物业管理专业技术人员及操作人员的培训

1、专业技术人员及操作人员的培训物业管理企业各类技术人员及实际操作人员是整个物业管理工作的具体承担者， 是物业 管理工作的第一线人员。 对这一层次的人员进行系统培训， 是保证物业管理有效性的重要一 环。对这一层次人员的培训应着眼于提高他们的整体素质， 即从专业知识、 业务技能和工作 态度三方面进行培训。下面，我们按工作性质分类讲述具体的培训内容。 第一节建筑管理人员培训内容 建筑管理是物业管理的基础工作，包括各种用途房屋的查勘鉴定、保养、维修。 物业管理公司一般都拥有自己的维修和养护施工队伍，其具体工作如下： 一、房屋的查勘鉴定为了掌握房屋的使用情况和完损状况， 根据房屋的用途和完好情况进行管理，

2、 在确保住 户居住安全的基础上， 尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命， 物业管理 公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。对房屋进行查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作， 通过对房屋的查勘鉴定为房屋维 修提供依据。 房屋查勘鉴定是指物业管理公司按照有关法规规定， 对房屋的结构、 装修和设 备进行检查、测试、 验算并评定其完损等级的活动。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季 节性查勘鉴定和工程查勘鉴定等。二、房屋的保养（一） 房屋的巡检要对房屋进行保养， 首先就要对房屋进行日常巡检。 根据房屋查勘鉴定的结论， 对房屋 进行维修， 其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能，

3、 所以物业管理公司的房屋维修 和养护工作的起点是巡检。物业管理公司所管辖区域的房屋与设施的巡检可以分为经常性巡检与定期巡检两种。 经 常性巡检又分为日巡检与周巡检。日巡检是由物业管理人员按所负责的区域每日进行巡检。 对房屋与公用设施进行日巡检的内容主要包括： 房屋是否出现破损、 有无临时乱拉乱接电线 现象、 室内外上下水管有无渗漏、各种道路有无损坏、楼梯与道路照明设施是否完好等，并 按要求做好巡检记录， 以此作为对员工进行考核的依据。 周巡检是由物业管理公司经理组织 的由相关工作人员参加的每周进行的巡检。 周巡检是对整个物业管理区域的房屋与公用设施 进行抽检， 检查内容同日巡检的内容基本相同，

4、 应按要求做好记录。 定期巡检是按房屋与设 施耐用时限及维修周期定期进行的巡检， 参与定期巡检的人员类似于周巡检， 巡检中也要做 好巡检记录。在巡检中， 若发现房屋和公用设施有损坏现象， 应及时填写“维修登记表” 与“派工单”， 由维修人员对损坏部位及时予以修复，然后对维修项目进行验收。（二） 房屋的养护1房屋养护的原则和内容房屋养护的原则是： 因地制宜， 合理维修； 对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标 准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合 理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。房屋养护的内容， 包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养

5、护两个方面。 房屋的日常 养护主要有：一是住户临时报修的零星养护工程（ 包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理 ） ；二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程。 可见，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。 房屋的季节性预防养护的目 的，主要是防台防汛、 防梅雨和防冻防寒。 房屋的季节性预防养护关系到业主或使用人的居 住和使用安全以及房屋设备的完好程度， 所以这种养护也是房屋养护中的一个重要方面。 房 屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应， 木结构的防潮防腐防蚁蛀、 砖石 结构的防潮、钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况予以重视。2房

6、屋日常养护服务中易出现的问题物业管理公司是提供房屋养护服务的主体， 接受养护的对象是开发商建造的房屋， 实施 服务的对象是房屋的业主或使用人。 开发商所建造房屋的质量， 物业管理公司实施的服务的 质量，业主或使用人对房屋的使用的质量，均会影响到房屋养护服务的质量。商品房作为大宗、耐用、 高值的商品，如果它的质量低下，会给业主或使用人带来住用 的不便和无尽的精神痛苦， 还会加大物业管理公司养护房屋的难度， 因为有许多房屋质量问 题靠后天维修是无法彻底解决的，进而会直接影响到房改工作的开展和商品房市场的发展。此外，对物业管理公司的房屋养护服务质量的投诉是业主或使用人投诉的热点之一。从目前投诉的情况

7、来看， 存在的主要问题有两大类型： 一是房屋养护的收费标准； 二是 房屋养护的服务质量。过去，无偿养护房屋，人们对养护的要求不太高，认为修得不好，可 以叫房管所的人再来修；现在是有偿养护，业主或使用人不但对收费的多少有自己的想法， 而且对维修的质量要求也特别高。物业管理公司与业主或使用人产生矛盾的原因是多方面的， 有的是因为个别物业管理公 司确实存在多收费、 乱收费，个别服务人员服务态度差、 服务效率低等问题，有的是因为个 别业主或使用人对物业管理还缺乏一定程度的了解，期望值太高。物业管理公司在实施房屋养护时服务质量的好坏会直接影响到其与业主或使用人之间 的关系，以及物业管理公司本身的声誉。因

