物业管理之保洁

1、物业管理之保洁第一章 小区的环境卫生管理一、物业环境卫生管理的重要性物业环境卫生管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个卫生、健康、舒适、优美的工作和生活环境。良好的环境卫生不但可以保持 物业区域容貌的整洁和环境的优雅，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。同时，它也 是文明社区建设的一个重要方面， 是体现物业管理水平的重要标志， 是延长设备建筑物寿命的 主要手段，从而达到物业保值升值的目的。因此，物业管理公司必须重视环境卫生管理工作。 整洁的物业环境，需要有规范化的清扫保洁服务来保证。作为物业公司的保洁员，要坚持中海 物业“业主至上，服务第一”

2、的服务宗旨，强化服务意识，认真做好小区内保洁清扫工作。b5E2RGbCAP二、环境卫生管理的主要工作物业环境卫生管理的主要工作，是指物业管理公司为了创造整洁、卫生、优美、舒适的物业环 境所采取的行之有效的管理办法和手段。一般来说，物业环境卫生管理的主要工作包括以下几 方面：（一）制定完善的各项管理制度1、管理制度的制定原则（1）明确要求 专人负责各区域清扫保洁工作；专人负责处理生活垃圾，日产日清；定时收 集，定时清运；及时分类，定点倾倒；严格执法，直接监督；环境整洁、舒适、优美。（2） 规定标准“五不”“六净” “五无”标准一一即做到不见积水、不见积土、不见杂物、 不漏收堆、不见人畜粪，路面净

3、、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净和无裸露垃圾、无卫生死角、无明显积尘污渍、无蚊蝇孳生地、无脏乱差。（3）计划安排 制定清扫保洁工作每日、每周、每月、每季和每年的计划。（4）定期检查 物业管理公司将每日、每周、每月、每季和每年清扫保洁工作的具体内容， 用记录报表的形式固定下来，以便布置工作，安排进度，定期检查（自查、互查、抽查等）。2、管理制度的基本内容管理制度是环境卫生保洁工作得以顺利进行的根本保证，物业管理公司应建立完善保洁岗位责 任制、保洁岗位操作规程、劳动纪律及安全操作规定等。（二）制定环境卫生保洁工作计划1、环境卫生保洁工作基本要求：“五定”，即“定人、定地点、定时间

4、、定任务、定质量”。物业管理公司根据所管物业的特 点和实际情况制定出相应的清扫保洁具体要求和工作程序。对卫生保洁范围内的任何地方都设置专人负责清扫保洁工作，并明确其清扫保洁的具体内容、任务、时间、频度和质量要求，便于监督和检查。2、环境卫生保洁范围物业环境卫生保洁工作是环境卫生管理中最经常性的基础工作， 是保洁员每日的主要工作 洁范围大致可分为三个方面：（1）楼宇内的公共部位 楼宇内的公共部位是指楼宇内从底楼（含地下室）到顶楼天台的所有公共部位，包括大堂、电 梯间、楼梯、公共通道、楼宇公共门窗、公用卫生间、公共设施、设备表面、天台及楼宇公共 内外墙等的清洁。高层楼宇内的公共部位：首层大堂及大堂

5、附属装饰物、灯具及信报箱，标准层地面、墙面 及附属物（如消火栓、防火门、开关盒、楼层标示牌、排风口、公共玻璃窗等），天台地面、 女儿墙面及其附属建筑物，地下室公共区域地面及公共设施、设备表面（室内设备除外）。多层楼宇内的公共部位：各单元进户门表面，楼道通道地面、墙面、扶手表面及楼道内公 共附属物（如消火栓、管道，开关盒、公共玻璃窗等）。有地下室的按高层楼宇地下室标准清 洁。（2）外围区域内的公共场地 主要指物业辖区内的道路、绿化地带、公共停车场、室外公共娱乐与休息场所等的清洁。（3） 物业环境配套设施表面的清洁卫生 包括小区内果皮箱、雨污水井、雨篦、建筑小品、指示牌、路灯杆、围栏等。（ 4）生

6、活垃圾的收集与清运3、物业环境卫生保洁工作操作计划，按时间、频度不同，可分为每日、每周、每月的保洁工 作计划。下面以小区管理（含高层楼宇）为例，介绍其卫生保洁工作计划。（1）每日卫生保洁操作计划 每日卫生保洁的项目主要有：物业区域的外围路面、绿化带内、停车场、垃圾桶桶身擦抹、各 楼层公共通道、楼梯及扶手、生活垃圾收集清运、电梯间、男女卫生间等。（2）每周卫生保洁操作计划 每周卫生保洁的项目主要有：楼宇天台清洗、各层公共通道地面清洗、墙面除尘、公共部位门 窗、风口百叶、不锈钢上油保养、地毯清洗、外围公共设施及地面大清理、消杀蚊蝇等。（3）每月卫生保洁操作计划 每月卫生保洁的项目主要有：楼宇公共部

