报 废”标识。6 工程部应将批准的报废审批表报公司财务或其他主管部门2. 电器设备管理制度一高低压电房管理制度 为贯彻“安全用电”的方针，确保小区供电系统正常运行，特制 定本制度：1 负责供电运作和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员 必须熟悉电器设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。2 配电房建立 24 小时运行值班制度， 对配电装置及高压室进行 巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报管理处和园区主管。3 配电设备由专职人员管理和值班，配电设备的停送电由值班 电工操作，非值班电工禁止

8、操作，值班员必须做好值班记录，认真 执行交接班制度。4 供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路，在供电高 峰时，应按负荷的需求，有计划地切换变压器。5 停电时，应提前向用户发出通知，恢复送电时在确认供电线 路正常，电器设备完好后方可送电。6 配电房内设备及线路变改， 要经公司工程部同意， 重大变更， 要上报公司领导批准。7 配电房内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，注 意防止小动物进入，无关人员禁止进入，外来人员须经管理处办公 室及公司许可方可进入，并做好外来人员登记工作。8 加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、显示灯等设 备完好。9 市电停电时，值班人员应立即检查，同时与供

9、电部门取得联 系。10 运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若 不成功则不能再送，并报告工程班长查明原因，排除故障后才能送 电。11 系统和设备在运行或检修时，应挂上相应警示牌严防误操 作。12 保持配电室的清洁卫生和干燥。 二设备房值班制度 为了规范设备房的安全管理，特制定设备值班制度如下：1 值班人员要按部门规定的值班方式和时间表进行值班，如需 要改应由部门经理批准。2 值班人员严格执行各项规章制度，不迟到早退不擅自离岗， 在值班时间内应坚守工作岗位。 如需离开时要经主管部门领导批准， 同时应有代班人员替值班。3 值班人员应了解和熟悉系统设备情况，随时检查和处理异常 状态，发

10、现问题及时处理、记录，不得做与运行无关的事情。4 值班人员除维护设备、巡视设备和相关设备操作外不得随意 离开控制室。5 在值班时间内不准会客，非值班人员不得随意进出设备房， 如遇特殊情况须经领导同意，经批准进入人员一律登记备查，记录 其进入时间、姓名、单位。6 值班人员在班前和班中严禁饮酒。接班时提前到达工作岗位 做好准备工作，若接班员未按时接班，交班员应坚守岗位并向上级 汇报，以做好工作安排。7 交接班时尽量避免倒闸操作和许可工作，在交接过程中发生 事故或异常，原则上由交班人员负责处理，但接班人员应积极协助 处理，事故完毕或告一段落方可进行交接班。8 认真做好清洁工作，保持设备房的卫生整洁。

11、9 认真填写值班记录，做到交接两清并签字确认。 三水泵房设备管理制度 为了保证水泵房设备的正常使用，特制定以下管理制度。1 小区水泵房为小区主要设备房之一，应有专人负责。2 水泵房应保持清洁卫生，做到每日清扫，保持空气流通，禁 止吸烟。3 水泵房内设各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不 漏、不锈，做好维修和保养工作。4 水泵房的门、窗和各原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动物进入水泵房。5 每天应对水泵房进行巡逻， 检查水泵的运行情况， 有无异声、 异味，温升、电流变化、压力运行、检查供电设备和供电箱等是否 运行正常。泵房的排水系统应保证正常运行，保证水泵房的安全、 可靠。6 水泵房严禁非

12、工作人员随意进入，外人进入须持副经理级以 上人员批示方可进入。7 做好水泵房的日检、周检、季检和年检工作，并做好详细维 修记录。8 生活饮用水箱盖必须加锁、钥匙并由工程部保管。9 水箱内应保持清洁卫生，不得有杂物和悬浮物，并定期进行 清理、消毒，清洗人员必须是专业人员，持有健康证和专业证书。10水箱的透气管和泄水、 溢水管应加铁网， 避免小动物爬入水 箱内。水箱盖平时应盖好加锁，钥匙由专人负责保管。11 水箱内浮球应定期检查， 避免浮球失灵造成事故， 水箱无水 安全系统应给予试验调试，消毒柜应正常使用并定期检查和更换灯 管。12 生活水泵应每星期轮换一次、接触器主开关每月检查一次。13 起动后