8、此，物业管理公司要一切为业主或使用人着想， 对于发生的问题和纠纷， 不是先去分清是谁的责任，而是先去把问题解决。 只有这样， 才能 提高物业管理公司房屋养护服务的质量。3房屋养护人员应具备的专业知识(1) 地基的养护地基属于隐蔽工程， 发现问题采取补救措施都很困难， 应予以足够的重视。 主要应从以 下几方面做好养护工作： 坚决杜绝不合理荷载的产生地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载， 会危及整个房屋的安全， 而在基础附近的地面堆放大量材料或设备， 也会形成较大的堆积荷 载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。 所以， 应从内外两方面加强对日常使用情况 的技术监督，防止出现不合理荷

9、载状况。 防止地基浸水地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件， 因此，对于地基基础附近的用水设施如上 下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周 排水设施如排水沟、散水坡等的管理与维修。 保证勒脚完好无损勒脚位于基础顶面， 它能将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础， 同时起到基础防水 的作用。 勒脚破损或严重腐蚀剥落， 会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力 状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。 所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求， 更是地基基础养护的重要内容。 防止地基冻害在季节性冻土地区要特别注意基础的保温工作。 对按持续供热设计的

10、房屋， 不宜采用问 歇供热， 并应保证各房问采暖设施齐备有效。 如果在使用中有闲置不采暖房间， 尤其是与地 基基础较近的地下室， 应在寒冷季节将门窗封闭严密， 防止冷空气大量侵入， 如还不能满足 要求，则应采取其他的保温措施。(2) 楼地面工程的养护楼地面工程常用的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、 马赛克、缸砖等。水泥砂浆和常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，木地板 容易被腐蚀或蛀蚀， 而在一些高档装修中采用的纯毛地毯， 则在耐菌性、 耐虫性及耐湿性等 方面性能较差， 所以应针对楼地面材料的特性， 做好相应的养护工作。 通常需要注意以下几 个问题： 保证

11、经常用水房间的有效防水对厨房、 卫生间等经常用水的房间， 一方面要注意保护楼地面的防水性能， 另一方面须 加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗人楼板， 导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 避免室内受潮与虫害由于混凝土防潮性有限， 在紧接土壤的楼层或房间， 水分会通过毛细现象透过地板或外 墙渗入室内； 在南方，空气湿度经常持续在较高的水平， 常因选材不当而产生返潮 （即结露 ） 现象。 这是造成室内潮湿的两种常见原因。 室内潮湿不仅影响使用者的身体健康， 也会因大 部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变形失效

12、，如腐蚀、膨胀、强度减弱等， 从而造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标， 做好防潮工作， 如保持室 内有良好的通风等。建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种。 由于这种损害通常出现在较难发现的隐蔽性 部位， 所以更须做好预防工作。 尤其是分泌物的腐蚀，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结 构的根本性破坏， 导致无法弥补的损失， 使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。 无论是木 构建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。控制、消除装饰材料产生的副作用 装饰材料的副作用主要是针对有机物而言，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂 等，常在适宜的条件下产生大量有害物质， 危害人

13、们的身心健康， 也会危及设施设备的正常 运转， 还会出现消防隐患。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取 相应的控制与消除措施，如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。（3）墙台面及吊顶工程的养护 墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资大， 维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命， 直接关系到业主与物业管理公司的经济利益。墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成： 抹灰工程、 油漆工程、 刷（喷） 浆工程、裱糊工程、 块材饰面工程、 罩面板及龙骨安装工程。 这些都需要根据其具体的 施工方法、

14、材料性能以及可能出现的问题， 采取适当的养护措施。 但无论对哪一种工程的养 护，都应满足以下几个共性要求： 定期检查，及时处理定期检查一般不少于每年一次。 对容易出现问题的部位重点检查， 尽早发现问题并及时 处理， 防止产生连锁反应，造成更大的损失。 对于使用磨损频率较高的部位，要缩短定时检 查的周期，如台面、踢脚、护壁及细木制品等工程。 加强保护与其他工程衔接处墙台面及吊顶工程经常与其他工程相交叉，在衔接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙应加套管保护， 与制冷、供热管相接处应加绝热高强度套管。 此外，墙台面及吊顶工程 在自身不同工种相接处也会相互影响，应采取保护手段和科学的施工措施。 保持

15、清洁保持墙台面及吊顶的清洁， 不仅是房间美观、 卫生的要求， 也是保证材料处于良好状态 所必需的。灰尘、油腻积累太多，容易导致吸潮、生虫，直接腐蚀材料。所以，应做好经常 性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自的性能，采用适当的方法。 注意日常工作中的防护日常工作中要注意防止擦、 划、刮伤墙台面， 防止撞击。 遇有可能损伤台面材料的情况， 要采取预防措施。在台面养花、使用腐蚀性材料等，应设保护垫层。在墙面上张贴、悬挂物 品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料， 如不可避免，应请专业人员施工，并采取 必要的防护措施。 注意材料所处的工作环境遇有潮湿、 油烟、高温等非正常工作要求时， 要注意墙台