7、位的天花板、顶棚灯饰、路灯灯罩、地下室管线、大 堂地面月（季）打蜡、水池清洗等。（4）商厦环境卫生保洁服务作业计划 在物业环境管理中，大型高档商厦环境卫生管理最为复杂和繁琐，并且要求较高。因此，科学 而周密的作业计划，能使管理和操作更加高效。（三）搞好物业区域的日常卫生保洁工作 日常卫生保洁工作是物业卫生管理的重要任务， 主要包括：辖区内的所有公共场地的清洁， 区内楼宇、住宅从顶楼到地下室公共区域的清洁，生活垃圾的收集和协助清运等，纠正随有乱 扔垃圾及乱涂、乱画等不良行为，搞好物业环境的清洁，净化环境。详细内容见本章第三节。（四）搞好卫生设施管理工作同时物业公司要搞好物业卫生保洁工作， 必须备

8、有相应的保洁设备、药剂及必要的环卫设备， 还应该做好这些卫生设施的保养和维修工作。1、清洁用车辆保洁用车辆主要包括清扫车、洒水车、垃圾收集车等。2、清洁机械设备 包括升降工作平台、长梯、抛光机、吸水机、洗地机、吸尘器、伸缩杆、榨水车、地毯清洗机 等。3、清洁工具及用品 主要包括涂水器、玻璃水刮、铲刀、清洁抹布、地拖、扫把、工作警示牌、水桶、起蜡及抛光 垫、垃圾袋、刷子等。4、清洁药剂 主要包括去污粉、地毯清洁剂、万能清洁剂、起渍水、玻璃清洁剂、洁厕剂、空气清新剂、不 锈钢清洁剂、不锈钢油、面蜡、牵尘油、洁具消毒水、杀菌消毒剂、酸性洗剂等。5、小区内必要的环卫设施 如果皮箱、垃圾桶、垃圾周转站等

9、。清洁工具及药剂介绍详见本教材第三部分。（五）定期的培训工作 定期对保洁员进行各项业务知识及技能的培训。 只有不懈的开展培训工作， 不断的提高保洁员 的思想素质和业务技能，才能提高小区清洁服务的质量和标准，确保辖区内的优美、清洁。（六）做好清洁检查工作每天由清洁绿化主管及保洁班长对辖区内保洁效果进行巡视检及督导，并做好检查记录。（七）做好环境卫生宣传工作，提高居民环保意识 环境卫生保洁工作，一要经常，二要保持。因此，物业公司在做好卫生保洁工作的同时，还要 做好爱护环境的宣传教育工作， 提高人们的爱护环境意识， 纠正不良卫生习惯， 使业主（住户） 自觉地参与物业环境管理工作， 在双方共同的努力下

10、， 创造出优美洁净的物业环境。 p1EanqFDPw三、物业卫生保洁的日常操作大堂、门厅的清洁1、范围住宅、公寓楼、大厦大堂及门厅的清洁，包括地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、信报箱、电 梯、果皮箱、消防设施、风口、灯具、装饰柱、不锈钢宣传栏等。2、作业程序（1） 每天上午和下午各一次，重点清理大堂，每小时巡视 保洁一次，重点清理地面和电梯轿厢内的垃圾杂物及清理烟灰碟、擦抹保洁桶。（2） 用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除掉 污渍和香口胶。（3） 大面积的大理石地面先扫后拖，待水份彻底干净之后， 再用吸尘抛光机按顺序吸尘抛光。（ 4） 清倒垃圾桶及果皮箱，擦拭桶盖、桶身，冼净后放回原处

11、。（5）利用尘推拖掉大堂地面尘土和污迹。（6）清扫电梯轿厢后，用湿拖把或抹布清洁轿厢地面。（7）用无毛毛巾和不锈钢清洁剂轻抹大堂内及电梯轿厢内各种不锈钢制品。（8）用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、消防栓箱、指示 牌、信报箱、内墙面及墙面开关、对讲等公共设施。擦抹后再用干净毛巾擦掉水迹。（9）先用湿拖布拖两遍出入口处台阶，再将干净的湿拖布 用力拧干后再拖一次。（10）大堂玻璃门及转门每天清刮及擦拭一遍，并全天保洁 擦抹手印、污迹；大堂玻璃幕墙每周用 玻璃清洁剂全面清刮保洁一次。（11）出入口台阶每周用洗洁精清洗一至二次。（12）每月擦抹天花灯饰、风口、烟感器、消防指示灯两次以上。（13）高层柱宅