13、检查压力是否达到设定压力，电流是否在常规状态， 泵体是否平稳运行，噪音是否过大，电机是否过热等现象。14 查看在压力达到设定压力时水泵工作数据是否正常。15 严禁在出水阀未开启时水泵长时间运行。16 泵房每周打扫一次、泵及管道每月稽查一次。 四二次供水水箱卫生管理制度 依据政府有关规定，制定水箱间卫生管理制度如下：1 从事供水、管水人员和饮用水箱清洗、消毒等卫生维护工作 人员都必须遵守本制度。2 管水员和从事水箱设施的清洗、消毒等卫生维护工作人员， 要按规定进行健康检查和卫生知识培训，持证上岗。3 二次供水箱、盖、门必须上锁，钥匙由专人负责保管，不得 随便打开，避免落入灰尘，掉进杂物，污染水质

14、。4 二次供水蓄水箱需定期清洗、消毒，并对水质进行检验，及 时发现和消除污染隐患，确保业主（居民）饮水卫生。5 专人负责巡视并做好检查。6 二次供水箱使用卫生合格许可证必须贴上墙以便检查，定期检查。7 水箱透气管和泄水、溢水管口应加盖铁筛网，避免小动物、 害虫爬入水箱内。8 严禁非工作人员进入，外人进入须持经理以上领导批示方可 进入。9 水箱内不得有漂浮物、并定期进行清洗、消毒10 做好二次供水水箱的日检、 周检、月检和年检工作， 并做好 详细的维修保养记录。五排水系统管理制度1 雨水管道、雨箅子、集水坑池等设施，应定期安排人员进行 检查及清掏。2 在每年的雨季前后，应着重对物业管理公司所管辖

15、范围内的 管网进行检查。3 在遇雨季或暴雨时，须着重巡视园区的排水情况，并视情况 及时处理，如遇无法处理的问题须及时上报相关领导；4 生活污水管道、污水井等排污设备须定期巡视，发现有堵塞 情况时，应立即着手进行清掏。5 园区化粪池、集水坑等设施应定期进行清掏，外单位承包的 项目在清掏作业时应做好监督工作，确保清掏的质量。6 园区空调冷凝水管道、 管口等和下水口在夏季使用期间 , 应经 常对其进行巡查，发现积水、堵塞等问题时应及时通知住户后组织 人员处理。7 对排水系统重点部位如屋面、集水坑、设备房等，应安排专 人负责并监督落实，确保重点部位的排水正常。六电梯管理制度 电梯机房管理制度1 电梯机

16、房应做到随时上锁， 门锁钥匙应由主管人员保管。2 机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何 季节机房内温度应保持在摄氏 5 度 40 度之间。3 机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物 品，不准堆放其他杂物。4 机房内消防器材应放在显着位置，并保证齐备良好，在 有效期内。5 电梯机房应每周打扫一次卫生。6 闲杂人员不准进入机房，若因工作需要确定进入时，须 经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房。7 未取得特种设备操作证人员，不得随意动用，操作 电梯设备。8 由专业人员依据安全操作规程规定，保持机房内设 备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正 常运行。9 电

17、梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告 示牌。电梯轿厢管理制度 为了规范电梯轿厢的管理， 保障电梯的正常运行， 特制 定如下制度：1 乘梯时，须等电梯开门到位后方可出入电梯。2 禁止站在电梯门中间或用手挡住电梯，等待其他人或装 卸货物。3 乘梯时，禁止靠住轿厢门，禁止在轿厢内打闹。4 禁止拍打、撞击、破坏电梯的操作按钮和设施。5 当乘梯被困时，切勿惊慌，不要自扒轿门或自行解救， 请按操纵盘左上角的黄色报警按钮，维修人员将及时到达，对 您实施解救。6 学龄前儿童及其他无民事行为能力的人搭乘电梯时，必 须有成人陪同。7 禁止在轿厢内随地吐痰，乱丢垃圾，如你需要装运货物， 请告知门口保安协助