16、面及吊顶材料的性能，防止使 其处于不利环境而受损。 如不可能避免， 应采取有效的防护措施， 或在保证可复原条件下更 换材料，但均须由专业人员操作。 定期更换部件，保证整体协调性由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同，因而， 为保证整体使用效益， 可通过合理配置，使各工种、 各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料 部件的使用期限与实际工作状况，及时予以更换。(4) 门窗工程的养护门窗对于保证房屋使用正常、 通风良好十分重要， 应在管理使用中根据不同类型门窗的 特点注意养护， 使之处于良好的工作状态。 木门窗易出现的问题有门窗扇下垂、 弯曲、 翘曲、 腐朽、缝隙过大等；钢

17、门窗则易翘曲、变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等；而 铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。 在门窗工程养护中， 应重点注意以下几个 方面： 严格遵守使用常识与操作规程 门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关。刮风下雨， 要及时关闭并固定。 开启后，旋启式门窗扇应固定。严禁撞击或悬挂物品。 避免长期处于开 启或关闭状态，以防门窗扇变形，致使关闭不严或启闭困难。 经常清洁检查，发现问题千万不要拖延门窗构造比较复杂， 应经常清扫，防止积垢而影响正常使用， 如关闭不严等。发现门窗 变形或构件短缺失效等现象， 应及时修理或申请处理， 防止对其他部分造成破坏或发生

18、意外 事件。 定期更换易损部件，保持整体状况良好对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换， 需要润滑的轴心或摩擦部位， 要经常采取 相应润滑措施，如有污垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。 北方地区外门窗应注意冬季使用管理 北方地区冬季气温低、风力大、沙尘多，外门窗易受侵害，所以应做好养护工作。如采用外封式封窗， 可有效控制冷风渗透和缝隙积灰。 长期不用的外门，要加以封闭， 卸下的纱 窗要妥善保存，防止变形或损坏。 加强窗台与暖气的使用管理 禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体， 包括固态、 液态以及会产生有害于门 窗的气体的一切物品。 北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制

19、， 使门窗处于良好的温 湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。(5) 屋面工程的养护屋面工程在房屋中的作用主要是防水、 保温(南方为隔热 ) 等，由于建筑工艺水平的提高， 现在又增加了许多新的功能，如采光、绿化、太阳能采集利用等。屋面工程施工工艺复杂， 其中最容易受到破坏的是防水层。 防水层直接影响到房屋的正常使用， 并对其他结构及构造 层起着保护作用，所以防水层的养护也就成为屋面工程维修养护的中心内容。屋面防水层受到大气温度变化的影响， 以及风雨侵蚀、 冲刷和阳光照射等都会加速其老 化；排水受阻或人为损害、不合理荷载， 会造成局部先行破坏和渗漏。 由于防水层维修难度 大，基本无法恢复

20、对防水起主要作用的整体性， 所以在使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维修及时有效，以延长其使用寿命，节省返修费用，提高经济效益。 定期清扫，保证各种设施处于有效状态一般非上人屋面每季度清扫一次，防止堆积垃圾、 杂物， 防止非预期植物如青苔、 杂草 的生长，遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要 经常清扫。 在使用与清扫时， 应注意保护重要排水设施如落水口， 以及防水关键部位如大型 或体形较复杂建筑的变形缝。 定期检查、记录，并对发现的问题及时处理定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并 填写检查记录。 对非正常损坏

21、要查找原因， 防止产生隐患； 对正常损坏要详细记录其损坏程 度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。 加强屋面使用的管理在屋面的使用中， 要防止不合理荷载与破坏性操作。 上人屋面在使用中要注意污染、 腐 蚀等问题，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不 影响原有功能 (包括上人屋面的景观要求 ) ，其次要符合整体技术要求。 在施工过程中， 要有 专业人员负责， 采用合理的构造方法， 并采取必要的保护措施， 以免对屋面产生破坏或形成 其他隐患。 建立专业维修保养队伍屋面工程有很强的专业性与技术性， 检查与维修养护都必须由专业人员来负责完成。 屋

22、 面工程的养护频率相对较低， 所以为减轻物业管理公司的负担， 并能充分保证达到较高的技 术水平， 更有效、 更经济地做好屋面工程养护工作， 应建立由专业技术人员组成的专职机构。(6) 通风道的养护管理 由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。 首先在设计时就要尽量选用比较坚固耐用 的钢筋混凝土风道、 钢筋网水泥砂浆风道等， 淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道， 此外还必 须选用防串味的新型风道。 在房屋接管验收时， 一定要将通风道作为一个单项进行认真细致 的验收，确保风道畅通，安装牢固，不留隐患。在房屋使用过程中，应注

23、意： 住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作， 不要乱打乱凿， 以免对通风道造成损害。 不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。 物业管理公司每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查，发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。 检查时可在楼顶通风道出屋面处检测通风道的通风状况， 并用铅丝悬挂大锤放人通风 道检查其是否畅通。 通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。(7) 垃圾道的养护管理一些住宅楼、办公楼设置有垃圾道， 作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃 圾斗、底层垃圾