12、首层大堂的大理石地面每两月至少上蜡保养 一次，每月根据蜡层的磨损程度局部补蜡 1-2 次，并定期抛光，以确保大堂大理石地面的整洁 光亮，得到有效保护。大厦大理石地面每月要洗地打蜡一次，且每周抛光一次。地砖地面和水 磨石地面，每月至少用去污粉、长柄手刷彻底刷洗一次。3、标准（1）地面无烟头、纸屑、杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽；（2）公共设施、设备表面用纸巾擦拭，不被明显污染；（3）不锈钢表面光亮、无污迹；（4）玻璃门表面无水印、手印、污迹；（5）目视天花、风口无污迹、灰尘。4、注意事项（1）擦拭电器开关、灯具要用干毛巾，以防触电。（2）大理石打蜡抛光由班长组织会操作员工统一进行作业。（3

13、）拖地时不要弄湿电梯门，以免潮湿生锈。（4）遇雨雪天气，应加铺临时性的防滑脚垫，根据不同的材质采取不同的清洗方法。（ 5）注意不要碰撞、碰倒大堂内的各种摆设。（二）楼层通道地面的清洁1、范围住宅、大厦所有楼层通道地面（多层建筑指楼梯梯面），包括大理石地面、水磨石地面、磁砖 地面等。2、作业程序（1） 每天上午用扫把对各楼层通道地面清扫一次。（2） 每天用地拖拖拭一遍，并全天巡回推尘保洁地面。（3） 每周抹净墙角及踢脚线二至三次。（ 4） 每周用长柄手刷和去污粉对污迹较严重的通道地面彻 底洗刷一次，然后用拧干的毛巾抹净地面及墙根部分。（5） 每月用清洁剂彻底清洗地面一次并抹净墙根及踢脚 线。对大

14、理石通道地面每季度洗地打蜡一次，日常注意推尘保洁。3、标准 目视地面干净、无杂物、无污渍，大理石地面有光泽；4、注意事项 清洗通道时，防止水流入电梯门和住户门内。楼梯的清洁1、范围 大厦及高层楼宇内消防楼梯、后楼梯。2、作业程序（1）先用扫把从顶层至底层清扫楼道梯级，自上而下，从台阶的两边扫至中央或一侧，再扫 到下一阶，收集杂物。再用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，注意不让边侧留下水迹。并用干毛 巾轻抹污染的墙根部分。（2）用湿抹布自下而上擦拭楼梯扶手及栏杆。（3）后楼梯放置垃圾桶的地面用清洁剂刷洗干净。（ 4）楼梯消防栓清洁： 先用掸子或扫把清除表面灰尘和蛛网， 再用湿抹布擦抹消防栓和玻璃 表面

15、，最后用干布抹去水印。（ 5）墙面清洁： 先用掸子或干净扫把清除墙上的灰尘及蛛网，如墙上有残纸时，用湿抹布抹 湿残纸，慢慢用刮刀刮去。（ 6）防烟门的清洁：用湿抹布从上往下擦抹门表面， 然后用干净毛巾擦去水印及玻璃上灰尘。（7）楼梯每天清扫一次，扶手擦拭一遍；每月彻底清洗地面一次。3、标准（ 1）保持楼梯清洁，目视地面无烟头、纸屑、广告纸、污迹。（2）墙面无积尘、无蛛网、无污迹。4、注意事项（1）清扫楼梯一般是从上到下倒退着作业，要注意安全。不能让垃圾、尘土从楼梯边掉落下 去。（2）要事先了解扶手、栏杆及一些设施所用的材质，然后选择相适应的清洁剂进行清洁。(四)墙面的清洁1、瓷砖、大理石墙面的

16、清洁(1) 范围大厦、住宅所有贴瓷砖的内墙面、大理石墙面。(2) 作业程序 日常的清洁主要是掸去表面浮尘和蛛网。 定期的清洁是用清洁剂清洗墙面。 装好两桶水，其中一桶放入适量的洗洁精或全能清洁 剂(切勿使用对大理石有腐蚀的药水)。 用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍。 把毛巾浸入放有洗洁精或清洁剂的盆内，拿起后用中 等力度拧干，沿着墙壁从上往下来回擦抹。有污迹的地方，可用短柄刷刷洗。 用另一条毛巾浸透清水后，用中等力度拧干，彻底清 抹一遍。 换清水后，将毛巾浸透，用力拧干，再清抹一遍。用干拖把拖净地面水迹。墙面清抹每周一次，墙面清洗每月至少一次。(11)瓷砖外墙面每四年应清洗一次，马赛克墙面