18、您操纵电梯。8 禁止装运易燃易爆等危险物品，超大超长物品。9 当电梯载重超过额定载量时， 电梯蜂鸣器发出鸣响信号， 电梯不能自动关门，说明此时电梯超载，当超载物品去除后， 电梯恢复正常运行状态。七消防管理制度消防泵房管理制度 为了保证消防泵房的正常运行，特制订如下管理制度：1 每周检查一次，定期做好保养工作。2 各种消防开关和阀门应在自动运行状态。3 消防水箱应保持满水状态。4每个月对泵房各类阀门进行检修并进行加油和试验工 作；每个月应手动，自动启动消防主泵，并运行数分钟后停止。5 在运行前应手动盘动连轴器检查是否被卡住。6启动电机前应检查电机的绝缘电阻是否在 2MQ以上7 手动泄水，水力警铃

19、应正常报警，自动补水系统正常 启动补水定压。8 电柜内接线应每月检查，发现问题立即处理或上报。9 通知消控室启动主泵和停止，消控中心应能控制。10 做好检查保养记录。 消防风机房管理制度 为了保证消防风机房的正常运行，特制订如下制度：1 消防控制柜上各种指示灯应正常。2 柜内设备和电压应正常。3用摇表测量风机绝缘应在2MQ以上。4 手动启动风机，启动应无异响。5 通知消控中心启动和停止，应能正常启动停止。6 做好风机房卫生工作。7 每次运行应在 10分钟以上。8 每月启动风房设备一次。9 各种开关应在自动状态。10 做好检修记录工作。1.1 设施设备维护保养规定 为规范小区设施设备的维护保养，

20、特制订如下规定： 坚持经济、合理、安全、适用的原则， 在保证使用功能和正常运作的前提下， 注意节约维修材料。1.1.1 符合维修方案或设计图纸的要求，符合各项维修项目的标准，以为业 主提供方便为原则。1.1.2 工程部定期巡视检查房屋主体结构的使用。1.1.3 蓄水池、喷水设施应完好，无渗、滴水现象、内外爬梯无锈蚀现象， 各检查口有 盖且密封上锁。维护人员每月检查一次发现问题及时修 复，每年清洗一次蓄水池。1.1.4 设备维护保养是指对维持设备精度性能而进行的清扫、检查、润滑、 紧固及调整工作，设备维护保养工作的原则是以预防为主、维修与计 划检修为辅的原则，设备的维护保养是延长设备寿命，保证设

21、备正常 运转的重要手段。1.1.5 设备保养的主要内容是： “整齐、清洁、润滑、安全， ”即通常所说的 “四项要求”，包括：1.1.5.1 整齐：工具工件附件放置整齐， 安全防范装置齐全， 线路，管道 完整。1.1.5.2 清洁：设备内外清洁， 各滑动面，丝杆、光杆等处油污、 无碰伤， 各部位不漏油、漏气、漏水、漏电、房内垃圾清扫干净。1.1.5.3 润滑：按时加油、换油、油质符合要求，油壶、油枪等齐全。1.1.5.4 安全：实行遵守操作规程，防止事故隐患。1.1.6 设备保养实行三级保养制：1.1.6.1 日常保养：日常保养的内容是清洗清洁、 润滑和紧固易松动的螺 丝，检查部件完整，日常保养

22、的项目大多数在设备外部，由设 备班组负责。1.1.6.2 一级保养：以设备班为主， 维修工人配合指导。 一级保养的内容 包括：1) 根据设备使用情况，进行部分零件的拆卸、清洗、修复；2) 对设备的各个配件间隙进行适当的调整；3) 清除设备表面的黄袍及油污；4) 检查、调整润滑油路，适当加润滑油、润滑油脂；5) 清扫电器箱 、电动机。电器装置固定整齐，安全防护装置牢固。1.1.6.3 二级保养：以检修为主，工程维修人配合协助，半年保养一次。 二级保养的内容包括：1) 根据设备的使用情况，对设备进行部分解体检查，清洗。2) 对各主轴箱、变速转动箱、进行清洗并换油。3) 修复或更换易损件。4) 检查

23、电器箱，修整线路，清洗电动机。5) 检查调整修复精度，校正水平。1.1.7 设备的维修保养要求做到“三好四会” ，即管好、用好、修好设备， 会使用、会保养、会检查、会排除故障。供电设备的安全管理规范1) 安全操作注意事项 操作高压设备设施， 必须带绝缘手套、 着棉工作服、 使用绝缘操 作杆。 操作低压设备设施时， 必须穿绝缘鞋、 戴棉纱手套、 避免正向面 对操作设备。 严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：A. 有监护人；B. 工作场地空间足够，光线足够；C. 所用工具材料齐全(绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电 工胶布等)；D. 工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。