24、间及出垃圾门等部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方， 住户一般对其不够爱护。物业管理公司一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出现堵塞、 损坏时要及时派人修理。 在房屋接管验收时， 要认真检查垃圾道的各个部位， 看看有无出垃 圾门开启不灵便、 缺少零件、 少刷漆等现象。 如果垃圾道内积存有大量施工垃圾或有在房屋 交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象， 必须要求施工单位及时返修。 平时的养护中应注意： 指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。 搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞；平时不要用重物敲击垃圾道。 不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。 垃圾道出现堵塞时应尽快疏通，否则

25、越堵越严，疏通起来更加费时费力。 垃圾斗、 出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀， 尽量延长其使用寿命，降低维修费用。 垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止破损扩大。三、房屋的维修( 一)房屋维修的分类按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。首先， 按维修对象的不同可分为结构性维修和非结构性维修。 结构性维修是指为保证房 屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定 及修理。 非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、 设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延

26、长房屋的使用年限。其次， 按所维修房屋的完损程度的不同需要进行小修、中修、 大修或翻修。小修也称维 护，是指对房屋的日常零星维修维护工作， 其目的是使房屋保持原来的等级。 中修是指房屋 少量部位已损坏或不符合建筑结构要求， 需进行局部修理， 在修理中需牵动或拆换少量主体 构件， 但保持原房屋的规模和结构的修理工作。 大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，翻修屋已不安全， 需要进行全面的修理， 在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。 是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险， 需全部拆 除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。再次， 按经营管理的性质不

27、同可分为恢复性维修、 赔偿性维修、补偿性维修、返工性维 修和救灾性维修。 恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动。 它 的作用是恢复房屋的原有状况与功能， 保障居住安全和正常使用。 赔偿性维修是指修复因住 户私自拆改、 增加荷载、 改变使用性质、 违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修 活动，其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、 完损情况进行检查鉴定， 发现有影响居住安全和使用的损坏部位而对房屋进行的一次性的维 修工作， 其费用由移交人与接收人通过协商解决。 返工性维修是指因房屋的设计缺陷、 施工 质量不好或管理失当造成的再次维

28、修， 其维修费用由责任人承担。 救灾性维修是指修复因自 然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动。 对于重大天灾， 如风灾、 火灾、水灾、 震灾等， 维修费用由政府有关部门拨专款解决； 对于人为造成的灾害， 维修费用按赔偿性维修规定的 办法处理，责任者需担负全部或部分费用。（二）房屋维修标准1房屋维修等级的划分根据国家统计局的规定， 房屋按其主要承重结构构件所采用的建筑材料划分， 可分为钢 结构、钢筋混凝土结构、 砖混结构、 砖木结构及其他结构 （简易结构 ）六类。 根据房地产部门 所管辖的房屋实际情况看， 房屋结构形式主要是后四类即钢筋混凝土结构、 砖混结构、 砖木 结构及其他结构。把该四类房

29、屋中的各类按其门窗、楼地面、 主体工程、 墙面装饰及设备等 所用材料、 正规程度、有无设备及设备齐全程度等因素划分， 可分为二至三个等级。钢筋混 凝土和砖混结构可分为两个等级，砖木结构可分为三个等级。2房屋维修标准 房屋维修标准是按一等房屋及一等以下房屋两大类分别制定的。 一等房屋包括钢筋混凝 土结构、 砖混结构和砖木结构中的一等房屋。 对一等房屋进行维修时， 因其具有较多的使用 价值， 需要加强维修养护使其通过维修保持和提高其完损等级， 延长使用年限。 一等以下房 屋包括钢筋混凝土结构、 砖混结构中的二等房屋和砖木结构中的二、 三等房屋， 以及简易结 构的房屋。对于此类房屋的维修主要是以住用

30、和使用安全为前提，有计划地实现更新改造。 各分项工作的维修标准如 F：(1) 主体工程 在维修时应对屋架、柱、梁、檩条、楼楞等进行检查，有损坏情况的，应予以加固、 修复。对坡度小、冷摊瓦等造成的渗水、漏雨，在情况严重时要按原样修复，仍不能排除屋 漏的，应予以翻修改建。 对屋面上的压顶、出线、屋脊、天窗、檐沟、斜沟、水落、水管等损坏导致的渗水应修复， 损坏严重的应翻做；屋面上原有隔热保温层损坏的应修复； 对女儿墙、烟囱等屋面附 属构件损坏严重的，在不影响使用和不影响市容市貌的条件下可改修或拆除。 钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层； 结构损坏的，应加固或重做

31、。 玻璃天棚、老虎窗损坏漏雨的应修复，损坏严重的可翻做，但一般不新做。(2) 抹灰工程 清水墙损坏的应修补嵌缝， 整垛墙风化过多的可做抹灰。 外墙勒脚损坏的应修复， 原 无勒脚抹灰的可新做。 外墙抹灰起壳、剥落的应修复，损坏面积过大的可全部铲除重抹，重抹时，如原抹灰 材料太差， 可提高用料标准。一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外墙抹灰损坏，应原样 修复；复原有困难的，在不降低用料标准，不影响色泽协调的前提下，可用其他材料代替。 天棚抹灰损坏，要注意检查内部结构。发现抹灰层松动，有下坠危险的， 必须铲除重抹。原线脚损坏的，按原样修复。损坏严重的复杂线脚全部铲除后，非必要可以不修复。 内墙抹灰起