17、每六年清洗一次。(3) 标准 目视墙面干净、有光泽、无污迹；清洗后，用纸巾擦墙面50cm，纸巾无明显污染。( 4)注意事项 外墙面的高空清洁作业，由外包专业清洁公司负责； 用铲刀刮除墙面污渍时，注意不要刮伤墙面。2、油漆、涂料墙面的清洁( 1)范围大厦、住宅消防楼梯、走道等处的油漆或涂料墙面及天棚顶面。从清洁角度可分为一定耐水性 和不具耐水性两类。( 2)作业程序 关闭局部要清洁处的门窗，在地面上淋些水。 用鸡毛掸或干净扫把轻轻拂去墙面及天棚上的灰尘。 用干毛巾清擦墙面的污迹，擦不掉的污迹用细砂纸轻轻擦掉，但应掌握技巧，否则会留下擦痕； 对一定耐水能力的油漆、 涂料墙面的轻度局部污迹， 可用湿

18、抹布蘸少量中性清洁剂擦除，再用清水沾湿抹布擦净即可。 用铲刀铲掉墙面上粘附的泥沙、痰迹。 扫净地面灰尘、杂物，再用拖把拖净地面。 上述工作每月至少做一次。（3）标准 目视墙面洁净，无污迹、无粘附物及灰尘。（4） 注意事项 作业时，注意戴好工作帽、口罩和防护眼镜等，扎紧工作服的领口、袖口。（五）大理石的保养1、范围大厦、住宅大堂及各楼层公共区域大理石地面、墙面。2、操作规程（1）大堂地面打蜡应 1-2 个月洗地、打蜡保养一次；各楼层大理石地面至少每季度打蜡一次 大理石地面上蜡，参照本教材第三部分第一章，地面打蜡操作。（2）大理石墙面上蜡 用铲刀及起渍水清除墙面上的旧蜡及杂物。 用稀释的全能清洁剂

19、从上到下清洗墙面。 用无毛的干抹布抹干墙面上水珠，待墙面自然风干。 将少许固体蜡涂于清洁布上，轻微用力涂抹在墙面上。 用另一条清洁布用力地擦拭，达到抛光的效果。 大理石墙面上蜡每 6 个月做一次。3、标准（ 1）目视地面和墙面无灰尘，可映出物体轮廓；（2）用干净的纸巾擦拭50cm,纸巾无明显污染。4、注意事项（ 1）在操作机械时，按操作规程操作，防止损坏。（洗地打蜡机操作规程见第三部分，第二章）（ 2）上蜡时一定要均匀，层与层之间要有一定的间隔时间。（ 3）时间安排尽量在深夜进行为宜，以免影响业主出入。（ 4）打蜡前，在适宜地方（如一楼电梯厅或打蜡层电梯厅）放置告示牌。（六）天棚的清洁天棚又称

20、顶棚， 天花板，楼宇内公共区域的天棚较简单， 多为平面且变化不大。 天棚为仰平面， 位置较高，故集尘、污染相对较少，因此，清洁难度不大。天棚的清洁主要是定期掸除灰尘和 清除蛛网。在清洁作业时应注意安全，并注意不得损坏照明灯饰等。七）不锈钢的清洁保养1、范围 大厦、小区内公共区域护栏、扶手、标牌、信报箱、电梯轿厢、不锈钢垃圾桶、不锈钢雕塑、 宣传栏等。2、作业程序（1）首先用兑有中性清洁剂或不锈钢清洁剂的溶液抹在不锈钢表面，去除不锈钢表面的灰尘 及污渍。（2）用无绒毛巾彻底抹净不锈钢表面上的水珠。（3）置少许不锈钢油于无绒毛巾或海棉上（也可喷在不锈钢表面），对不锈钢表面由上而下 进行擦抹。擦抹过

21、程中不要中途停顿，以免留下印迹。不锈钢油以20 分钟、30 分钟、 40分钟三次进行保养后，用纯棉干布进行抛光。（4）表面面积大的不锈钢物件，可用手动喷雾枪将不锈钢油或不锈钢光亮剂喷于其表面，然 后用无绒干毛巾擦抹至光亮。镜面不锈钢表面用玻璃刮刮除表面水珠。3、标准（1）亚光不锈钢表面无污迹、油渍、无灰尘， 0.5m 内可映出人影。（2）镜面不锈钢表面光亮，两米之内能清晰映出人物影像。4、注意事项（ 1）上不锈钢油时不宜太多， 尤其在电梯轿厢内操作时， 防止沾污他人衣物以及淋到地面上， 造成污染。（2）在清洁电梯外厅门内外时，应注意厅门的开关，防止造成意外。（3）在清洁时不应使用硬性物体，要使