24、 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。 电流互感器不得开路、 电压互感器不得短路、 不得用摇表测量带 电体的绝缘电阻。 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。2) 供配电设备设施操作 配电变压器停电的操作要领：A. 拉开各低压出线开关；B. 拉开低压总开关；C. 拉开配电变压器高压侧开关。 自发电停电的操作要领：A. 拉开发电机配电柜总开关；B. 关掉发电机控制电源。 配电变压器送电的操作要领：A. 合上配电变压器高压侧开关；B. 合上低压总开关；C. 合上各低压出线开关。 自发电送电的操作要领：A. 合上发电机控制电源

25、；B. 合上发电机配电柜总开关。 在配电变压器上工作前，操作要领如下：A. 拉开高、低压两侧电源；B. 验电，确认无电；C. 两侧分别挂三相短路接地线；D. 高安全围栏，挂上“有人工作， 禁止合闸”标示于高、 低压开关 处。 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：A. 拉开开关、有明显的断开点；B. 验电，确认无电；C. 挂三相短路接地线；D. 设置绝缘隔板(与邻近带电体距离在 6cm以下者);E. 挂上“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；F. 站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。3) 异常情况的处置 触电急救：在物业管理公司的辖区内， 发现有人触电时， 当班电 工应保持清醒的头脑立即组织抢救

26、。抢救的方法是：A. 人体触电较重时会失去知觉， 往往不能自行脱离电源。 救护人员 应根据触电场合和触电电压的不同，采取适当的方法使触电者脱离 电源。低压触电时，应首先拉开电源开关，离开关太远的用绝缘的 杆棒把电线挑开，脱离电源要快，必须争分夺秒，触电时间越短救 活机率越高；若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫 使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。 但抛掷金属物时， 救护人员应注意自身的安全。B. 现场抢救。触电人员脱离电源后，应根据伤势情况作如下处理： 触电者尚未失去知觉时，应使其保持安静， 并立即请医生进行救护， 密切观察症状变化；若触电者失去知觉，但有呼吸心跳，应使其安

27、 静的仰卧，将衣服放松使其呼吸顺畅；若出现呼吸困难并有抽筋现 象，应进行人工呼吸并及时送医院诊治；若触电者呼吸和心跳都停 止时，注意不能视为死亡，应立即对其进行人工呼吸，直到触电者 呼吸正常或者医生赶到为止。 变配电室发生火灾时的处置： 当变配电室发生火灾时， 当班人员 应立即切断电源，使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打 火警电话 119 报警，注意讲清地点、失火对象，争取在最短的时间内 得到有效的扑救。 变配电室被水浸时的处理： 变配电室遭水浸时， 应根据进水的多 少进行处理，一般应先拉开电源开关，同时尽力阻止进水，当漏水堵 住后，立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除，绝

28、缘电 阻达到规定值时，可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运 行。4) 供电设备的档案管理：为掌握供电设备的过去，以便正确使用供电 设备，对供电设备应建立档案进行管理。一般住宅区或高层楼宇以每幢 楼为单位建立档案，其内容主要有：电气平面图、设备原理图、接线图 等图纸；使用电压、频率、功率、实测电流等有关数据； 运行记录、 维修记录、巡视记录及大修后的试验报告等各项记录，这些 资料由公司工程部供电设备管理员负责保管， 运行记录、巡视记录 由值班电工每周上报供电设备管理员一次， 维修记录 及大修后的 试 验报告则在设备修理、试验完成后由值班电工及时上报供电设备管理 员。将工作相关内容、资料进

29、行记录并整理归档。供配电设施设备维修保养操作规范1) 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及 部分外部附件、低压配电柜的维修保养由值班电工负责。2) 变压器维修保养 外委托维修保养：每年冬季供暖前委托供电公司对住宅小区内所 有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值 班电工负责监督进行，并将结果记录在供配电设备设施维修保养记 录表内。 外部维修保养： 每年的春季供暖后、 冬季供暖前对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：A. 测定变压器线圈的绝缘电阻， 如发现其电阻值比上次测定的数值 下降30%- 50%寸，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不 合格