32、壳、 剥落的应修复， 每面墙损坏时间超过一年以上的可铲除重抹。 各种墙 裙损坏应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。 原无踢脚线的， 结合墙面抹灰应加做 水泥踢脚线。如果因室外沟渠等影响引起墙面长期潮湿，影响居住使用的可做防水层。(3) 油漆粉饰工程 木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作 用的，应周期性地进行保养。钢门窗、铁晒衣架、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类铁件 (如铁栅、铁门等 )，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷防锈油漆或涂料。铁门窗或 各类铁件油漆保护周期一般为 3至 5 年。 室内墙面、天棚维修时可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂

33、料、胶白等，二等以 下房屋，刷石灰水。高级抹灰损坏应按原样修复。 高层建筑或沿主要街道、 广场的房屋外墙原油漆损坏的应修补， 其色泽应尽量与原色 一致。(4) 水、电、卫、暖等设备工程 附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏， 除与供水部门签有专门协议的外，均应负责修复。原设计有缺陷或不合理的，应改变设计， 改造重装。水箱应定期清洗。 电气线路的修理应遵守供电部门的操作规程。原无分表的， 除各地另有规定者外， 一般可提供安装劳务，但表及附件应由用户自备。 上下水道及卫生设备损坏、堵塞及零件残缺，应修理、疏通、配齐，但人为损坏的， 其费用由用户自理。原无卫生设备

34、的，是否新装由用户自定。 电梯、 暖气、 管道、 锅炉、 通风等设备损坏， 应及时修理； 零配件残缺的， 应配齐全； 长期不用且今后仍无使用价值的可拆除。(5) 金属构件若金属构件锈烂损坏的， 应修复加固。 若钢门窗损坏、 开关不灵、 零件残缺的， 应修复、配齐。若铁门、铁栅、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈烂损坏的，应修复，损坏严重的应更 换，无保留价值的可拆除。(6) 其他工程 凡正在使用的设备应注意保养。 避雷设施损坏、 失效的应修复； 高层房屋附近无避雷 设施或超出保护范围的应新装。 凡道路、下水道、窖井损坏或堵塞的应修复或疏通。 若原先没有下水系统导致院内积水严重， 影响用户居住使用和环

35、境卫生的， 在条件允许时应新做。 若需要改变位置布局， 平时一般不考虑，只有房屋大修时， 可结合处理。 对房屋进行 维修时应按建设部颁发的城市房屋维修管理规定的要求搞好维修管理工作。(三) 房屋维修周期1影响维修周期的因素根据大修、 中修、小修的不同范围和特点，应该确定一个相应的、 符合客观实际的修理 周期。 房屋建筑维修工程科学管理的重要基础工作之一， 就是根据危害因素发生、 发展的自 然规律和房屋建筑使用规律， 确定各类房屋建筑的最佳修理周期。 一般而言， 修理周期的长 短取决于以下几个方面：(1) 房屋建筑的用途人们在生产、 生活活动中对房屋建筑各部位造成的损耗的大小与以下因素有关：使用

36、的 合理程度，摩擦、撞击、活动的频率，生产、生活设备用品荷载的大小，生产、生活中是否 产生有害介质或污染等。 比如， 通过车辆较多的道路与一般的道路，大型百货商场、候车室 与一般的办公、住宅房屋，浴室、厨房与一般用房，公共厕所与一般厕所等，由于它们的用 途不同，在同一期间它们的损耗、破损程度也不相同，因此，修理周期也就各不相同。(2) 房屋建筑各个部位的耐用程度与耐用程度有关的因素主要有结构种类、 房屋的使用年限和剩余使用寿命、 原设计标准 的高低和施工质量的优劣。 不同结构的房屋建筑， 有不同的耐用年限， 并且由于建造的时间 不同， 它的剩余使用寿命也是不相同的， 再加之原设计标准和施工质量

37、的不同， 所以其损坏 情况和耐用程度也是不相同的。(3) 房屋建筑所处的地理位置房屋建筑还会受到日光、 风、雨、湿度等等自然因素的影响。 众所周知， 我国南方多雨、湿度大，导致木质结构易腐烂；而北方雪大、温度低，从而顶棚、墙壁易结霜，基础冻害较 多。因此，危害房屋建筑的因素的发生、发展进程，其造成损害的大小、速度的快慢亦不会 相同，修理周期就会有长、有短。2房屋维修周期的确定确定房屋维修周期的标准是房屋普查完好率鉴定记录和对历年记录所进行的统计分析。 在此基础上了解各项目损坏的规律， 可确定一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳 的综合性大修周期。一般项目的损坏维修周期：(1) 屋面：瓦屋