22、用干净的干毛巾，防止损坏或砂粒划伤不锈钢表面。（八） 玻璃门、窗、幕墙的清洁1、范围 大厦、小区楼宇内公共玻璃门、窗、玻璃幕墙、门厅镜面装饰柱，各种玻璃护栏、镜面等。2、清洁工具及清洁剂的选择（1）工具的选择：玻璃刮、涂水器、玻璃铲刀、刀片、伸缩杆、海棉块、除尘刷、抹布等。 （2）清洁剂的选择：通常使用的是玻璃清洁剂和水的温和溶液，有去污、增亮效果。酒精对 清除积垢也是较为有效的，适用于较冷的气候条件时玻璃窗上的污垢处理。3、作业程序（ 1） 玻璃窗顶部的清洁， 可使用伸缩杆和涂水器先弄湿顶部， 而后采用海棉块清除顶部污渍。 （2）大玻璃窗高处玻璃的清洁，使用伸缩杆和玻璃刮可以完成。（3）清洁

23、肩部以下的可以直接使用玻璃刮；角落清洁时，使玻璃刮形成一个角度后沿直线向 下拉。（4）用刀片刮掉玻璃上的污迹，注意刀片使用方法，不要划坏玻璃。（5）按玻璃清洁剂与清水 1：5 的比例兑好玻璃清洁溶液。 将稀释的玻璃清洁剂溶液用涂抹器 均匀地涂在玻璃表面上，污迹较重的地方重点抹，以彻底清除表面污渍。（ 6）将玻璃刮与伸缩杆连接好， 玻璃刮放置于玻璃的最上方， 握紧伸缩杆自上而下一次完成， 避免重复第二次。当玻璃位置和地面较接近时，可以把玻璃刮做横向移动。（7）每刮完一次应将玻璃刮用抹布擦干净，以防止打滑。（8）使用玻璃刮时要轻轻用力，工作时令玻璃刮形成一个角度，使水往下趟，并注意及时除 去刮把上

24、的多余水分。（9）注意清抹玻璃四周及窗框、窗槽内水珠、泥渍，不留污痕；金属框架应特殊处理，以免 生锈。木质框清洗时还应注意避免使用过多的水或清洁剂以免日久腐烂。（10）玻璃擦完后，用地拖拖净地面上的污水。3、标准 干净明亮，无污迹，水迹；清洁后用纸巾擦拭 50cm 无灰尘。4、注意事项（1） 作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。（2） 刮玻璃时向下的速度不要太快。（3） 凡使用玻璃清洁剂或人工配比的清洁剂，都应首先阅 其说明书后再进行清洁工作。（九）电梯的清洁1、范围大厦、小区楼宇内的电梯。2、作业程序（1）电梯清洁前，使电梯停止运行，每次只能停一部；将“正在工作”告示牌放在电梯门前；

25、（2）用半潮的无毛抹布将电梯门、扶栏及四壁护板上的尘土污迹擦拭干净。（3）用相应的各类清洁剂按顺序清洁玻璃镜面、护板、不锈钢或金属门等，再用干布擦净。（4）擦抹电梯内显示器、按键板，并按规定消毒。（5）用吸尘机吸边角位、轿厢内地毯和门轨槽内砂尘；（6）用潮湿抹布抹干净地面、边角线及门轨的灰尘；（7）若为大理石地面，待地面干后，装上地脚保护板进行打蜡抛光；（8）工作完成后，取出保护板，恢复电梯正常运行。3、标准 地面干净，无杂物；地面大理石喷磨均匀，抛光的光亮度要高；轿厢四壁无污迹、无灰尘。（十）室内公共区域设施的清洁1、范围大厦、小区楼宇内公共区域照明灯具、采暖设备、消防设备、装饰物（画）、标志牌、开关按 扭等，一般只做外表面的清洁。2、作业程序（1）照明灯具的清洁 照明灯具的清洁包括门厅灯、走廊灯、卫生间灯饰及相应开关的清洁。 清洁方法：在清洁墙面和天棚时，用抹布配合稀释的全能清洁剂擦拭干净。清洁时应注意 安全，断电后再擦拭。 如果需拿下灯罩清洁内部时，应在物业公司维修班的配合下，关闭电源，一手托起灯罩， 一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩后用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干 抹布抹干水分。 如果是清洁高空的灯具，要求两人作业，先架好梯子，一人站在梯上作业，另一人负责扶 梯子。作业过程中要注意安全