30、则应全部换掉；换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘 电阻还低于120m则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；B. 清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；C. 拧紧变压器引出线的接头， 如发现接头烧伤或过热痕迹， 应进行 整修处理并重新接好；D. 变压器油位处于显示器下限时， 应补同型号绝缘油， 并清除油枕 阿中的水和污垢；E. 检查变压器的接地线是否良好， 地线是否被腐蚀， 腐蚀严重时应 更换地线。3）高压开关柜维修保养。每年冬季供暖前委托供电公司对小区内所有 高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由班长、主管负责监督进行并 记录在供配电设备设施维修保养记录表内。4）低压配电

31、柜维修保养：每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内的 所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘， 然后用干的干净抹布擦拭。 熔断器的维修保养：A. 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；B. 检查熔体与保险座是否接触良好， 接触部分是否有烧伤痕迹， 如 有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。 交流接触器维修保养：A. 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢；B. 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；C. 清除触头表面及四周的污物， 但不能修锉触头， 烧蚀严重不能正 常工作的触头应更换；D. 清洁铁芯表面的油污及脏物；E. 拧紧所有紧固件。 自耦减压启动器维修保养：A. 用

32、500V摇表测量绝缘电阻，应不低于Q ,否则应进行干燥处理；B. 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。 电容器维修保养：A. 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；B. 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；C. 检查接头处， 接地线是否有松脱或锈蚀， 如有则应进行除锈处理 并拧紧；D. 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相， 如是则更换电容。 热继电器维修保养：A. 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；B. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤， 如有则整修处 理，处理后达不到要求的应更换。 断路器（自动空气开关）维修保养

33、：A. 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ,否则应烘干处理；B. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒， 如果灭弧罩破裂，则应更换；C. 断路器（自动空气开关） 在闭合和断开过程中， 其可动部分与灭 弧室的零件应无卡住现象；D. 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；E. 各传动机构应注入润滑油；F. 检查主触头表面有小的金属颗粒时， 应将其清除， 但不能锉， 只 能轻轻擦拭；G. 检查手动（ 3 次）、电动（ 3 次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；H. 检查分离脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；I. 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；J. 检查接

34、地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。 二次回路维修保养：A. 号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管；B. 接头处是否松驰，如松驰则拧紧。 主回路维修保养：A. 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；B. 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；C. 母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。1.1.3 配电、照明设备、防雷与安全用电设施的维护1）配电盘每年夏季和冬季用电高峰前停电检修两次，具体要求如下： 要对配电柜 （盘）进行清扫， 使各部位清洁无尘。 摇测绝缘电阻 符合以下要求：A. 低压配电装置的母线绝缘电阻值不低于 100MQ。B. 开关、刀闸、接触器、互感器等电器的绝缘

35、电阻值不低于 10MQoC. 二次线路对地的绝缘电阻值不低于 2MQ。 检查低压控制电器的额定容量， 导线的截面、电器保护元件的整定值应与实际负荷相适应。保证元件齐无烧灼现象。 检查配电装置前、后设置的固定照明应完好， 操作维护通道畅通， 无堆积杂物，保持周围环境卫生。 对带负荷分开的低压刀闸， （无填充式熔断器）每半年应对触头 进行一次检查和紧固，刀口处涂少量凡士林油。 检查空气开关与交流接触器的动、 静触头压力应适中， 无严重烧 蚀。触头磨损达原厚度的五分之一或烧蚀严重时应更换，灭弧罩损坏 或丢失及时修复。 对低压电源自投系统及自备发电设备的配电装置，应做传动试 验，联锁装置应动作可靠，严

36、防反送电源事故发生。 检查铁壳开关刀处有无烧蚀， 机械闭锁是否可靠， 速断弹簧有无 锈蚀变形。在高峰负荷时异常天气或发生事故后应进行特殊检查：A. 处于高负荷时， 应检查电气设备是否过荷运行， 各连接处是否过热。B. 雨雷后应检查配电室是否漏雨、 是否进水， 电线、电缆沟内是否 有积水，瓷绝缘有无闪、放电现象。C. 设备发生事故后，应重点检查熔断器及各种保护设备的动作情 况，以及事故范围内的设备有无损坏或烧毁等情况。2）电动机和热继电气的维护：房屋设备中，如高压供水系统的水泵、 高层消防系统的消防泵、人防送风系统的风机等，都是以三相异步电动 机为动力（电梯设备除外） 。因此做好电动机的维护，是