38、面的耐用程度取决于屋脊和外粉刷砂浆的强度和耐水性。平屋面的耐用 程度取决于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度( 目前一般用的沥青油毡防水层可使用 5 至 8年) 。瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。(2) 外门窗与外墙：外门窗计划检修及油漆保养周期，可以 5 至 6 年一次；外墙粉刷计 划检修周期，可以 5 年左右一次。(3) 室内：水电设备计划检修周期，可以 6 至 8 年一次；室内一般项目的计划养护、检 修周期，可以 6 至 8 年一次。全项目或多项目综合性大修周期，可根据房屋的承重结构 ( 如墙体、梁、柱、构架等 ) 损坏情况和外露部位项目 ( 如屋面、外墙粉刷、外门窗等

39、 )的损坏情况确定。3各类结构房屋的维修周期砖木结构房屋： 12至 15年；砖混结构房屋： 15至 20年；钢筋混凝土结构房屋： 20至25 年。（四）各类维修工程1小修工程（1）小修工程的概念小修工程亦称零修工程或养护工程， 是指物业管理企业为确保房屋正常使用， 保持房屋 原来的完损等级而对房屋在使用中出现的正常小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。 这 种工程用工少、所花费用少，综合平均费用占房屋现时总造价的1以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间 紧迫。（2）小修工程的范围小修工程主要包括以下维修内容： 整修：屋面、钢门窗、木

40、门窗等。修补：屋面、泛水、屋脊、地面面层、内外墙、 木楼梯、抹灰、窗台、腰线、明沟、散水和落水管等。 拆砌挖补：局部墙体、个别拱圈。 拆换：五金，玻璃，纱窗，油漆，个别楞木、檩条、木梁、过梁、屋架、木栓等。 水、卫、电、暖气等设备的故障排除及零部件的修理、更换等。 疏通：下水管道的疏通等。 加固：房屋检查时发现的危险构件的临时加固、维修等。（3）小修工程的组织管理 小修工程项目收集。 物业管理公司日常服务的房屋小修养护工程项目， 主要是通过房 屋维修管理人员的走访查房和业主 （住户 ）的随时报修这两个渠道收集的。走访查房，是指物业管理人员定期对辖区内住 （用） 户进行走访，并在走访中查看房屋，

41、 听取住 （用）户对房屋维修的具体要求， 发现住 （用） 户尚未提出或忽略的房屋险情及公用部位 的损坏情况。物业管理公司可通过建立查房手册来充分发挥走访查房的实际作用。另外一个方法就是住 （用）户随时报修。 为方便住 （用）户随时报修， 物业管理公司可采取 以下措施：设置便民报修信箱；建立接待值班制度；组织服务咨询。 编制小修工程计划。 收集到小修工程服务项目后， 物业管理公司应依据轻重缓急和劳 动力情况， 做出维修安排。室内照明、给水排污等部位发生故障， 房屋出现影响正常使用的 险情等，应及时安排、组织人力抢修；对暂不影响正常使用的小修项目，均由管理人员统一 收集，编制养护计划表，尽早逐一落

42、实实施。 落实小修工程任务。 管理人员根据急修项目和小修养护计划， 开列小修养护单。 房屋 小修养护工凭单领取材料， 并根据小修养护单的工程地点、 项目内容进行小修工程施工。 对 施工中发现的房屋险情可先行处理， 然后再由开列小修养护单的管理人员变更或追加工程项 目手续。 监督检查小修养护工程。 在小修养护工程施工中， 管理人员应每天到小修工程现场解 决工程中出现的问题，监督检查当天小修工程的完成情况。2中修工程(1) 中修工程的概念 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求， 需要牵动或拆换进行 局部维修， 以保持房屋原来的规模和结构的工程。 这类工程项目较小但工程量比较大，

43、 有周 期性。中修工程适用于一般损坏房屋，其一次维修费用应低于该房屋同类结构新建造价的 20。(2) 中修工程的范围 少量结构构件形成危险点的房屋维修。 一般损坏房屋的维修，如整幢房屋门窗的整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油 漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。 整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装； 新装工程以及单项的维修， 如下水道重做、整幢房屋门窗的油漆、整幢房屋围墙的拆砌等。3大修工程(1) 大修工程的概念大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备(包括上下水管道、 取暖设备等 )的大部分已严重损坏， 虽不需要全面拆除， 但必须对它们进行牵动、

44、 拆换、改装、新装，以保证房屋基本完好或完好的工程。这类工程的工程地点集中，项目齐 全，具有整体性。大修工程的费用为该房屋同类结构新建造价的25以上。房屋大修工程一般都与房屋的抗震加固、 局部改善房屋居住使用条件相结合进行。 经大修后的房屋， 一般 都要求达到基本完好房的标准。(2) 大修工程的范围 修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。 对整幢房屋的公用生活设备进行更换、改善或新装的工程。 对房屋进行局部改建的工程。 对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。4翻修工程（1） 翻修工程的概念翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除， 另行设计， 重新建造或利用少数主体构件在原 地或移动后进行更新改造的