37、保证以上设备 正常运行的关键。其维护要求： 设备的管理部门要有专业管理人员全面的管理。 制定运行管理规 定、守则、岗位责任制等一系列制度。每台设备规定专业维修人员负 责，严格按制度和维护规程进行严格管理。对于水泵、消防泵、风机 等设备的电动机维护周期和要求是：A. 供水系统的水泵， 工作频繁， 除平时巡视检修外， 每半年要对电动机进行一次小修，一年进行一次大修，有备用泵的系统，备用泵 要处于完好状态，定期交替运行，维护周期。B. 消防泵和风机属长期备用设备， 也要加强维护， 使设备始终处于 完好状态。对此应保证每年至少进行两次检修。检修期一般安排在 “五一”和“十一”前为宜。大修周期可适当延长

38、。C. 电动机的小修是指按时填充轴承润滑油、清除外部灰尘和油垢、 拧紧各部位螺丝(栓) 、紧固保护线及接线端、遥测定子绕组的绝缘 电阻等项目。同时，检查和清扫起动和控制设备。D. 电动机大修除小修的项目外， 还要解体检修， 清除电动机定子和 转子内的油垢、检查转子有无断排、检查和遥测定子绕组的绝缘、 清洗轴承检查并填弃润滑油脂等。电动组装完毕应刷防锈漆。 对电动的自动控制系统每年进行一次全面检修、 调整及试验。 尤 其对保护装置、起动装置及连锁装置要认真检修和调试。采用接地保 护的设备要遥测接地的电阻值。每次检修、小修、大修后将有关检测 记录整理存档，妥善保存。3) 热继电器的使用和维护：热继

39、电器是电动机的保护器件。造价低、 结构简单、接线方便、调整简便，使用于长期工作或间断工作的异步电 动机的超负荷保护，它能保证电动机的正常起动和运转，并能最大限度 的发挥电动机的过负载能力。 热继电器使用：由于热继电器能使用于长期或间断工作的一般交 流电动机的过载保护，带有断相保护装置的热继电器，并能在三相电 动机一相断线时起保护作用。具有自动及手复位两种功能。当调整为 自动复位时可在 5 分钟内复位，而调整为手动复位时，则在 2 分钟后 按动复位按钮使其复位。 热继电器的维护：由于热继电器能够对电动机及电器设备起到保 护作用，因此不能忽视对热继电器的维护。维护要点如下：A. 对于热继电器每年要

40、不少于两次检修。 应保证接线牢固， 接点清 洁无烧蚀 , 脱扣和复位机件灵活可靠，防尘盖齐全。B. 由于热继电器工作环境直接关系热元件的灵敏度， 因此在检修时 必须注意环境温度的变化。热继电器环境温度与保护设备环境温度 相差不超过1525度，若环境温度高于此温度又无法解决时可选择 大一号热元件，反之可适当选择小一号热元件。C. 检查与热继电器连接的导线截面应满足负荷要求，无发热现象。 因为由于导线产生额外的发热量影响热元件的正确动作，如有发热 现象应检查处理。D. 更新保护设备时要注意热继电器的配合情况， 要根据新设备调整 或选择合适的热继电器，使其发挥保护作用。E. 当更换新热继电器时， 要

41、尽量选择带断相保护新型产品， 安装后 要正确设定整定电源。4) 照明灯具的维护：对于住宅使用的照明灯具一般多采用悬吊式、吸 顶式、壁挂式和移动式等四种。随着建楼层高低以及装饰的需要，吸顶式和壁挂是较为普遍。 线路安装不论采取什么敷设方式均必须符合安装规范的要求， 维 修方便，确保业主用电安全。 管理单位建立健全维修管理制度和责任制， 各级人员必须严格执 行。 电气维修人员每年定期对管理的照明线路、楼内分电盘、闸具、 零线端子、熔丝等进行检查，发现异常及时处理。 电气维修人员应每年雨季前对所管楼的三相四线制供电线路的 进户线的接头进行认真检查，以防工作零线接触不良造成因负载不平 衡，电压增高而烧