45、工程。这类工程具有投资大、工期长的特点。由于翻修工程 可 尽量利用原房屋构件和旧料， 因此其费用应低于该房屋同类结构的新建造价， 但必须达到完 好房屋的标准。（2） 翻修工程的适用范围 房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。 因自然灾害破坏不能再使用的房屋。 地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼积水长期无法排出的地区的房屋。 主体结构、围护结构简陋，无维修价值的房屋。 国有基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。5综合维修工程（1）综合维修工程的概念综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房， 因大部分严重损坏而进行有计划的 成片维修或为改变片 （幢） 房屋面貌而进行的维修工程， 也就是大修

46、、 中修、 小修一次性应修 尽修 （全项目修理 ） 的工程。 这类维修工程应根据各地情况和条件， 考虑一些特殊要求， 如抗 震、防灾、防风、防火等，把问题在维修中一并解决。综合维修工程的费用应是该片（ 幢）房屋同类结构新建造价的 20以上，其竣工面积和数量在统计时可不单独列出，可计人大 修工程项目中。经过综合维修后的房屋应达到基本完好或完好的标准。（2）综合维修工程的适用范围大部分已严重损坏或一般性损坏， 需要进行有计划维修的房屋； 需改变片 （幢）面貌的房 屋。附 1关于提高防水工程质量的若干规定（ 建建第 837 号 1991 年 12 月 13 日 ）一、健全防水工程的标准规范。 为使防

47、水工程的设计与施工有标准规范可遵循， 凡当前 还没有国家或行业标准规范的， 应即着手列入编制与修订项目计划； 已下达编制与修订项目 计划的，应抓紧工作，尽速完成。省、自治区、直辖市建设行政主管部门可在近期内组织有 关单位编制、修订和完善现行屋面、墙面、厕浴间和地下室等防水工程构造标准图集。二、严格选择防水材料。在防水工程设计中，要依据建筑物的等级、性质、功能和构造 等特点，以及本地区的自然条件，选用适宜的防水材料， 以保证防水工程质量，减少日后的 维修费用。三、实行对防水材料质量使用认证检测制度。 每年由全国防水材料质量使用认证检测中 心，对进入市场的防水材料进行抽样检验，通过抽检，确认一批质

48、量可靠的防水材料。 对产 品技术指标先进且具有良好耐久性、 可靠性和稳定性的优质防水材料， 通过适当形式向广大 用户公布和推荐。四、加强对防水工程设计与施工人员的培训。 培训要分层次地进行。通过培训，防水工 程设计人员应掌握各种防水材料的性能及其设计原则与细部构造的特点； 施工管理人员应达 到掌握防水材料的基本性能、 防水构造做法与基本的施工技术； 操作人员应能正确理解和掌 握防水工程施工的操作要领。五、确保防水工程的施工质量。 防水工程施工必须严格遵循国家或行业的标准规范。 防 水工程施工前， 施工单位要组织对图纸进行会审， 通过会审， 掌握施工图中的细部构造及有 关要求， 并应编制防水工程

49、的方案和操作说明。 施工中， 对防水工程中的主要部位进行严格 的质量控制和检查。 完工后， 屋面、 墙面、厕浴间均要分别情况进行浇水、 喷淋或蓄水试验。六、推广应用性能好、 质量可靠的新型防水材料和相应的施工技术。 对屋面防水材料采 用化纤胎或玻纤胎改性沥青卷材的， 为保证其达到必要的耐久性和强度一般其总厚度不应少 于 4 毫米。七、完善防水工程的维护保养制度。 在使用中不得随意破坏防水层。如出现渗漏， 在保 修期内应由原施工单位负责维修，费用由责任方负责；逾保修期则应委托防水专业队维修。八、加强组织领导。 防水工程质量问题多，渗漏情况严重的地区和部门，应设立相应的 防水工程领导小组，负责制定

50、措施，组织技术攻关，推广成熟的施工技术和科技成果， 力求在短期内使渗漏得到治理，防水工程质量得到提高。附2关于治理屋面渗漏的若干规定（ 建建第 370 号 1991 年 6 月 13 日 ） 屋面渗漏是当前房屋建筑中最为突出的质量问题之一， 群众对此反映极为强烈。 为使房 屋建筑工程，特别是量大面广的住宅工程的屋面渗漏问题尽快得到解决，特作如下规定：一、房屋建筑工程的屋面防水设计， 必须要由有防水设计经验的人员承担， 设计时要结 合工程的特点， 对屋面防水构造认真进行处理， 重要部位要有大样详图； 选材要考虑其耐久 性，能保用 10 年。从 1991 年起，屋面防水材料选用石油沥青油毡的，其设