42、毁家用电器的事故发生。 业主更换灯具或装饰房屋， 不得随意拆改线路。 如须更改电路必 须征求房管单位同意，并按专业安装规程施工。 业主更换照明灯具或添加电器时应考虑用电量是否允许， 同时考虑灯具的重量。 业主若发现线路或设备供电不正常时应及时断开电源， 同时通知房管部单位，由电气维修人员进行处理。5）防雷接地 检查避雷针、 避雷线， 避雷带及引下线有否锈蚀， 如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30%以上的必须更换。 用小锤轻敲引下线的导电接触部件， 检查接触是否良好， 焊点连 接有否脱焊，有问题要及时解决。 检查接地引线和接地装置是否正常， 接地螺母是否牢固可靠， 如 发现

43、问题要及时改正及紧固。 每年雨季来临前，用接地电阻仪测试避雷系统的接地电阻（RW10Q）。 避雷系统有锈蚀，刷银粉漆，每季度保养1 次。 导电接触部件，焊点，每季度保养 1 次。 接地电阻测试，每年保养 1 次。1.1.3.2 将工作相关内容、资料进行记录并整理归档。1.1.4 小区供电紧急情况处理预案1.1.4.1 对于突发性停电， 管理处应组织工程人员立即赶到现场， 同时将事故第一时间内告知相关部门负责领导。1.1.4.2 若为事故性停电， 应迅速组织人员排除故障， 恢复供电并向业主及时做好解释工作。1.1.4.3 若为市政紧急停电，应组织人员先行检查各相关机房及设备房的运行状态， 包括电

44、梯、 电梯机房、 锅炉房、水泵房、配电间等， 如遇电梯困人故障应第一时间通知电梯维修人员赶赴现场进 行抢救。1.1.4.4 组织人员分别到电梯机房、 锅炉房、水泵房、 配电间、 派接室等 将高、低压开关断开；1.1.4.5 协调相关电力调度机构、 电力管制部门、 电力控制中心对故障进 行故障分析及追查， 协助相关管理部门对故障部位进行维修直 至故障解决；1.1.4.6 待故障维修完毕后组织人员将高、低各部位开关按顺序送上；1.1.4.7 遇有威胁设备和人身安全的紧急停电， 应立即断开有关开关， 修 复后恢复电供应，事后要向业主做好解释工作。1.1.4.8 如遇触电事故， 应立即组织人员将事故点

45、的电源切断， 并第一时 间内联系医院或市抢救中心对事故人进行抢救， 确保事故人的 生命安全，尔后对事故现场进行故障检查，将故障及隐患部位 进行彻底整改；1.1.4.9 做好相关事故的故障原因、 处理人员、 相关部门等资料记录， 以 备有案可查。1.2 给排水系统管理操作规范2.2.1 给排水设备设施运行管理操作规范1）设备操作 启动水泵（潜水泵）前的检查。A. 检查水泵（潜水泵）进、出闸阀是否已打开，如未打开则拧开 闸阀。B. 排除水泵机组真空筒里的空气（若有） 。C. 检查电压表、信号灯指示情况。D. 手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。 启动水泵（潜水泵） 。A. 合上水泵（潜水泵）控制柜（

46、箱）电源开关，将转换开关置于 “手动”位置。B. 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。C. 如果一次不能启动成功，可以再试启动，每次应间隔3分钟。 如果三次都未能启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能 再启动。D. 启动成功后，让其运行5分钟。观察运行电流，听有无异常声 响，闻有无异常气味，检查排水是否正常。E. 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵） “停止”按钮，水泵（潜 水泵）停止。F. 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运 行。 停止水泵（潜水泵）A. 将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵（潜水泵）停止运行。B. 拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源

47、开关（如果需要） 。C. 关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要） 。D. 检查有无不正常情况，发现问题及时处理。2）运行管理 巡视监控A. 水泵房管理员应每两小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、 水池、水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、 雨水井。B. 巡视监控内容如下：a. 水泵房有无异常声响或大的振动；b. 电机、控制柜有无异常气味；c. 电机温变是否正常 （应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；d. 电压表、电流表指示是否正常， 控制柜上信号灯显示是否正 确，控制柜内各元器件是否工作正常；e. 机械水压表与PC上显示压力是否大致相符， 是否满足供水 压力要求；f. 水

48、池、水箱水位是否正常；g. 闸阀、法兰连结处是否漏水，水泵是否漏水成线；h. 主供水管上闸阀井盖、 井裙是否完好， 闸阀是否漏水， 标识是否清晰；i. 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；j. 临时接驳用水情况；k. 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。C. 水泵房管理员在巡视监控过程中发现给排设备设施有不正常情 况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地 汇报给工程部班长或主管，请求协助解决。 给排水设备设施异常情况的处理A. 主供水管爆裂的处置：a. 立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；b. 如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量 泄水，则应关停相应的水泵；

49、c. 立即通知客服部及工程部主管。 工程部主管联络供水公司进行抢修；客服部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；d. 在工程部班长或工程部主管的组织下， 尽快挖出所爆部位水 管；e. 供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压） ，看有无漏水或松动现象；f. 确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。B. 水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处 置。C. 水泵房发生水浸时的处理；a. 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；b. 堵住漏水源；c. 如果漏水较大，应立即通知主管，同时尽力阻滞进水；d. 堵住漏水后，应立即排水；e. 排

50、干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。 如用干的抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f. 确认湿水已消除、 各绝缘电阻符合要求后， 开机试运行； 如 无异常情况出现则可以投入正常运行。 交接班要求A. 接班人员应准时接班。B. 接班人员应认真听取交班人交代，并查看给排水设备设施运 行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在给排水设备设 施运行日记上签名。C. 有下列情况之一者不准交班：a. 上一班运行情况未交代清楚；b. 记录不规范、不完整、不清晰；c. 水泵房不干净；d. 接班人未到岗；e. 事故正在处理中或交班时发生故障， 此时应由交班人负责处 理，接班人协助进行。 水泵房

51、管理员应将给排水设备设施的运行数据及运行状况完 整、规范地记录在记录本上，于每月的规定时间前由班长将上一个月 的记录整理成册后工程部存档，保存期为二年。将工作相关内容、资料进行记录并整理归档。2.2.2 给排水设备设施维修保养操作规范目的：规范给排水设备设施保养工作 , 确保给排水设备设施各项 性能完好。2.2.2.2 适用范围：适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施 （含消防 供水机组）的维修保养。2.2.2.3 职责：1）工程部经理负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检 查该计划的执行情况。2）工程部主管负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划 并组织，监督该计划的实施。3）班长/

52、管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。4）客服部负责向有关用户通知停水的情况2.2.2.4 程序要点：1）给排水设备设施维修保养年度计划的制定 每年的冬季供暖之前，工程部主管组织班长 / 管理员一起研究， 制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。 制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：A. 给排水设备设施使用的频度；B. 给排水设备设施运行状况（故障隐患） ；C. 合理的时间（避开节假日，特殊活动日等） 。 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：A. 维修保养项目及内容；B. 备品，备件计划；C. 具体实施维修保养的时间；D. 预计费用。2）水泵房管理员对给排水设备

53、设施进行维修保养时，应按、给排水 设备设施维修保养年度计划、进行。小区内主供水管（ DN100 以上加压 管）爆裂，主供水管上闸阀拆换，以及控制柜内变频器，PC中央处理器的维修保养由外施工单位完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。3）水泵机组维修保养 水泵房管理员每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内所有水 泵机组进行一次清洁，保养。A. 电动机维修保养：a. 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在Q以上，否则应烘干处理或修复；b. 检查电动机轴承有无阻滞或异响 , 如有则应更换同型号规格轴承；c. 检查电动机风叶有无碰壳现象 , 如有则应修整处理；d. 清洁电动机外壳；e.检查电动机是否脱漆严重 , 如有脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。B. 水泵维修保养 :a. 检查水泵轴承是否灵活 , 如有阻滞现象 , 则应加注润滑油 ; 如 有异常摩擦声响 , 则应更换同型号规格轴承；b. 转动水泵轴 ,如果有卡住 , 碰撞现象 , 则应拆换同规格水泵叶 轮;如果轴键槽损坏严重 , 则应更换同规格水泵轴；c. 检查压盘根处是否漏水成线 , 如果则应加压盘根；d. 清洁水泵外表；e. 如水泵脱漆或锈蚀严重 ,则应彻底铲除脱落层油漆 , 重新刷 上油漆。f. 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏应更换。