51、计应不少于 3 毡 4 油。对屋面防水工程使用的材料，设计文件中要详细注明对品种、规格和性能的要求， 但不得指定生产厂。二、 各省、自治区、直辖市建设主管部门应按地区选定12个检测单位，对进入本地 区市场的石油沥青油毡等主要防水材料质量进行使用认证抽样检验， 并将检验结果及时提供 给本地区的建设单位和施工单位， 防止不合格的材料使用到工程中。 建设部也将选定全国防 水材料质量使用认证检测中心， 除负责防水材料质量抽检工作外， 对尚没有国家标准或行业 标准的防水材料，组织制定暂行检测标准，并定期向全国公布防水材料质量的抽检结果。三、对进入施工现场的屋面防水材料， 不仅要有出厂合格证， 还必须要有

52、进场试验报告， 确保其符合标准和设计要求，否则施工单位不得使用。四、屋面防水工程必须由防水专业队或防水工施工。凡非防水专业队或非防水工施工的，当地工程质量监督站可责令其停止施工。 防水工都要经过培训，考试合格者，由各省、 自治 区、直辖市建设主管部门或其指定的单位颁发岗位证书。五、防水工程的质量必须经工程质量监督站核定。各地区工程质量监督站要把屋面防水工程列为重点监督内容之一。 今后凡屋面出现渗漏的， 不论设计或施工原因， 均不得评定为 优良工程，不得申报各级的优质工程。六、住宅工程的屋面防水保修期为3年，即自竣工之日起的 3年内，如屋面出现渗漏，由施工单位负责返修，费用由责任方负责。附3城市

53、房屋修缮管理规定1991 年 7 月 8 日中华人民共和国建设部第 11 号令第一章总则第一条为加强城市房屋修缮的管理， 保障房屋住用安全， 保持和提高房屋的完好程度与 使用功能，制定本规定。第二条本规定适用于城市 （ 指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇 ） 房屋的修缮管理。 公有住宅向个人出售后的维修养护管理办法另行制定。第三条本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。 本规定所称房屋所有人， 是指持有房屋产权证的直管公房管理单位、 自管房单位和私房 所有人。第四条城市房屋的所有人、使用人和房屋修缮企事业单位，均应遵守本规定。 第五条城市房屋的修缮，应当根据地区和季节的特

54、点，与抗震加固、白蚁防治、抗洪、 防风、防霉等相结合。对于文物保护建筑、 古建筑和优秀近代建筑等有保护价值房屋的修缮， 应当依照有关规 定执行。对于工业建筑、公共建筑的修缮，还应当参照其他有关规定执行。 第二章房屋修缮管理机构的职责 第六条国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋修缮管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域城市房屋修缮管理工作。 第七条县级以上人民政府房地产行政主管部门对于城市房屋修缮的管理， 应当履行下列 主要职责：（一）贯彻执行国家和地方有关城市房屋修缮的法规、标准和方针、 政策， 组织编制城市房屋修缮的长期规划和近期计划，并督促实施；（二）按照管理权

55、限对房屋修缮企事业单位进行资质管理：（三）组织或参与房屋修缮定额的编制、修订，并监督检查执行情况；（四）指导并督促房屋所有人落实房屋修缮资金；（五）负责房屋修缮工程的安全、质量监督管理；（六）组织房屋修缮业务、技术的培训和房屋修缮新技术、新工艺、新设备的推广应用；（七）依法调解和处理有关房屋修缮的争议和纠纷。第八条自管房单位的房屋修缮管理机构的职责， 由其主管部门制定。 其房屋修缮管理工 作，应当接受当地人民政府房地产行政主管部门的指导。第三章房屋修缮责任 第九条依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。 异产毗连房屋的修缮，其所有人依照城市异产毗连房屋管理规定承担责任。

56、第十条租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。第十一条因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。 第十二条在已经批准的建设用地范围内， 产权已经转移给建设单位的危险房屋， 其拆除 前的修缮由建设单位负责。第十三条房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人（ 以下简称修缮责任人 ） ，应当定期查 勘房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮；在暴风、雨、雪等季节，应当做好预防工 作，发现房屋险情及时抢险修复。在房屋修缮时，该房屋的使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻碍房屋的修缮。 第十四条对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋， 或者因他人阻碍不能及时修 缮，有可能导致

57、房屋发生危险的， 当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强 制措施。排险解危的费用由当事人承担。第四章房屋修缮计划管理 第十五条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门组织编制的房屋修缮长期规划和 近期计划，应当规定规划或者计划期内改善房屋完损状况和使用条件的总目标及实施步骤。房屋修缮近期计划应当纳入当地的城市建设计划，进行资金和材料平衡。 第十六条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当指导和监督直管公房管理单 位、自管房单位编制年度房屋修缮计划， 并检查其执行情况。 年度房屋修缮计划应当包括下 列主要内容：（一）房屋结构类型：（二）修缮面积：（三）修缮分类；（四）修缮费用；（五）计划期内房屋完好率、危房率。 第十七条直管公房管理单位和自管房单位应当对年度厉屋修缮计划的执行情况进行定 期统计，并报送当地人民政府房地产行政主管部门。第五章房屋修缮资金管理第十八条房屋修缮资金的安排应当与下列要求相适应：（一）保证住用安全：（二）翻修危险房屋；（三）具备正常的使用功能；（四）在可能的情况下改善住房条件。第十九条